شاهد قرارداد اجاره چیست و اگر اجاره نامه شاهد نداشته باشد ایراد دارد؟

شاهد قرارداد اجاره کسی است که در هنگام تنظیم و امضای قرارداد اجاره، حضور دارد. به موضوع قرارداد آگاهی دارد. از حضورش در جریان قرارداد، نفع و سودی نمی‌برد. خودش در قرارداد شریک نیست و به کاری که می‌کند آگاهی دارد. شاهد یا شاهدان افرادی هستند که از قرارداد اجاره خبر دارند و در آینده نیز در شرایط لازم و در زمان وجود اختلاف، میان مستاجر و موجر، به کمک دو طرف می‌آیند و به یقین، گواهی می‌دهند.

شاهد یا شاهدین می‌توانند در حل اختلاف محلی و در دادگاه، حاضر شوند و شهادت دهند.

قرارداد‌های اجاره خانه و مغازه جز قراردادهای مهم و مورد استفاده هستند. از جهتی، بسیار امکان دارد که در جریان قرارداد اجاره، اختلافاتی میان مستاجر و مالک (که به آن موجر نیز می‌گویند)، پیش بیاید.  برای حل کردن اختلافات احتمالی، مراجع ذی‌صلاح وجود دارند. می‌توانید شکایت خود را به دادگاه ببرید. بدون شک، رسیدگی به شکایت در دادگاه فرایندی زمان‌بر است. داشتن شاهد، برای کوتاه‌تر شدن روند رسیدگی به اختلافات و شکایت‌ها، بسیار موثر است.

شاهد در لغت نامه دهخدا، فردی معرفی شده است که مشاهده کننده امر یا چیزی است. در تعریفی دیگر، آمده است که، شاهد کسی است که در جایی حاضر است و ناظر بر چیزی است. شاهد باید به اصل چیزی که اتفاق افتاده، گواهی دهد. یکی از دلایلی که در زمان شکایت و بروز اختلافات، باعث می‌شود، ادعای شما موجه‌تر باشد، وجود شاهد است. همانطور که در ماده 1258 قانون مدنی آمده است که « یکی از دلایل اثبات دعوی شهادت است.»

شاهد اجاره نامه

شاهد اجاره نامه ، همان کسی که زیر قرارداد اجاره را امضا می‌کند. امضای شاهد قرارداد به این معنی است که از قرارداد اجاره آگاهی کامل دارد. قرارداد اجاره نیاز به دو شاهد دارد. هر کسی نمی‌تواند به عنوان شاهد انتخاب شود. شرایط شهود در قرارداد اجاره باید به صورت کامل رعایت شود تا امضای شاهد قرارداد اجاره و شهادت او معتبر باشد. در ادامه شرایط شاهد اجاره نامه را برای شما بیان می‌کنیم.

شرايط شاهد در اجاره نامه

قبل از انتخاب شاهد برای قرارداد اجاره خود، لازم است از شرايط شاهد در اجاره نامه با خبر باشید. این کار باعث می‌شود در آینده به مشکل برنخورید. آگاهی از این شرایط باعث می‌شود در روند اثبات حق شما مشکلی ایجاد نشود. شرایط شهادت زیر مجموعه‌ای از قانون مدنی است. از ماده 1315 تا 1320 قانون مدنی درباره شرایط شهادت توضیح می‌دهد. برای شاهد نیز شرایطی در قانون مدنی وجود دارد. هر کسی نمی‌تواند شاهد شود. برای این که شهادت شاهد، قبول شود ، شاهد باید ویژگی‌هایی داشته باشد. در ادامه شرایطی که در قانون مدنی برای شاهد آمده است را بیان می‌کنیم.

شرایط شاهد اجاره نامه:

1. شاهد قرارداد اجاره بالغ باشد و به سن قانونی رسیده باشد.
2. از نظر سلامت عقلی، سالم باشد.
3. با ایمان باشد. متعهد و معتقد به دین و اصول دینی باشد و کافر نباشد.
4. طهارت مولد (حلال زاده بودن)، در تولد او شک و شبهه‌ای وجود نداشته باشد.
5. شاهد قرارداد اجاره عادل باشد و با عدالت رای دهد. حقوق طرفین قرارداد را به طور مساوی و با وجدان در نظر بگیرد. بی‌طرف باشد و با رعایت عدل و بر اساس حقوق شرعی و قانونی نظر دهد.
6. حضور در قرارداد به عنوان شاهد برای او نفعی نداشته باشد. در زمان رای دادن، درباره اختلاف میان طرفین قرارداد، نفعی و سودی برای او نباشد.
7. با هیچ کدام از طرفین قرارداد، دعوا و خصومت و درگیری نداشته باشد. از قبل، میان شاهد و طرفین قرارداد نباید مشکل و اختلافی باشد. نباید به قصد غرض ورزی‌های قبلی یا خصومت و ناراحتی‌های قبلی، عمداً به ضرر یکی از طرفین قرارداد شهادت دهد.
8. شاهد قرارداد اجاره مشغول به تکدی‌گری، ولگردی، گدایی و بی‌خانمانی نباشد.

موارد ذکر شده شرایط شهود در قرارداد اجاره است. در صورت رعایت تمام این شرایط، شهادت معتبر خواهد بود. البته در زمان قدیم، شهادت خویشاندان از نظر قانونی قبول نمی‌شد. اما این قانون برداشته شده است و شهادت خویشاوندان نیز پذیرفته می‌شود. با توجه به اینکه، به هرحال ممکن است خویشاوندان به نفع هم رای دهند و این مسئله شرط عادل بودن را از بین می‌برد، بهتر است شاهد از خویشاوندان نباشد.

شرایط فوق طبق قانون 1313 قانون مدنی و تبصره 1 و 2  نوشته شده اند.

اجاره نامه بدون امضا شاهد

قرارداد اجاره نامه بدون شاهد هم اعتبار قانونی دارد و می‌توانید با استناد به آن اقدام کنید. با قرارداد می‌توانید طرح شکایت کنید و دعوی خود را در شورای حل اختلاف بیان کنید. حالا سوالی که پیش می‌آید این است که برای چه لازم است که شاهد داشته باشیم؟!

وجود شاهد امکانات بهتری را برای حل اختلافات به شما می‌دهد. گاهی شرایطی پیش‌آید که موجر، تصمیم دارد حکم تخلیه بگیرد. گرفتن حکم تخلیه را می‌توان توسط دادگاه پیگیری کرد. اما می‌دانیم که بررسی شکایت در دادگاه فرایندی طولانی دارد و باید روند رسیدگی به آن به مرور طی شود. مواردی که موجر و صاحب ملک می‌توانند تقضای حکم تخلیه کند چند مورد است. در ادامه به شرح آن‌ها می‌پردازیم:

1. مدت زمان قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد. اگر بعد از اتمام زمان قرارداد اجاره، مستاجر اقدام به تخلیه نکند و برخلاف رضایت مالک، به سکونت در ملک ادامه دهد، موجر یا مالک می‌تواند برای صدور حکم تخلیه فوری درخواست دهد.
2. اگر اجاره کننده ملک یا همان مستاجر، سه ماه اجاره بهای ملک را پرداخت نکند، صاحب ملک می‌تواند برای صدور حکم تخلیه فوری، درخواست بدهد.
3. معمولا در اجاره نامه‌ها ذکر می‌شود که ملک اجاره داده شده در اختیار مستاجر است. اما باید در بندی مشخص شود که مستاجر مجدد، می‌تواند ملک یا قسمتی از ملک را اجاره دهد یا نه؟ اگر مستاجر اجازه اجاره ملک را نداشته باشد و بر خلاف تعهد قرارداد اجاره نامه، ملک یا بخشی از آن را اجاره داده باشد، مالک اصلی می‌تواند تقاضای حکم تخلیه فوری کند.
4. اگر مستاجر، ملک اجاره شده را در جهت اعمالی خلاف قوانین و موازین شرعی، قانونی و حکومتی، استفاده کند، مالک می‌تواند در این مورد شکایت کند و برای تخلیه فوری ملک، درخواست بدهد.

نکاتی دیگر

همانطور که گفته شد، یکی از راه‌های دریافت حکم تخلیه مراجعه به دادگاه است.

البته اگر اجاره نامه شاهد نداشته باشد ، مراجعه به دادگاه تنها راه ممکن است. در واقع اگر اجاره نامه شاهد نداشته باشد ، شما تنها می‌توانید به دادگاه مراجعه کنید و وارد یک فرآیند طولانی، برای صدور حکم تخلیه می‌شوید. اما اگر قرارداد اجاره شما را دو شاهد امضا کرده باشند، طبق قانون، شما می‌توانید به راحتی به شورای حل اختلاف بروید و در کوتاه‌ترین زمان حکم تخلیه فوری بگیرید. اجاره نامه بدون شاهد، از این امتیاز محروم است. در صورت عدم وجود شاهد در اجاره نامه ، کار شما کمی طولانی و سخت است. پس بهتر است برای قرارداد اجاره خود، شاهدانی پیدا کنید. البته که لازم است شرایط شاهد هم رعایت شود.  همچنین لازم به ذکر است که شاهدان، حتما باید دو نفر باشند.

اجاره نامه با یک شاهد

اجاره نامه با یک شاهد مانند قرارداد اجاره بدون شاهد است. اگر اجاره نامه با یک شاهد باشد برای دریافت حکم تخلیه مجدد، باید به دادگاه مراجعه کنید و شورای حل اختلاف جوابگوی شما نخواهد بود. چه قرارداد به صورت دستی و توسط خودتان نوشته شده باشد، یا در بنگاه توسط بنگاه‌‌دار تنظیم شده باشد، یا حتی مشاور حقوقی آن را برای شما تنظیم کرده باشد، لازم است که دو شاهد زیر آن را امضا کنند. همچنین لازم است شاهدان اسم و فامیل دقیق خود را بنویسند. امضا شاهد بدون اسم معتبر نیست.

محدودیتی در انتخاب زن یا مرد به عنوان شاهد نیست . در قراردادهای اجاره طبق ماده 230 آیین دادرسی مدنی ، شاهدان برای شهادت باید 2 مرد یا 1 مرد و 2 زن باشند. بنابراین قرارداد اجاره شما را یا دو مرد می‌توانند امضا کنند، یا می‌توانید از 2 زن و یک مرد استفاده کنید. طبق شرایط فوق ، در صورت نیاز، می‌توانید از امتیاز داشتن شاهد قرارداد اجاره ، استفاده کنید و بدون مراجعه به دادگاه و فقط با مراجعه به شورای حل اختلاف دستور تخلیه فوری بگیرید.