آیا خیار تدلیس قابل اسقاط است؟ بررسی خیار تدلیس در معامله ملک و خودرو

تدلیس از دَلَس و دُلْسَة گرفته شده و به معنای ظلمت، تاریکی، کتمان کردن و پوشاندن است. تدلیس در اصطلاح فقهی و حقوقی به این معنا است که یکی از طرفین عقد کارهای فریبنده و نیرنگ آمیز انجام دهد. به عبارت دیگر، تدلیس به معنی انجام دادن عملیاتی خواهد بود که باعث فریب خوردن طرف دیگر عقد بشود. از طرف دیگر، خیار به معنی اختیاری است که شخص برای فسخ یک عقد لازم دارد. خیار تدلیس به معنای اختیار فریب خورده در فسخ عقد، به سبب به کار رفتن حیله و نیرنگ از سوی طرف دیگر است. به زبان ساده‌تر می‌توان گفت که هر یک از طرفین عقد که توسط طرف دیگر آن فریب خورده باشد، با استناد به این خیار می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

اختیار فسخ ناشی از تدلیس به عقد خاصی اختصاص ندارد و شرایط استناد به آن در عقود مختلفی مانند بیع، اجاره، صلح، معاوضه و نکاح تحقق پیدا می‌کند. در قانون مدنی و موازین فقه امامیه، شرایط و تشریفات قانونی خاصی برای استناد به خیار ناشی از تدلیس تعیین شده است که در ادامه این مقاله به بررسی آن‌ها خواهیم پرداخت.

در ابتدا پیشنهاد می‌کنیم که برای آگاهی از اینکه فسخ قرارداد یعنی چه ، روی لینک بزنید و مقاله مرتبط با آن را مطالعه کنید.

خیار تدلیس چیست؟

قرارداد لازم به عقدی گفته می‌شود که فسخ آن تحت هیچ شرایطی میسر نیست مگر در صورتی که قانونگذار اجازه بدهد. به موارد و شرایطی که قانونگذار برای فسخ قراردادهای لازم در نظر گرفته است، خیار گفته می‌شود. خیار به معنای اختیار فسخ یک جانبه عقود لازم توسط یکی از طرفین آن‌ها است.

مهمترین خیاراتی که فسخ عقود لازم را امکان پذیر می‌کنند در ماده 396 قانون مدنی مشخص می‌شوند. خیار ناشی از تدلیس نیز یکی از خیاراتی است که قانونگذار در این ماده از آن صحبت می‌کند. قانونگذار، مواد 438 الی 400 قانون مدنی را به تعیین شرایط تحقق و استناد به این خیار اختصاص داده است. به موجب ماده 438، تدلیس به عملیاتی گفته می‌شود که باعث فریب خوردن طرف دیگر معامله خواهد شد.

بنابراین می‌توان گفت که خیار ناشی از تدلیس، اختیاری است که قانونگذار برای فسخ عقود لازم به یکی از طرفین آن می‌دهد. این خیار از خیارات مشترک است و به هیچ یک از طرفین عقود لازم اختصاص ندارد. یعنی هر یک از طرفین این قراردادها که تدلیس کند باعث ایجاد حق استناد به این خیار برای طرف دیگر می‌شود. برای مثال، طرفین قرارداد اجاره ، موجر و مستاجر هستند. اگر مستاجر تدلیس کند، موجر حق استناد به این خیار را پیدا می‌‌کند. در صورتی که موجر تدلیس کند نیز مستاجر به استناد این خیار از حق فسخ قرارداد اجاره برخوردار می‌شود.

الزام به اقدام سریع و غیر قابل اسقاط بودن این حق

باید به این نکته مهم توجه داشته باشیم که خیار تدلیس فوری است . به این معنا که فریب خورده به محض اطلاع از تدلیس باید نسبت به فسخ عقد لازم اقدام کند. تاخیر فریب خورده در استناد به این خیار باعث ساقط شدن حق فسخ او می‌شود.

اختیار فسخ عقد لازم که به واسطه این خیار برای طرفین معامله به وجود می‌آید یک حق قانونی است اما در خصوص امکان یا عدم امکان اسقاط آن اختلاف نظر وجود دارد. با توجه به آنچه که در قانون مدنی آمده، اسقاط حق فسخ ناشی از این خیار امکان پذیر است اما حقوقدانان معتقد هستند که اسقاط خیار تدلیس در مبایعه نامه و حق فسخ ناشی از آن با نظم عمومی جامعه منافات دارد و امکان پذیر نیست. این حقوق دانان معتقد هستند که به کار بردن تدلیس و فریب دادن طرف دیگر عقد در حکم ارتکاب جرم کلاهبرداری است.

شرایط تحقق خیار تدلیس در مبایعه نامه چیست؟

قانونگذار، دو شرط اساسی را برای تحقق این خیار در نظر گرفته است که در ادامه، آن‌ها را بررسی می‌کنیم:

1. معین بودن مال مورد معامله: این خیار در صورتی تحقق پیدا می‌کند که مال مورد معامله معین، مشخص و قابل اشاره باشد (کلی نباشد)؛
2. لازم بودن عقد: عقدی به واسطه استناد به این خیار فسخ می‌شود که لازم الاجرا باشد؛
3. انجام دادن کار فریبنده: کار فریبنده‌ای که یکی از طرفین عقد لازم مرتکب آن می‌شود، ممکن است که به صورت گفتار یا کردار انجام شده باشد. به تدلیسی که ناشی از گفتار است، تدلیس قولی و به تدلیس ناشی از فعل نیز تدلیس فعلی گفته می‌شود. برخی معتقد هستند که سکوت معامله کننده درباره عیب‌ها و نقص‌های مال مورد معامله نیز نوعی عمل فریبنده است و باعث تحقق شرایط استناد به این خیار می‌شود؛
4. فریب خوردن طرف دیگر عقد: برای تحقق شرایط این خیار، به کار بردن عملیات فریبنده از سوی یکی از طرفین کفایت نمی‌کند بلکه طرف دیگر باید عملاً فریب خورده باشد.

آیا شرایط استناد به خیار تدلیس در اجاره تحقق پیدا می‌کند؟

اجاره، عقدی لازم و غیر قابل فسخ است. به همین دلیل، موجر و مستاجر حق فسخ اجاره نامه را ندارند مگر با رعایت شرایط و مواردی که در قانون مشخص شده است. همان گونه که در مطالب بالا نیز گفتیم، خیار ناشی از تدلیس به عقود لازم اختصاص دارد. بنابراین شرایط استناد به خیار تدلیس در اجاره نیز تحقق پیدا می‌کند. لازم به ذکر است که خیار تدلیس در اجاره به هیچ یک از طرفین آن اختصاص ندارند. بنابراین، شرایط استناد به این خیار می‌تواند به نفع هر یک از موجر و مستاجر ایجاد شود.

برای مثال، موجر پیش از امضای اجاره نامه به قصد فریب دادن مستاجر ادعا می‌کند که عین مستاجره کاربری تجاری دارد اما بعد از تنظیم قرارداد معلوم می‎‌شود که آن ملک دارای کاربری مسکونی است. در این مثال، مستاجر با ادعایی که به دروغ مطرح کرده باعث فریب خوردن مستاجر شده است. بنابراین در این مثال، مستاجر به استناد خیار ناشی از تدلیس از حق فسخ عقد اجاره برخوردار می‌شود.

در صورتی که مستاجر با عملیات نیرنگ آمیزی باعث فریب خوردن موجر شود، او (موجر) نیز از حق استناد به خیار تدلیس اجاره برخوردار خواهد شد.

شرایط استناد به خیار تدلیس در معامله خودرو چیست؟

معامله خودرو به واسطه امضای قرارداد بیع و تنظیم قولنامه انجام می‌شود. طرفین این معامله، مالک خودرو و فروشنده آن هستند. باید به این نکته مهم توجه داشته باشیم که خیار تدلیس در معامله خودرو به هیچ یک از خریدار و فروشنده اختصاص ندارد. به عبارت دیگر، شرایط استناد به خیار تدلیس در معامله خودرو می‌تواند به نفع هر یک از خریدار و فروشنده تحقق پیدا کند. برای مثال، فروشنده به دروغ و با قصد فریب دادن خریدار ادعا می‌کند که خودروی فروخته شده نو و کار نکرده است اما خریدار بعد از امضای معامله، متوجه دسته دوم بودن آن می‌شود. در این مثال، خریدار به استناد خیار ناشی از تدلیس می‌تواند نسبت به فسخ معامله اقدام کند.

در فرضی که خریدار خودرو با عملیات نیرنگ آمیزی باعث فریب خوردن فروشنده شده است، فروشنده از حق فسخ معامله برخوردار می‌شود. برای مثال، خریدار به عمد و به قصد فریب دادن فروشنده، بهای خودروی مورد معامله را به وسیله پول‌های تقلبی پرداخت می‌کند.

شرایط استناد به خیار تدلیس در معامله ملک چیست؟

معامله ملک، یک عمل حقوقی لازم الاجرا است که به واسطه توافق میان مالک و خریدار ملک مسکونی یا تجاری مورد معامله تحقق پیدا می‌کند. خریدار و فروشنده پس از امضای عقد بیع، دیگر حق فسخ معامله را ندارند مگر در صورتی که شرایط استناد به خیارات معین در ماده 396 قانون مدنی تحقق پیدا کرده باشد. بنابراین، تحقق شرایط استناد به خیار تدلیس در معامله ملک نیز امکان پذیر است. شرایط استناد به خیار تدلیس در معامله ملک می‌تواند به نفع هر یک از خریدار و فروشنده تحقق پیدا کند.

برای مثال، فروشنده به دروغ ادعا می‌کند که ملک مورد معامله، نوساز و کلید نخورده است اما بعد از امضای مبایعه نامه ، کلنگی بودن ملک مورد معامله مشخص می‌شود. در این مثال، خریدار با استناد به خیار تدلیس در مبایعه نامه می‌تواند معامله را فسخ کند. در صورتی که خریدار با همکاری بنگاه مشاور املاک، فروشنده را فریب بدهد و ملک مورد معامله را بسیار ارزان‌تر از قیمت واقعی آن خریداری کند نیز باعث ایجاد حق فسخ معامله به نفع فروشنده می‌شود.

پیشنهاد می‌کنیم

قراردادها در دنیای امروز از جایگاه و اهمیت قابل توجهی برخوردار هستند. تنظیم قرارداد باعث خواهد شد که حدود مسئولیت‌ها و تعهدات اشخاصی که با یکدیگر رابطه حقوقی دارند، مشخص شود. از سوی دیگر، تنظیم قرارداد در جلوگیری از برزو اختلاف و درگیری میان اشخاص، تاثیر قابل توجهی دارد. قراردادها باید به اندازه‌ای همه جانبه و دقیق تنظیم شده باشند که جای هیچگونه شک، شبه و تردیدی باقی نماند.

با استفاده از خدمات تنظیم قرارداد ، می‌توانید تنظیم انواع قراردادهای مالی و غیر مالی را سفارش دهید.

علاوه براین، کارشناسان حقوقی ما در بخش خدمات مشاوره حقوقی تلفنی نیز راهنمایی‌های لازم در خصوص تنظیم و تکمیل انواع قراردادهای مالی و غیر مالی را به شما ارائه می‌دهند.