نمونه قرارداد مشارکت در ساخت ، ماهیت حقوقی ، مواد قانونی و تعهدات سازنده ساختمان

نمونه قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت یا نمونه قرارداد مشارکت در سرمایه گذاری ساخت یکی از مهم‌ترین قراردادهای مشارکت مدنی است که هرروز به اهمیت آن اضافه می‌شود. نکات مهم قرارداد مشارکت در ساخت در چند مورد محدود خلاصه نمی‌شود. بنابراین تصمیم گرفتیم این نکات مهم در ساخت و ساز را در قالب نوشتۀ زیر با شما مطرح کنیم. با رکلا همراه باشید تا مهم‌ترین قوانین مشارکت در ساخت معرفی شود.

ماهیت قرارداد مشارکت در ساخت

ماهیت حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت  را در این بخش بررسی می‌کنم. لازم است پیش از تحلیل حقوقی ماهیت قراردادهای مشارکت در ساخت، این قرارداد را تعریف کنیم.

مشارکت در ساخت یعنی چی

نمونه قرارداد مشارکت ساختمان یک نوع قرارداد سرمایه گذاری است که بین یک یا چند سازنده و یک یا چند مالک تنظیم می‌شود و براساس آن، در مورد ساخت ساختمان مسکونی یا ساخت مجتمع تجاری یا ساخت مغازه و یا ساخت کارخانه توافق می‌شود. آوردۀ یکی از طرفین زمین یا خانه های قدیمی یا ساختمان فرسوده است و سرمایۀ طرف دیگر قرارداد، سرمایۀ نقدی می‌باشد که در زمان ساخت هزینه می‌شود. در پایان مدت قرارداد نیز، هریک از طرفین قرارداد مشارکت ساخت با توجه به قدر السهم قراردادی خود، مالک بخشی از ساختمان می‌شوند.

تحلیل حقوقی ماهیت قراردادهای مشارکت در ساخت

ماهیت حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت بر اساس اصل آزادی قراردادها و و مطابق با ماده ۱۰ قانون مدنی است. بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی اگر قراردادی از قواعد شرعی و قانونی تبعیت کند، صحیح و لازم الاجرا است و طرف‌های قرارداد موظف به رعایت تعهدات قراردادی خود در نمونه قرارداد مشارکت ساختمان خواهند بود. بنابراین برای بررسی حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت و ساز باید به این ماده در متن قرارداد توجه شود.

نمونه قرارداد مشارکت در ساخت عقد لازم است یا جایز

قرارداد لازم قراردادی است که هیچکدام از طرف‌های آن بدون رضایت طرف مقابل حق خروج از قرارداد را ندارد مگر آن که در متن قرارداد، حق فسخ برای یکی از طرفین یا هردوی آن‌ها پیش بینی شده باشد. با توجه به این‌که نمونه قرارداد مشارکت ساختمان بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی تنظیم می‌شود، قانون‌گذار این قرارداد را یک قرارداد لازم و غیرقابل خروج می‌داند. بنابراین مشارکت مدنی در ساخت قرارداد محکمی است.

مواد قانونی مشارکت در ساخت

همانطور که در بالا گفته شد، نمونه قرارداد مشارکت ساخت بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی تنظیم و امضا می‌شود. بنابراین، قانون مدنی حق تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت را پذیرفته است. ماده ۱۰ قانون مدنی می‌گوید:

«قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد (امضا) نموده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است.»

مراحل قانونی مشارکت در ساخت

مراحل قانونی مشارکت در ساخت یک تا چند سال زمان می‌برد. در این بخش به صورت مختصر، این مراحل قانونی را شمارش می‌کنیم. البته لازم به ذکر است که این مراحل قانونی مشارکت در ساخت ممکن است در شرایط مختلف متفاوت باشد اما کلیات آن به شرح زیر است:

  1. امضای نمونه قرارداد مشارکت در ساخت
  2. اعطای وکالت کاری از سوی مالک به سازندۀ ساختمان
  3. دریافت دستور نقشه
  4. تهیۀ نقشۀ معماری، نقشۀ محاسبات، برق و مکانیک
  5. دریافت گواهی‌های مورد نیاز از شهرداری، سازمان آتش‌نشانی، نظام مهندسی، ادارۀ اوقاف (اگر زمین وقفی است)، فضای سبز و…
  6. پرداخت فیش عوارض از سوی سازندۀ ساختمان
  7. دریافت جواز ساخت زمین
  8. تخلیه و تحویل زمین یا ساختمان فرسوده به سازنده در زمان اخذ کامل قرض الحسنه و بلاعوض
  9. تخریب و تجهیز محل کارگاه
  10. اسکلت
  11. انتقال بخشی از سند زمین به نام سازنده
  12. نازک کاری و پایان عملیات ساختمانی و تحویل کامل آپارتمان
  13. انتقال بخش دوم سند به نام سازندۀ ساختمان
  14. دریافت اسناد تک برگ مالکیت از سوی سازندۀ ساختمان یا آپارتمان و تحویل به مالک
  15. آغاز دورۀ تضمین قرارداد مشارکت ساخت ساختمان

فرم خام قرارداد مشارکت در ساخت

انواع مشارکت در ساخت

قرارداد جامع و حرفه ای مشارکت در ساخت در یک دسته‌بندی به انواع مشارکت عادی، مشارکت سهامی، مشارکت تهاتری، مشارکت تکمیلی و مشارکت معاوضه ای تقسیم می‌شود. انواع مشارکت در ساخت را به صورت مختصر توضیح می‌دهیم:

  1. مشارکت عادی (معمولی):
  2. در این نوع از مشارکت، معمولاً بین ۴۰ تا ۶۰ درصد قدرالسهم در قرارداد شراکت ساختمانی تعیین می‌شود و طرفین در این مورد توافق می‌کنند. این نوع از مشارکت در ساخت کاربرد زیادی دارد.
  3. مشارکت سهامی (سهمی): در این نوع از مشارکت، سازندۀ ملک، به عنوان یکی از طرف‌های نمونه قرارداد مشارکت در ساخت، بخشی از زمین یا ساختمان فرسوده را خریداری می‌کند و قرارداد مشارکت با احتساب سهم زمین خریداری شده امضاء می‌شود.
  4. مشارکت تهاتری: در این نوع از نمونه قرارداد مشارکت در ساخت کامل ملک علاوه بر پرداخت تمامی هزینه‌های اداری و تاسیساتی ساختمان، بخش از سهم یا مبلغ بلاعوض به عنوان اقلام غیر ریالی به طرف مقابل واگذار می‌شود.
  5. مشارکت تکمیلی: ممکن است پیش از تنظیم و امضای قرارداد میان صاحب زمین و سازنده، پروژه مراحلی از ساخت را سپری کرده باشد و نیمه‌کاره باشد. در این صورت، مالک، میزان کار انجام شده را محاسبه می‌کند و متقاضی ساخت بخش‌های باقی ماندۀ ساختمان، بخشی از قدرالسهم ملک را مالک می‌شود.
  6. مشارکت معاوضه ای: در این نوع از نمونه قرارداد مشارکت در ساخت و ساز بخشی از سهم آورده مطابق با قدرالسهم محاسبه و پرداخت می‌شود و سپس نمونه قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم و امضاء می‌شود.

تعهدات سازنده ساختمان در قرارداد مشارکت در ساخت

تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت ساخت یکی از نکات مهم در ساخت و ساز است. این تعهدات با توجه به متن قرارداد تعیین می‌شود. اما اگر بخواهیم نکات مهم تعهدات سازنده ساختمان را به صورت خلاصه بیان کنیم محدود به موارد زیر است:

  • پیشبرد عملیات ساختمان سازی
  • پرداخت هزینه‌های ساخت و ساز از قبیل مخارج اداری ساخت و همچنین پرداخت اجاره بها به مالک (طرف دیگر قرارداد شراکت ساختمانی) برای مدتی که زمین در حال ساخت است و ایشان نیاز به محلی برای سکونت دارد.
  • وظیفۀ تحویل ساختمان یا آپارتمان یا مجمع تجاری در زمان تعیین شده در قرارداد
  • رعایت استاندارد‌های ساخت و ساز
  • ارائۀ گزارش‌ به کارفرما از فعالیت‌های انجام شده به صورت دوره‌ای
  • دریافت پایان کار
  • و غیره

البته در بالا نیز گفته شد که تعهدات سازنده ساختمان در نمونه قرارداد مشارکت در ساخت تعیین می‌شود و هرقراردادی با توجه به توافق طرف‌های آن تنظیم می‌شود و بنابراین ممکن است تعهدات بیشتری به‌عهدۀ سازنده قرار بگیرد یا اینکه مالک موظف به انجام بخشی از این تعهدات باشد.

پیش فروش در مشارکت در ساخت

پیش فروش در مشارکت در ساخت امکان پذیر نیست مگر آنکه در قرارداد، حق پیش‌فروش ملک به شریک داده شود. بنابراین اگر حق پیش فروش در مشارکت در ساخت داده نشود و سازنده اقدام به فروش واحد‌های ساختمان کند، مالک می‌تواند مطابق با مفاد قرارداد مشارکت در ساخت اقدام به فسخ قرارداد کند یا درخواست جبران ضرر و زیان کند.

سلب حق پیش فروش

در بالا گفتیم که اگر در متن نمونه قرارداد ساختمان سازی در مورد حق پیش فروش ملک صحبت نشود اصل بر آن است که سازنده، حق فروش واحد‌های شراکت را ندارد. اما برخی از مالکان برای تاکید بیشتر بر نبود این حق، سلب حق پیش فروش را در متن قرارداد ذکر می‌کنند و در این صورت، حق فسخ قرارداد را برای خود درنظر می‌گیرند. بنابراین، سلب حق پیش فروش در نمونه قرارداد سرمایه گذاری در ساخت جنبۀ تاکیدی دارد.

مشارکت مدنی در ساخت

متمم مشارکت در ساخت

با اینکه طرف‌های قرارداد تلاش می‌کنند که در متن نمونه قرارداد راجع به تمامی موضوعات تعیین تکلیف شود اما باز هم مواردی نیازمند توافق قانونی است. در این صورت تنظیم و امضای متمم مشارکت در ساخت ضروری است.

گاهی نیز، به دلیل پیشامد‌های غیر قابل پیش‌بینی، تجدید نظر در توافق‌های قبلی لازم می‌شود. در این صورت نیز، طرفین قرارداد شراکت ساختمانی از متمم مشارکت در ساخت استفاده می‌کنند.

عرف مشارکت در ساخت

در مورد عرف مشارکت در ساخت هر استان و هر شهر، به‌ویژه کلان شهر‌ها تفاوت‌هایی وجود دارد. اما اگر بخواهیم عرف مشارکت در ساخت را به صورت کلی بیان کنیم به سه حالت زیر محدود می‌شود:

۵۰-۵۰:

این نوع سهام بندی بین مالک و سازنده وقتی لحاظ می‌شود که میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در منطقۀ زمین موضوع مشارکت، برابر یا کمتر از ۴ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان باشد.

۴۵-۵۵ به نفع مالک و تا ۶۰ درصد:

در صورتی که میانگین قیمت هر متر مربع از آپارتمان در منطقۀ زمین موضوع نمونه قرارداد سرمایه گذاری در ساخت و ساز بین ۴ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان تا ۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان باشد، عرف مشارکت برابر با ۴۵ درصد در مقابل ۵۵ درصد به نفع مالک است. البته این عرف مشارکت در ساخت می‌تواند تا ۶۰ درصد به نفع مالک تغییر کند.

۴۰-۶۰ به‌علاوه بلاعوض:

در بالا گفته شد که یکی از وظایف سازنده ملک پرداخت هزینۀ اسکان مالک در مدت قرارداد شراکت ساختمانی است. منظور از بلاعوض در نمونه قرارداد مشارکت ساختمان پرداخت همین هزینه است.

فرمول محاسبه بلاعوض در مشارکت در ساخت بر اساس اختصاص ۱ میلیون تومان به‌ازای هر متر مربع از مساحت ساختمان فرسوده محاسبه می‌شود. این فرمول محاسبه بلاعوض در مشارکت در ساخت مربوط به منطقه‌ای است که میانگین قیمت هر‌متر مربع آپارتمان نوساز در آن، بیشتر از ۵ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان باشد.

عرف کمیسیون مشارکت

عرف کمیسیون مشارکت در ساخت مطابق با توافق و رضایت طرفین قرارداد تعیین می‌شود. به عبارت دیگر، اگرچه در معاملات ملکی، کمیسیون یا حق دلالی مطابق با تعرفۀ تعیین شده از سوی اتحادیه‌های املاک دریافت می‌شود اما برای نمونه قرارداد سرمایه گذاری در ساختمان تعرفۀ خاصی تعیین نشده است.

عرف کمیسیون مشارکت آن است که کل مبلغ کمیسیون از سازندۀ ساختمان دریافت شود. البته این موضوع نیز مانند مبلغ کمیسیون مشاورین املاک به توافق طرفین نمونه قرارداد سرمایه گذاری در ساخت بستگی دارد.

این مطلب را از دست ندهید:

همه چیز در مورد قرارداد مشارکت مدنی

انقضای مدت قرارداد مشارکت در ساخت

مانند هر قرارداد دیگری، نمونه نمونه قرارداد سرمایه گذاری در ساخت و ساز نیز با انقضای مدت قرارداد تمام می‌شود.

اما سوال مهمی که در این مورد مطرح می‌باشد آن است که آیا انقضای مدت زمان نمونه قرارداد سرمایه گذاری در ساخت باعث می‌شود که تمامی تعهدات سازنده به پایان برسد؟ اگر سازنده در انجام تعهدات خود تأخیر کند و با وجود پایان مدت قرارداد، ساخت ملک را تمام نکرده باشد، تکلیف مالک چیست؟

پاسخ آن است که انقضای مدت نمونه قرارداد مشارکت در ساخت زمین به معنای سقوط تعهدات سازنده نیست و ایشان موظف است در‌مورد تکمیل ساختمان یا آپارتمان، تعهدات قراردادی خود را انجام دهد. البته سازنده به دلیل تاخیر در ساخت و ساز، مشمول ضمانت اجرایی نمونه قرارداد سرمایه گذاری در ساخت نیز می‌شود.

ضمانت اجرایی قرارداد مشارکت در ساخت

سازنده موظف به نوسازی اپارتمان یا مجتمع تجاری یا مغازه و یا کارخانه مطابق با نمونه قرارداد سرمایه گذاری در ساخت و در زمان تعیین شده است. در صورت کوتاهی ایشان در انجام وظیفه، مالک می‌تواند سازنده را مجبور به انجام تعهد کند.

اجبار سازنده به انجام تعهد نیازمند نمونه دادخواست عدم انجام تعهد است.

پس از تنظیم و تقدیم نمونه دادخواست عدم انجام تعهد به دادگاه، اثبات عدم انجام تعهد به‌عهدۀ مالک دارد.

در نمونه قرارداد مشارکت در ساخت کامل ملک امکان قرار دادن شرط جبران خسارت و حق فسخ قرارداد نیز وجود دارد. به عبارت دیگر، مالک می‌تواند شرط کند که در صورت عدم انجام تعهدات توسط سازنده، حق فسخ قرارداد برای مالک ایجاد شود و مالک بتواند با ارادۀ خود و حتی بدون رضایت سازنده، قرارداد را فسخ کند.

از طرف دیگر، مالک می‌تواند مطابق با قرارداد درخواست جبران ضرر و زیان کند. به عبارت دیگر، اگر در فرم خام قرارداد مشارکت در ساخت نوشته شود که در صورت تأخیر سازنده در تحویل ساختمان مطابق با برنامۀ زمانی توافق شده، برای هر روز تاخیر، مبلغ مشخصی به‌عهدۀ ایشان قرار می‌گیرد، سازنده موظف است علاوه بر پرداخت این خسارات، ساختمان را نیز تکمیل کند و به مالک تحویل دهد.

به طور کلی ضمانت اجرایی نمونه قرارداد مشارکت مدنی در ساخت به توافق طرفین بستگی دارد و ممکن است تبعات عدم انجام تعهدات در هر مورد متفاوت باشد.

مادۀ ۲۲۱ قانون مدنی در این مورد بیان می‌کند:

«اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد نماید که از انجام امری خودداری کند، در صورت تخلف مسئول خسارت طرف مقابل است مشروط به اینکه جبران خسارت تصریح شده و تعهد عرفاً به منزلۀ تصریح باشد و یا بر‌حسب قانون موجب ضمان باشد.»

پس از تنظیم نمونه دادخواست عدم انجام تعهد و اثبات آن توسط مالک، سازنده از سوی دادگاه موظف به انجام تعهدات عقب افتادۀ خود می‌شود.

قرارداد شراکت ساختمانی

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

در بالا گفته شد که فرم خام قرارداد مشارکت در ساخت یک قرارداد لازم است و طرف‌های آن فقط در صورت وجود حق فسخ، می‌توانند این قرارداد را فسخ کنند. از سوی دیگر، گفتیم که شرایط فسخ قرارداد توسط طرفین مشخص می‌شود. بنابراین، اگر حق فسخ قرارداد برای یکی از طرفین یا هردوی آن‌ها پیش بینی شده باشد و امکان فسخ قرارداد فراهم شود و صاحب حق، از این حق استفاده کند، این قرارداد تمام می‌شود.

فسخ قرارداد سازنده و مالک

اگر فسخ قرارداد سازنده و مالک به دلیل تأخیر تحویل ملک توسط سازنده باشد، مالک حق دارد خسارات وارد شده به خود را بر اساس مفاد قرارداد و مادۀ ۱ قانون مسئولیت مدنی از طریق دادگاه و در قالب دادخواست فسخ قرارداد و مطالبۀ ضرر و زیان مطالبه کند.

از سوی دیگر، ممکن است در نتیجه اقدامات سازنده، خساراتی به همسایه‌ها نیز وارد شده باشد. در صورت پرداخت این خسارات توسط مالک، ایشان حق مطالبۀ مبالغ پرداختی را از سازنده خواهد داشت.

اگر قرارداد در میانۀ راه فسخ شود تکلیف چیست؟

مثلاً اگر ۴۰ درصد از قرارداد مشارکت در سرمایه گذاری ساخت جلو رفته باشد و مالک، آن را فسخ کند. در این صورت، آیا سازنده حق مطالبۀ خسارت خواهد داشت؟

پاسخ آن است که اگر در متن توافق نامه در این مورد راه حل ارائه شده باشد مطابق با آن عمل می‌شود. در غیر این صورت، مالک با تامین دلیل در قرارداد مشارکت در ساخت هزینه‌های انجام شده توسط سازنده را محاسبه می‌کند و سازنده متناسب با آوردۀ صرف شده تا زمان فسخ قرارداد در ساختمان سهیم می‌شود.

البته در این مورد نیز می‌توان به صورت دیگری توافق کرد.

دادخواست فسخ قرارداد

شخصی که دارای حق فسخ قرارداد است ابتدا باید به‌وسیلۀ اظهارنامۀ رسمی، قصد خود را به طرف مقابل اطلاع دهد و سپس اقدام به تنظیم دادخواست فسخ قرارداد و طرح دعوای حقوقی با موضوع خواستۀ صدور حکم بر اعلام تایید مراتب فسخ قرارداد کند. رسیدگی به دادخواست فسخ فرم خام قرارداد مشارکت در ساخت در صلاحیت دادگاه محل اقامت خوانده است. البته مطابق مادۀ ۱۳ قانون آیین دادرسی مدنی در مورد قرارداد‌ها، شخص می‌تواند این دادخواست را به دادگاهی که قرارداد در حوزۀ آن تنظیم و امضاء شده است تقدیم کند.

وکیل پایه یک دادگستری مخصوص فسخ قرارداد مشارکت

فسخ قرارداد مشارکت مدنی در ساخت با وجود پیچیدگی‌هایی که دارد نیازمند وکیل پایه یک دادگستری مخصوص فسخ قرارداد مشارکت نیست و با توضیحاتی که در بالا ذکر شد، هریک از دارندگان حق فسخ می‌توانند بدون نیاز به وکیل یا مشاور حقوقی نیز، اقدام به انجام مراحل قانونی فسخ قرارداد کنند.

با این وجود، در صورت بالا بودن حجم مالی در گردش قرارداد، لازم است که از کارشناس حقوقی یا وکیل پایه یک دادگستری مخصوص فسخ قرارداد مشارکت مدنی در ساخت کمک بگیرید.

دعاوی مشارکت در ساخت

لازم است در زمان تنظیم نمونه قرارداد مشارکت مدنی در ساخت تمامی جوانب احتمالی را در نظر بگیرید تا احتمال ایجاد اختلاف در آینده به صفر برسد. اما در بعضی اوقات، حتی با وجود این که تمام شرایط را در نظر می‌گیریم، باز هم دعاوی مشارکت در ساخت مطرح می‌شود و یکی از طرفین این نوع از قرارداد، مدعی عدم رعایت مفاد آن می‌شود.

اختلاف در مشارکت در ساخت

در بالا گفته شد که اختلاف در مشارکت در ساخت ، در بیشتر اوقات نتیجۀ ابهام در قرارداد ساخت ساختمان است. اگر جزئیات دقیق حقوق، انتظارات و وظایف هریک از طرف‌های قرارداد در متن آن مشخص شود، درصد اختلاف به حداقل می‌رسد.

بنابراین در مورد مسائل زیر لازم است که در متن نمونه قرارداد مشارکت در سرمایه گذاری ساخت جزئیات مفصلی نوشته شود تا اختلاف در مشارکت در ساخت به حداقل برسد:

  • رسیدگی به سمت و صلاحیت‌های طرفین قرارداد
  • تعیین مدت کامل قرارداد
  • تعیین مدت خاکبرداری و تجهیز کارگاه
  • تعیین مدت اجرای اسکلت و سفت کاری
  • تعیین زمان نازک کاری
  • تعیین مدت دریافت پایان کار و صورتجلسۀ تفکیکی
  • جزئیات تقسیم سود و زیان شراکت
  • جزئیات ضمانت اجراهای تأخیر در انجام تعهدات توسط سازنده (تعهدات در مورد احداث ساختمان مطابق با کیفیت و مشخصات مورد توافق در زمان تعیین شده در قرارداد و با شرح دقیق تکالیف سازنده در مقابل مالک، کارگران و همسایه‌ها)

شکایت مشارکت در ساخت

تمامی قرارداد‌ها دارای مرجع حل اختلاف هستند. البته نمونه قرارداد مشارکت در ساخت بنا یک قرارداد اختلاف ساز می‌باشد و در نتیجه، وجود مرجع حل اختلاف یک موضوع مهم است.

شکایت مشارکت در ساخت از طریق مراجعه به دادگاه یا داوری حل و فصل می‌شود.

اصل بر این است که رسیدگی به اختلاف قرارداد مشارکت ساختمان با دادگاه است. فقط در صورتی که در متن قرارداد، داور یا داورانی برای حل اختلاف تعیین شود، شکایت مشارکت در ساخت از طریق داوری رسیدگی خواهد شد.

داوری

مادۀ ۴۵۵ قانون آیین دادرسی مدنی، حق تعیین داور را به طرفین داده است:

«متعاملین می‌توانند ضمن معامله ملزم شوند و یا به‌موجب قرارداد جداگانه تراضی نمایند که در‌صورت بروز اختلاف بین آنان به داوری مراجعه کنند و نیز می‌توانند داور یا داوران خود را قبل یا بعد از بروز اختلاف تعیین نمایند.»

«تبصره: در کلیۀ موارد رجوع به داور، طرفین می‌توانند انتخاب داور یا داوران را به شخص ثالث یا دادگاه واگذار کنند.»

طبق مادۀ قانونی ذکر شده در بالا، طرفین قرارداد می‌تواند شخص یا اشخاص خاصی را به عنوان داور اختلافات احتمالی آینده تعیین کنند. پیشنهاد می‌شود که داور(ان) در قرارداد، با دست‌خط خود اعلام کنند که داوری این قرارداد را قبول کرده‌اند و زیر آن امضاء شود.

ابطال قرارداد مشارکت در ساخت

ابطال این نوع از قرارداد مانند قرارداد‌های دیگر است.

مادۀ ۱۹۰ قانون مدنی ملاک بطلان یا عدم بطلان قرارداد مشارکت ساختمان است.

بر اساس این ماده، در صورت نبود هریک از شرایط زیر، قرارداد محکوم به بطلان است:

  1. فقدان قصد انشای طرفین: یعنی اگر یکی از طرف‌های نمونه قرارداد سرمایه گذاری در ساخت ملک قصد امضای قرارداد را نداشته باشد و از روی اشتباه یا در حالت مستی آن را امضا کند، قرارداد اعتبار ندارد.
  2. فقدان اهلیت: یعنی اگر یکی از طرف‌های قرارداد مجنون یا صغیر باشد یا اگر توان مدیریت مالی اموال خود را نداشته باشد (سفیه) قرارداد فاقد اعتبار است. البته این موضوع نیازمند بررسی حقوقی بیشتر است.
  3. فقدان شرایط مورد معامله: نمونه قرارداد سرمایه گذاری در ساخت مسکن در صورتی صحیح و قانونی است که موضوع قرارداد معلوم ، معین، قابل نقل و انتقال و در زمان تنظیم قرارداد موجود باشد. در غیر این صورت، قرارداد بی‌اعتبار است.
  4. جهت نامشروع: یعنی هدف از ساخت آپارتمان یا مغازه یا مجتمع تجاری یا کارخانه یا ویلا انجام عمل نامشروع نباشد. برای مثال، اگر مالک قصد دارد بعد از ساخته شدن زمین ، در ملک مشروبات الکی تولید و نگهداری کند، از آنجایی که این عمل جرم است، در نتیجه، نمونه قرارداد سرمایه گذاری در ساخت نیز  بی‌اعتبار خواهد بود. البته فقط در صورتی که جهت قرارداد در متن آن ذکر شود این اثر را دارد.

این مطلب را از دست ندهید:

تفاوت شراکت مدنی و حقوقی

تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت

نحوه تقسیم طبقات آپارتمان از موضوعات مهمی است که سازنده و مالک زمین باید در زمان تنظیم و امضای فرم خام قرارداد مشارکت در ساخت به آن توجه کنند.

تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت ، به صورت درصدی لازم است اما کافی نیست. طرف‌های فرم خام قرارداد مشارکت در ساخت باید شفاف‌تر عمل کنند و علاوه بر تعیین سهم الشرکه، واحد‌های ساختمان را با توجه به میزان درصد مشارکت و آورده میان خود تقسیم کنند.

لازم است مشخصات دقیق واحد‌های متعلق به هریک از سازنده و مالک در متن قرارداد ذکر شود. مشخصات واحدها می‌تواند بر اساس شرقی، غربی، شمالی و جنوبی بودن آن تعیین شود و در متن قرارداد به صراحت با نام سازنده یا مالک نوشته شود.

نحوه تقسیم طبقات آپارتمان به صورتی است که در بالا گفته شد و تجمیع و مشارکت در ساخت از این طریق امکان پذیر می‌شود. به این نوع از تقسیم طبقات آپارتمان، تقسیم نامه عادی گفته می‌شود. تقسیم نامه عادی در دفاتر اسناد رسمی و ادارۀ ثبت اعتبار ندارد و بر اساس آن، سند تک برگ صادر نمی‌شود. زیرا مطابق با ماده ۴۷ قانون ثبت تمامی معاملات ملکی باید به صورت رسمی تنظیم شود مگر آنکه ملک سابقۀ ثبتی نداشته باشد. البته در مناطقی که ثبت رسمی معاملات ملکی اجباری نیست نیازی به تنظیم سند رسمی نخواهد بود.

تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت ساختمان‌های موجود در شهرهای دارای ثبت ملک رسمی مانند تهران ، اصفهان ، شیراز ، کرج ، مشهد و… باید با تقسیم نامه رسمی انجام شود.

در بالا گفته شد که تقسیم نامه عادی مالک و سازنده در فرم خام قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان مطابق با ماده ۴۷ قانون ثبت در اداره‌ها پذیرفته نیست. در این حالت، پس از احداث و تکمیل ساختمان و تحویل واحدها و پس از اخذ صورتمجلس تفکیکی، سازنده با نمونه وکالت مشارکت در ساخت که از طرف دیگر قرارداد (مالک) دارد اقدام به تقسیم واحدها می‌کند.

نحوه محاسبه ساخت ساختمان و فرمول محاسبه

در‌میان انواع ساختمان، آپارتمان کلنگی کم‌ترین قیمت را دارد. بر اساس یک قاعده در نحوه محاسبه قیمت اپارتمان کلنگی، قیمت یک آپارتمان فرسوده و قدیمی نمی‌تواند از قیمت قدرالسهم آن کمتر باشد. البته مشروط به اینکه آسانسور داشته باشد و پهنۀ شهرداری آن برای ساخت مطلوب باشد.

تعیین و محاسبه میزان قدرالسهم از عرصه ملک به این صورت است که اگر آپارتمان چند سال ساخت باشد بر اساس ضریب استهلاک محاسبه می‌شود. یعنی هرساله درصد مشخصی برای استهلاک ساختمان درنظر گرفته می‌شود. این درصد برای کمتر از ۱ سال ۰ درصد، برای ۲ تا ۶ سال، نیم درصد و برای بشتر از ۷ سال، ۱ درصد است.

نحوه محاسبه قیمت خانه کلنگی و ویلا و فرمول محاسبه

در مورد نحوه محاسبه قیمت خانه کلنگی فرمول خاصی وجود ندارد و محاسبۀ آن بر اساس عرف منطقه، قیمت حدودی، چندبر بودن خانه، موقعیت خانه از نظر عرض کوچه یا خیابان و… تعیین می‌شود. نحوه محاسبه قدر السهم زمین نیز به همین شکل می‌باشد.

قدرالسهم شهرداری

قدرالسهم شهرداری در فرم خام قرارداد مشارکت در ساخت مطابق مادۀ ۱۰۱ قانون شهرداری‌ها است. براساس تبصرۀ ۳ این ماده، در زمین‌های بیشتر از ۵۰۰ متر مربع که سند شش دانگ دارند، شهرداری موظف است تا سقف ۲۵ درصد از زمین باقی مانده را برای معابر و خیابان‌ها تملک کند.

شهرداری مجاز است پس از توافق با مالک زمین، قدرالسهم زمین را مطابق نظر کارشناس دادگستری محاسبه کند و این مبلغ از صاحب زمین دریافت شود.

مطابق تبصرۀ ۴ آن مادۀ قانونی نیز، قدرالسهم شهرداری از زمین، در مالکیت آن سازمان است و در این مورد، هیچ مبلغی از سوی شهرداری پرداخت نخواهد شد.

زمین‌های کمتر از ۵۰۰ متر، مشمول تبصرۀ ۳ مادۀ ۱۰۱ نیست.

پیشنهاد ما

تیم حقوقی رُکلا اقدام به تهیۀ قرارداد مشارکت ساختمان و فرم خام قرارداد مشارکت در ساخت کرده است.

با کلیک روی تصویر زیر آن قرارداد و فرم خام را دریافت کنید.

نمونه قرارداد مشارکت در ساخت

برچسب‌ها:

بدون دیدگاه

دیدگاه خود را بنویسید