اجاره نامه مطابق با چه قوانینی و چگونه تنظیم می‌شود؟ + نمونه اجاره نامه

وقتی زندگی شهری با سرعت پیش می‌رود و خانه‌دار شدن برای بسیاری از ما به یک رؤیای دوردست تبدیل می‌شود، اجاره نامه به عنوان یک پل برای دستیابی به سرپناه، جایگاه ویژه‌ای پیدا می‌کند. اجاره نشینی دیگر فقط یک انتخاب نیست؛ برای خیلی‌ها به یک سبک زندگی تبدیل شده است. در چنین شرایطی، نوشتن یک قرارداد اجاره دقیق و مطمئن، به یکی از مهم‌ترین مراحل آغاز این رابطه حقوقی تبدیل می‌شود.

با این حال، هر ملکی، اجاره‌نامه‌ای متناسب با نوع کاربری خود می‌طلبد. مثلا برای فضاهای تجاری، نیاز به تنظیم قرارداد اجاره املاک تجاری وجود دارد. در حالی که برای خانه و آپارتمان، باید اجاره نامه ملک مسکونی تنظیم شود تا حقوق و تعهدات هر دو طرف به‌درستی مورد توجه قرار بگیرد.

پشت این سند ظاهرا ساده، مفاهیم پیچیده‌ای نهفته است. چرا که عقد اجاره یکی از عقود قانونی و لازم‌الاجرا در قانون مدنی ایران است و هر بند آن می‌تواند در آینده محل اختلاف یا راه حل باشد. به همین دلیل است که قانونگذار با وضع قوانین مشخص در قالب “قانون روابط موجر و مستأجر”، تلاش می‌کند این مسیر را برای طرفین شفاف‌تر کند.

در ادامه این مطلب، قصد داریم محتوای اصلی اجاره نامه را بررسی کنیم، از اجزای کلیدی آن بگوییم و راهکارهایی برای تنظیم یک سند کامل و بی‌نقص ارائه دهیم.

اجاره نامه چیست؟

در اینجا یک تعریف کوتاه و کامل در خصوص اجاره نامه ارائه می‌کنیم:

«اجاره نامه یک توافق قابل استناد قانونی است که بر اساس آن، مستاجر برای مدت مشخص، مالک منافع عین مستاجره (ملک) می‌شود و در مقابل، اجاره بها پرداخت می‌کند.»

بنا بر تعریف بالا، چند نکته نیازمند توجه است:

1. با امضای اجاره نامه، منافع مال به صورت موقت به مستاجر منتقل می‌شود. یعنی مستاجر می‌تواند از منافع مالی که مالکیت اصل مال، متعلق به او نیست استفاده کند؛
2. این سند، دارای مدت است و بدون مدت، اعتبار کافی نخواهد داشت.

ماهیت اجاره نامه و اعتبار اجاره نامه دستی

اجاره نامه قراردادی معتبر و حقوقی است که به موجب آن می‌توان هر نوع ملک یا مال منقول یا غیرمنقول را اجاره داد. در میان مردم بسیار متداول است که اجاره نامه ملک را در بنگاه املاک تنظیم می‌کنند. در جواب به اشخاصی که می‌پرسند آیا لازم است اجاره نامه فقط در بنگاه املاک تنظیم شود، باید بگوییم؛

الزامی برای رسمی کردن اجاره نامه در بنگاه املاک وجود ندارد.

اجاره‌ نامه‌‍‌ای که به صورت دستی و بدون مراجعه به بنگاه املاک امضا شده است نیز معتبر و حقوقی است. تنها شرط لازم این است که متن نمونه اجاره نامه مطابق با مفاد عقد اجاره و قانون نوشته شده باشد و دو شاهد آن را امضا کنند. نمونه اجاره نامه را می‌توانید به صورت عادی یا رسمی تنظیم کنید. با رعایت قانون، قرارداد تنظیم شده معتبر است و الزامی برای رسمی بودن آن نخواهد بود.

نکته: ثبت اجاره نامه در سامانه املاک و دریافت کد رهگیری اجاره نامه یکی از مهم‌ترین مراحل قانونی در تنظیم قرارداد اجاره ملک محسوب می‌شود چرا که مطابق با قوانین جدید از جمله قانون مالیات بر خانه‌های خالی، کلیه اجاره نامه‌ها باید در سامانه ملی املاک و اسکان کشور ثبت شوند. این کار علاوه بر ایجاد شفافیت در معاملات ملکی، از بروز اختلافات احتمالی بین موجر و مستأجر جلوگیری خواهد کرد و امکان دریافت خدمات دولتی، تسهیلات بانکی و همچنین استناد قانونی به اجاره نامه را فراهم می‌سازد. همچنین ثبت اجاره نامه از طریق مشاورین املاک معتبر و دریافت کد رهگیری اجاره نامه باعث می‌شود تا قرارداد در سامانه معاملات املاک ثبت شود و اعتبار حقوقی آن افزایش یابد، بنابراین برای جلوگیری از مشکلات حقوقی و مالی، توصیه می‌شود حتما نسبت به ثبت قانونی اجاره نامه اقدام کنید.

قوانین مربوط به اجاره نامه

به طور کلی قوانینی که در زمینه این قرارداد وجود دارند و می‌توانیم برای نوشتن محتوای قرارداد به آن‌ها استناد کنیم، به دو دسته مفاد عقد اجاره در قانون مدنی و قانون رابطه موجر و مستاجر تقسیم می‌شوند. محتوا و متن اجاره و روابط میان طرفین براساس مفاد این دو قانون، بررسی می‌شود. علاوه براین، اگر شکایت یا اختلافی پیش بیاید، با توجه به این قوانین میان طرفین رای صادر می‌شود. در ادامه درباره هر کدام از این قوانین توضیح می‌دهیم.

قانون مدنی

قانون مدنی به طور خاص درباره عقد اجاره صحبت کرده است. در این قانون مفاد مشخصی برای نوشتن قرارداد وجود دارد. به همین دلیل است که این عقد را یک عقد معین می‌نامند. عقود معین به قراردادهایی اطلاق می‌شود که احکام خاصی برای تنظیم آن‌ها وجود دارد. علاوه براین، براساس قانون مدنی، عقد اجاره یک عقد لازم است.

زمانی که قانون مدنی یک عقد را قرارداد لازم الاجرا می‌داند، به این معنی است که طرفین قرارداد نمی‌توانند به صورت یک جانبه یا با خواست خود، قرارداد را فسخ کنند یا آنکه قرارداد را به اتمام برسانند. در این عقود لازم، طرفین ملزم هستند که تا پایان مدت تعیین شده، به قرارداد پایبند باشند. البته موجر و مستاجر می‌توانند شرایطی را برای فسخ قرارداد در نظر بگیرند. این شروط باید تحت عنوان شروط فسخ قرارداد، در متن اجاره نامه نوشته شود.

قانون روابط موجر و مستاجر

با افزایش اجاره نشینی، اختلافات بسیاری در خصوص روابط میان مالک ملک و مستاجر پیش می‌آمد. به این منظور در سال 1356 قانونی تحت عنوان قانون روابط موجر و مستاجر تصویب شد. این قانون به روابط میان طرفین قرارداد توجه دارد و مفادی را برای این منظور تعیین کرده است. البته این قانون یک بار دیگر در سال 1376  اصلاح شد و شرایط جدید، تغییراتی در آن اعمال کرد.

این قانون برای توافق ملک تجاری نیز مورد استفاده قرار می‌گیرد. قانون روابط میان موجر و مستاجر بیان می‌کند که با وجود سه شرط در اجاره نامه ، طرفین مشمول قانون موجر و مستاجر می‌شوند. این سه شرط عبارتند از :

1. متن توافق باید مدت داشته باشد. تاریخ شروع و اتمام مدت اجاره باید به طور دقیق در متن قرارداد نوشته شود در غیر این صورت، اجاره نامه از اعتبار خارج خواهد شد.
2. باید اجاره نامه در دو نسخه تهیه شود و در اختیار موجر و مستاجر قرار بگیرد. یعنی دو نسخه از اجاره نامه به امضای موجر و مستاجر برسد و هر دو، متن آن‌ها را امضا کنند.
3. علاوه بر طرفین قرارداد، دو شاهد اجاره نامه را امضا کنند. یعنی تک تک صفحات اجاره نامه به امضای دو شاهد نیز برسد.

اهمیت وجود شاهد در اجاره نامه و دستور تخلیه ملک

برای تنظیم اجاره نامه ، تاکید می‌شود که حتما از دو شاهد استفاده کنید. وجود شاهد علاوه بر این که قرارداد را مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1376 می‌کند، باعث می‌شود حل دعاوی میان طرفین با سرعت بیشتری پیگیری شود. برای مثال اگر مالک و مستاجر در زمینه تخلیه ملک دچار مشکل شوند، مالک می‌تواند با توجه به دو شاهدی که قرارداد را امضا کرده‌اند، به جای شکایت جهت اخذ حکم تخلیه ملک، مستقیما برای اخذ دستور تخلیه اقدام کند. این دستور براساس قانون روابط میان موجر و مستاجر صادر می‌شود و زمان صدور آن نیز بسیار کوتاه است.

حضور دو شاهد در این قرارداد اهمیت بسیار زیادی دارد. در موارد متعددی گزارش شده است که به دلیل عدم حضور دو شاهد و امضا نشدن اجاره نامه توسط آن‌ها، اجاره نامه مشمول قانون روابط موجر و مستاجر نشده است و طرفین برای احقاق حقوق خود، با مشکلات زیادی برخورد کرده‌اند. به همین دلیل است که ما نیز تاکید می‌کنیم که حتما به حضور شاهد توجه داشته باشید. اگر در خصوص انتخاب شاهد برای این قرارداد دچار ابهام یا تردید هستید یا اینکه نمی‌دانید چه اشخاصی برای شاهد بودن صلاحیت دارند، پیشنهاد می‌کنیم حتما مقاله شاهد قرارداد اجاره را مطالعه کنید. در این مقاله حضور شاهد در اجاره نامه را از ابعاد حقوقی بررسی کرده‌ایم.

تحویل ملک به مستاجر

به طور معمول تحویل ملک به مستاجر فرآیند پیچیده‌ای ندارد. براساس زمانی که در فرم اجاره نامه نوشته می‌شود، ملک باید در زمان تعیین شده در اختیار مستاجر قرار بگیرد و در پایان مدت اجاره، مستاجر موظف به تخلیه ملک است. اگر قرار است ملک مدتی بعد از عقد قرارداد در اختیار مستاجر باشد، لازم است که تاریخ دقیق تحویل به مستاجر در متن قرارداد نوشته شود. در مواردی هم که به محض امضای نمونه اجاره نامه ، ملک در اختیار مستاجر قرار بگیرد، می‌توانید در متن قرارداد بنویسید که: «ملک به مستاجر تحویل و تسلیم شد».

البته طرفین می‌توانند از فرم تحویل ملک به مستاجر نیز استفاده کنند. این فرم نوشته‌ای است که در آن به صورت مختصر به مورد اجاره (ملک مورد نظر)، تاریخ تحویل ملک و مشخصات طرفین قرارداد اشاره می‌شود. در این متن، نوشته می‌شود که مورد اجاره از جانب موجر به مستاجر تحویل و تسلیم شده است. مستاجر نیز این نوشته را امضا می‌کند. حضور مستاجر در حقیقت اقرارنامه‌ای است که نشان می‌دهد مستاجر ملک را تصرف کرده است و از منافع ملک استفاده می‌کند.

نحوه تنظیم اجاره نامه

اگر قصد دارید ملکی را اجاره بدهید، می‌توانید به بنگاه املاک مراجعه کنید و تنظیم متن توافق را به مشاوران املاک واگذار کنید. اگر تمایل دارید که قرارداد به وسیله خودتان تنظیم شود، باید به محتوای اجاره نامه و قانون مربوط به آن آگاهی داشته باشید. فرم اجاره نامه ، باید مطابق با قوانین اجاره باشد و شروط قانون روابط میان موجر و مستاجر را رعایت کرده باشد. آگاهی به این موارد، باعث می‌شود که طرفین به خوبی درباره حقوق خود آگاه باشند و بتوانند به راحتی برای امضا کردن یا امضا نکردن قرارداد تصمیم بگیرند.

متن قرارداد حاوی اطلاعاتی درباره مورد اجاره « ملک مورد نظر» است. علاوه بر مورد اجاره، اطلاعات هویتی طرفین، مبلغ قرارداد، مدت اجاره، شروط و تعهدات و مسائل مهم دیگر در متن اجاره نامه نوشته می‌شود.

طرفین اجاره نامه

حتی در متن اجاره نامه کوتاه یا متن یک نمونه اجاره نامه مختصر هم ضرورت دارد که راجع به طرفین، صحبت کنید. موجر و مستاجر طرفین نمونه اجاره نامه هستند.

ملک از جانب موجر در ازای دریافت وجه مشخص به مستاجر تحویل داده می‌شود.

طرفین می‌توانند اشخاص حقیقی (فرد) یا اشخاص حقوقی (شرکت و سازمان) باشند. برای معرفی اشخاص حقیقی از اطلاعات و مشخصات هویتی مانند نام، نام خانوادگی، نام پدر، شماره شناسنامه، کد ملی، شماره تماس و آدرس دقیق محل اقامت استفاده می‌شود.

اشخاص حقوقی نیز با اطلاعاتی مانند نام تجاری شرکت یا موسسه، شماره پروانه، کد ثبتی، شماره تماس و آدرس دقیق محل شرکت معرفی می‌شوند. در معرفی اشخاص حقوقی، باید به اطلاعات و مشخصات نماینده یا وکیل او نیز اشاره شود. نماینده یا وکیل از جانب شرکت یا سازمان، مسئولیت امضای قرارداد را به عهده دارد. بهترین است در روزنامه رسمی، آخرین تغییرات سمت در شرکت را بررسی کنید.

موضوع اجاره نامه

موضوع این اجاره نامه، اجاره ملک توسط مستاجر، برای مدت معین است. براساس این قرارداد، مستاجر برای بازه زمانی تعیین شده، مالک منافع ملک موجر می‌شود. یعنی می‌تواند از ملک استفاده و در آن اقامت کند یا به فعالیت مشغول شود. البته تفاوت‌هایی میان اجاره ملک تجاری و مسکونی وجود دارد که در زمان تنظیم سند اجاره، باید به آن‌ها، اشاره کرد.

مبلغ اجاره در اجاره نامه

اجاره بها یا مبلغ اجاره که در اصطلاح «اجاره» نیز نامیده می‌شود، مبلغی است که مستاجر برای استفاده از ملک به مالک پرداخت می‌کند. طرفین قرارداد پیش از تنظیم قرارداد درباره میزان این مبلغ با یکدیگر گفت و گو می‌کنند و به توافق می‌رسند. در نهایت، مبلغ تعیین شده در فرم اجاره نامه نوشته می‌شود. براساس این نوشته، مستاجر موظف است که در زمان تعیین شده، اجاره بهای ملک را بپردازد. در غیر این صورت، مطابق با ضمانت اجرای موجود در اجاره نامه عمل خواهد شد.

خسارت دیرکرد یا وجه التزام

موجر می‌تواند مبلغی را بابت خسارت دیرکرد پرداخت مبلغ اجاره در نظر بگیرد. براساس این خسارت تعیین شده، به ازای هر روز تاخیر در پرداخت وجه اجاره، مستاجر باید مبلغی بابت خسارت بپردازد. خسارت دیرکرد از جانب مستاجر نیز تعیین می‌شود. برای مثال، مستاجر می‌تواند تعیین کند که در ازای دیرکرد در تحویل ملک از جانب مالک، برای او خسارت در نظر گرفته شود. علاوه بر این، برای دریافت مبلغ ودیعه (قرض الحسنه / رهن) در انتهای قرارداد نیز می‌توان خسارت دیرکرد تعیین کرد.

به عبارت دیگر، تعیین خسارت دیرکرد، یک ابزار قانونی برای تضمین اجرای تعهدات از سوی طرفین است و موجر می‌تواند با قرار دادن شرط خسارت تأخیر در اجاره نامه، مستاجر را ملزم کند که در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها در موعد مقرر و مورد توافق طرفین، مبلغ معینی را به عنوان جریمه یا وجه التزام بپردازد. این شرط باید به وضوح در متن اجاره نامه نوشته شود. از سوی دیگر، مستاجر نیز می‌تواند با نوشتن شرایط مشابه، حقوق قراردادی خود را در مقابل موجر تضمین کند. برای مثال، در صورتی که مالک، در زمان مورد توافق، ملک را تخلیه یا مبلغ ودیعه را بازپرداخت نکند، مستاجر می‌تواند از طریق پیش‌بینی خسارت تأخیر در متن اجاره نامه، ضمانت‌های قراردادی لازم را برای جبران زیان‌های احتمالی ایجاد کند.

برای مثال به کادر قرمز رنگ تصویر زیر توجه کنید. این تصویر، قسمتی از یکی از اجاره نامه‌های رکلا است که در بخش نمونه قراردادهای سایت قرار گرفته است.

مدت اجاره نامه

مدت قرارداد از اساسی‌ترین مواردی است که در متن قرارداد نوشته می‌شود. در این بخش، تاریخ دقیق شروع و پایان قرارداد را بنویسید. حتما باید مدت قرارداد را تعیین کنید در غیر این صورت، قرارداد از نظر قانونی فاقد اعتبار لازم خواهد بود. شما می‌توانید اجاره نامه را برای بیشتر از یکسال نیز تنظیم کنید اما حتما مدت آغاز و پایان اجاره نامه در متن آن نوشته شود. همچنین شما می‌توانید شرایط تمدید توافق را نیز در همین قسمت بنویسید. مثلا می‌توانید بنویسید که با توافق طرفین و با درصد مشخص و مازاد بر مبلغ اجاره ذکر شده در قرارداد، قرارداد برای یک دوره مشابه دیگر تمدید می‌شود.

شرایط مندرج در متن (شروط ضمن توافق)

علاوه بر تمام مواردی که گفتیم، ممکن است طرفین شرایط خاصی برای اجاره ملک داشته باشند. در این بخش از قرارداد، به شروط خاص طرفین اشاره می‌شود. با امضای قرارداد، طرفین موظف هستند که به این شروط عمل کنند. هر گونه تخطی از شروط قرارداد تخلف محسوب می‌شود و طرف مقابل می‌تواند براساس آن، طرح دعوا کند.

اجاره مجدد ملک توسط مستاجر

مساله اجاره دادن مجدد ملک توسط مستاجر، از سوالات متداولی است که درباره این قرارداد پرسیده می‌شود. درست است که مستاجر مالک منافع ملک است، اما باید در حدود اختیاراتی که موجر در اختیار او قرار می‌دهد عمل کند.

مثلا شخصی که ملکی را برای انجام کار تجاری اجاره کرده است، تمایل دارد با اجاره دادن بخشی از سالن یا یک اتاق از ملک به شخص دیگر، هزینه‌های خود را پایین بیاورد. مستاجر برای انجام این کار باید رضایت مالک اصلی را کسب کند. در غیر این صورت، اجاره دادن مجدد ملک اجاره‌ای تخلف است. اگر مستاجر بدون اجازه مالک، تمام ملک یا بخشی از آن را اجاره دهد، مالک می‌تواند از او شکایت و با توجه به شروط تعیین شده در متن قرارداد، اجاره نامه را فسخ کند.

ضمنا اجاره دادن ملک مسکونی برای استفاده تجاری و برعکس تخلف محسوب می‌شود. البته ضرورت دارد این موضوع را در متن نمونه اجاره نامه مورد اشاره قرار دهید.

وضعیت اجاره نامه 1404

یکی از مهمترین تغییراتی که در اجاره نامه سال 1404 نسبت به سال‌های گذشته پیش‌بینی می‌شود، اجرای محدودیت‌های جدید برای افزایش مبلغ اجاره است. در واقع، با توجه به افزایش نرخ تورم و سیاست‌های حمایتی دولت نسبت به مستاجران، احتمالا سقف مشخصی برای افزایش نرخ اجاره تعیین خواهد شد. این اقدام می‌تواند از فشار اقتصادی بر مستاجران بکاهد و بازار اجاره را به سمت ثبات بیشتر هدایت کند.

در راستای سیاست‌های حمایتی دولت در سال ۱۴۰۴، احتمالا برای افزایش نرخ اجاره‌ بها در زمان تمدید قرارداد، محدودیت‌هایی قانونی در نظر گرفته خواهد شد. این سقف معمولا براساس میزان تورم سالانه تعیین می‌شود و به مالکان اجازه نمی‌دهد مبلغ اجاره‌ بها را بیش از درصد معینی، افزایش دهند.

برای مثال، در سال‌های گذشته سقف افزایش اجاره در تهران ۲۵ درصد و در سایر شهرها ۲۰ درصد تعیین شده بود. انتظار می‌رود در سال ۱۴۰۴ نیز دولت با اعمال محدودیت‌هایی مشابه یا حتی سخت‌گیرانه‌تر، به کاهش فشار بر مستاجران کمک کند. این سقف ممکن است به صورت سالانه از سوی وزارت راه و شهرسازی و با همکاری بانک مرکزی اعلام شود.

نکته: ایرادی که به این طرح گرفته می‌شود این است که در اغلب موارد، این نوع سیاست‌ها در قالب دستور العمل‌های دولتی و توصیه‌ نامه‌های اجرایی صادر می‌شوند و ممکن است ضمانت اجرای قانونی و محکمی نداشته باشند، مگر آنکه به صورت مصوبه مجلس یا قانون مصوب قوه قضاییه به تصویب برسند. دقیقا به همین دلیل است که در سال‌های گذشته، گزارش‌های زیادی از برخی مالکان مطرح می‌شد که سقف‌ افزایش نرخ اجاره بها را نادیده گرفته‌اند و مستاجرین را مجبور به ترک ملک یا پرداخت مبالغ بالاتر کرده‌اند. بنابراین، موفقیت این طرح در گرو نظارت دقیق نهادهای اجرایی و حمایت حقوقی مناسب از مستاجران خواهد بود.

مشاوره حقوقی تلفنی و انواع نمونه اجاره نامه 1404

تیم حقوقی رکلا مرجع تخصصی تنظیم متون قانونی تعهد آور است. شما می‌توانید درخواست مشاوره حقوقی تلفنی خود را در لینک قبل ثبت کنید و منتظر باشید تا در اسرع وقت با شما تماس بگیریم.

از طرف دیگر، تیم حقوقی رکلا انواع اجاره نامه را تنظیم کرده است. روی تصویر زیر بزنید و وارد فهرست کامل این قراردادها در بخش نمونه قرارداد شوید.

منبع

قانون مدنی مصوب ۱۳۰۷/۰۲/۱۸

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب مصوب ۱۳۷۶/۰۵/۲۶