تعریف ابعاد قانونی و ارکان اصلی این قرارداد و نکات خرید ملک قولنامه ای
معمولاً مالکیت ملکی به صورت قولنامه‌ای، زمانی منتقل می‌شوند که ملک، سند رسمی (منگوله دار، تک برگ، سه دانگ و شش دانگ) ندارد. قیمت ملک‌های قولنامه‌ای کمتر از ملک‌های سند دار است. خریداری ملک قولنامه‌ای چالش‌های قانونی زیادی را به دنبال دارد زیرا تنظیم سند رسمی انتقال این ملک‌ها امکان پذیر نیست. خریداران این ملک‌ها باید با تمام شرایط قانونی و نکات خرید ملک قولنامه ای آشنایی داشته باشند.
اغلب ملک‌های واقع در کشور، پس از تصویب قانون ثبت در سال 1310 و تاسیس سازمان ثبت اسناد، به ثبت رسیدند و از سابقه ثبتی برخوردار شدند. مطابق با مواد 46 و 47 قانون ثبت، نقل و انتقال ملک باید در دفتر ثبت اسناد به ثبت برسد. ملک‌های قولنامه‌ای در دفتر اسناد به ثبت نرسیده‌اند و از سابقه‌ی ثبتی نیز برخوردار نیستند. نقل و انتقال این ملک‌ها از طریق تنظیم قولنامه خانه انجام می‌شود. قولنامه، سندی است که نقل و انتقال ملک از انتقال دهنده به خریدار را به اثبات می‌رساند. ناآشنایی با نکات و مراحل قانونی این قرارداد، ضرر و زیان‌های مالی و غیر مالی بسیار زیادی را برای خریداران آن‌ها به همراه خواهد داشت. در این نوشته مهم‌ترین مراحل و نکات قانونی خرید ملکی که سند ندارد و شرایط مربوط به تنظیم قولنامه آن را بررسی خواهیم کرد.
منظور از خرید قولنامه‌ای چیست؟
بررسی ماهیت حقوقی قولنامه یکی از مهم‌ترین نکات خرید ملک قولنامه ای است. واژه قولنامه به معنای عهد و پیمان مکتوب است. از لحاظ حقوقی، قولنامه به سندی گفته می‌شود که انتقال دهنده و خریدار با امضای آن تعهد کنند که در زمان و مکان مشخصی قرارداد خرید ملک را انجام دهند. خریدار با امضای آن متعهد می‌شود که ملک را در آینده خریداری کند. انتقال دهنده نیز با امضای قولنامه متعهد خواهد شد که مالکیت ملک را در آینده به خریدار منتقل کند.
برای خرید ملکی که سند ندارد باید مبایعه نامه تنظیم شود. مبایعه نامه، قراردادی است که خریدار و انتقال دهنده با امضای آن در خصوص نقل و انتقال مالکیت ملک با یکدیگر توافق می‌کنند.
به مبایعه نامه در اصطلاح عامیانه، قولنامه گفته می‌شود. بنابراین منظور از خرید قولنامه‌ای ملک در واقع نقل و انتقال مالکیت آن به وسیله تنظیم و امضای قرارداد بیع نامه است.
چرا احراز هویت انتقال دهنده یکی از مهم‌ترین نکات خرید ملک قولنامه ای است؟
انتقال دهنده خانه قولنامه‌ای باید مالک قانونی آن باشد. وکیل مالک ملک بدون سند نیز می‌تواند مالکیت آن را منتقل کند. وکیل در صورتی می‌تواند قولنامه را امضا کند که مالک به او (نماینده)، اجازه نقل و انتقال ملک بدون سند را داده باشد. پیش از امضای قولنامه باید مشخصات انتقال دهنده با اسناد مرتبط با ملک مطابقت داده شود. قولنامه‌ها و وکالت‌نامه‌هایی که در خصوص نقل و انتقال ملک تنظیم شده‌اند از جمله اسنادی هستند که برای احراز هویت انتقال دهنده باید آن‌ها را بررسی کرد.
احراز هویت انتقال دهنده یکی از مهم‌ترین نکات خرید ملک قولنامه ای است که پیش از نقل و انتقال آن باید بررسی شود. قولنامه‌ای که توسط مالک ملک یا نماینده قانونی او تنظیم نشده باشد، غیر معتبر است و موجب انتقال مالکیت ملک نمی‌شود.
آیا تنظیم وکالت نامه یکی از مهم‌ترین نکات خرید ملک قولنامه ای است؟
در مطالب قبلی نیز توضیح دادیم که ملک قولنامه‌ای در دفتر ثبت اسناد، ثبت نشده است و به همین دلیل، سند ندارد. بنابراین پس از خریداری ملک قولنامه‌ای نمی‌توان سند رسمی انتقال آن را به نام خریدار تنظیم کرد. به همین دلیل این قرارداد باید به صورت دستی و میان خریدار و انتقال دهنده امضا شود.
وکالت نامه یک قرارداد مکتوب است که میان وکیل و موکل تنظیم خواهد شد. موضوع توافق میان وکیل و موکل، مدت وکالت و حدود اختیارات وکیل باید در وکالت نامه قید شود. وکالت نامه می‌تواند به صورت عادی یا رسمی تنظیم شود. وکالت نامه عادی توسط وکیل و موکل امضا خواهد شد. نوع رسمی آن نیز در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و امضا می‌شود. انتقال دهنده و خریدار ملکی که سند ندارد باید در هنگام تنظیم و امضای قولنامه یا پس از امضای آن، یک وکالت نامه رسمی نیز تنظیم و امضا کنند.
این وکالت نامه از سه رکن اساسی تشکیل می‌شود:
- اول، موکل: انتقال دهنده ملک قولنامه‌ای به عنوان موکل، وکالت نامه را امضا می‌کند؛
- دوم، وکیل: خریدار ملک قولنامه‌ای به عنوان وکیل انتقال دهنده، وکالت نامه را امضا خواهد کرد.
- سوم، مورد وکالت: امور حقوقی یا مادی است که خریدار (وکیل) می‌تواند به نمایندگی از جانب انتقال دهنده (موکل) انجام بدهد.
این وکالت نامه باید به صورت تام الاختیار و بلاعزل تنظیم و امضا شود. تام الاختیار بودن وکالت نامه به خریدار امکان می‌دهد که در ملک قولنامه‌ای تصرف مادی یا حقوقی کند. خریداری که وکالت نامه‌ی تام الاختیار دارد می‌تواند امور قانونی مربوط به ملک قولنامه‌ای را نیز پیگیری کند.
وکالت نامه بلاعزل بدون تعیین مدت تنظیم می‌شود. در این وکالت نامه، حق عزل وکیل از موکل سلب خواهد شد. به عبارت دیگر می‌توان گفت که انتقال دهنده (موکل) پس از امضای وکالت نامه بلاعزل دیگر حق عزل و برکنار کردن خریدار (وکیل) را ندارد. در این وکالت نامه باید حق هرگونه دخالت و تصرف (مادی و حقوقی) در ملک قولنامه‌ای به صورت صریح و واضح از انتقال دهنده سلب شود.
آیا گرفتن استعلام یکی از مهم‌ترین نکات خرید ملک قولنامه ای است؟
کسب اطلاع از وضعیت حقوقی ملک یکی از نکات مهم خرید ملک قولنامه ای است. پیش از نقل و انتقال ملک قولنامه‌ای و امضای قرارداد فروش ملک باید وضعیت حقوقی آن مشخص شود. استعلام گرفتن از شهرداری، مطمئن‌ترین گزینه برای کسب اطلاع از وضعیت حقوقی ملک قولنامه‌ای است. وضعیت بدهی‌های ملک، وضعیت تخریب، در طرح بودن آن و سایر اطلاعات مرتبط با ملک قولنامه‌ای به وسیله استعلام گرفتن از شهرداری مشخص خواهد شد.
استعلام گرفتن از ملک قولنامه‌ای و کسب اطلاع از وضعیت حقوقی آن باعث می‌شود که احتمال ضرر و زیان خریدار به مقدار قابل توجهی کاهش پیدا کند زیرا مشخص شدن وضعیت حقوقی ملک قولنامه‌ای به خریدار امکان می‌دهد که قولنامه را با در نظر گرفتن همه جوانب امضا کند.
چرا پرداخت بدهی‌های مربوط به ملک یکی از شرایط قانونی و نکات خرید ملک قولنامه ای است؟
ممکن است که ملک قولنامه‌ای که بابت عوارض به شهرداری بدهی داشته باشد. یکی از نکات مهم خرید ملک قولنامه ای ، پرداخت بدهی‌های آن است. انتقال دهنده باید پیش از تنظیم قولنامه، درباره نکات معامله ملک اطلاعات دقیقی داشته باشد و بدهی‌های ملک را پرداخت و تصفیه کند. همچنین باید مفاصا حساب پرداخت بدهی‌هایی ملک در زمان امضای قولنامه به خریدار تحویل داده شود. مفاصا حساب شهرداری، سندی است که از سوی شهرداری صادر می‌شود. در مفاصا حساب شهرداری باید قید شده باشد که ملک هیچ گونه بدهی به شهرداری ندارد.
در برخی موارد، تمام مالیات ملک پرداخت نشده است و به همین دلیل، ملک به اداره دارایی بدهی دارد. انتقال دهنده باید پیش از امضای قولنامه با اداره دارایی تصفیه کند. همچنین مفاصا حساب اداره دارایی نیز باید در زمان تنظیم و امضای قولنامه به خریدار تحویل داده شود.
خریدار برای اطمینان خاطر از پرداخت بدهی‌های ملک قولنامه‌ای می‌تواند از اداره دارایی و شهرداری استعلام بگیرد.
به یاد داشته باشید که:
یکی از متداول‌ترین مدارک و سند قانونی که در اختیار مردم است، قولنامه‌‍‌های دست نویس هستند. این قولنامه‌ها نیز به عنوان یک قرارداد میان اشخاص تهیه و تنظیم می‌شوند. برای استفاده از قولنامه‌ها و خرید ملک به صورت قولنامه‌ای، لازم است که شروط و تعهداتی انجام شوند. برای این منظور ضروری است که حتما با یک مشاور حقوقی مجرب گفتگو کنید. خدمات مشاور حقوقی تلفنی در این خصوص، برای شما مناسب خواهد بود.
علاوه براین، تنظیم این قرارداد از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است که می‌توانید با ثبت درخواست تنظیم قرارداد ، مسئولیت انجام آن را به مشاوران حقوقی تیم رکلا بسپارید.
قولنامه مغازه
برای تهیه سریع این نمونه قرارداد در دو فرمت وُرد و پی دی اف، اینجا بزنید.
قولنامه باغ
با زدن روی تصویر زیر می‌توانید این قولنامه را به سهولت تهیه کنید.
