محاسبه درصد مشارکت در ساخت و نحوه محاسبه بلاعوض در مشارکت ساخت
محاسبه درصد مشارکت در ساخت ، یکی از مهم‌ترین گام‌ها در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت است. میزان درصد موجود در قرارداد باید با دقت بسیار زیادی محاسبه و در متن آن ثبت شود زیرا همین محاسبه درصد مشارکت در ساخت است که سهم سود و زیان مربوط به هر شریک را مشخص می‌کند. به همین دلیل است که طرفین قرارداد اشاره شده از عبارت محاسبه سود مشارکت در ساخت نیز استفاده می‌کنند. در واقع هدف نهایی شکل گیری این ارتباط میان طرفین، رسیدن به همین منفعت و سود است که در قرارداد مشارکت نیز تعیین می‌شود.
شراکت در ساخت و ساز، سرمایه گذاری سودآور!
یکی از روش‌های سرمایه گذاری که طی چند سال گذشته بسیار مورد اقبال و توجه قرار گرفته است، مشارکت در ساخت و ساز است. ساخت و سازها چه مربوط به املاک مسکونی باشد و چه مربوط به املاک تجاری، سود قابل توجهی را برای سرمایه گذاران به همراه دارد. افزایش قیمت ملک و زمین‌هایی که امکان ساخت و ساز را داشته باشند و از طرفی افزایش قیمت مصالح و سرمایه برای طی کردن فرآیند ساخت و ساز، باعث شده است که کمتر کسی بتواند به تنهایی در این عرصه فعالیت کند. به همین دلیل است که سرمایه گذاران به سرمایه گذاری شراکتی روی آورده‌اند و با استفاده از راه‌های مختلف با هم شریک می‌شوند و پس از توافقات اولیه، محاسبه درصد مشارکت در ساخت را انجام می‌دهند.
انواع راه‌های شراکت برای اشخاص
- ممکن است یک طرف زمین یا خانه‌ای کلنگی داشته باشد و برای شراکت بیاورد.
- ممکن است که یک طرف پرداخت هزینه‌های ساخت و ساز را به عهده بگیرد.
- ممکن است طرفین هم سرمایه نقدی برای ساخت و ساز بیاورند و هم در زمین سهیم باشند، به این ترتیب که در ابتدا به صورت شراکتی زمین یا خانه‌ای کلنگی را خریداری می‌کنند و در ادامه به تخریب و ساخت و ساز مجدد می‌پردازند.
در هر حالت که باشد هر کدام از شرکا سرمایه‌ای آورده است و توقع دارد که به میزان آورده خود از سود ساخت و ساز سهم ببرد. در این میان نیز بزرگترین دغدغه شرکا، نحوه محاسبه کمیسیون مشارکت در ساخت یا طریقه محاسبه درصد مشارکت در ساخت می‌باشد.
نحوه محاسبه قرارداد مشارکت در ساخت
چنانچه اشاره کردیم، طریقه محاسبه درصد مشارکت در ساخت از بزرگترین دغدغه‌های سرمایه گذران در ساخت و ساز است. اینکه در زمان اتمام کار چه میزانی از سود نهایی به آن‌ها می‌رسد یا در زمان بروز خسارت پرداخت چه میزانی به عهده آن‌ها است به وسیله فرمول محاسبه مشارکت در ساخت یا محاسبه درصد مشارکت در ساخت ، مشخص می‌شود.
نرخ روز و نرخ منطقه در روش محاسبه مشارکت در ساخت
نکته‌ای که در تعیین سهم الشرکه هر شریک باید به آن توجه کرد، نرخ مشخص شده برای زمین یا مصالحی است که برای ساخت و ساز مورد استفاده قرار می‌گیرد. با توجه به این موضوع می‌توان به روشی عادلانه محاسبه درصد مشارکت در ساخت را انجام داد. اگر شرکا با هم اقدام به خرید زمین یا خانه کلنگی کنند، قیمت به نرخ روز و نرخ منطقه محاسبه خواهد شد.
قیمت زمین یا ملک در هر منطقه شهری با منطقه دیگر متفاوت است و قیمت اصلی زمین باید با توجه به نرخ منطقه‌ای که زمین در آن واقع شده است، محاسبه شود. اما اگر قرار باشد که یک شریک ملک یا خانه کلنگی خود را برای شراکت در ساخت بیاورد، لازم است که قیمت آن خانه براساس نرخ روز محاسبه شود و به عنوان میزان آورده شریک در متن قرارداد نوشته شود. در ادامه با توجه به این میزان آورده محاسبه درصد مشارکت در ساخت انجام می‌شود.
از طرف دیگر، قیمت مصالح ساخت و ساز بسیار متغیر است و نمی‌توان از پیش تعیین کرد که چه مقدار سرمایه برای تهیه این اقلام لازم می‌باشد. با این حال با توجه به نرخ روز و به صورت حدودی میزان سرمایه لازم برای ساخت و ساز توسط طرفین محاسبه می‌شود. مبلغ به دست آمده میزان آورده شریک دیگر محسوب می‌شود و در انتهای قرارداد برای محاسبه درصد مشارکت در ساخت استفاده می‌شود. البته تا انتهای فرآیند ساخت و ساز این مبلغ متغیر است و آن هم به دلیل تغییراتی است که در قیمت مصالح اتفاق می‌افتد.
پایان ساخت و ساز و ارائه رسیدهای خرید
در آخر با ارائه رسیدهای خرید و مدارکی که نشان دهد چه مقداری برای ساخت و ساز ملک هزینه شده و همچنین با تعیین نرخ روز قیمت ملک کلنگی، آورده‌ها روی هم گذاشته شده و جمع می‌شوند و سرمایه کلی قرارداد مشارکت در ساخت املاک مشخص می‌شود. علاوه بر این با محاسبه درصد مشارکت در ساخت ، درصد سهم هر شریک با توجه به میزان آورده‌ای که داشته تعیین می‌شود. محاسبه دقیق درصد این سهم با توجه به آورده هر شریک ضروری است زیرا بعد از تایید نهایی و تقدیم سهم هر شریک، دیگر راهی برای محاسبه مجدد وجود ندارد.
تا اینجا مقاله، مسلم شد که یکی از چالش‌های مهمی که شرکا در قراردادهای مشارکت در ساخت با آن رو به رو هستند، همین مساله تعیین میزان سهم هر شریک است. اگر شما هم با این مساله مواجه هستید، بهترین اقدامی که می‌توانید انجام دهید این است که با فعالان این صنف، مشاوران حقوقی با تجربه یا وکلای مجرب گفتگو کنید و از آن‌ها بخواهید که در این زمینه شما را راهنمایی کنند.
شراکت مالک و سازنده در محاسبه درصد مشارکت در ساخت
به طور معمول میزان سهمی که برای محاسبه درصد مشارکت در ساخت برای مالک یک زمین یا خانه کلنگی در نظر گرفته می‌شود بین 55 تا 60 درصد است و برای سازنده بین 40 تا 45 درصد سهم در نظر گرفته می‌شود. البته با توجه به پروژه ساخت و ساز و مقدار هزینه و سرمایه‌ای که در طی فرآیند ساخت پرداخت می‌شود، این میزان سهم می‌تواند تغییر کند. برای مثال ممکن است در زمین یک مالک یک ساختمان بسیار بزرگ با تعداد طبقات زیاد ساخته شود. بدون شک میزان سرمایه لازم برای این ساخت و ساز بزرگ بسیار بیشتر از قیمت زمین است. با وجود این شرایط، میزان سهم سازنده بسیار بیشتر خواهد بود.
همچنین توجه داشته باشید که در پروژه‌هایی که بیش از 6 طبقه باشد، مشارکت در طبقات 6 به بالا با طبقات پایین‌تر متفاوت خواهد بود. به عبارت دیگر مشارکت در ساخت مربوط به طبقات 6 به بالا، دارای سهم بیشتری برای سازنده می‌باشد.
سهم شراکت از پیش تعیین شده در محاسبه درصد مشارکت در ساخت
اگر شرکا سرمایه گذار باشند، یعنی هر دو سرمایه نقدی برای شراکت ساخت و ساز آورده باشند، پیش از شروع قرارداد می‌توانند میزان سهم شراکت خود را اعلام کنند. برای این کار باید به توان مالی خود و میزانی که می‌توانند سرمایه گذاری کنند توجه کرده و اعلام کنند که در این پروژه ساخت و ساز، شراکت چند درصدی دارند، به عنوان مثال وقتی می‌گویند شراکت 50-50 یعنی همه چیز میان شرکا باید به میزان کاملا برابر و مساوی تقسیم شود و سرمایه شرکا باید کاملا برابر باشد. این درصد می‌تواند متغیر نیز باشد که بستگی به میزان درصدی است که پیش از امضای قرارداد از طرف سرمایه گذاران توافق شده و مشخص می‌شود.
نحوه محاسبه بلاعوض در مشارکت ساخت
نحوه محاسبه مبلغ بلاعوض در مشارکت ساخت زمانی است که یک شریک، ملک و منزل قدیمی خود را برای شراکت آورده باشد. در این شرایط، او باید ملک را تخلیه کند و در اختیار سازنده بگذارد تا در مدت مشخص پروژه ساخت و ساز انجام شود. در این شرایط مالک نیازمند مبلغی برای رهن خانه موقت است تا بتواند در آن ساکن شود. این مبلغ را که شخص مالک برای رهن یک ملک به صورت موقت از سازنده دریافت می‌کند، بلاعوض می‌نامند، زیرا دیگر نیازی به بازگرداندن این مبلغ به شخص سازنده وجود نخواهد داشت. البته توجه داشته باشید که در انتهای پروژه و در زمانی که طرفین سهم نهایی خود را محاسبه می‌کنند، این مبلغ از سهم شخص مالک کسر می‌شود.
فرمول محاسبه بلاعوض در مشارکت در ساخت ملک، در بعضی از پروژه‌های ساخت، رقمی است که به تناسب مساحت زمین به متر مربع، نرخ و قیمت به روز آن مشخص می‌شود. با توجه به این که زمین در چه منطقه‌ای قرار گرفته باشد و چه میزان ارزش داشته باشد، به ازای هر متر مربع مبلغی بین یک تا 5 میلیون تومان برای رقم بلاعوض مشخص می‌شود. اگر زمین در منطقه‌ای با قیمت پایین باشد، معمولا مبلغ بلاعوض پرداخت نمی‌شود. همچنین برای تعیین و نحوه محاسبه کمیسیون قرارداد مشارکت در ساخت ، کیفیت و منطقه‌ای که زمین یا ملک کلنگی در آن قرار دارد نیز بسیار مهم است.
پیشنهاد می‌کنیم
همانطور که توضیح دادیم، یکی از دغدغه‌های مهم اشخاصی که برای انجام یک پروژه مشارکتی با یکدیگر توافق می‌کنند، تعیین میزان دقیق سهم آن‌ها از شراکت و به طور کلی تعیین میزان سود و زیانی است که به آن‌ها تعلق می‌گیرد. علاوه براین، مساله بعدی که برای این شرکا نگرانی‌هایی ایجاد می‌کند، شرح کامل وظایف و تعهداتی است که به عهده هر کدام از شرکا قرار می‌گیرد. مسلم است که نوشتن صحیح این موارد در چهارچوب یک قرارداد قانونی، به دانش حقوقی و تجربه نیاز خواهد داشت. به همین دلیل اغلب، اشخاص ترجیح می‌دهند تنظیم قرارداد خود را به وکلا و مشاوران حقوقی بسپارند. شما نیز می‌توانید با وارد شدن به صفحه تنظیم قرارداد و ثبت درخواست، مسئولیت نگارش قرارداد مورد نظر خود را به تیم حقوقی رکلا بسپارید.
همچنین این امکان را نیز خواهید داشت که برای برقراری ارتباط با این متخصصان و گفتگو با آن‌ها، از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی استفاده کنید.
قرارداد مشارکت در ساخت و ساز
برای تهیه فایل کامل این نمونه قرارداد، روی تصویر پایین بزنید.
