نکات معامله ملک ؛ شرح و بیان مهمترین نکات حقوقی در معامله ملک

کلمه ملک در معنای اعم خود انواع املاک مسکونی (آپارتمان، منزل و ویلا)، تجاری (مغازه، کارگاه و دفتر) و ارضی (مسکونی، کشاورزی و صنعتی) را در برمی‌گیرد. معامله ملک یک عمل حقوقی است که بسیاری از افراد جامعه با آن روبه‌رو می‌شوند. هر شخصی که می‌خواهد نسبت به معامله املاک مختلف اقدام کند باید با مهم‌ترین نکات حقوقی در معامله ملک آشنا باشد. آشنایی نداشتن شما با نکات معامله ملک باعث سوء استفاده کلاهبرداران و شیادان خواهد شد. روزانه پرونده‌های متعددی با موضوع کلاهبرداری املاک در مراجع قضایی مطرح می‌شود. قربانیان بسیار زیادی از این پرونده‌های کلاهبرداری، اشخاصی هستند که با نکات مهم در معامله املاک آشنایی ندارند. همچنین در برخی موارد آشنایی نداشتن با نکات معامله ملک باعث بروز اختلاف میان طرفین معامله نیز می‌شوند. در این موارد، طرفین معامله املاک برای حل اختلاف باید هزینه و وقت بسیار زیادی صرف کنند.

لازم به ذکر است که امروزه قوانین مستحکم و دقیقی برای معامله ملک تصویب شده است. این قوانین مانع از بین رفتن منافع و حقوق هر دو طرف معامله می‌شوند. در ادامه این نوشتار نکات حقوقی مربوط به معامله املاک را بررسی می‌کنیم. علاوه براین، مناسب است که مقاله تنظیم قولنامه خانه را نیز مطالعه کنید. این مقاله پیش‌تر در مجله حقوقی منتشر شده است و به نکات کاربردی مهمی اشاره می‌کند.

آیا معامله املاک نیاز به سپری کردن مراحل قانونی دارد؟

رعایت کردن تمام ضوابط و مراحل قانونی، یکی از قابل ‌توجه‌ترین نکات معامله ملک است. معامله املاک ظرافت‌ها و پیچیدگی‌های قانونی خاصی دارد. معامله ملک زمانی معتبر و مستحکم است که تمام مراحل قانونی مربوط به آن سپری شده باشد. مراحل معامله ملک عبارت است از:

اول؛ توافق میان انتقال دهنده و انتقال گیرنده؛

دو؛ استعلام از ارگان‌های مربوط؛

سوم؛ تنظیم مبایعه نامه؛

چهارم؛ دریافت کد رهگیری؛

پنجم؛ مراجعه به دفتر اسناد رسمی؛

ششم؛ انتقال سند ملک مورد معامله.

در ادامه؛ نکات حقوقی مربوط به هر یک از مراحل معامله املاک را بررسی می‌کنیم.

ضوابط قانونی توافق میان انتقال دهنده و انتقال گیرنده ملک چیست؟

توافق میان انتقال دهنده و انتقال گیرنده به عنوان یکی از نکات مهم در معامله املاک به حساب می‌آید زیرا اولین قدم برای معامله ملک، توافق میان انتقال دهنده و انتقال گیرنده آن است. معامله ملک از جمله اعمال حقوقی است که ارتباط مستقیمی با دارایی و حقوق مالی انتقال دهنده و انتقال گیرنده دارد. انتقال دهنده و انتقال گیرنده ملک باید از اهلیت و شایستگی قانونی لازم برای تصرف در اموال و حقوق مالی خودشان برخوردار باشند. البته قانون گذار برخی از اشخاص را ممنوع المعامله کرده است. اشخاص ممنوع المعامله حق تصرف در اموال و حقوق مالی خودشان را ندارند.

اشخاص زیر از انجام معاملات راجع به املاک ممنوع هستند:

1. محجورین: مطابق با موازین قانون مدنی افراد صغیر ( پسران کمتر از 15 سال و دختران کمتر از 9 سال)، سفیه ( افراد کمتر از 18 سال) و مجنون (افرادی که قوای مغزی آن‌ها مختل شده است) محجور هستند. افراد محجور حق تصرفات مالی را ندارند و به همین دلیل از انجام معاملات راجع به املاک ممنوع هستند.
2. اشخاص ورشکسته: اشخاصی که حکم ورشکستگی آن‌ها از سوی دادگاه صادر شده است از انجام تصرفات مالی ممنوع هستند. اشخاص ورشکسته برای انجام معامله املاک از شرط اهلیت نیز برخوردار نخواهند بود.
3. محکومین دادگاه: اشخاصی که حکم محکومیت آن‌ها از سوی دادگاه صادر شده ممکن است به دلایلی مانند ارتکاب جرم، بدهکار بودن یا توقیف اموال آن‌ها، از تصرف در اموال و حقوق مالی خودشان ممنوع هستند. این اشخاص نیز نمی‌توانند نسبت به معامله املاک اقدام کنند.

بنابراین یکی از مهم‌ترین نکات معامله ملک این است که طرفین آن ممنوع المعامله نباشند. معامله ملکی که طرفین آن ممنوع المعامله هستند از اعتبار و نفوذ قانونی برخوردار نمی‌شود.

چرا استعلام گرفتن از ارگان‌های مربوط در زمان معاملات املاک ضروری است؟

یکی دیگر از نکات معامله ملک ، آگاهی پیدا کردن از وضعیت حقوقی ملک مورد معامله است. با استعلام گرفتن از ملک مورد معامله ، اعتبار قانونی سند آن مشخص می‌شود. استعلام گرفتن از ملک باعث روشن شدن وضعیت ثبتی آن و مالکیت ملک مورد معامله نیز خواهد شد. برای مثال، ممکن است که ملک مورد معامله جزء املاک وقفی باشد. وقفی بودن ملک مورد معامله با استعلام گرفتن از آن مشخص می‌شود.

در برخی موارد، سند ملک مورد نظر در رهن بانک است. با استعلام گرفتن از مراجع مربوط، در رهن بودن سند ملک مورد معامله مشخص می‌شود. یکی از مهم‌ترین مزایای استعلام این است که مالکیت انتقال دهنده را به اثبات می‌رساند. طرفین معامله برای استعلام گرفتن از ملک مورد معامله باید به شهرداری و سازمان ثبت اسناد و املاک مراجعه کنند.

اطلاعات ناشی از استعلام ملک، محرمانه هستند و به همین دلیل، استعلام تنها به تقاضای مالک انجام می‌شود. اگر شخصی دیگر غیر از مالک و نماینده قانونی او بخواهد از ملک استعلام بگیرد باید از دادگاه حکم قضایی دریافت کند.

آیا تنظیم مبایعه‌نامه یکی از ضروری‌ترین نکات معامله ملک است؟

مبایعه نامه در واقع قرارداد مکتوب است که از سوی انتقال دهنده و انتقال گیرنده ملک تنظیم می‌شود. مبایعه نامه‌ای که توسط انتقال دهنده و انتقال گیرنده تنظیم شده یک سند عادی است. این نکته مهم است که مبایعه نامه عادی املاک زمانی معتبر است که طرفین معامله آن را امضا کرده باشند.

در مبایعه نامه عادی باید موارد زیر قید شود:

1. مشخصات انتقال دهنده: انتقال دهنده ملک باید مشخصات سجلی، آدرس، شماره تلفن همراه و ثابت خودش را در مبایعه نامه بنویسد.
2. مشخصات انتقال گیرنده: مشخصات سجلی، آدرس و شماره تلفن ثابت و همراه انتقال گیرنده ملک نیز باید در مبایعه نامه نوشته شود.
3. موضوع مورد معامله: مشخصات ثبتی، مساحت و موقعیت مکانی و هندسی ملک مورد معامله نیز باید در مبایعه نامه قید شود.
4. مبلغ معامله: طرفین معامله باید مبلغ قطعی ملک مورد معامله را در مبایعه نامه بنویسند.
5. زمان مورد معامله: زمان پرداخت بهای ملک مورد معامله و تنظیم سند رسمی انتقال آن (ملک مورد معامله) نیز باید در مبایعه نامه نوشته شود.

یکی از مهم‌ترین نکات معامله ملک تنظیم مبایعه نامه‌ای مستحکم و بدون شک و شبهه است. انتقال دهنده و انتقال گیرنده ملک برای مستحکم‌تر کردن مبایعه نامه می‌توانند چند بند دیگر نیز به آن اضافه کنند. برای مثال، انتقال دهنده و انتقال گیرنده ملک می‌توانند یکی از بندهای مبایعه‌نامه را به اسقاط تمام یا قستی از خیارات فسخ اختصاص دهند.

به موجب معامله کردن یک ملک، برخی از تجهیزات و لوازمی که در آن به کار رفته است نیز به انتقال گیرنده منتقل خواهد شد. یکی از بندهای مبایعه نامه می‌تواند به مشخص کردن تجهیزات و لوازمی اختصاص داده شود که در اثر معامله ملک به انتقال گیرنده منتقل می‌شود.

برای اطمینان خاطر، بهتر است که دو نفر شاهد مورد اعتماد انتقال دهنده و انتقال گیرنده نیز مبایعه نامه را امضا کنند.

آیا دریافت کد رهگیری از نکات کلیدی در معامله ملک است؟

یکی دیگر از نکات معامله ملک دریافت کد رهگیری است. مبایعه‌نامه عادی از ضمانت اجرای کافی برخوردار نیست زیرا انتقال دهنده می‌تواند با تنظیم چند مبایعه نامه، یک ملک را به صورت هم زمان به چند نفر منتقل کند. اشخاص زیادی بوده‌اند که با این روش از آن‌ها کلاهبرداری شده است.

دریافت کد رهگیری این اطمینان خاطر را برای انتقال گیرنده به وجود می‌آورد که ملک به صورت هم زمان به شخصی دیگر غیر از او منتقل نشده است. از سال 1387 دریافت کد رهگیری در زمان معاملات املاک، الزامی شد. دریافت کد رهگیری از طریق سامانه‌ای که برای ثبت معاملات و املاک در کشور راه‌اندازی شده است، انجام می‌شود.

آیا تنظیم معامله املاک در دفاتر اسناد رسمی ضروری است؟

تنظیم سند رسمی انتقال در دفتر اسناد رسمی به عنوان یکی از اساسی‌ترین مراحل و نکات معامله ملک محسوب می‌شود.

انتقال دهنده و انتقال گیرنده ملک باید مطابق با تاریخی که در مبایعه نامه قید شده است برای تنظیم سند رسمی انتقال ملک، در دفتر اسناد رسمی حاضر شوند.

ممکن است که یکی از طرفین معامله ملک طبق زمان مقرر در دفتر اسناد رسمی حاضر نشود و طرف دیگر معامله نیز نتواند با او تماس بگیرد. در این حالت، یکی از طرفین معامله که در دفتر اسناد رسمی حاضر شده است باید تا آخرین وقت اداری آن روز منتظر بماند و اگر طرف دیگر معامله نیامد از دفتر اسناد رسمی، گواهی عدم حضور بگیرد.

انتقال گیرنده یا انتقال دهنده ملک که از دفتر اسناد رسمی، گواهی عدم حضور گرفته است در صورتی که نتواند طرف دیگر معامله را پیدا کند باید به دادگاه مراجعه کند. انتقال گیرنده یا انتقال دهنده ملک که به دادگاه مراجعه کرده است باید گواهی عدم حضور را به دادگاه تقدیم کند و الزام قانونی طرف دیگر معامله نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال ملک را بخواهد. دارنده گواهی عدم حضور می‌تواند با استناد به این سند، ضرر و زیان تاخیر در تنظیم سند رسمی انتقال ملک را نیز مطالبه کند.

خلاصه‌ای از مهم‌ترین نکات معامله ملک

در مطالب بالا به صورت مفصل و با ذکر جزئیات، مهم‌ترین نکات معامله ملک را برای شما شرح دادیم. در ادامه خلاصه‌ای از مهم‌ترین نکات حقوقی در معامله ملک را می‌آوریم:

1. منتقل کردن سند ملک، کار مهم، حساس و دقیقی است و باید با دقت و شکیبایی زیادی انجام شود.
2. مبایعه نامه ملک یک سند عادی است و تمام مفاد آن می‌تواند به نفع یا به ضرر انتقال دهنده یا انتقال گیرنده ملک مورد استفاده قرار بگیرد. یکی از نکات کلیدی در معامله ملک ، تنظیم دقیق مبایعه نامه است.
3. مبایعه نامه از ضمانت اجرای کافی برخوردار نیست و طرفین معامله املاک باید نسبت به دریافت کد رهگیری اقدام کنند.
4. انتقال دهنده باید پیش از تنظیم سند رسمی انتقال، تمام بدهی‌های مربوط به ملک را تسویه کند. در زمان تنظیم سند رسمی انتقال ملک باید برگه مفاصا حساب موجود باشد.
5. هزینه انتقال سند رسمی ملک مورد معامله بر عهده انتقال دهنده است.

برای انجام این معامله در نظر داشته باشید که:

برای انجام این معامله، لازم است که نکات حقوقی مهمی را در نظر داشته باشید زیرا قراردادی که میان طرفین امضا می‌شود، باید کاملا قانونی و معتبر باشد تا انتقال مالکیت بدون اشکال صورت بگیرد. همچنین آشنایی با روند اداری انجام این نقل و انتقالات، روند معامله را تسریع می‌بخشد. برای این منظور خدمات مشاوره تلفنی حقوقی را پیشنهاد می‌کنیم. گفتگو با مشاور حقوقی به شما این امکان را می‌دهد که با آگاهی از مسائل حقوقی معامله اقدام کنید.

علاوه بر دریافت اطلاعات به واسطه مشاوره حقوقی، پیشنهاد می‌کنیم که حتما از خدمات تنظیم قرارداد سفارشی ، استفاده کنید و قرارداد مدنظرتان را با شرایط و تعهداتی که در نظر دارید، در اختیار داشته باشید.