شاهد قرارداد اجاره چیست و اگر اجاره نامه شاهد نداشته باشد ایراد دارد؟

نویسنده:سما سلیمانی
-
بروزرسانی:1401/10/10
زمان مطالعه: 9 دقیقه
-سیاست انتشار مطالب
شاهد قرارداد اجاره

شاهد قرارداد اجاره فردی است که در زمان تنظیم و امضای عقد اجاره حضور دارد. به موضوع قرارداد آگاهی دارد. از حضورش در جریان قرارداد، نفع و سودی نمی‌برد. خودش در قرارداد شریک نیست و به کاری که می‌کند آگاهی دارد. شاهد یا شاهدان افرادی هستند که از قرارداد اجاره خبر دارند و در آینده نیز در شرایط لازم و در زمان وجود اختلاف، میان مستاجر و موجر، به کمک دو طرف می‌آیند و به یقین، گواهی می‌دهند.

شاهد یا شاهدین می‌توانند در حل اختلاف محلی و در دادگاه، حاضر شوند و شهادت دهند.

قرارداد اجاره خانه و اجاره نامه مغازه جز قراردادهای مهم و مورد استفاده هستند. از جهتی، بسیار امکان دارد که در جریان قرارداد اجاره، اختلافاتی میان مستاجر و مالک (که به آن موجر نیز می‌گویند)، پیش بیاید. برای حل کردن اختلافات احتمالی، مراجع ذی‌صلاح وجود دارند. می‌توانید شکایت خود را به دادگاه ببرید. بدون شک، رسیدگی به شکایت در دادگاه فرآیندی زمان‌بر است. داشتن شاهد، برای کوتاه‌تر شدن روند رسیدگی به اختلافات و شکایت‌ها، بسیار موثر است.

شاهد در لغت نامه دهخدا ، فردی معرفی شده است که مشاهده کننده امر یا چیزی است. در تعریفی دیگر، آمده است که، شاهد کسی است که در جایی حاضر است و ناظر بر چیزی است. شاهد باید به اصل چیزی که اتفاق افتاده، گواهی دهد. یکی از دلایلی که در زمان شکایت و بروز اختلافات، باعث می‌شود، ادعای شما موجه‌تر باشد، وجود شاهد است. همانطور که در ماده 1258 قانون مدنی آمده است که «یکی از دلایل اثبات دعوی شهادت است.»

شاهد اجاره نامه

شاهد اجاره نامه ، همان کسی که زیر قرارداد اجاره را امضا می‌کند. امضای شاهد قرارداد به این معنی است که از قرارداد اجاره آگاهی کامل دارد. قرارداد اجاره نیاز به دو شاهد دارد. هر کسی نمی‌تواند به عنوان شاهد انتخاب شود. شرایط شهود در قرارداد اجاره باید به صورت کامل رعایت شود تا امضای شاهد قرارداد اجاره و شهادت او معتبر باشد. در ادامه شرایط شاهد اجاره نامه را برای شما بیان می‌کنیم اما پیش از آن، تاکید داریم که اگر تمایل به تنظیم و امضای یک اجاره نامه دارید، حتما به ضرورت حضور و امضای شاهد توجه داشته باشید و این مساله را نادیده نگیرید. در نظر داشته باشید که در زمان بروز اختلاف یا مشکل، زمانی می‌توانید از تمام حقوق قانونی خود بهره‌مند شوید که قرارداد اجاره شما دارای دو شاهد باشد.

همه روزه تعداد قابل توجهی از شکایات مربوط به قراردادهای اجاره، به دلیل عدم حضور شاهد در قرارداد، به نتیجه مطلوب شاکی نمی‌رسد یا در بازه زمانی بسیار طولانی‌تر رسیدگی خواهد شد. در واقع اگر شما تمایل دارید که قرارداد اجاره‌ای که تنظیم می‌کنید، مشمول قانون روابط میان موجر و مستاجر شود و بتوانید برای احقاق حقوق خود به این قوانین استناد کنید، الزاما باید برای قرارداد اجاره خود دو شاهد داشته باشید و آن دو شاهد، قرارداد را امضا کنند.

شرايط شاهد در اجاره نامه

شرايط شاهد در اجاره نامه

قبل از انتخاب شاهد برای قرارداد اجاره خود، لازم است از شرايط شاهد در اجاره نامه با خبر باشید. این کار باعث می‌شود در آینده به مشکل برنخورید. آگاهی از این شرایط باعث می‌شود در روند اثبات حق شما مشکلی ایجاد نشود. شرایط شهادت زیر مجموعه‌ای از قانون مدنی است. از ماده 1315 تا 1320 قانون مدنی درباره شرایط شهادت توضیح می‌دهد. برای شاهد نیز شرایطی در قانون مدنی وجود دارد. هر کسی نمی‌تواند شاهد شود. برای این که شهادت شاهد، قبول شود، شاهد باید ویژگی‌هایی داشته باشد. در ادامه شرایطی که در قانون مدنی برای شاهد آمده است را بیان می‌کنیم.

شرایط شاهد اجاره نامه چیست؟

  1. شاهد قرارداد اجاره بالغ باشد و به سن قانونی رسیده باشد.
  2. از نظر سلامت عقلی، سالم باشد.
  3. با ایمان باشد. متعهد و معتقد به دین و اصول دینی باشد و کافر نباشد.
  4. طهارت مولد (حلال زاده بودن)، در تولد او شک و شبهه‌ای وجود نداشته باشد.
  5. شاهد قرارداد اجاره عادل باشد و با عدالت رای دهد. حقوق طرفین قرارداد را به طور مساوی و با وجدان در نظر بگیرد. بی‌طرف باشد و با رعایت عدل و بر اساس حقوق شرعی و قانونی نظر دهد.
  6. حضور در قرارداد به عنوان شاهد برای او نفعی نداشته باشد. در زمان رای دادن، درباره اختلاف میان طرفین قرارداد، نفعی و سودی برای او نباشد.
  7. با هیچ کدام از طرفین قرارداد، دعوا و خصومت و درگیری نداشته باشد. از قبل، میان شاهد و طرفین قرارداد نباید مشکل و اختلافی باشد. نباید به قصد غرض ورزی‌های قبلی یا خصومت و ناراحتی‌های قبلی، عمداً به ضرر یکی از طرفین قرارداد شهادت دهد.
  8. شاهد قرارداد اجاره مشغول به تکدی‌گری (گدایی کردن)، ولگردی، گدایی و بی‌خانمانی نباشد.

موارد ذکر شده شرایط شهود در قرارداد اجاره است. در صورت رعایت تمام این شرایط، شهادت معتبر خواهد بود. البته در زمان قدیم، شهادت خویشاندان از نظر قانونی قبول نمی‌شد. اما این قانون برداشته شده است و شهادت خویشاوندان نیز پذیرفته می‌شود. با توجه به اینکه، به هرحال ممکن است خویشاوندان به نفع هم رای دهند و این مسئله شرط عادل بودن را از بین می‌برد، بهتر است شاهد از خویشاوندان نباشد.

شرایط فوق طبق قانون 1313 قانون مدنی و تبصره 1 و 2 نوشته شده‌اند.

اجاره نامه بدون امضا شاهد

قرارداد اجاره نامه بدون شاهد هم اعتبار قانونی دارد و می‌توانید با استناد به آن اقدام کنید. با قرارداد می‌توانید طرح شکایت کنید و دعوی خود را در شورای حل اختلاف بیان کنید. حالا سوالی که پیش می‌آید این است که برای چه لازم است که شاهد داشته باشیم؟!

وجود شاهد امکانات بهتری را برای حل اختلافات به شما می‌دهد. گاهی شرایطی پیش‌آید که موجر، تصمیم دارد حکم تخلیه بگیرد. گرفتن حکم تخلیه را می‌توان توسط دادگاه پیگیری کرد. اما می‌دانیم که بررسی شکایت در دادگاه فرآیندی طولانی دارد و باید روند رسیدگی به آن به مرور طی شود. مواردی که موجر و صاحب ملک می‌توانند تقضای حکم تخلیه کند چند مورد است. در ادامه به شرح آن‌ها می‌پردازیم:

  1. مدت زمان قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد. اگر بعد از اتمام زمان قرارداد اجاره، مستاجر اقدام به تخلیه نکند و برخلاف رضایت مالک، به سکونت در ملک ادامه دهد، موجر یا مالک می‌تواند برای صدور حکم تخلیه فوری درخواست دهد.
  2. اگر اجاره کننده ملک یا همان مستاجر، سه ماه اجاره بهای ملک را پرداخت نکند، صاحب ملک می‌تواند برای صدور حکم تخلیه فوری، درخواست بدهد.
  3. معمولا در اجاره نامه‌ها ذکر می‌شود که ملک اجاره داده شده در اختیار مستاجر است. اما باید در بندی مشخص شود که مستاجر مجدد، می‌تواند ملک یا قسمتی از ملک را اجاره دهد یا نه؟ اگر مستاجر اجازه اجاره ملک را نداشته باشد و بر خلاف تعهد قرارداد اجاره نامه، ملک یا بخشی از آن را اجاره داده باشد، مالک اصلی می‌تواند تقاضای حکم تخلیه فوری کند.
  4. اگر مستاجر، ملک اجاره شده را در جهت اعمالی خلاف قوانین و موازین شرعی، قانونی و حکومتی، استفاده کند، مالک می‌تواند در این مورد شکایت کند و برای تخلیه فوری ملک، درخواست بدهد.

نکاتی دیگر

همانطور که گفته شد، یکی از راه‌های دریافت حکم تخلیه مراجعه به دادگاه است.

البته اگر اجاره نامه شاهد نداشته باشد ، مراجعه به دادگاه تنها راه ممکن است. در واقع اگر اجاره نامه شاهد نداشته باشد ، شما تنها می‌توانید به دادگاه مراجعه کنید و وارد یک فرآیند طولانی، برای صدور حکم تخلیه می‌شوید. اما اگر قرارداد اجاره شما را دو شاهد امضا کرده باشند، طبق قانون، شما می‌توانید به راحتی به شورای حل اختلاف بروید و در کوتاه‌ترین زمان حکم تخلیه فوری بگیرید. اجاره نامه بدون شاهد از این امتیاز محروم است. در صورت عدم وجود شاهد در اجاره نامه ، کار شما کمی طولانی و سخت است. پس بهتر است برای قرارداد اجاره خود، شاهدانی پیدا کنید. البته که لازم است شرایط شاهد هم رعایت شود. همچنین لازم به ذکر است که شاهدان، حتما باید دو نفر باشند.

اجاره نامه با یک شاهد

اجاره نامه با یک شاهد مانند قرارداد اجاره بدون شاهد است. اگر اجاره نامه با یک شاهد باشد برای دریافت حکم تخلیه مجدد، باید به دادگاه مراجعه کنید و شورای حل اختلاف جوابگوی شما نخواهد بود. چه قرارداد به صورت دستی و توسط خودتان نوشته شده باشد، یا در بنگاه توسط بنگاه‌‌دار تنظیم شده باشد، یا حتی مشاور حقوقی تنظیم قرارداد کرده باشد، لازم است که دو شاهد زیر آن را امضا کنند. همچنین لازم است شاهدان اسم و فامیل دقیق خود را بنویسند. امضا شاهد بدون اسم معتبر نیست.

محدودیتی در انتخاب زن یا مرد به عنوان شاهد نیست . در قراردادهای اجاره طبق ماده 230 آیین دادرسی مدنی ، شاهدان برای شهادت باید 2 مرد یا 1 مرد و 2 زن باشند. بنابراین قرارداد اجاره شما را یا دو مرد می‌توانند امضا کنند، یا می‌توانید از 2 زن و یک مرد استفاده کنید. طبق شرایط فوق ، در صورت نیاز، می‌توانید از امتیاز داشتن شاهد قرارداد اجاره ، استفاده کنید و بدون مراجعه به دادگاه و فقط با مراجعه به شورای حل اختلاف دستور تخلیه فوری بگیرید.

توصیه می‌کنیم برای پیشبرد بیشتر مسائل حقوقی خودتان، حتما از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی متخصصین بهره مند شوید.

ضمن آنکه ما چند نمونه قرارداد کامل تنظیم کرده‌ایم. روی تصویر زیر بزنید و به آن قراردادها دسترسی پیدا کنید.

فهرست کامل قراردادها

برای آنکه فهرست این قراردادها را ببینید روی تصویر زیر بزنید.

قراردادهای اجاره
ورود به فهرست قراردادها
سما سلیمانی
«سما» کارشناس کنترل کیفیت محتوا در تیم تحریریه رکلا، روانشناس و مولف مباحث مرتبط با امور قراردادها و به صورت روزانه و مستقیم با کاربران رکلا در حال گفتگو و رایزنی است.
ثبت نظر یا سوال
star star star star star
نظرات
(19 نظر)
account_circle
محمود طالبی
thumb_up_alt
سلام. نوشتن کد ملی شاهد در قرارداد اجاره ملک به چه منظور است؟ آیا لازم است که شاهد، کد ملی خودش را در محل امضا بنویسد؟
21:58
10 تیر 1403
سید ابراهیم زارع مویدی
مشاور ارشد قراردادها
تبعات خاصی برای شما ندارد فقط برای روز اختلاف، قرار است که شما قابل تشخیص باشید و برای ارائه شهادت، حضور پیدا کنید لذا جای نگرانی ندارد.
19:31
11 تیر 1403
account_circle
م. بیگ
thumb_up_alt
درود بر شما. شخصی به عنوان وکیل موجر با مراجعه به مستاجر، اقدام به تنظیم قرارداد اجاره به صورت تایپی و دستی در دو نسخه نموده است و در زمان تنظیم، هیچگونه شاهدی وجود نداشته. نسخه اول که در ید مستاحر است با امضای مستاجر و وکیل موجر تنظیم و نسخه دوم وکیل، بدون حضور شهود و بدون اطلاع مستاجر دو نفر شاهد امضا نموده‌اند. آیا این قرارداد با توجه به تغییر در آن باطل می‌شود یا خیر سپاس.
22:15
14 اردیبهشت 1403
سید ابراهیم زارع مویدی
مشاور ارشد قراردادها
سلام. قرارداد به اعتبار خود باقی است اما ملاک، همان قراردادی خواهد بود که شاهد ندارد. در واقع، ملاک، قراردادی است که کمترین میزان از دخل و تصرف در آن اتفاق افتاده است. البته در این خصوص، نظر مرجع محترم قضایی، ملاک خواهد بود و ممکن است ایشان نظر دیگری را ابراز کنند.
18:23
16 اردیبهشت 1403
account_circle
ارمین
thumb_up_alt
سلام. یکی از همسایه‌ها قرارداد اجاره‌ای تنظیم کرده و من حضور نداشتم زمان تنظیم و برگه رو آوردن و به عنوان شاهد ۲ امضا کردم میخواستم بدونم ممکنه برای من از نظر قانونی مشکلی پیش بیاد؟ من دقت نکردم و سه تا امضا زدم در سه تا صفحه میخواستم بدونم قراردادهای اجاره ملک چند صفحه ای هست؟
19:53
27 اسفند 1402
سید ابراهیم زارع مویدی
مشاور ارشد قراردادها
همیشه وقتی می‌خواهید با هر سمتی اعم از «طرفین قرارداد» یا «شاهد»، یک قرارداد را امضا کنید، متن آن را به صورت کامل بخوانید. قرارداد اجاره ممکن است در هر تعداد صفحه آماده شود و یک نسخه مشخص، برای تمام قراردادهای اجاره وجود ندارد. در مورد مسئولیت به عنوان شاهد نیز، اصولا در این مورد مسئولیتی ندارید مگر آنکه به دلایل دیگر، بعدا با مشکل و مسئولیت رو به رو شوید.
15:10
28 اسفند 1402
account_circle
شیدا
thumb_up_alt
سلام در صورتی که مالک برای امضای اجاره نامه نباشد در چه صورت این اجاره نامه معتبر می‌شود؟ مالک در شهر دیگری زندگی می‌کند و نمی‌تواند حضور پیدا کند.
11:27
29 دی 1402
سید ابراهیم زارع مویدی
مشاور ارشد قراردادها
سلام. از ایشان بخواهید به شما وکالت بدهند تا از جانب ایشان در مقام موجر و مستاجر قرار بگیرید.
16:56
01 بهمن 1402
account_circle
غلامرضا الیاسی
thumb_up_alt
سلام اجاره مغازه با شاهد به مدت ۳ سال است ولی در قرارداد 1 سال نوشته شده و در توضیحات سالی ۲۰ درصد نوشته شده آیا می‌توان با شاهد اثبات کرد؟
16:44
27 فروردین 1402
سید ابراهیم زارع مویدی
مشاور ارشد قراردادها
سلام. باید مفاد قرارداد شما را بررسی کنیم و سپس اظهار نظر قطعی شود. اما با توجه به توضیحات شما احتمالا این امکان وجود نخواهد داشت و ملاک، مفاد صریح قرارداد طرفین است. با این حال، باید مفاد قرارداد را مطالعه کنیم تا واقعیت را دقیقا بشناسیم.
20:26
28 فروردین 1402
account_circle
بیژن نکیسا
thumb_up_alt
سلام. ایام تان به سلامتی و شادی باشد. بنده در آژانس املاک قرارداد اجاره ای را به عنوان شاهد امضاء کرده ام. از مسئول تنظیم قراردادها خواستم که کپی کامل قرارداد را به بنده مرحمت کنند. ایشان درخواست من را با تعابیری از جمله خلاف عرف بودن و لزوم حفظ حقوق طرفین قرارداد اجابت نکردند. این در حالی است که بنده دریافت کپی قرارداد را حق بدیهی می‌دانم و به نظرم امتناع و دلایل ایشان خارج از واقعیت و غیر قابل استماع است، تا جائی که بنا دارم چنانچه موضع خود را تغییر ندهند موضوع را به اتحادیه بکشانم یا از طریق مراجع حقوقی خواسته ام را پیگیری کنم.
01:36
20 اسفند 1401
سید ابراهیم زارع مویدی
مشاور ارشد قراردادها
سلام و وقت بخیر. اساسا در این مورد هیچ تکلیفی برای بنگاه وجود ندارد که به شهود، نسخه‌ای از قرارداد را تقدیم کند. با این حال، به همان میزان که تکلیفی وجود ندارد، به همان میزان نیز نمی‌توان گفت که بنگاه محق است که از دادن یک نسخه از قرارداد به شما اجتناب کند. در هر حال، شاید بتوانید با گفتگو، موضوع را حل و فصل کنید.
14:23
20 اسفند 1401
account_circle
منیره مافی
thumb_up_alt
سلام و عرض ادب. من کرج زندگی می‌کنم و خانم و خانه دار هستم. ملکی در شهرستان دارم و به فامیل اجاره دادم و تاریخ اش به اتمام رسیده ولی خالی نمی‌کنه. در ضمن قولنامه دستی رو خودش نوشت و یک شاهد امضا کرده به نظر شما به دلیل دو شاهد نداشتن مشکلی پیش میاد؟ چند نفر بودیم ولی برامون اهمیت نداشت اون موقع و فقط امضای یه شاهد زدیم. ممنون.
17:12
22 مرداد 1401
سید ابراهیم زارع مویدی
مشاور ارشد قراردادها
سلام. در حال حاضر، امکان تخلیه ملک توسط مستاجر، مطابق با مصوبات شورای عالی کرونا ارزیابی خواهد شد و عملا جز در برخی موارد، امکان تخلیه ملک به اجبار وجود ندارد.
15:44
23 مرداد 1401
account_circle
ضابطی
thumb_up_alt
اگه قرارداد مغازه‌ای شاهد نداشته باشه اعتبار دارد؟
11:00
31 اردیبهشت 1401
سید ابراهیم زارع مویدی
مشاور ارشد قراردادها
قرارداد شما با طرف مقابل، بدون شاهد نیز معتبر خواهد بود.
16:12
01 خرداد 1401
account_circle
زهرا رفیعی
thumb_up_alt
سلام و خسته نباشید. خواستم بپرسم اگر قراردادی با یک امضای شهود باشد بعدا به نسخه املاک، شاهد اضافه بشه و نسخه موجر اضافه نشه باز میشه اقدام کرد؟
17:42
09 اردیبهشت 1401
سید ابراهیم زارع مویدی
مشاور ارشد قراردادها
سلام. وقت بخیر. در این خصوص، ممکن است به قدر لزوم (حداقل‌ها) بسنده شود و با توجه به اینکه تعداد نسخه‌های قرارداد شما مشخص است و یکی از نسخه‌ها، دارای حداقل‌های موجود در نسخه‌های دیگر نیست، ملاک همان یک شاهد باشد.
17:47
10 اردیبهشت 1401
account_circle
مهدی قدرتی رمضان قلعه
thumb_up_alt
سلام. می‌خواستم بپرسم دو تا شاهد پای قولنامه ملکی را دستی نوشته‌اند و هیچ کد رهگیری ندارد. شاهد اول و شاهد دوم امضا کردند و اسم و فامیلشان است با کد ملی‌شان. سوال دارم. آیا به جز این دو نفر، کس دیگری هم می‌تواند در حالی که اسمی ازش برده نشده و کد ملی ثبت نشده بیاد توی دادگاه به دروغ شهادت بده؟
04:19
19 دی 1400
سید ابراهیم زارع مویدی
مشاور ارشد قراردادها
شهادت دروغ از سوی هر شخصی مردود است. البته اثبات دروغ بودن ادعا، نیازمند ارائه دلیل است و در نهایت، قاضی محترم دادگاه در این خصوص تصمیم گیری خواهد کرد.
16:21
20 دی 1400