در این مقاله درباره شرایط فسخ قولنامه ملک از طرف فروشنده و خریدار بخوانید!

قولنامه ، سند معتبری است که برای نقل و انتقال حق تملک یک ملک و به وسیله توافق میان طرفین معامله تنظیم و امضا می‌شود. قولنامه پس از آنکه به امضای طرفین معامله رسید از اعتبار یک سند لازم الاجرا برخوردار می‌شود. به همین دلیل در اغلب موارد، طرفین معامله پس از امضای قولنامه دیگر نمی‌توانند آن را منحل کنند. قانونگذار در برخی موارد برای جلوگیری از ضرر و زیان طرفین معامله به آن‌ها اجازه فسخ قولنامه ملک را داده است.

در اصطلاح قانون مدنی به انحلال پیمان‌ نامه‌های لازم الاجرا به وسیله یکی از طرفین آن‌ها، فسخ گفته می‌شود. شرایط و موارد انحلال قولنامه در قانون مدنی پیش بینی شده است. طرفین معامله در صورت اثبات تحقق این شرایط می‌توانند قولنامه میان خودشان را منحل کنند.

در این نوشته، شرایط و آثار قانونی انحلال قولنامه‌ای که میان طرفین معامله تنظیم شده است را بررسی می‌کنیم. این مقاله در راستای مقالات مربوط به فسخ قرارداد نوشته شده است و در واقع شرح قواعدی زیر مجموعه‌ی شروط فسخ قولنامه است.

قانونگذار شرایط فسخ قولنامه ملک را در کدام یک از ماده‌های قانونی پیش بینی کرده است؟

طرفین معامله باید پیمان نامه میان خودشان را مطابق با شرایط و قواعد قرارداد بیع تنظیم کنند. عقد بیع نام حقوق عقد لازم الاجرایی است که در هنگام نقل و انتقال ملک استفاده می‌شود. شرایط مربوط به تنظیم و امضای عقد بیع در مواد 338 الی 463 قانون مدنی مشخص شده است. قانونگذار برای حمایت از طرفین معامله و جلوگیری از ضرر و زیان آن‌ها موارد استثنائی انحلال عقد بیع را در ماده 396 قانون مدنی پیش بینی کرده است.

بنابراین طرفین معامله برای یافتن و اثبات شرایط فسخ قولنامه فروش ملک باید به ماده 396 قانون مدنی مراجعه کنند. در اصطلاح قانون مدنی به موارد و شرایط فسخ قولنامه فروش ملک ، خیار گفته می‌شود. خیار به معنای انحلال پیمان نامه میان طرفین معامله توسط یکی از آن‌ها است.

طرفین معامله با اثبات شرایط تحقق هر یک از خیارات مقرر در ماده 396 قانون مدنی می‌توانند نسبت به فسخ قولنامه املاک اقدام کنند. خیار مجلس، خیار عیب، خیار تاخیر ثَمَن، خیار تعذر تسلیم، خیار غَبن، خیار تدلیس و خیار رؤیت از جمله خیارات انحلال پیمان نامه میان طرفین معامله هستند.

مطابق با ماده 396 قانون مدنی، شرایط فسخ قولنامه ملک از طرف فروشنده کدام است؟

علی القاعده، فروشنده پس از امضای پیمان نامه‌ای که میان او و خریدار تنظیم شده است دیگر حق برهم زدن معامله را ندارد. اما قانونگذار در برخی موارد برای جبران ضرر و زیانی که در اثر انجام معامله به فروشنده وارد شده به او اجازه داده است که قولنامه را از سوی خودش منحل کند.

مطابق با ماده 396 قانون مدنی، شرایط فسخ قولنامه ملک از طرف فروشنده عبارت است از:

خیار غَبن:

غَبن واژه‌ای فقهی و به معنای ضرر و زیان در معامله است. فروشنده در صورت اثبات شرایط زیر به استناد خیار غبن می‌تواند پیمان نامه‌ای که میان او و خریدار تنظیم شده است را منحل کند:

1. اول: فروشنده از قیمت واقعی ملک فروخته شده بی‌اطلاع باشد؛
2. دوم: فروشنده، ملک خودش را بسیار ارزان‌تر از قیمت آن به خریدار فروخته باشد؛
3. سوم: فروشنده در خصوص اسقاط خیار غبن یا اسقاط تمامی خیارات قانونی با خریدار توافق نکرده باشند؛
4. چهارم: فروشنده پس از اطلاع از قیمت واقعی ملک مورد معامله باید بلافاصله نسبت به انحلال پیمان اقدام کند زیرا خیار غبن فوری است.

خیار تاخیر ثَمَن:

ثَمَن نام فقهی بهایی است که خریدار باید بابت ملک مورد معامله پرداخت کند. فروشنده با اثبات شرایط می‌تواند به استناد خیار تاخیر ثمن می‌تواند پیمان نامه‌ میان خودش و خریدار را منحل کند:

1. اول: سه روز از امضای پیمان نامه بگذرد اما خریدار بهای مال مورد معامله را پرداخت نکند؛
2. دوم: خریدار و فروشنده برای پرداخت بهای ملک مورد معامله مدتی تعیین نکرده باشد؛
3. سوم: فروشنده در خصوص اسقاط خیار غبن یا تمامی خیارات قانونی با خریدار توافق نکرده باشد.

خیار مجلس:

منظور از مجلس، جلسه‌ای است که با حضور هر دو طرف معامله برای تنظیم پیمان نامه مربوط به نقل و انتقال مالکیت املاک تنظیم شده است. فروشنده تا زمانی که جلسه به پایان نرسیده و از خریدار جدا نشده است به استناد خیار مجلس می‌تواند پیمان نامه را منحل کند. فروشنده در صورتی حق استناد به خیار مجلس را دارد که آن را با توافق خریدار ساقط نکرده باشد.

مطابق با ماده 396 قانون مدنی، شرایط فسخ قولنامه ملک از طرف خریدار چیست؟

مطابق با اصول و موازین عقد بیع، خریدار پس از امضای پیمان نامه باید به آن پایبند باشد زیرا اختیار بر هم زدن آن را ندارد. قانونگذار برخی از خیارات شمارش شده در ماده 396 قانون مدنی را به قصد حمایت از حقوق خریدار و برای جلوگیری از ضرر و زیان او تصویب کرده است. خریدار با اثبات شرایط قانونی تحقق هر یک از این خیارات می‌تواند پیمان نامه‌ای که میان او و فروشنده تنظیم شده است را منحل کنند.

شرایط فسخ قولنامه ملک از طرف خریدار مطابق با ماده 396 قانون مدنی

مطابق با ماده 396 قانون مدنی، شرایط فسخ قولنامه ملک از طرف خریدار عبارتند از:

1. خیار تعذر تسلیم: این خیار در صورتی تحقق پیدا می‌کند که فروشنده، ملک مورد معامله را مطابق با تاریخ و شرایط مقرر در پیمان نامه به خریدار ارائه ندهد. اگر خریدار به ملک مورد معامله دسترسی نداشته باشد و از طریق مراجع قانونی و قضایی نیز نتواند آن را بگیرد به استناد خیار تعذر تسلیم می‌تواند پیمان نامه را منحل کند؛
2. خیار تدلیس: این خیار در صورتی تحقق پیدا می‌کند که فروشنده حیله‌ای به کار برده و خریدار را فریب داده باشد؛
3. خیار رؤیت: رؤیت به معنی مشاهده کردن و دیدن چیزی است. این خیار در صورتی تحقق پیدا می‌کند که خریدار، مال مورد معامله را نبیند و براساس توضیحات و توصیفات فروشنده، آن را معامله کند. عدم مطابقت مال مورد معامله با توضیحات و توصیفات فروشنده باعث به وجود آمدن خیار رؤیت به نفع خریدار می‌شود؛
4. خیار غَبَن: خریدار نیز به استناد خیار غبن می‌تواند پیمان نامه را منحل کند. این خیار در صورتی به نفع خریدار ایجاد می‌شود که او ملک را بسیار گران‌تر از قیمت واقعی آن معامله کرده باشد. در این حالت، خریدار در صورتی از اختیار فسخ قولنامه ملک برخوردار می‌شود که اثبات کند از قیمت واقعی آن بی‌اطلاع بوده است.
5. خیار مجلس: خریدار نیز تا زمانی که جلسه تنظیم پیمان نامه به پایان نرسیده و از فروشنده جدا نشده است به استناد خیار مجلس می‌تواند پیمان نامه را منحل کند. البته خریدار نیز در صورتی می‌تواند پیمان نامه را به استناد خیار مجلس منحل کند که در خصوص اسقاط آن با فروشنده توافق نکرده باشد.

مراحل قانونی فسخ قولنامه ملک چگونه است؟

صرف اینکه یکی از خیارات قانونی برای خریدار یا فروشنده ایجاد شده باشد، به معنای تحقق خودکار فسخ قولنامه ملک نیست. شخصی که حق فسخ دارد باید این حق را مطابق قانون و در زمان مناسب اعمال کند. در غیر این صورت، ممکن است حق فسخ او از بین برود یا در دادگاه قابل استناد نباشد.

مراحل اعمال حق فسخ قولنامه ملک معمولا به ترتیب زیر است:

بررسی وجود حق فسخ

در نخستین مرحله باید مشخص شود که آیا یکی از خیارات قانونی یا شرط فسخ مندرج در قولنامه تحقق پیدا کرده است یا خیر. برای مثال ممکن است فروشنده به دلیل عدم پرداخت ثمن یا خریدار به علت تدلیس، عیب یا تعذر تسلیم، حق فسخ داشته باشد.

اعلام اراده بر فسخ

فسخ یک عمل حقوقی یک‌جانبه است و با اراده شخص دارای حق فسخ تحقق پیدا می‌کند. با این حال، برای جلوگیری از اختلافات بعدی، بهتر است اراده بر فسخ به صورت رسمی به طرف مقابل اعلام شود. ارسال اظهارنامه رسمی، یکی از رایج‌ترین روش‌های اثبات اعلام فسخ است و در بسیاری از دعاوی، نقش مهمی در اثبات زمان اعمال حق فسخ دارد.

جمع‌ آوری مدارک و مستندات

کسی که قصد فسخ قولنامه ملک را دارد باید اسناد و مدارکی را که وجود خیار یا تحقق شرط فسخ را ثابت می‌کند، نگهداری کند. اصل قولنامه، رسیدهای پرداخت، مکاتبات، اظهارنامه، گزارش کارشناسی و سایر دلایل می‌توانند در صورت طرح دعوا مورد استفاده قرار گیرند.

طرح دعوا در صورت بروز اختلاف

گاهی طرف مقابل فسخ را نمی‌پذیرد یا از اجرای آثار آن خودداری می‌کند. در چنین شرایطی، شخص ذی‌نفع می‌تواند با طرح دعوای تایید فسخ قولنامه ملک یا سایر دعاوی مرتبط، از دادگاه بخواهد آثار قانونی فسخ را مورد رسیدگی قرار دهد. دادگاه پس از بررسی دلایل و احراز وجود حق فسخ، رای مقتضی صادر خواهد کرد. بنابراین، هرچند اعمال حق فسخ در بسیاری از موارد نیازمند رضایت طرف مقابل نیست، اما رعایت تشریفات قانونی و حفظ ادله، نقش بسیار مهمی در موفقیت دعوا و جلوگیری از اختلافات بعدی دارد.

آیا فسخ قولنامه ملک باعث ساقط شدن تمام تعهدات طرفین معامله می‌شود؟

امضای پیمان نامه‌ای که برای نقل و انتقال حق مالکیت املاک تنظیم شده است باعث ایجاد تعهداتی برای خریدار و فروشنده می‌شود. مهم‌ترین تعهد فروشنده، تسلیم املاک مورد معامله به خریدار است. پرداخت بهای املاک مورد معامله نیز مهم‌ترین تعهدی است که به موجب امضای پیمان نامه بر عهده خریدار قرار می‌گیرد. طرفین معامله می‌توانند در خصوص جزئیات اجرای پیمان نامه نیز با یکدیگر توافق کنند.

انحلال پیمان نامه باعث ساقط شدن اکثر تعهداتی می‌شود که به موجب امضای آن برعهده طرفین معامله قرار می‌گیرد اما ماهیت و موضوع برخی از تعهدات طرفین معامله به گونه‌ای است که انحلال پیمان نامه باعث ساقط شدن آن‌ها نمی‌شود.

بنابراین، فروشنده پس از انحلال پیمان نامه باید بهایی که بابت املاک مورد معامله از فروشنده گرفته است را به او پس بدهد. خریدار نیز پس از انحلال پیمان نامه باید املاک مورد معامله را تخلیه کند و به فروشنده ارائه بدهد.

تفاوت فسخ، اقاله و ابطال قولنامه ملک

فسخ، اقاله و ابطال قولنامه ملک، هر سه از راه‌های پایان دادن به آثار یک قرارداد هستند اما از نظر شرایط و آثار حقوقی با یکدیگر تفاوت دارند.

فسخ قولنامه ملک زمانی مطرح می‌شود که یکی از طرفین معامله، به استناد قانون یا شرطی که در قرارداد پیش‌بینی شده است، حق برهم زدن یک‌جانبه قرارداد را داشته باشد و برای اعمال آن، به رضایت طرف مقابل نیازی نداشته باشد. در مقابل، اقاله قولنامه به معنای پایان دادن به قرارداد با توافق و رضایت هر دو طرف است و زمانی کاربرد دارد که خریدار و فروشنده هر دو تصمیم بگیرند معامله را خاتمه دهند. بنابراین، تفاوت اصلی فسخ و اقاله در این است که فسخ با اراده یک طرف و اقاله با توافق دو طرف انجام می‌شود.

ابطال قولنامه با فسخ و اقاله تفاوت اساسی دارد؛ زیرا در ابطال، ادعا این نیست که قرارداد صحیح بوده و بعدا منحل شده است، بلکه گفته می‌شود قرارداد از همان ابتدا به دلیل وجود ایراد قانونی، مانند فقدان یکی از شرایط اساسی صحت معامله، اعتبار نداشته است. به بیان دیگر، فسخ و اقاله یک قرارداد صحیح را پایان می‌دهند، اما ابطال، بی‌اعتباری قرارداد را از زمان انعقاد آن مطرح می‌کند. به همین دلیل، پیش از هرگونه اقدام حقوقی، لازم است مشخص شود که موضوع پرونده مشمول فسخ قولنامه، اقاله قولنامه یا ابطال قولنامه ملک است؛ زیرا هر یک از این نهادهای حقوقی شرایط، آثار و شیوه رسیدگی متفاوتی دارند.

این اقدام فرآیند فسخ را برای شما تسهیل می‌کند:

به یاد داشته باشید که پیش از امضای قولنامه و بعد از آن، اقداماتی فسخ آن را تسهیل می‌کند. برای مثال اگر پیش از امضای قولنامه در خصوص مفاد آن با مشاوران حقوقی یا وکلا گفتگو و مشورت کرده باشید و بتوانید شروطی که در نظر دارید را در متن آن اعمال کنید، به طور حتم فسخ، آسان‌تر انجام می‌شود. بنابراین، بهترین اقدام برای شما این است که ابتدا با استفاده از خدمات تنظیم قرارداد اختصاصی ، مطابق با شرایطی که دارید، یک قولنامه اختصاصی تنظیم کنید.

در ادامه نیز، لازم است که در خصوص آشنایی با مراحل انجام فسخ قولنامه و انتخاب بهترین راهکار، از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی بهره ببرید.