انتقال مالکیت اموال به صورت امن، مطمئن و قطعی با قرارداد بیع ملک
قرارداد بیع ملک یکی از مهم‌ترین قراردادهایی است که ممکن است اکثر افراد جامعه در طول زندگی اجتماعی خود آن را تنظیم و امضا کنند. اموالی مانند مسکن، ویلا، اماکن تجاری، کارگاه، مغازه و غیره جزء املاک به حساب می‌آیند.
هر شخصی که می‌خواهد ملک یا املاکی را معامله کند باید با نکات اولیه و مهم قراردادهای مربوط به املاک آشنایی داشته باشد. نداشتن اطلاعات کافی از اصول و قواعد معامله ملک باعث سوء استفاده افراد کلاهبردار و فرصت طلب می‌شود. به گونه‌ای که پرونده‌های متعددی در زمینه کلاهبرداری‌های مربوط به املاک در دادگا‌ها در جریان رسیدگی هستند و باعث سردرگمی و اتلاف سرمایه افرادی شده است که از قوانین مربوط به معامله ملک ناآگاه بوده‌اند.
بنابراین آشنایی کلی با قوانین املاک و مستغلات و نکات معامله ملک نه تنها برای بنگاه داران بلکه برای تمامی افراد جامعه لازم و ضروری است. در این میان از متداول‌ترین مسائلی که درباره آن سوالات زیادی نیز پرسیده می‌شود، نکات خرید ملک قولنامه ای است. همچنین آگاهی از نکات خرید ملک کلنگی نیز امروزه متقاضیان زیادی دارد. خوب است به این مساله اشاره کنیم که در خصوص تمام این مواردی که بیان شد، پیش از این مقالاتی را در مجله حقوقی رکلا منتشر کرده‌ایم که مطالعه آن برای شما مفید خواهد بود. حال در ادامه به شرح قرارداد بیع ملک می‌پردازیم.
قوانین مرتبط با نمونه قرارداد بیع ملک
مهم‌ترین و اصلی‌ترین قانونی که در آن احکام مربوط به بیع املاک بیان شده، قانون مدنی است.
علاوه بر قانون مدنی در مجموعه قوانین زیر نیز به قواعد بیع املاک اشاره شده است:
- قانون اجرای احکام مدنی
- قانون تجارت
- قوانین ثبت اسناد و املاک
- قانون نظام صنفی کشور
- آیین دادرسی مدنی
- قانون حفظ کاربری اراضی و باغ‌ها
- قانون اختیارات و تشکیلات سازمان حج، اوقاف و امور خیریه
لازم به ذکر است که قوانینی مانند قانون ثبت و قانون اوقاف آمره هستند. بنابراین بایع و مشتری نمی‌توانند برخلاف قواعد مذکور در این قوانین با یکدیگر توافق کنند زیرا نقض این قوانین به باطل شدن قرارداد فروش ملک ختم خواهد شد. برخی دیگر از قواعد بیع املاک تکمیلی هستند و طرفین معامله املاک می‌توانند این دسته از قواعد را نقض و برخلاف آن‌ها با یکدیگر توافق کنند. مانند برخی از قواعد تکمیلی بیع که در قانون مدنی آمده است.
نکات قانونی پیش از تنظیم نمونه قرارداد بیع ملک
برای کاهش احتمال کلاهبرداری، پیش از تنظیم نمونه قرارداد بیع قطعی ملک ، موارد زیر را بررسی کنید:
- سند و سایر مدارک مربوط به ملک را با موقعیت مکانی و جغرافیایی آن تطبیق بدهید.
- در املاک تجاری بررسی کنید که آیا سرقفلی به شخص دیگری منتقل شده یا آنکه متعلق به مالک ملک تجاری است.
- وقفی بودن یا عدم وقفی بودن ملک را بررسی کنید.
- بررسی کنید که ملک در طرح فضای سبز یا طرح‌های عمرانی شهرداری قرار نگرفته باشد.
- در معاملات با ورثه متوفی نیز باید گواهی انحصار وراثت ورثه را بررسی کنید.
اهمیت تنظیم کتبی نمونه قرارداد بیع ملک
مطابق با قانون مدنی بیع به صورت مکتوب یا غیر مکتوب تنظیم می‌شود اما هیچ فرد عاقل و بالغی ملک خود را به صورت غیر کتبی و بدون تنظیم سند به دیگری نمی‌فروشد و همچنین ملکی را بدون تنظیم سند نمی‌خرد علاوه بر این، قانون ثبت اسناد و املاک، ثبت معاملات مربوط به ملک را در دفتر اسناد رسمی ضروری دانسته است.
مطابق با مواد 22، 46، 47 و 48 قانون ثبت، معاملات مربوط به انواع مختلف ملک اعم از تجاری، مسکونی و زراعی باید در دفتر املاک به ثبت برسد و سند مالکیت به نام خریداران ملک صادر شود. اگر بیع ملک در دفتر املاک به ثبت نرسد، قانون شخصی را به عنوان مالک میشناسد که نام او در دفتر ثبت املاک نوشته شده باشد.
شیوه نگارش نمونه قرارداد بیع املاک
نگارش قرارداد باعث می‌شود که موضوع معامله و انتظارات طرفین از یکدیگر به روشنی مشخص شود. تک تک کلماتی که در قرارداد نوشته می‌شود الزامات و تکالیف قانونی و قراردادی را برای هر یک از طرفین معامله به وجود می‌آورد. به همین دلیل نگارش قرارداد و مکتوب کردن آن بر روی کاغذ یکی از مهم‌ترین قسمت‌های مربوط به انجام معامله ملک است. معاملات مربوط به املاک باید در اداره ثبت اسناد و املاک به ثبت برسند به همین دلیل نگارش اصولی و استاندارد بیع ملک از اهمیتی دو چندان برخوردار است.
مهم‌ترین بندهای نمونه قرارداد بیع قطعی ملک عبارت است از:
مشخصات طرفین معامله
معامله ملک با توافق فروشنده و خریدار امضا و ایجاد می‌شود بنابراین آن‌ها باید عاقل، بالغ و رشید باشند. اشخاصی که حکم ورشکستگی آن‌ها توسط دادگاه صادر شده است نیز نمی‌توانند ملک خودشان را بفروشند یا ملک دیگری را بخرند زیرا به واسطه حکم ورشکستگی از هر گونه دخل و تصرف در اموال و حقوق مالی خود ممنوع هستند.
بایع باید مالک ملک مورد معامله یا نماینده مالک آن باشد در غیر این صورت به او بایع فضولی گفته و به معاملۀ او نیز معامله فضولی گفته می‌شود. اعتبار قانونی و صحت معامله فضولی منوط به اجازه مالک واقعی است. اشخاص حقوقی نیز می‌تواند معاملات مربوط به املاک را به عنوان خریدار یا فروشنده امضا و ایجاد کنند مگر اینکه قانونگذار برای آن‌ها در این باره محدویت و ممنوعیتی قائل شده باشد.
اشخاص حقیقی اطلاعات و مشخصات هویتی خود را در نمونه قرارداد بیع قطعی ملک می‌نویسند. فردی که نماینده شخص حقوقی است نیز باید مشخصات تجاری شخص حقوقی را در قسمت مربوط به مشخصات طرفین و اطلاعات هویتی خود را در قسمت مربوط به نماینده قید کند.
موضوع نمونه قرارداد بیع ملک
به موضوع نمونه قرارداد بیع املاک ، در اصطلاح قانون مدنی « مبیع » گفته می‌شود. ملک مورد معامله باید معلوم و معین باشد زیرا مجهول بودن آن باعث باطل شدن بیع می‌شود. املاک وقفی نمی‌توانند مورد معامله قرار بگیرند زیرا قانونگذار به صراحت بیع اموال موقوفه را ممنوع کرده و تنها در برخی موارد خاص بیع آن‌ها را مجاز دانسته است. در ملک مشاع، هر یک از شرکاء می‌تواند سهم خود را به دیگری منتقل کند.
تمام چیزهایی که مطابق با عرف مردم متعلق به ملک است در اثر بیع آن به خریدار منتقل می‌شود اما چیزهایی که جزئی از ملک یا متعلق به آن محسوب نمی‌شوند در اثر قرارداد به خریدار منتقل نخواهند شد مگر اینکه طرفین در متن قرارداد بر خلاف این قاعده با یکدیگر توافق کرده باشند.
ملک مورد معامله باید به گونه‌ای باشد که خریدار توانایی تحویل دادن آن به خریدار را داشته باشد یا خود خریدار بتواند به ملک دسترسی پیدا کند در غیر این صورت خریدار ملک، حق فسخ قرارداد را پیدا خواهد کرد و می‌تواند معامله را فسخ کند. علاوه بر خصوصیات و ویژگی‌های مورد معامله باید مختصات جغرافیایی و موقعیت مکانی آن نیز در متن قرارداد ذکر شود.
مبلغ نمونه قرارداد بیع ملک
به مبلغ نمونه قرارداد بیع املاک در اصطلاح حقوق مدنی «ثمن» گفته می‌شود. تعیین مبلغ ملک به توافق خریدار و فروشنده بستگی دارد اما در صورتی که یکی از آن‌ها به مقدار واقعی مبلغ ملک ناآگاه باشد و ملک را بسیار کمتر از قیمت واقعی معامله کند یا بسیار بشتر از مبلغ واقعی آن بخرد می‌تواند با استناد به خیار غبن معامله را فسخ و از این طریق، ضرر و زیان خود را جبران کند.
شیوه پرداخت ثمن و اینکه به صورت نقد یا اقساط باشد نیز به توافق خریدار و فروشنده بستگی دارد. پرداخت مبلغ در معامله ملک به یکی از حالات زیر انجام می‌شود:
- به صورت نقد: خریدار، مبلغ قرارداد را هم زمان با تحویل گرفتن ملک پرداخت می‌کند.
- به صورت نسیه: خریدار مبلغ قرارداد را با تاخیر و بعد از تحویل گرفتن ملک پرداخت خواهد کرد.
- در شرایط سلم: خریدار، مبلغ قرارداد را قبل از تحویل گرفتن ملک پرداخت می‌کند.
- به صورت کالی به کالی: خریدار مبلغ قرارداد را با تاخیر پرداخت می‌کند البته ملک نیز همراه با تاخیر به او تحویل داده می‌شود.
تکلیف اجرای تعهدات طرفین در نمونه قرارداد بیع ملک
به وظایف و تکالیفی که به واسطه امضای این قرارداد، بر عهده هر کدام از خریدار و فروشنده ملک قرار می‌گیرد، تعهد قراردادی می‌گویند. هر یک از خریدار و فروشنده موظف هستند به تعهدات خود در این قرارداد عمل کنند در غیر این صورت، اگر به واسطه عمل نکردن به تعهداتشان خسارتی ایجاد شود، باید آن زیان و خسارت را برای طرف دیگر معامله جبران کنند. از طرف دیگر، ممکن است در متن قرارداد برای عمل نکردن به تعهدات جریمه یا وجه التزام در نظر گرفته باشند که در این صورت نیز، شخصی که در انجام تعهدات خود، خلف وعده کرده است، ملزم به پرداخت آن جریمه می‌شود.
تعداد نسخه‌های این قرارداد
تعیین تعداد نسخه‌های قرارداد بیع به توافق خریدار و فروشنده بستگی دارد. چنانچه بخواهید نمونه قرارداد بیع املاک را در چند نسخه تنظیم کنید، باید تمام نسخه‌های آن یکسان باشند و به امضای فروشنده و خریدار برسند. همچنین لازم است که خریدار و فروشنده صحت مواد مندرج در قرارداد را تأیید و با قید تاریخ در متن قرارداد، آن را امضا کنند.
خریدار و فروشنده ملک می‌توانند فرد یا افرادی را در هنگام تنظیم قرارداد به عنوان شاهد در نظر بگیرند که در این حالت امضای شهود نیز الزامی خواهد بود. بنابراین، شاهدان باید تمام نسخه‌های قرارداد مورد نظر را امضا کنند.
چه اشخاصی می‌توانند راهنمای ما برای این قرارداد باشند؟
معامله املاک همیشه با نگرانی‌های زیادی همراه بوده است. این مساله را می‌توانیم به سرمایه زیادی که برای این معامله ارائه می‌شود، مرتبط بدانیم. به هر حال، اشخاصی که می‌خواهند اموال خود را با یکدیگر معامله کنند حساسیت‌های زیادی نسبت به این معامله خواهند داشت. برای این منظور طرفین تمایل خواهند داشت که از اشخاص متخصص و کارشناسان با تجربه کمک بگیرند. در این خصوص تیم حقوقی رکلا نیز، خدمات مشاوره حقوقی تلفنی را ارائه می‌دهد.
علاوه براین، شما میتوانید با تنظیم قرارداد اختصاصی ، قرارداد مطمئن‌تری در اختیار داشته باشید و با اطمینان بیشتری برای انجام موضوع این معامله اقدام کنید.
قرارداد فروش آپارتمان (نقدی)
متقاضیان معامله آپارتمان نیاز دارند مدرکی برای انجام معامله و انتقال مالکیت آپارتمان مورد نظر در اختیار داشته باشند. فرم کامل قرارداد مناسب این معامله را از اینجا دریافت کنید.
قولنامه مغازه
شما میتوانید مغازه را به عنوان یک ملک تجاری، خرید و فروش کنید. قرارداد مناسب برای معامله مغازه میان خریدار و فروشنده را از اینجا دریافت کنید.
نمونه قولنامه خانه (نقدی)
اگر ملک مسکونی را معامله می‌کنید، برای ثبت مکتوب این معامله، به فرم قرارداد خانه نیاز خواهید داشت. برای دریافت آن، اینجا بزنید.
