انصراف از فروش منزل و فسخ قولنامه خانه در چه شرایطی امکان پذیر است؟
با فسخ یک موافقت نامه، بستر انحلال و خاتمه تعهدات طرفین و نیز آثار ناشی از توافقات فراهم می‌شود. به عبارت دیگر در عالم حقوق، فسخ به عنوان یکی از عوامل سقوط موافقت نامه‌ها به حساب می‌آید. در این میان، قولنامه خانه، یکی از انواع موافقت نامه است که با تحقق فسخ خاتمه پیدا می‌کند. توجه داشته باشید که برای خاتمه قولنامه مزبور به این روش، تحقق شرایطی لازم است. به همین منظور در این مقاله سعی داریم که نکات حقوقی فسخ قولنامه خانه را مورد بحث و بررسی قرار دهیم و متعاقب آن قانون فسخ قولنامه منزل را بیان کنیم. این اقدام یکی از انواع فسخ قولنامه محسوب می‌شود.
لازم به ذکر است که علاوه بر مقاله حاضر، در مقاله دیگری تحت عنوان « فسخ قولنامه ملک » به صورت عمومی‌تر در خصوص این مساله توضیح داده‌ایم. خواندن آن مقاله را نیز به شما پیشنهاد می‌کنیم.
با فسخ قولنامه خانه ، چه تغییری در ماهیت موافقت نامه امضا شده رخ می‌دهد؟
قبل از پاسخ به این سوال، ابتدا ماهیت حقوقی این موافقت نامه را مورد بررسی قرار می‌دهیم. به طور کلی موافقت نامه حاضر، یکی از انواع قولنامه است که سبب انتقال مالکیت می‌شود. به همین دلیل این موافقت نامه، به عنوان یکی از عقود تملیکی به حساب می‌آید. در واقع در این موافقت نامه، فروشنده قصد انتقال مالکیت خانه خود را دارد و خریدار قصد کسب مالکیت آن خانه را خواهد داشت. بنابراین اگر این معامله، بر اساس استانداردهای حقوقی امضا شود، مالکیت خانه به خریدار منتقل خواهد شد. البته باید اشاره داشت که خریدار باید در ازای کسب مالکیت خود، مبلغ مورد توافقی را به فروشنده پرداخت کند.
حال با فسخ قولنامه فروش خانه ، چه اتفاقی در معامله خریدار و فروشنده رخ می‌دهد؟ با فسخ این قولنامه، کلیه آثار تملیکی این موافقت نامه از بین می‌رود و کلیه تعهدات طرفین در برابر یکدیگر انحلال پیدا می‌کند. در نتیجه خاتمه موافقت نامه به این روش، هر یک از خریدار و فروشنده ملزم به انجام اقداماتی خواهند شد. برای مثال، خریدار متعهد می‌شود مورد معامله را به فروشنده بازگرداند. در برابر، فروشنده باید مبلغ پرداخت شده را به خریدار مسترد کند.
باید خاطر نشان کرد که فسخ قرارداد ، تنها برای عقود لازم قابل طرح است. عقود لازم، عقودی هستند که تعهدات و آثار ناشی از آن‌ها برای طرفین غیر قابل خاتمه باشند. به این معنا که قانونگذار این توانایی را برای طرفین این عقود در نظر نگرفته است که موافقت نامه خود را در هر زمان و به هر دلیلی خاتمه دهند. بنابراین موافقت نامه‌های لازم برای خاتمه یافتن، از انعطاف زیادی برخوردار نیستند اما در نظام حقوقی حاکم بر موافقت نامه‌ها، تدابیری مورد پیش بینی قرار گرفته است که امکان خاتمه را برای طرفین ایجاد می‌کند.
آیا فسخ قولنامه خانه ، به طور یک طرفه رخ می‌دهد؟
بله. فسخ قولنامه فروش منزل ، از موارد خاتمه یک جانبه موافقت نامه محسوب می‌شود. بنابراین اگرچه این نوع خاتمه، دارای منشا حقوقی است اما این حق تنها برای خریدار یا فروشنده ایجاد خواهد شد. البته این امکان نیز وجود دارد که خریدار و فروشنده، اعمال این حق را برای شخص ثالثی نیز در نظر بگیرند. پس از ایجاد حق فسخ برای اشخاص مطرح شده، صاحب حق این اختیار را دارد که برای اعمال یا عدم اعمال حق خود تصمیم گیری کند. به عبارت دیگر، حتی اگر کلیه شرایط فسخ قرارداد خرید خانه محقق شده باشد، صاحب حق این توانایی را دارد که معامله خود را به پایان نرساند.
شرایط حاکم بر فسخ، در کدام مواد قانونی مورد توجه قرار گرفته است؟
قانون فسخ قولنامه منزل ، در ماده 219 قانون مدنی مورد اشاره قرار گرفته است. ماده اخیر، شرایط حاکم بر خاتمه یک جانبه عقود لازم را مورد بررسی قرار می‌دهد. در این میان فسخ، یکی از موارد مورد اشاره در این ماده است. در کنار فسخ، اقاله از دیگر موارد انحلال عقود لازم به حساب می‌آید. بر خلاف فسخ، اقاله مبنایی توافقی دارد. به این بیان که اقاله قرارداد زمانی رخ می‌دهد که خریدار و فروشنده، بر خاتمه موافقت نامه خود به صورت جمعی توافق کنند.
علاوه بر ماده 219 قانون مدنی که به طور کلی به فسخ عقود لازم اشاره دارد، ماده 396 قانون مدنی، شرایط فسخ قولنامه خانه از طرف فروشنده و خریدار را به صورت مفصل بیان می‌کند. باید خاطر نشان کرد که برای تحقق خاتمه یک جانبه این قولنامه، یکی از موارد مزبور در ماده 396 قانون مدنی باید رخ دهد. در غیر این صورت، شما قادر نخواهید بود که به خاتمه یک جانبه موافقت نامه حاضر اقدام کنید.
ماده 396 قانون مدنی، چه مواردی را به عنوان شرایط فسخ قولنامه خانه از طرف فروشنده و خریدار مقرر کرده است؟
ماده مذکور، شرایط حاکم بر فسخ قولنامه خانه را در قالب خیارات مطرح کرده است. در ابتدا باید بیان کرد که منظور از خیارات، اختیار و مجوزی است که قانونگذار برای خاتمه یک جانبه موافقت نامه‌های لازم به اشخاص اعطا می‌کند. در این قسمت تلاش داریم که مهم‌ترین این خیارات را مورد بحث و بررسی قرار دهیم و شرایط تحقق آن‌ها را بیان کنیم.
خیاراتی که امکان فسخ معامله خانه را هم برای خریدار و هم برای فروشنده ایجاد می‌کند:
خیار مجلس و فسخ قولنامه خانه
به موجب خیار مجلس، این حق برای خریدار و فروشنده در نظر گرفته می‌شود که تا زمانی که مجلس انعقاد موافقت نامه را ترک نکرده‌اند و از یکدیگر متفرق نشده‌اند، نسبت به فسخ موافقت نامه خود اقدام کنند.
خیار شرط و فسخ قولنامه خانه
خیار شرط، از مواردی است که در اغلب موافقت نامه‌ها مورد اشاره قرار می‌گیرد. در خصوص فسخ قولنامه خانه ، این خیار زمانی محقق می‌شود که در زمان انعقاد موافقت نامه، طرفین شرایطی را در معامله خود لحاظ کرده باشند. به این بیان که آن‌ها باید یک بازه زمانی مشخص را در متن موافقت نامه خود قید کنند که تا سر رسید آن، امکان خاتمه یک طرفه موافقت نامه برای خریدار و فروشنده وجود داشته باشد. البته یکی از شرایط صحت شرط خیار این است که خریدار و فروشنده، آغاز و پایان بازه مزبور را به صورت دقیق و جزئی مشخص کنند.
خیار غبن
خیار غبن ، از دیگر موارد فسخ قولنامه خانه است. این خیار زمانی قابلیت استناد دارد که میان ارزش مورد معامله و مبلغ آن، توازن وجود نداشته باشد. به این بیان که اگر خریدار از معامله خانه با قیمتی بیشتر از عرف بازار متضرر شده باشد، این امکان برای او وجود دارد که معامله را به صورت یک طرفه به اتمام برساند. از سوی دیگر اگر فروشنده از معامله خانه به قیمتی پایین تر از عرف بازار متضرر شود، حق خاتمه یک طرفه قولنامه برای او ایجاد خواهد شد.
البته باید توجه داشت که استناد به خیار غبن زمانی قابل بررسی است که حق فسخ موافقت نامه از طریق این خیار، از طرفین سلب نشده و نیز تفاوت قیمتی مورد معامله و مبلغ آن، به صورت فاحش باشد.
خیار تخلف شرط
همانطور که بیان شد، خاتمه عقود لازم دارای ضوابطی است و نسبت به سایر عقود، انعطاف کمتری دارد. در این میان خیار تخلف شرط، یکی از موارد فسخ قولنامه فروش خانه است که سبب ایجاد سهولت در خاتمه موافقت نامه حاضر خواهد شد. به این صورت که طرفین می‌توانند در زمان تنظیم موافقت نامه، شرایطی را لحاظ کنند. در این راستا، تخلف هر یک از طرفین از اجرای شرایط مقرر در موافقت نامه، امکان فسخ را برای طرف دیگر ایجاد خواهد کرد.
خیار تدلیس و فسخ قولنامه خانه از سوی خریدار
فسخ قولنامه خانه با استناد به خیار تدلیس زمانی رخ می‌دهد که مورد معامله بر اساس اقدامات متقلبانه به خریدار ارائه شده باشد. به عبارت دیگر، زمانی که فروشنده عیب موجود در خانه مورد معامله را به اطلاع خریدار نرساند و به نوعی رفتار کند که گویی منزل هیچ مشکلی ندارد، شرایط استناد به خیار تدلیس فراهم می‌شود.
در این زمینه، ماده 438 قانون مدنی بیان می‌کند که تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب یکی از طرفین معامله شود. برای مثال ممکن است فروشنده صفاتی را به منزل نسبت دهد که منزل فاقد آن‌ها است. بدین ترتیب اگر صفات مزبور باعث ایجاد تمایل خریدار مبنی بر انجام معامله شود، خریدار قادر است پس از کسب آگاهی نسبت به این اقدامات متقلبانه، موافقت نامه را به طور یک جانبه خاتمه دهد.
توصیه رکلا این است که
اگر تصمیم به فسخ قولنامه خانه دارید، توصیه رکلا به شما این است که حتما از فرآیند و مراحل فسخ قولنامه به صورت دقیق مطلع شوید. برای کسب آگاهی در این خصوص نیز، می‌توانید از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی بهره ببرید که در سریع‌ترین زمان ممکن و با هزینه‌ای به صرفه ارائه می‌شود. بعد از کسب آگاهی در این خصوص، می‌توانید برای فسخ اقدام کنید.
همچنین توصیه می‌کنیم که از همان ابتدای امضای قولنامه، حتما احتمالات را در نظر بگیرید و برای قولنامه‌ای که میان طرفین امضا می‌شود، شروط فسخ بنویسید. برای این منظور نیز، می‌توانید مسئولیت تنظیم قرارداد اختصاصی خود را به تیم رکلا بسپارید. مشاوران حقوقی و وکلای مجموعه، همراه با در نظر گرفتن شرایط خاص شما و شروطی که در نظر دارید، تلاش می‌کنند که قولنامه‌ای مطابق با موازین قانونی تنظیم کنند و در اختیار شما قرار دهند.
قرارداد فروش آپارتمان (نقدی)
خرید و فروش آپارتمان را با امضای این فرم، مکتوب کنید.
نمونه قولنامه خانه (نقدی)
برای تهیه یک فرم خام از نمونه قرارداد خانه به صورت نقدی، روی تصویر زیر بزنید.
