رشد جمعیت و به دنبال آن افزایش شهرنشینی موجب به وجود آمدن پدیده اجاره نشینی شده است. اجاره نشینی مفهومی است که به وسیله آن اشخاص می‌توانند با پرداخت بهای تعیین شده، از امکانات یک ملک استفاده کنند، بدون آن که مالکیت قطعی داشته باشند. مفهوم اجاره در حقیقت اخذ مالکیت موقت در ازای پرداخت هزینه است. اجاره نامه یا قرارداد اجاره سند معتبری است که برای اثبات این رابطه میان مالک و مستاجر تنظیم می‌شود. البته با توجه به این مساله که ملک، استفاده تجاری دارد یا مسکونی، قرارداد باید با عناوینی مانند قرارداد اجاره املاک تجاری یا اجاره نامه ملک مسکونی تنظیم شود.
نیاز اجتماع و بروز اختلافات و مشکلات میان مالک و مستاجر، موجب به وجود آمدن قوانین و عقود مشخصی شده است. این قوانین به روابط میان طرفین قرارداد نظم می‌دهد و موجب می‌شود که میزان اختلافات کاهش پیدا کند. فرم اجاره نامه براساس قوانین عقد اجاره تنظیم می‌شود. عقد اجاره نیز از عقود معین و لازم در قانون مدنی است. علاوه بر این، قانون روابط موجر و مستاجر که در سال‌های مختلف به تصویب رسیده است، بر روابط میان طرفین قرارداد نظارت می‌کند و اصول و احکامی برای آن در نظر گرفته است.
در ادامه مطلب به طور کلی درباره محتوای متن اجاره نامه و نحوه تنظیم آن صحبت می‌کنیم و نکات اساسی درباره این سند حقوقی را بررسی می‌کنیم.
ماهیت اجاره نامه و اعتبار اجاره نامه دستی
اجاره نامه یک قرارداد است. این قرارداد یک نوشته یا متن معتبر و حقوقی که با استفاده از آن می‌توانید هر نوعی از اموال یا املاک را اجاره بدهید. در میان مردم بسیار متداول است که اجاره نامه ملک را در بنگاه املاک تنظیم می‌کنند. در جواب به اشخاصی که می‌پرسند آیا لازم است اجاره نامه فقط در بنگاه املاک تنظیم شود، باید بگوییم؛
الزامی برای رسمی کردن اجاره نامه در بنگاه املاک وجود ندارد.
اجاره نامه‌‍‌ای که به صورت دستی و بدون مراجعه به بنگاه املاک امضا شده است نیز معتبر و حقوقی است. تنها شرط لازم این است که متن نمونه اجاره نامه مطابق با مفاد عقد اجاره و قانون نوشته شده باشد و دو شاهد آن را امضا کنند. نمونه اجاره نامه را می‌توانید به صورت عادی یا رسمی تنظیم کنید. با رعایت قانون، قرارداد تنظیم شده معتبر است و الزامی برای رسمی بودن آن نیست.
قوانین مربوط به اجاره نامه
به طور کلی قوانینی که در زمینه این قرارداد وجود دارند و می‌توانیم برای نوشتن محتوای قرارداد به آن‌ها استناد کنیم، به دو دسته مفاد عقد اجاره در قانون مدنی و قانون رابطه موجر و مستاجر تقسیم می‌شوند. محتوا و متن اجاره و روابط میان طرفین براساس مفاد این دو قانون، بررسی می‌شود. علاوه براین، اگر شکایت یا اختلافی پیش بیاید، با توجه به این قوانین میان طرفین رای صادر می‌شود. در ادامه درباره هر کدام از این قوانین توضیح می‌دهیم.
عقد اجاره در قانون مدنی
قانون مدنی به طور خاص درباره عقد اجاره صحبت کرده است. در این قانون مفاد مشخصی برای نوشتن قرارداد وجود دارد. به همین دلیل است که این عقد را یک عقد معین می‌نامند. عقود معین به قراردادهایی اطلاق می‌شود که احکام خاصی برای تنظیم آن‌ها وجود دارد. علاوه براین، براساس قانون مدنی، عقد اجاره یک عقد لازم است.
زمانی که قانون مدنی یک قرارداد را لازم می‌داند، به این معنی است که طرفین قرارداد به صورت یک جانبه یا با خواست خود نمی‌توانند قرارداد را فسخ کنند یا آنکه قرارداد را به اتمام برسانند. در این عقود لازم طرفین ملزم هستند که تا پایان مدت تعیین شده، به قرارداد پایبند باشند. البته موجر و مستاجر می‌توانند شرایطی را برای فسخ قرارداد در نظر بگیرند. این شروط باید تحت عنوان شروط فسخ قرارداد، در متن اجاره نامه نوشته شود.
قانون روابط موجر و مستاجر
با افزایش اجاره نشینی، اختلافات بسیاری در خصوص روابط میان مالک ملک و مستاجر پیش می‌آمد. به این منظور در سال 1356 قانونی تحت عنوان قانون روابط موجر و مستاجر تصویب شد. این قانون به روابط میان طرفین قرارداد توجه دارد و مفادی را برای این منظور تعیین کرده است. البته این قانون یک بار دیگر در سال 1376 اصلاح شد و شرایط جدید، تغییراتی در آن اعمال کرد.
این قانون برای توافق ملک تجاری نیز مورد استفاده قرار می‌گیرد. قانون روابط میان موجر و مستاجر بیان می‌کند که با وجود سه شرط در اجاره نامه ، طرفین مشمول قانون موجر و مستاجر می‌شوند. این سه شرط عبارتند از :
- متن توافق باید مدت مشخص داشته باشد. تاریخ شروع و اتمام مدت اجاره باید به طور دقیق در متن قرارداد نوشته شود.
- اجاره نامه در دو نسخه تهیه شود و در اختیار موجر و مستاجر قرار بگیرد.
- علاوه بر طرفین قرارداد، دو شاهد اجاره نامه را امضا کنند.
اهمیت وجود شاهد و دستور تخلیه ملک
برای تنظیم اجاره نامه ، تاکید می‌شود که حتما از دو شاهد استفاده کنید. وجود شاهد علاوه بر این که قرارداد را مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1376 می‌کند، باعث می‌شود حل دعاوی میان طرفین با سرعت بیشتری پیگیری شود. برای مثال اگر مالک و مستاجر در زمینه تخلیه ملک دچار مشکل شوند، مالک می‌تواند با توجه به دو شاهدی که قرارداد را امضا کرده‌اند، به جای شکایت جهت اخذ حکم تخلیه ملک، مستقیما برای اخذ دستور تخلیه اقدام کند. این دستور براساس قانون روابط میان موجر و مستاجر صادر می‌شود و زمان صدور آن نیز بسیار کوتاه است.
تحویل ملک به مستاجر
به طور معمول تحویل ملک به مستاجر فرآیند پیچیده‌ای ندارد. براساس زمانی که در فرم اجاره نامه نوشته می‌شود، ملک باید در زمان تعیین شده در اختیار مستاجر قرار بگیرد و در پایان مدت اجاره، مستاجر موظف به تخلیه ملک است. اگر قرار است ملک مدتی بعد از عقد قرارداد در اختیار مستاجر باشد، لازم است که تاریخ دقیق تحویل به مستاجر در متن قرارداد نوشته شود. در مواردی هم که به محض امضای نمونه اجاره نامه ، ملک در اختیار مستاجر قرار بگیرد، می‌توانید در متن قرارداد بنویسید که: «ملک به مستاجر تحویل و تسلیم شد».
البته طرفین می‌توانند از فرم تحویل ملک به مستاجر نیز استفاده کنند. این فرم نوشته‌ای است که در آن به صورت مختصر به مورد اجاره (ملک مورد نظر)، تاریخ تحویل ملک و مشخصات طرفین قرارداد اشاره می‌شود. در این متن، نوشته می‌شود که مورد اجاره از جانب موجر به مستاجر تحویل و تسلیم شده است. مستاجر نیز این نوشته را امضا می‌کند. حضور مستاجر در حقیقت اقرارنامه‌ای است که نشان می‌دهد مستاجر ملک را تصرف کرده است و از منافع ملک استفاده می‌کند.
نحوه تنظیم اجاره نامه
اگر قصد دارید ملکی را اجاره بدهید، می‌توانید به بنگاه املاک مراجعه کنید و تنظیم متن توافق را به مشاوران املاک واگذار کنید. اگر تمایل دارید که قرارداد به وسیله خودتان تنظیم شود، باید به محتوای اجاره نامه و قانون مربوط به آن آگاهی داشته باشید. فرم اجاره نامه ، باید مطابق با قوانین اجاره باشد و شروط قانون روابط میان موجر و مستاجر را رعایت کرده باشد. آگاهی به این موارد، باعث می‌شود که طرفین به خوبی درباره حقوق خود آگاه باشند و بتوانند به راحتی برای امضا کردن یا امضا نکردن قرارداد تصمیم بگیرند.
متن قرارداد حاوی اطلاعاتی درباره مورد اجاره « ملک مورد نظر» است. علاوه بر مورد اجاره، اطلاعات هویتی طرفین، مبلغ قرارداد، مدت اجاره، شروط و تعهدات و مسائل مهم دیگر در متن اجاره نامه نوشته می‌شود.
مشاوره حقوقی تلفنی و انواع نمونه اجاره نامه
تیم حقوقی رکلا مرجع تخصصی تنظیم اجاره نامه است. شما می‌توانید درخواست مشاوره حقوقی تلفنی خود را در لینک قبل ثبت کنید و منتظر باشید تا در اسرع وقت با شما تماس بگیریم.
از طرف دیگر، تیم حقوقی رکلا انواع اجاره نامه را تنظیم کرده است. روی تصویر زیر بزنید و وارد فهرست این قراردادها در بخش نمونه قرارداد شوید.
