قرارداد مشارکت در ساخت و همه نکات مهمی که باید قبل از امضای قرارداد دانست!

قرارداد مشارکت در ساخت زمانی تنظیم می‌شود که دو طرف تصمیم به احداث ساختمان و ساخت و ساز دارند. به ‌محض انعقاد این قرارداد حقوق و تعهداتی برای هر دو طرف ایجاد می‌شود. در سال‌های اخیر، بالا بودن هزینه زمین و مصالح موجب شده است تا سازنده و مالک با یکدیگر به‌ صورت مشارکتی در ساخت و ساز همکاری کنند. امروزه به‌ جهت رشد جمعیت و افزایش تقاضا برای ساختمان از جمله مسکونی، تجاری، تفریحی و موارد مانند آن، تعداد ساخت و سازهای مشارکتی در جامعه به‌ صورت چشمگیری بیشتر شده ‌است. به‌ همین ‌جهت، قرارداد مشارکت در ساخت به‌ عنوان یکی از قراردادهای مهم و قابل توجه محسوب می‌شود.

آگاهی طرفین قرارداد از نحوه‌ انعقاد این قرارداد تأثیر زیادی بر اطلاع آن‌ها نسبت به حقوق و تعهدات‌شان دارد. معمولا در قرارداد مشارکت ساخت و ساز یکی از طرفین، مالک زمین و دیگری به ‌عنوان سازنده حضور دارد. آن‌ها در خصوص تأمین هزینه‌ها و سایر موارد با یکدیگر توافقاتی را خواهند داشت. همچنین در مورد میزان سهم مشارکت هر یک از شرکا، با هم توافق و تراضی می‌کنند. بعد از اینکه ساخت و ساز به اتمام می‌رسد، هر یک از شرکا به میزان سهم خود، در این ساختمان سهیم خواهد بود.

قرارداد مشارکت در ساخت یا نمونه قرارداد مشارکت در سرمایه گذاری ساخت یکی از انواع مهم قرارداد مشارکت مدنی است که هر روزه به اهمیت آن اضافه می‌شود. نکات مهم قرارداد مشارکت در ساخت در چند مورد محدود خلاصه نمی‌شود. بنابراین تصمیم گرفتیم این نکات مهم در ساخت و ساز را در قالب مقاله زیر با شما مطرح کنیم. با رکلا همراه باشید تا مهمترین قوانین مشارکت در ساخت را برای شما تشریح شود.

یک مقدمه کوتاه!

ماهیت حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت را در این بخش بررسی می‌کنیم. البته لازم است پیش از تحلیل حقوقی ماهیت قراردادهای مشارکت در ساخت، یک مقدمه بیان کنیم و این قرارداد تعریف شود.

قرارداد مشارکت در ساخت به‌ عنوان یکی از قراردادهای مهم در زمینه ساخت ساختمان شناخته می‌شود. مطابق این قرارداد شخص حقیقی یا حقوقی به‌ عنوان سازنده و مالک، قرارداد را منعقد می‌کنند. در واقع، مالک و سازنده در پروژه ساختمانی – یعنی آن چیزی که بر روی زمین ساخته خواهد شد – شریک می‌شوند.

یکی از عوامل مؤثر برای موفقیت در پروژه‌های ساختمانی، شناخت موقعیت ملک و عملکرد صحیح سازنده در ساخت پروژه است. معمولا سازندگان با لحاظ این موارد عملیات ساخت را برعهده می‌گیرند. در شرایطی ممکن است سازنده شخص حقوقی یعنی شرکت و امثال آن باشد، در این ‌صورت نیز این قرارداد معتبر است. تصور کنید شخصی یک زمین در موقعیت بسیار مناسب دارد. یک شرکت عمرانی، احداث ساختمان جدیدی را در این زمین برعهده می‌گیرد. به‌این‌ترتیب با امضای نمونه قرارداد مشارکت در ساخت، شراکت قانونی میان آن‌ها آغاز می‌شود. مالک و شرکت سازنده در ساختمانی که ساخته خواهد شد، به نسبت سهمی که در قرارداد معین شده‌ است، شریک خواهند بود.

یکی از موضوعات مهم در این زمینه، ساخت و ساز مجتمع تجاری و تفریحی است. معمولا سازنده و مالک با هدف چندساله در یک پروژه ساخت و ساز با یکدیگر شراکت می‌کنند. یعنی آن‌ها یک زمین یا ساختمان را مطابق قواعد شهرنشینی جدید احداث می‌کنند. سپس با فروش واحدهای این مجتمع تجاری، در مقابل هزینه‌هایی که برای آن ساختمان پرداخت کرده بودند، مبالغ بسیار قابل‌توجهی کسب می‌کنند.

مشارکت در ساخت یعنی چی؟

نمونه قرارداد مشارکت ساختمان یک نوع قرارداد شراکت است که بین یک یا چند سازنده و یک یا چند مالک تنظیم می‌شود و براساس آن، در مورد ساخت ساختمان مسکونی یا ساخت مجتمع تجاری یا ساخت مغازه و یا ساخت کارخانه توافق می‌شود. آورده یکی از طرفین زمین یا خانه‌های قدیمی یا ساختمان فرسوده است و سرمایه طرف دیگر قرارداد، سرمایه نقدی است که در زمان ساخت هزینه می‌شود. در پایان مدت قرارداد نیز، هریک از طرفین قرارداد مشارکت ساخت با توجه به قدر السهم قراردادی خود، مالک بخشی از ساختمان می‌شوند. بنابراین می‌توانیم این قرارداد را یکی از انواع قرارداد سرمایه گذاری نیز معرفی کنیم.

البته شرایطی که توصیف کردیم، چند حالت از انواع بسیار متنوع شراکت در ساخت بود. می‌دانیم که بازار ساخت و ساز مسکن یا ساخت و ساز واحدهای تجاری همیشه پرطرفدار بوده است و اشخاصی که در این حوزه سرمایه گذاری می‌کنند، تا حدودی به ثمربخش بودن سرمایه گذاری خود اطمینان دارند. به همین دلیل است که هر روزه تعداد متقاضیان و فعالان این حوزه افزوده می‌شود. این قرارداد را یک قرارداد سرمایه گذاری در نظر می‌گیرند زیرا در بسیاری از موارد، هدف اشخاصی که به پروژه‌های ساخت و ساز وارد می‌شوند، سرمایه گذاری و کسب سود و منفعت از این بازار است.

اشخاصی که برای انجام پروژه شراکت ساخت و ساز با یکدیگر همکاری می‌کنند، می‌توانند آورده‌های متفاوتی داشته باشند. ممکن است یک شریک، مالک زمین یا مالک یک ملک قدیمی باشد، ممکن است یک شریک از تخصص خود برای ساخت و ساز استفاده کند، امکان دارد یک شریک، هم صاحب ملک باشد و هم بخشی از سرمایه نقدی را تامین کند یا اینکه ممکن است یک شریک صرفا تمام سرمایه نقدی یک پروژه ساخت و ساز را بپردازد. بنابراین، محدودیتی برای حضور اشخاص در این نوع قرارداد وجود نخواهد داشت اما بسیار مهم است که روابط و توافقات آن‌ها به صورت مکتوب و به زبان قانون در قرارداد نوشته و توسط تمام شرکا امضا شود.

توافق مالک و سازنده برای انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت

در شرایطی ممکن است سازنده در مقابل ساخت یک ساختمان قدیمی یا احداث یک ساختمان جدید در زمین مالک، چند واحد را تقاضا کند. این موضوع با توافق و تراضی آن‌ها صورت می‌گیرد. یعنی ممکن است مالک و سازنده توافق کنند که هر کدام به میزان برابر در ساختمان سهم داشته باشند. همچنین ممکن است میزان سهم سازنده از مالک کم‌تر باشد. این موضوع با توجه به توافق آن‌ها در متن نمونه قرارداد مشارکت در ساخت و ساز به‌صورت دقیق تعیین می‌شود.

تصور کنید شخصی در مرکز شهر یک ساختمان بسیار قدیمی دارد. سازنده برای ساخت یک ساختمان پزشکان، به مالک پیشنهاد می‌دهد. مالک تقاضای سازنده را برای مشارکت در ساخت می‌پذیرد و سپس آن‌ها توافق می‌کنند که در آن زمین، ۴۰ واحد احداث شود. سازنده و مالک توافق می‌کنند که ۱۰ واحد از این ساختمان به سازنده برسد. در این حالت، آن‌ها قرارداد مشارکت در ساخت را برای احداث ساختمان پزشکان منعقد می‌کنند.

آیا لزومی به تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت وجود دارد؟

برای‌ اینکه مالک و سازنده در آینده با مشکلات مواجه نشوند و هر کدام از حقوق و تکالیف خود آگاه باشند، قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم می‌شود. مشارکت در ساخت و ساز اصولی دارد که لازم است هر کدام از طرفین از آن آگاه باشند.

برای تنظیم این قرارداد، داشتن اطلاعات حقوقی و آگاهی از مقررات روز کشور ضروری است. شخصی که قرارداد را تنظیم می‌کند، باید به قوانین مرتبط با این موضوع تسلط کافی داشته باشد. به ‌جهت حساسیت فراوانی که این قرارداد به ‌همراه دارد، لازم است تنظیم آن به‌گونه‌ای صورت بگیرد که به حقوق هرکدام از طرفین در متن قرارداد به‌ طور دقیق تصریح شود. همچنین برای ‌اینکه هرکدام از طرفین به‌ درستی به تکالیف خودشان عمل کنند، باید ضمانت اجرا به صورت کافی برای این موضوع نوشته شود.

امروزه تعداد قابل توجهی از مردم به ‌خصوص افرادی که دارای ساختمان قدیمی یا به ‌اصطلاح کلنگی هستند، برای ساخت و ساز و انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت و ساز اشتیاق دارند. این‌که این پروژه‌ها در نهایت سبب به دست آوردن مالی باارزش چندین برابر از ساختمان یا زمین قبلی می‌شود، برای مالک، موضوع وسوسه کننده‌ای است. با این‌حال این فرایند از زمان تخریب ساختمان کلنگی تا نوسازی و احداث ساختمان جدید با مشکلات و چالش‌هایی مواجه است.

اگر مالک هستید باید با شناخت کافی در این راه قدم بگذارید تا بعدا با مشکلات متعدد مواجه نشوید. شناخت شما از سازنده ساختمان، موضوع بسیار مهمی است. برای این قرارداد باید به تجربه سازنده توجه فراوانی داشته باشید. چنانچه از سازنده و عملکرد او شناخت کافی ندارید، حق اقدامات مطلق و بی حد و حصر را تا پایان عملیات ساخت و اتمام پروژه به سازنده ندهید.

تحلیل حقوقی ماهیت قراردادهای مشارکت در ساخت

ماهیت حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت بر اساس اصل آزادی قراردادها و و مطابق با ماده 10 قانون مدنی است. بر اساس ماده 10 قانون مدنی اگر قراردادی از قواعد شرعی و قانونی تبعیت کند، صحیح و لازم الاجرا است و طرف‌های قرارداد موظف به رعایت تعهدات قراردادی خود در نمونه قرارداد مشارکت ساختمان خواهند بود. بنابراین برای بررسی حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت و ساز باید به این ماده در متن قرارداد توجه شود. البته لازم به ذکر است که ماده 571 قانون مدنی و ماده‌های بعدی آن نیز در خصوص قراردادهای مشارکت صحبت کرده است اما به طور کلی، قرارداد مشارکت ساخت، بر مبنای اراده طرفین آن شکل می‌گیرد و عمده تعهدات مندرج در این قرارداد نیز با توجه به انتظارات طرفین آن مشخص می‌شود. بنابراین تا حد زیادی برای تعیین بندهای این قرارداد، دارای اختیار هستید.

نمونه قرارداد مشارکت در ساخت عقد لازم است یا جایز

قرارداد لازم قراردادی است که هیچکدام از طرف‌های آن بدون رضایت طرف مقابل حق خروج از قرارداد را ندارند مگر آن که در متن قرارداد، حق فسخ برای یکی از طرفین یا هردوی آن‌ها پیش بینی شده باشد. با توجه به این‌که نمونه قرارداد مشارکت ساختمان بر اساس ماده 10 قانون مدنی تنظیم می‌شود، قانون‌گذار این قرارداد را یک قرارداد لازم و غیرقابل خروج می‌داند. بنابراین مشارکت مدنی در ساخت قرارداد محکمی است. مشروط به آنکه در متن قرارداد ذکر شود که حق فسخ این قرارداد به موجب عقد خارج لازم از طرفین سلب شد.

مواد قانونی مشارکت در ساخت

همانطور که در بالا گفته شد، نمونه قرارداد مشارکت ساخت بر اساس ماده 10 قانون مدنی تنظیم و امضا می‌شود. بنابراین، قانون مدنی حق تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت را پذیرفته است. ماده 10 قانون مدنی می‌گوید:

«قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد (امضا) نموده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است.»

مراحل قانونی مشارکت در ساخت

مراحل قانونی مشارکت در ساخت یک تا چند سال زمان می‌برد. در این بخش به صورت مختصر، این مراحل قانونی را شمارش می‌کنیم. البته لازم به ذکر است که این مراحل قانونی مشارکت در ساخت ممکن است در شرایط مختلف متفاوت باشد اما کلیات آن به شرح زیر است:

1. امضای نمونه قرارداد مشارکت ساخت و ساز؛
2. اعطای وکالت کاری از سوی مالک به سازنده ساختمان؛
3. دریافت دستور نقشه؛
4. تهیه نقشه معماری، نقشه محاسبات، برق و مکانیک؛
5. دریافت گواهی‌های مورد نیاز از شهرداری، سازمان آتش نشانی، نظام مهندسی، اداره اوقاف (اگر زمین وقفی است)، فضای سبز و…؛
6. پرداخت فیش عوارض از سوی سازنده ساختمان؛
7. دریافت جواز ساخت زمین؛
8. تخلیه و تحویل زمین یا ساختمان فرسوده به سازنده در زمان اخذ کامل قرض الحسنه و بلاعوض (بدون ما به ازا)؛
9. تخریب و تجهیز محل کارگاه؛
10. اسکلت؛
11. انتقال بخشی از سند زمین به نام سازنده؛
12. نازک کاری و پایان عملیات ساختمانی و تحویل کامل آپارتمان؛
13. انتقال بخش دوم سند به نام سازنده ساختمان؛
14. دریافت اسناد تک برگ مالکیت از سوی سازنده ساختمان یا آپارتمان و تحویل به مالک؛
15. آغاز دوره تضمین قرارداد مشارکت ساخت ساختمان.

انواع مشارکت در ساخت

قرارداد جامع و حرفه ای مشارکت در ساخت یا قرارداد مشارکت در ساخت املاک در یک دسته‌بندی به انواع مشارکت عادی، مشارکت سهامی، مشارکت تهاتری، مشارکت تکمیلی و مشارکت معاوضه ای تقسیم می‌شود. انواع مشارکت در ساخت را به صورت مختصر توضیح می‌دهیم:

1. مشارکت عادی (معمولی):
2. در این نوع از مشارکت، معمولا بین 40 تا 60 درصد قدرالسهم در قرارداد شراکت ساختمانی تعیین می‌شود و طرفین در این مورد توافق می‌کنند. این نوع از مشارکت در ساخت کاربرد زیادی دارد.
3. مشارکت سهامی (سهمی): در این نوع از مشارکت، سازنده ملک، به عنوان یکی از طرف‌های نمونه قرارداد مشارکت در ساخت ، بخشی از زمین یا ساختمان فرسوده را خریداری می‌کند و قرارداد مشارکت با احتساب سهم زمین خریداری شده امضاء می‌شود.
4. مشارکت تهاتری: در این نوع از نمونه قرارداد مشارکت در ساخت کامل ملک علاوه بر پرداخت تمام هزینه‌های اداری و تاسیساتی ساختمان، بخشی از سهم یا مبلغ بلاعوض به عنوان اقلام غیر ریالی به طرف مقابل واگذار می‌شود.
5. مشارکت تکمیلی: ممکن است پیش از تنظیم و امضای قرارداد میان صاحب زمین و سازنده، پروژه مراحلی از ساخت را سپری کرده باشد و نیمه کاره باشد. در این صورت، مالک، میزان کار انجام شده را محاسبه می‌کند و متقاضی ساخت بخش‌های باقی مانده ساختمان، بخشی از قدرالسهم ملک را مالک خواهد شد.
6. مشارکت معاوضه ای: در این نوع از نمونه قرارداد مشارکت در ساخت و ساز بخشی از سهم آورده مطابق با قدرالسهم محاسبه و پرداخت می‌شود و سپس نمونه قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم و امضاء می‌شود.

تعهدات سازنده ساختمان در قرارداد مشارکت در ساخت

تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت ساخت یکی از نکات مهم در ساخت و ساز است. این تعهدات با توجه به متن قرارداد تعیین می‌شود. اما اگر بخواهیم نکات مهم تعهدات سازنده ساختمان را به صورت خلاصه بیان کنیم محدود به موارد زیر است:

1. پیشبرد عملیات ساختمان سازی
2. پرداخت هزینه‌های ساخت و ساز از قبیل مخارج اداری ساخت و همچنین پرداخت اجاره بها به مالک (طرف دیگر قرارداد شراکت ساختمانی) برای مدتی که زمین در حال ساخت است و ایشان نیاز به محلی برای سکونت دارد.
3. وظیفه تحویل ساختمان یا آپارتمان یا مجمع تجاری در زمان تعیین شده در قرارداد
4. رعایت استاندارد‌های ساخت و ساز
5. ارائه گزارش‌ به کارفرما از فعالیت‌های انجام شده به صورت دوره‌ای
6. دریافت پایان کار
7. و غیره

البته در بالا نیز گفته شد که تعهدات سازنده ساختمان در قرارداد مشارکت در ساخت تعیین می‌شود و هرقراردادی با توجه به توافق طرف‌های آن تنظیم می‌شود و بنابراین ممکن است تعهدات بیشتری به عهده سازنده قرار بگیرد یا اینکه مالک موظف به انجام بخشی از این تعهدات باشد.

پیش فروش در مشارکت در ساخت

اگر موضوع پیش‌ فروش در قرارداد مطرح نشده باشد، این موضوع امکان‌پذیر نخواهد بود. با این‌ حال اگر هر دو طرف نسبت ‌به پیش‌فروش واحدهای ساختمان توافق داشته باشند، این موضوع در شرایط خاص و از طریق قرارداد پیش فروش ساختمان امکان‌پذیر خواهد بود.

یکی از راه‌های تامین هزینه ساخت، پیش‌فروش کردن واحدهای ساختمان است. در شرایطی، سازنده و مالک برای ساخت یک ساختمان چند طبقه یا برج یا مواردی مانند آن با هم مشارکت می‌کنند. در این شرایط مشخص است که آن‌ها قصد دارند در آینده این واحدها را به خریداران بفروشند. یکی از راه‌های تضمین فروش واحدها و تأمین هزینه‌های ساخت، پیش فروش کردن است. در این ‌صورت هر واحد به‌ صورت پیش فروش به خریدار واگذار می‌شود. به ‌این ‌ترتیب، بخش قابل‌توجهی از هزینه ساخت توسط خریداران تأمین خواهد شد. آن‌ها با پرداخت این هزینه‌ها به‌ عنوان مالک واحدهای مورد نظرشان محسوب می‌شوند.

پیش فروش در مشارکت در ساخت امکان پذیر نیست مگر آنکه در قرارداد، حق پیش‌فروش ملک به شریک داده شود. بنابراین اگر حق پیش فروش در مشارکت در ساخت داده نشود و سازنده اقدام به فروش واحد‌های ساختمان کند، مالک می‌تواند مطابق با مفاد قرارداد مشارکت در ساخت اقدام به فسخ قرارداد کند یا درخواست جبران ضرر و زیان کند.

سلب حق پیش فروش

در بالا گفتیم که اگر در متن نمونه قرارداد ساختمان سازی ، در مورد حق پیش فروش ملک صحبت نشود اصل بر آن است که سازنده، حق فروش واحد‌های شراکت را ندارد. اما برخی از مالکان برای تاکید بیشتر بر نبود این حق، سلب حق پیش فروش را در متن قرارداد ذکر می‌کنند و در این صورت، حق فسخ قرارداد را برای خود در نظر می‌گیرند. بنابراین، سلب حق پیش فروش در نمونه قرارداد سرمایه گذاری در ساخت جنبه تاکیدی دارد.

متمم مشارکت در ساخت

با اینکه طرف‌های قرارداد تلاش می‌کنند که در متن قرارداد راجع به تمامی موضوعات تعیین تکلیف شود اما باز هم مواردی نیازمند توافق قانونی است. در این صورت تنظیم و امضای متمم مشارکت در ساخت ضروری است.

گاهی نیز، به دلیل پیشامد‌های غیر قابل پیش‌بینی، تجدید نظر در توافق‌های قبلی لازم می‌شود. در این صورت نیز، طرفین قرارداد شراکت ساختمانی از متمم مشارکت در ساخت استفاده می‌کنند.

عرف مشارکت در ساخت

در مورد عرف مشارکت در ساخت در هر استان و هر شهر، به‌ویژه کلان شهر‌ها تفاوت‌هایی وجود دارد. اما اگر بخواهیم عرف مشارکت در ساخت و محاسبه درصد مشارکت در ساخت را به صورت کلی بیان کنیم به سه حالت زیر محدود می‌شود:

50-50:

این نوع سهام بندی بین مالک و سازنده وقتی لحاظ می‌شود که میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در منطقه زمین موضوع مشارکت، برابر یا کمتر از 4 میلیون و 500 هزار تومان باشد.

45-55 به نفع مالک و تا 60 درصد:

در صورتی که میانگین قیمت هر متر مربع از آپارتمان در منطقه زمین موضوع نمونه قرارداد سرمایه گذاری در ساخت و ساز بین 4 میلیون و 500 هزار تومان تا 5 میلیون و 500 هزار تومان باشد، عرف مشارکت برابر با 45 درصد در مقابل 55 درصد به نفع مالک است. البته این عرف مشارکت در ساخت می‌تواند تا 60 درصد به نفع مالک تغییر کند.

40-60 به‌علاوه بلاعوض:

در بالا گفته شد که یکی از وظایف سازنده ملک پرداخت هزینه اسکان مالک در مدت قرارداد شراکت ساختمانی است. منظور از بلاعوض در نمونه قرارداد مشارکت ساختمان پرداخت همین هزینه است.

فرمول محاسبه بلاعوض در مشارکت در ساخت بر اساس اختصاص 1 میلیون تومان به‌ازای هر متر مربع از مساحت ساختمان فرسوده محاسبه می‌شود. این فرمول محاسبه بلاعوض در مشارکت در ساخت مربوط به منطقه‌ای است که میانگین قیمت هر‌متر مربع آپارتمان نوساز در آن، بیشتر از 5 میلیون و 600 هزار تومان باشد.

عرف کمیسیون مشارکت

عرف کمیسیون مشارکت در ساخت مطابق با توافق و رضایت طرفین قرارداد تعیین می‌شود. به عبارت دیگر، اگرچه در معاملات ملکی، کمیسیون یا حق دلالی مطابق با تعرفه تعیین شده از سوی اتحادیه‌های املاک دریافت می‌شود اما برای نمونه قرارداد سرمایه گذاری در ساختمان تعرفه خاصی تعیین نشده است.

عرف کمیسیون مشارکت آن است که کل مبلغ کمیسیون از سازنده ساختمان دریافت شود. البته این موضوع نیز مانند مبلغ کمیسیون مشاورین املاک به توافق طرفین نمونه قرارداد سرمایه گذاری در ساخت بستگی دارد.

انقضای مدت قرارداد مشارکت در ساخت

مانند هر قرارداد دیگری، نمونه قرارداد سرمایه گذاری در ساخت و ساز نیز با انقضای مدت قرارداد تمام می‌شود.

اما سوال مهمی که در این مورد مطرح می‌باشد آن است که آیا انقضای مدت زمان نمونه قرارداد سرمایه گذاری در ساخت باعث می‌شود که تمامی تعهدات سازنده به پایان برسد؟ اگر سازنده در انجام تعهدات خود تأخیر کند و با وجود پایان مدت قرارداد، ساخت ملک را تمام نکرده باشد، تکلیف مالک چیست؟

پاسخ آن است که انقضای مدت نمونه قرارداد مشارکت در ساخت زمین به معنای سقوط تعهدات سازنده نیست و ایشان موظف است در‌مورد تکمیل ساختمان یا آپارتمان، تعهدات قراردادی خود را انجام دهد. البته سازنده به دلیل تاخیر در ساخت و ساز، مشمول ضمانت اجرایی نمونه قرارداد سرمایه گذاری در ساخت نیز می‌شود.

تصور کنید مالک و سازنده در نمونه قرارداد مشارکت ساخت توافق کنند که ظرف مدت ۴ سال، ساخت مجتمع تجاری مورد نظرشان به پایان برسد. حال بعد از گذشت مدتی که در متن قرارداد تصریح شده ‌است، سازنده، پروژه را تکمیل نکرده است. در این‌ صورت اگر در خصوص تأخیر در ساخت و تحویل ساختمان، ضمانت اجرای نقض قرارداد در متن قرارداد ذکر شده باشد، مطابق با آن، با سازنده برخورد خواهد شد.

به‌ عنوان مثال دیگر ممکن است سازنده و مالک توافق کرده باشند که اگر تا پایان مدت قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده ساختمان را تکمیل نکرده باشد، ۱۰ درصد از سهم او به مالک منتقل خواهد شد. این مورد با توافق طرفین در زمان انعقاد قرارداد صورت می‌گیرد. در صورتی ‌که مدت قرارداد به اتمام برسد، سازنده موظف است به تعهدات خود عمل کند. یعنی به پایان رسیدن مدت قرارداد به ‌معنای از بین رفتن این تعهد سازنده نیست.

ضمانت اجرایی قرارداد مشارکت در ساخت

سازنده موظف به نوسازی آپارتمان یا مجتمع تجاری یا مغازه و یا کارخانه مطابق با نمونه قرارداد سرمایه گذاری در ساخت و در زمان تعیین شده است. در صورت کوتاهی ایشان در انجام وظیفه، مالک می‌تواند سازنده را مجبور به انجام تعهد کند. اجبار سازنده به انجام تعهد نیازمند نمونه دادخواست عدم انجام تعهد است.

پس از تنظیم و تقدیم نمونه دادخواست عدم انجام تعهد به دادگاه، اثبات عدم انجام تعهد به عهده مالک است.

در نمونه قرارداد مشارکت در ساخت کامل ملک امکان قرار دادن شرط جبران خسارت و حق فسخ قرارداد نیز وجود دارد. به عبارت دیگر، مالک می‌تواند شرط کند که در صورت عدم انجام تعهدات توسط سازنده، حق فسخ قرارداد برای مالک ایجاد شود و مالک بتواند با اراده خود و حتی بدون رضایت سازنده، قرارداد را فسخ کند.

از طرف دیگر، مالک می‌تواند مطابق با قرارداد درخواست جبران ضرر و زیان کند. به عبارت دیگر، اگر در فرم خام قرارداد مشارکت در ساخت نوشته شود که در صورت تأخیر سازنده در تحویل ساختمان مطابق با برنامه زمانی توافق شده، برای هر روز تاخیر، مبلغ مشخصی به‌ عهده ایشان قرار می‌گیرد، سازنده موظف است علاوه بر پرداخت این خسارات، ساختمان را نیز تکمیل کند و به مالک تحویل دهد.

به طور کلی ضمانت اجرایی نمونه قرارداد مشارکت مدنی در ساخت به توافق طرفین بستگی دارد و ممکن است تبعات عدم انجام تعهدات در هر مورد متفاوت باشد.

ماده 221 قانون مدنی و مشارکت مدنی در ساخت

ماده 221 قانون مدنی در این مورد بیان می‌کند: «اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد نماید که از انجام امری خودداری کند، در صورت تخلف مسئول خسارت طرف مقابل است مشروط به اینکه جبران خسارت تصریح شده و تعهد عرفاً به منزله تصریح باشد و یا بر‌حسب قانون موجب ضمان باشد.» پس از تنظیم نمونه دادخواست عدم انجام تعهد و اثبات آن توسط مالک، سازنده از سوی دادگاه موظف به انجام تعهدات عقب افتاده خود می‌شود.

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

در بالا گفته شد که فرم خام قرارداد مشارکت در ساخت یک قرارداد لازم است و طرف‌های آن فقط در صورت وجود حق فسخ، می‌توانند این قرارداد را فسخ کنند. از سوی دیگر، گفتیم که شرایط فسخ قرارداد توسط طرفین مشخص می‌شود. بنابراین، اگر حق فسخ قرارداد برای یکی از طرفین یا هردوی آن‌ها پیش بینی شده باشد و امکان فسخ قرارداد فراهم شود و صاحب حق، از این حق استفاده کند، این قرارداد تمام می‌شود.

فسخ قرارداد سازنده و مالک

اگر فسخ قرارداد سازنده و مالک به دلیل تأخیر تحویل ملک توسط سازنده باشد، مالک حق دارد خسارات وارد شده به خود را بر اساس مفاد قرارداد و ماده 1 قانون مسئولیت مدنی از طریق دادگاه و در قالب دادخواست فسخ قرارداد و مطالبه ضرر و زیان مطالبه کند.

از سوی دیگر، ممکن است در نتیجه اقدامات سازنده، خساراتی به همسایه‌ها نیز وارد شده باشد. در صورت پرداخت این خسارات توسط مالک، ایشان حق مطالبه مبالغ پرداختی را از سازنده خواهد داشت.

اگر قرارداد در میانه راه فسخ شود تکلیف چیست؟

مثلاً اگر 40 درصد از قرارداد مشارکت در سرمایه گذاری ساخت جلو رفته باشد و مالک، آن را فسخ کند. در این صورت، آیا سازنده حق مطالبه خسارت خواهد داشت؟

پاسخ آن است که اگر در متن توافق نامه در این مورد راه حل ارائه شده باشد مطابق با آن عمل می‌شود. در غیر این صورت، مالک با تامین دلیل در قرارداد مشارکت در ساخت هزینه‌های انجام شده توسط سازنده را محاسبه می‌کند و سازنده متناسب با آورده صرف شده تا زمان فسخ قرارداد در ساختمان سهیم می‌شود.

البته در این مورد نیز می‌توان به صورت دیگری توافق کرد.

دادخواست فسخ قرارداد

شخصی که دارای حق فسخ قرارداد است ابتدا باید به‌ وسیله اظهارنامه رسمی، قصد خود را به طرف مقابل اطلاع دهد و سپس اقدام به تنظیم دادخواست فسخ قرارداد و طرح دعوای حقوقی با موضوع خواسته صدور حکم بر اعلام تایید مراتب فسخ قرارداد کند. رسیدگی به دادخواست فسخ فرم خام قرارداد مشارکت در ساخت در صلاحیت دادگاه محل اقامت خوانده است. البته مطابق ماده 13 قانون آیین دادرسی مدنی در مورد قرارداد‌ها، شخص می‌تواند این دادخواست را به دادگاهی که قرارداد در حوزه آن تنظیم و امضاء شده است تقدیم کند.

وکیل پایه یک دادگستری مخصوص فسخ قرارداد مشارکت

فسخ قرارداد مشارکت مدنی در ساخت با وجود پیچیدگی‌هایی که دارد نیازمند وکیل پایه یک دادگستری مخصوص فسخ قرارداد مشارکت نیست و با توضیحاتی که در بالا ذکر شد، هریک از دارندگان حق فسخ می‌توانند بدون نیاز به وکیل یا مشاور حقوقی نیز، اقدام به انجام مراحل قانونی فسخ قرارداد کنند.

با این وجود، در صورت بالا بودن حجم مالی در گردش قرارداد، لازم است که از کارشناس حقوقی یا وکیل پایه یک دادگستری مخصوص فسخ قرارداد مشارکت مدنی در ساخت کمک بگیرید.

دعاوی مشارکت در ساخت

لازم است در زمان تنظیم نمونه قرارداد مشارکت مدنی در ساخت تمامی جوانب احتمالی را در نظر بگیرید تا احتمال ایجاد اختلاف در آینده به صفر برسد. اما در بعضی اوقات، حتی با وجود این که تمام شرایط را در نظر می‌گیریم، باز هم دعاوی مشارکت در ساخت مطرح می‌شود و یکی از طرفین این نوع از قرارداد، مدعی عدم رعایت مفاد آن می‌شود.

اختلاف در مشارکت در ساخت

در بالا گفته شد که اختلاف در مشارکت در ساخت ، در بیشتر اوقات نتیجه ابهام در قرارداد ساخت ساختمان است. اگر جزئیات دقیق حقوق، انتظارات و وظایف هریک از طرف‌های قرارداد در متن آن مشخص شود، درصد اختلاف به حداقل می‌رسد.

بنابراین در مورد مسائل زیر لازم است که در متن نمونه قرارداد مشارکت در سرمایه گذاری ساخت جزئیات مفصلی نوشته شود تا اختلاف در مشارکت در ساخت به حداقل برسد:

1. رسیدگی به سمت و صلاحیت‌های طرفین قرارداد
2. تعیین مدت کامل قرارداد
3. تعیین مدت خاکبرداری و تجهیز کارگاه
4. تعیین مدت اجرای اسکلت و سفت کاری
5. تعیین زمان نازک کاری ساختمان
6. تعیین مدت دریافت پایان کار و صورتجلسه تفکیکی
7. جزئیات تقسیم سود و زیان شراکت
8. جزئیات ضمانت اجراهای تأخیر در انجام تعهدات توسط سازنده (تعهدات در مورد احداث ساختمان مطابق با کیفیت و مشخصات مورد توافق در زمان تعیین شده در قرارداد و با شرح دقیق تکالیف سازنده در مقابل مالک، کارگران و همسایه‌ها)

شکایت مشارکت در ساخت

تمامی قرارداد‌ها دارای مرجع حل اختلاف هستند. البته نمونه قرارداد مشارکت در ساخت بنا یک قرارداد اختلاف ساز می‌باشد و در نتیجه، وجود مرجع حل اختلاف یک موضوع مهم است. شکایت مشارکت در ساخت از طریق مراجعه به دادگاه یا داوری حل و فصل می‌شود. اصل بر این است که رسیدگی به اختلاف قرارداد مشارکت ساختمان با دادگاه است. فقط در صورتی که در متن قرارداد، داور یا داورانی برای حل اختلاف تعیین شود، شکایت مشارکت در ساخت از طریق داوری رسیدگی خواهد شد.

تعیین داوری برای قرارداد

ماده 455 قانون آیین دادرسی مدنی، حق تعیین داور را به طرفین داده است. این ماده بیان می‌کند که طرفین می‌توانند با رضایت یکدیگر، داور یا داورانی را همزمان با تنظیم قرارداد و حتی پس از بروز اختلاف انتخاب کنند تا میان آن‌ها داوری کنند و اختلاف حل و فصل شود.

طبق ماده قانونی ذکر شده در بالا، طرفین قرارداد می‌توانند شخص یا اشخاص خاصی را به عنوان داور اختلافات احتمالی آینده تعیین کنند. پیشنهاد می‌شود که داور(ان) در قرارداد، با دست‌خط خود اعلام کنند که داوری این قرارداد را قبول کرده‌اند و زیر آن امضاء شود.

البته شما می‌توانید داور تعیین نکنید و حل اختلافات میان طرفین از طریق مراجعه به مراجع قانونی صالح انجام شود. حتی اگر در متن قرارداد شما، در خصوص مرجع حل اختلاف تعیین تکلیف نشده باشد جای نگرانی نیست. زیرا در این حالت نیز، مرجع حل اختلافات قراردادی شرکا، مراجع قضایی یا دادگاه‌ها خواهند بود. به عبارت دیگر، نبود ماده‌ای در قرارداد مشارکت ساخت که در خصوص مرجع حل اختلاف صحبت کند، لطمه‌ای به اعتبار قرارداد شما نخواهد زد و قرارداد شما در هر حال، دارای اعتبار است. در زمان اختلاف نیز به مراجع قضایی مراجعه خواهید کرد.

ابطال قرارداد مشارکت در ساخت

ابطال این نوع از قرارداد مانند قرارداد‌های دیگر است. ماده 190 قانون مدنی ملاک بطلان یا عدم بطلان قرارداد مشارکت ساختمان است. بر اساس این ماده، در صورت نبود هریک از شرایط زیر، قرارداد محکوم به بطلان است:

1. فقدان قصد انشای طرفین: یعنی اگر یکی از طرف‌های نمونه قرارداد سرمایه گذاری در ساخت ملک قصد امضای قرارداد را نداشته باشد و از روی اشتباه یا در حالت مستی آن را امضا کند، قرارداد اعتبار ندارد.
2. فقدان اهلیت: یعنی اگر یکی از طرف‌های قرارداد مجنون یا صغیر باشد یا اگر توان مدیریت مالی اموال خود را نداشته باشد (سفیه) قرارداد فاقد اعتبار است. البته این موضوع نیازمند بررسی حقوقی بیشتر است. مطابق قانون همه افراد برای ‌اینکه بتوانند یک قرارداد مالی را امضا کنند، باید به سن رشد یعنی ۱۸ سال تمام رسیده باشند. تصور کنید زمین یا خانه کلنگی به یک شخص شانزده ‌ساله به ارث رسیده است. در این‌ صورت اگر سازنده به دلیل موقعیت مناسب این ملک با او قرارداد امضا کند، این قرارداد صحیح نیست، چون مالک، فاقد اهلیت است. البته در صورتی‌که مالک بتواند از طریق دادگاه، حکم رشد دریافت کند، با رعایت شرایطی، امکان انعقاد این معامله وجود دارد. در صورتی‌ که شخص مالک مجنون باشد، در این مورد نیز تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت با او صحیح نیست. برای این موضوع، قیم مجنون باید با رعایت مصلحت برای او قرارداد را تنظیم کند.
3. فقدان شرایط مورد معامله: نمونه قرارداد سرمایه گذاری در ساخت مسکن در صورتی صحیح و قانونی است که موضوع قرارداد معلوم، معین، قابل نقل و انتقال و در زمان تنظیم قرارداد موجود باشد. در غیر این صورت، قرارداد بی‌اعتبار است. تصور کنید در متن قرارداد مشارکت در ساخت نوشته شود که یکی از زمین‌های متعلق به مالک برای ساخت یک مجتمع مسکونی یا تجاری یا مغازه در اختیار سازنده قرار می‌گیرد. در این حالت این قرارداد صحیح نیست. به ‌جهت این‌که در متن قرارداد باید موضوع قرارداد به ‌طور دقیق و کامل نوشته شود. یعنی باید موقعیت زمین یا خانه کلنگی به ‌همراه توضیحاتی در مورد پروژه نهایی، مورد توجه قرار بگیرد. در غیر این صورت، قرارداد صحیح نخواهد بود.
4. جهت نامشروع: یعنی هدف از ساخت آپارتمان یا مغازه یا مجتمع تجاری یا کارخانه یا ویلا انجام عمل نامشروع نباشد. برای مثال، اگر مالک قصد دارد بعد از ساخته شدن زمین، در ملک مشروبات الکی تولید و نگهداری کند، از آنجایی که این عمل جرم است، در نتیجه، نمونه قرارداد سرمایه گذاری در ساخت نیز  بی‌اعتبار خواهد بود. البته فقط در صورتی که جهت قرارداد در متن آن ذکر شود این اثر را دارد.

تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت

نحوه تقسیم طبقات آپارتمان از موضوعات مهمی است که سازنده و مالک زمین باید در زمان تنظیم و امضای فرم خام قرارداد مشارکت در ساخت به آن توجه کنند.

در واقع مهم‌ترین موضوع در خصوص مشارکت در ساخت تقسیم واحدها است. به‌جهت این‌که هدف نهایی مالک و سازنده از تنظیم این قرارداد و ساخت و اجرای پروژه، مالکیت واحدها بود. در شرایطی که مالک و سازنده در خصوص تعداد واحدها و مشخصات واحد متعلق به هر یک از طرفین، در متن قرارداد توضیحاتی را مطرح کنند، به همان میزان، مالک خواهند بود. یعنی میزان مالکیت هر یک مطابق با توافق اولیه آن‌ها است.

زمانی‌که قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم می‌شود، باید سهم هر یک از شرکا به ‌صورت شفاف و دقیق در متن وارد شود تا هرکدام در خصوص موقعیت واحدهای خودشان و تعداد آن‌ها، اطلاع داشته باشند. این موضوع از مشکلات آتی پیشگیری می‌کند.

تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت ، به صورت درصدی لازم است اما کافی نیست. طرف‌های فرم خام قرارداد مشارکت در ساخت باید شفاف‌تر عمل کنند و علاوه بر تعیین سهم الشرکه، واحد‌های ساختمان را با توجه به میزان درصد مشارکت و آورده میان خود تقسیم کنند.

لازم است مشخصات دقیق واحد‌های متعلق به هریک از سازنده و مالک در متن قرارداد ذکر شود. مشخصات واحدها می‌تواند بر اساس شرقی، غربی، شمالی و جنوبی بودن آن تعیین شود و در متن قرارداد به صراحت با نام سازنده یا مالک نوشته شود.

ارتباط ماده 47 قانون ثبت و موضوع تقسیم واحدها

نحوه تقسیم طبقات آپارتمان به صورتی است که در بالا گفته شد و تجمیع و مشارکت در ساخت از این طریق امکان پذیر می‌شود. به این نوع از تقسیم طبقات آپارتمان، تقسیم نامه عادی گفته می‌شود. تقسیم نامه عادی در دفاتر اسناد رسمی و اداره ثبت اعتبار ندارد و بر اساس آن، سند تک برگ صادر نمی‌شود. زیرا مطابق با ماده 47 قانون ثبت، تمامی معاملات ملکی باید به صورت رسمی تنظیم شود مگر آنکه ملک سابقه ثبتی نداشته باشد. البته در مناطقی که ثبت رسمی معاملات ملکی اجباری نیست نیازی به تنظیم سند رسمی نخواهد بود. تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت ساختمان‌های موجود در شهرهای دارای ثبت ملک رسمی مانند تهران، اصفهان، شیراز، کرج، مشهد و… باید با تقسیم نامه رسمی انجام شود.

در بالا گفته شد که تقسیم نامه عادی مالک و سازنده در فرم خام قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان مطابق با ماده 47 قانون ثبت در اداره‌ها پذیرفته نیست. در این حالت، پس از احداث و تکمیل ساختمان و تحویل واحدها و پس از اخذ صورت مجلس تفکیکی، سازنده با نمونه وکالت مشارکت در ساخت که از طرف دیگر قرارداد (مالک) دارد اقدام به تقسیم واحدها می‌کند.

نحوه محاسبه ساخت ساختمان و فرمول محاسبه

در‌ میان انواع ساختمان، آپارتمان کلنگی کم‌ترین قیمت را دارد. بر اساس یک قاعده در نحوه محاسبه قیمت آپارتمان کلنگی، قیمت یک آپارتمان فرسوده و قدیمی نمی‌تواند از قیمت قدرالسهم آن کمتر باشد. البته مشروط به اینکه آسانسور داشته باشد و پهنه شهرداری آن برای ساخت مطلوب باشد.

تعیین و محاسبه میزان قدرالسهم از عرصه ملک به این صورت است که اگر آپارتمان چند سال ساخت باشد بر اساس ضریب استهلاک محاسبه می‌شود. یعنی هرساله درصد مشخصی برای استهلاک ساختمان در نظر گرفته می‌شود. این درصد برای کمتر از 1 سال 0 درصد، برای 2 تا 6 سال، نیم درصد و برای بیشتر از 7 سال، 1 درصد است.

نحوه محاسبه قیمت خانه کلنگی و ویلا و فرمول محاسبه

در مورد نحوه محاسبه قیمت خانه کلنگی فرمول خاصی وجود ندارد و محاسبه آن بر اساس عرف منطقه، قیمت حدودی، چند بر بودن خانه، موقعیت خانه از نظر عرض کوچه یا خیابان و… تعیین می‌شود. نحوه محاسبه قدر السهم زمین نیز به همین شکل است.

قدرالسهم شهرداری

قدرالسهم شهرداری در فرم خام قرارداد مشارکت در ساخت مطابق ماده 101 قانون شهرداری‌ها است. براساس تبصره 3 این ماده، در زمین‌های بیشتر از 500 متر مربع که سند شش دانگ دارند، شهرداری موظف است تا سقف 25 درصد از زمین باقی مانده را برای معابر و خیابان‌ها تملک کند. شهرداری مجاز است پس از توافق با مالک زمین، قدرالسهم زمین را مطابق نظر کارشناس دادگستری محاسبه کند و این مبلغ از صاحب زمین دریافت شود. مطابق تبصره 4 آن ماده قانونی نیز، قدرالسهم شهرداری از زمین، در مالکیت آن سازمان است و در این مورد، هیچ مبلغی از سوی شهرداری پرداخت نخواهد شد. زمین‌های کمتر از 500 متر، مشمول تبصره 3 ماده 101 نیست.

پیشنهاد ما

تیم حقوقی رُکلا اقدام به تهیه قرارداد مشارکت ساختمان و فرم خام قرارداد مشارکت در ساخت کرده است. با کلیک روی تصویر زیر آن قرارداد و فرم خام را دریافت کنید.

ضمن آنکه شما می‌توانید مشاوره حقوقی تلفنی را با مجموعه حقوقی رکلا تجربه کنید. روی لینک قبل بزنید و وارد فرم ثبت درخواست مشاوره حقوقی تلفنی شوید. ضمن آنکه می‌توانید از خدمات تنظیم قرارداد بهره مند شوید.