در این مقاله درباره شرایط فسخ قولنامه ملک از طرف فروشنده و خریدار بخوانید!
قولنامه ، سند معتبری است که برای نقل و انتقال حق تملک یک ملک و به وسیله توافق میان طرفین معامله تنظیم و امضا می‌شود. قولنامه پس از آنکه به امضای طرفین معامله رسید از اعتبار یک سند لازم الاجرا برخوردار می‌شود. به همین دلیل در اغلب موارد، طرفین معامله پس از امضای قولنامه دیگر نمی‌توانند آن را منحل کنند. قانونگذار در برخی موارد برای جلوگیری از ضرر و زیان طرفین معامله به آن‌ها اجازه فسخ قولنامه ملک را داده است.
در اصطلاح قانون مدنی به انحلال پیمان نامه‌های لازم الاجرا به وسیله یکی از طرفین آن‌ها، فسخ گفته می‌شود. شرایط و موارد انحلال قولنامه در قانون مدنی پیش بینی شده است. طرفین معامله در صورت اثبات تحقق این شرایط می‌توانند قولنامه میان خودشان را منحل کنند.
در این نوشته، شرایط و آثار قانونی انحلال قولنامه‌ای که میان طرفین معامله تنظیم شده است را بررسی می‌کنیم. این مقاله در راستای مقالات مربوط به فسخ قرارداد نوشته شده است و در واقع شرح قواعدی زیر مجموعه‌ی شروط فسخ قولنامه است.
قانونگذار شرایط فسخ قولنامه ملک را در کدام یک از ماده‌های قانونی پیش بینی کرده است؟
طرفین معامله باید پیمان نامه میان خودشان را مطابق با شرایط و قواعد قرارداد بیع تنظیم کنند. عقد بیع نام حقوق عقد لازم الاجرایی است که در هنگام نقل و انتقال ملک استفاده می‌شود. شرایط مربوط به تنظیم و امضای عقد بیع در مواد 338 الی 463 قانون مدنی مشخص شده است. قانونگذار برای حمایت از طرفین معامله و جلوگیری از ضرر و زیان آن‌ها موارد استثنائی انحلال عقد بیع را در ماده 396 قانون مدنی پیش بینی کرده است.
بنابراین طرفین معامله برای یافتن و اثبات شرایط فسخ قولنامه فروش ملک باید به ماده 396 قانون مدنی مراجعه کنند. در اصطلاح قانون مدنی به موارد و شرایط فسخ قولنامه فروش ملک ، خیار گفته می‌شود. خیار به معنای انحلال پیمان نامه میان طرفین معامله توسط یکی از آن‌ها است.
طرفین معامله با اثبات شرایط تحقق هر یک از خیارات مقرر در ماده 396 قانون مدنی می‌توانند نسبت به فسخ قولنامه املاک اقدام کنند. خیار مجلس، خیار عیب، خیار تاخیر ثَمَن، خیار تعذر تسلیم، خیار مجلس، خیار غَبن، خیار تدلیس و خیار رؤیت از جمله خیارات انحلال پیمان نامه میان طرفین معامله هستند.
مطابق با ماده 396 قانون مدنی، شرایط فسخ قولنامه ملک از طرف فروشنده کدام است؟
علی القاعده، فروشنده پس از امضای پیمان نامه‌ای که میان او و خریدار تنظیم شده است دیگر حق برهم زدن معامله را ندارد. اما قانونگذار در برخی موارد برای جبران ضرر و زیانی که در اثر انجام معامله به فروشنده وارد شده به او اجازه داده است که قولنامه را از سوی خودش منحل کند.
مطابق با ماده 396 قانون مدنی، شرایط فسخ قولنامه ملک از طرف فروشنده عبارت است از:
خیار غَبن:
غَبن واژه‌ای فقهی و به معنای ضرر و زیان در معامله است. فروشنده در صورت اثبات شرایط زیر به استناد خیار غبن می‌تواند پیمان نامه‌ای که میان او و خریدار تنظیم شده است را منحل کند:
- اول: فروشنده از قیمت واقعی ملک فروخته شده بی‌اطلاع باشد؛
- دوم: فروشنده، ملک خودش را بسیار ارزان‌تر از قیمت آن به خریدار فروخته باشد؛
- سوم: فروشنده در خصوص اسقاط خیار غبن یا اسقاط تمامی خیارات قانونی با خریدار توافق نکرده باشند؛
- چهارم: خریدار پس از اطلاع از قیمت واقعی ملک مورد معامله باید بلافاصله نسبت به انحلال پیمان اقدام کند زیرا خیار غبن فوری است.
خیار تاخیر ثَمَن:
ثَمَن نام فقهی بهایی است که خریدار باید بابت ملک مورد معامله پرداخت کند. فروشنده با اثبات شرایط می‌تواند به استناد خیار تاخیر ثمن می‌تواند پیمان نامه میان خودش و خریدار را منحل کند:
- اول: سه روز از امضای پیمان نامه بگذرد اما خریدار بهای مال مورد معامله را پرداخت نکند؛
- دوم: خریدار و فروشنده برای پرداخت بهای ملک مورد معامله مدتی تعیین نکرده باشد؛
- سوم: فروشنده در خصوص اسقاط خیار غبن یا تمامی خیارات قانونی با خریدار توافق نکرده باشد.
خیار مجلس:
منظور از مجلس، جلسه‌ای است که با حضور هر دو طرف معامله برای تنظیم پیمان نامه مربوط به نقل و انقال مالکیت املاک تنظیم شده است. فروشنده تا زمانی که جلسه به پایان نرسیده و از خریدار جدا نشده است به استناد خیار مجلس می‌تواند پیمان نامه را منحل کند. فروشنده در صورتی حق استناد به خیار مجلس را دارد که آن را با توافق خریدار ساقط نکرده باشد.
مطابق با ماده 396 قانون مدنی ، شرایط فسخ قولنامه ملک از طرف خریدار چیست؟
مطابق با اصول و موازین عقد بیع، خریدار پس از امضای پیمان نامه باید به آن پایبند باشد زیرا اختیار بر هم زدن آن را ندارد. قانونگذار برخی از خیارات شمارش شده در ماده 396 قانون مدنی را به قصد حمایت از حقوق خریدار و برای جلوگیری از ضرر و زیان او تصویب کرده است. خریدار با اثبات شرایط قانونی تحقق هر یک از این خیارات می‌تواند پیمان نامه‌ای که میان او و فروشنده تنظیم شده است را منحل کنند.
شرایط فسخ قولنامه ملک از طرف خریدار مطابق با ماده 396 قانون مدنی
مطابق با ماده 396 قانون مدنی، شرایط فسخ قولنامه ملک از طرف خریدار عبارتند از:
- خیار تعذر تسلیم: این خیار در صورتی تحقق پیدا می‌کند که فروشنده، ملک مورد معامله را مطابق با تاریخ و شرایط مقرر در پیمان نامه به خریدار ارائه ندهد. اگر خریدار به ملک مورد معامله دسترسی نداشته باشد و از طریق مراجع قانونی و قضایی نیز نتواند آن را بگیرد به استناد خیار تعذر تسلیم می‌تواند پیمان نامه را منحل کند؛
- خیار تدلیس: این خیار در صورتی تحقق پیدا می‌کند که فروشنده حیله‌ای به کار برده و خریدار را فریب داده باشد؛
- خیار رؤیت: رؤیت به معنی مشاهده کردن و دیدن چیزی است. این خیار در صورتی تحقق پیدا می‌کند که خریدارد، مال مورد معامله را نبیند و براساس توضیحات و توصیفات فروشنده، آن را معامله کند. عدم مطابقت مال مورد معامله با توضیحات و توصیفات فروشنده باعث به وجود آمدن خیار رؤیت به نفع خریدار می‌شود؛
- خیار غَبَن: خریدار نیز به استناد خیار غبن می‌تواند پیمان نامه را منحل کند. این خیار در صورتی به نفع خریدار ایجاد می‌شود که او ملک را بسیار گران‌تر از قیمت واقعی آن معامله کرده باشد. در این حالت، خریدار در صورتی از اختیار فسخ قولنامه ملک برخوردار می‌شود که اثبات کند از قیمت واقعی آن بی‌اطلاع بوده است.
- خیار مجلس: خریدار نیز تا زمانی که جلسه تنظیم پیمان نامه به پایان نرسیده و از فروشنده جدا نشده است به استناد خیار مجلس می‌تواند پیمان نامه را منحل کند. البته خریدار نیز در صورتی می‌تواند پیمان نامه را به استناد خیار مجلس منحل کند که در خصوص اسقاط آن با فروشنده توافق نکرده باشد.
آیا فسخ قولنامه ملک باعث ساقط شدن تمام تعهدات طرفین معامله می‌شود؟
امضای پیمان نامه‌ای که برای نقل و انتقال حق مالکیت املاک تنظیم شده است باعث ایجاد تعهداتی برای خریدار و فروشنده می‌شود. مهم‌ترین تعهد فروشنده، تسلیم املاک مورد معامله به خریدار است. پرداخت بهای املاک مورد معامله نیز مهم‌ترین تعهدی است که به موجب امضای پیمان نامه بر عهده خریدار قرار می‌گیرد. طرفین معامله می‌توانند در خصوص جزئیات اجرای پیمان نامه نیز با یکدیگر توافق کنند.
انحلال پیمان نامه باعث ساقط شدن اکثر تعهداتی می‌شود که به موجب امضای آن برعهده طرفین معامله قرار می‌گیرد اما ماهیت و موضوع برخی از تعهدات طرفین معامله به گونه‌ای است که انحلال پیمان نامه باعث ساقط شدن آن‌ها نمی‌شود.
بنابراین، فروشنده پس از انحلال پیمان نامه باید بهایی که بابت املاک مور معامله از فروشنده گرفته است را به او پس بدهد. خریدار نیز پس از انحلال پیمان نامه باید املاک مورد معامله را تخلیه کند و به فروشنده ارائه بدهد.
این اقدام فرآیند فسخ را برای شما تسهیل می‌کند:
به یاد داشته باشید که پیش از امضای قولنامه و بعد از آن، اقداماتی فسخ آن را تسهیل می‌کند. برای مثال اگر پیش از امضای قولنامه در خصوص مفاد آن با مشاوران حقوقی یا وکلا گفتگو و مشورت کرده باشید و بتوانید شروطی که در نظر دارید را در متن آن اعمال کنید، به طور حتم فسخ، آسان‌تر انجام می‌شود. بنابراین، بهترین اقدام برای شما این است که ابتدا با استفاده از خدمات تنظیم قرارداد اختصاصی ، مطابق با شرایطی که دارید، یک قولنامه اختصاصی تنظیم کنید.
در ادامه نیز، لازم است که در خصوص آشنایی با مراحل انجام فسخ قولنامه و انتخاب بهترین راهکار، از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی بهره ببرید.
نمونه قولنامه خانه (نقدی)
با امضای این قولنامه میان خریدار و فروشنده، مالکیت خانه به خریدار منتقل می‌شود.
قرارداد فروش آپارتمان (نقدی)
برای معامله خرید و فروش آپارتمان، این نمونه قرارداد مناسب است. برای تهیه سریع آن، اینجا بزنید.
قولنامه مغازه
معامله خرید و فروش مغازه را با امضای این قرارداد، انجام دهید. با زدن روی تصویر زیر، می‌توانید قولنامه مغازه را به سرعت دریافت کنید.
نظرات
