شما تا چه زمانی و تحت چه شرایطی حق فسخ قرارداد خرید خانه را دارید؟
مطابق با اصل قانونی لازم بودن تمام قراردادها، قراردادی که برای نقل و انتقال مالکیت خانه تنظیم میشود یک موافقت نامه لازم الاجرا و غیر قابل انحلال است. این قرارداد باید به امضای طرفین معامله برسد. طرفین معامله پس از امضای این قرارداد دیگر حق بر هم زدن آن را ندارند. قانونگذار در برخی مواقع قصد داشته است که از ضرر و زیان وارده به طرفین معامله جلوگیری کند. به همین دلیل، قانونگذار شرایط و موارد خاص فسخ این قرارداد را در برخی مواد قانونی پیش بینی می‌کند. فسخ قرارداد خرید خانه یک عمل حقوقی و به معنای انحلال آن توسط یکی از طرفین معامله است.
طرفین معامله صرفاً در مواردی از حق فسخ موافقت نامه مربوط به نقل و انتقال مالکیت خانه برخوردار می‌شوند که بتوانند تحقق شرایط قانونی مربوط به آن را ثابت کنند. در این مقاله قصد داریم که شرایط و آثار قانونی و نحوه پرداخت خسارت‌ها و هزینه‌های مربوط به موافقت نامه خرید و فروش خانه را بررسی کنیم.
در تعریف فسخ و پاسخ به این سوال که فسخ قرارداد یعنی چه ؛ مقاله‌ای اختصاصی منتشر کرده‌ایم که مطالعه آن را به شما پیشنهاد می‌کنم.
آیا قانون فسخ قرارداد خرید خانه از سوی قانونگذار پیش بینی شده است؟
بِیع اصطلاحی فقهی و نام قانونی قراردادی است که در هنگام نقل و انتقال املاک مسکونی تنظیم میشود. قرارداد بیع یک قرارداد لازم الاجرا و غیر قابل انحلال محسوب میشود. قانونگذار برای جبران ضرر و زیان‌های وارده به طرفین معامله شرایط فسخ بیع را در ماده 396 قانون مدنی پیش بینی کرده است. بنابراین، شرایط و قانون فسخ قرارداد خرید خانه را باید در فصل بیع قانون مدنی و مواد 338 الی 463 آن جست و جو کنیم.
طرفین معامله با اثبات هر یک از این شرایط قانونی می‌تواند موافقت نامه‌ای که برای نقل و انتقال املاک مسکونی تنظیم کرده‌اند را فسخ کنند.
آیا در ماده 396 قانون مدنی شرایط فسخ قرارداد خرید خانه به نفع خریدار پیش بینی شده است؟
همانطور که در بندهای بالا نیز توضیح دادیم قانونگذار خیارات شمارش شده در ماده 396 قانون مدنی را برای حمایت از طرفین معامله و جبران ضرر و زیان‌های وارده به نفع آن‌ها پیش بینی کرده است. خیار غَبن، خیار رؤیت و خیار تعذر تسلیم از جمله خیارات فسخ قرارداد خرید خانه هستند که برای جلوگیری از ضرر و زیان وارده به انتقال گیرنده وضع شده‌اند. در ادامه شرایط قانونی تحقق و اثبات هر یک از این خیارات را مورد بررسی قرار می‌دهیم:
خیار غبن به نفع خریدار
غبن اصطلاحی فقهی و به معنای ضرر و زیان وارد شده در معامله است. خریدار اگر بتواند تمام شرایط قانونی خیار غبن را به اثبات برساند از اختیار انحلال مبایعه نامه مربوط به نقل و املاک مسکونی برخوردار میشود. شرایط فسخ قرارداد خرید خانه به استناد خیار غبن عبارتند از:
- اول: انتقال گیرنده از بهای واقعی املاک مسکونی معامله شده بی‌اطلاع باشد؛
- دوم: فروشنده املاک مسکونی معامله شده را بسیار گران‌تر از قیمت واقعی آن‌ها به خریدار فروخته باشد؛
- سوم: خریدار در هنگام امضای قرارداد مربوط به نقل و انتقال مالکیت املاک مسکونی درباره اسقاط خیار غبن یا تمامی خیارات شمارش شده در ماده 396 قانون مدنی با خریدار توافق نکرده باشد؛
خیار رؤیت به نفع خریدار
رؤیت یک واژه عربی و به معنای مشاهده کردن دقیق چیزی است. اثبات شرایط قانونی خیار رؤیت نیز به انتقال گیرنده اختیار انحلال موافقت نامه مربوط به نقل و انتقال مالیکت املاک مسکونی را می‌دهد. شروط لازم برای استفاده از این خیار عبارتند از:
- اول: خریدار، خانه مورد معامله را ندیده باشد؛
- دوم: خریدار با توجه به توصیفات و توضیحات ارائه شده از سوی فروشنده تصمیم به معامله خانه گرفته باشد؛
- سوم: خانه مورد معامله با توضیحات و توصیفات ارائه شده از سوی فروشنده مطابقت نداشته باشد؛
- چهارم: خریدار در خصوص اسقاط خیار رؤیت یا تمامی خیارات مقرر در قانون مدنی با فروشنده توافق نکرده باشد.
خیار تَعَذُر تسلیم
انتقال دهنده باید املاک مسکونی مورد معامله را مطابق با تاریخ و شرایط مورد توافق در قرارداد به انتقال گیرنده تحویل بدهد. خیار تعذر تسلیم در شرایط زیر برای خریدار ایجاد میشود و به او اختیار انحلال موافقت نامه مربوط به نقل و انتقال مالکیت املاک را می‌دهد. شرایط قانونی تحقق خیار تعذر تسلیم عبارتند از:
- اول: انتقال دهنده املاک مورد معامله را مطابق با شرایط و تاریخ مقرر در موافقت نامه مربوط به انتقال گیرنده تحویل ندهد؛
- دوم: انتقال گیرنده از طریق مراجع قانونی و قضایی نیز نتواند خانه مورد معامله را تحویل بگیرد؛
- سوم: انتقال گیرنده در خصوص اسقاط خیار تعذر تسلیم یا تمامی خیارات مقرر در ماده 396 قانون مدنی با انتقال دهنده توافق نکرده باشد.
آیا قانونگذار در ماده 396 قانون مدنی شرایط فسخ قرارداد فروش خانه را به نفع فروشنده نیز پیش بینی کرده است؟
قانونگذار در ضمن خیارات شمارش شده در ماده 396 قانون مدنی شرایط فسخ قرارداد فروش خانه از سوی فروشنده را نیز مشخص کرده است. خیار مجلس، خیار تاخیر ثَمَن و خیار تَدلیس از جمله خیاراتی هستند که به فروشنده اختیار انحلال موافقت نامه مربوط به نقل و انتقال مالکیت املاک مسکونی را می‌دهند. در ادامه مهم‌ترین خیارات قانونی و شرایط فسخ قرارداد فروش خانه به نفع فروشنده را بررسی می‌کنیم:
خیار مجلس در فسخ به نفع فروشنده
منظور از مجلس، جلسه‌ای است که طرفین معامله در آن حضور دارند و برای مشخص کردن شرایط موافقت نامه مربوط به نقل و انتقال خانه و امضای آن تشکیل شده است. مالک املاک مسکونی مورد معامله تا زمانی که این جلسه به پایان نرسیده و از انتقال گیرنده جدا نشده است به استناد خیار مجلس می‌تواند موافقت نامه مذکور را منحل کند حتی اگر آن را امضا کرده باشد. اگر انتقال دهنده در خصوص اسقاط خیار مجلس یا تمامی خیارات شمارش شده در ماده 396 قانون مدنی با انتقال گیرنده توافق کرده باشد دیگر به خیار مجلس حق فسخ قرارداد فروش خانه را ندارد؛
خیار تاخیر ثَمَن
ثَمَن نام قانونی بهایی است که انتقال گیرنده باید بابت املاک مسکونی مورد معامله پرداخت کند. انتقال گیرنده اگر بتواند شرایط قانونی تحقق خیار تاخیر ثمن را ثابت کند به استناد آن از حق فسخ قرارداد خرید خانه برخوردار میشود. شرایط تحقق خیار تاخیر ثمن عبارتند از:
- اول: سه روز از امضای موافقت نامه مربوط به نقل و انتقال مالکی املاک مسکونی سپری شود اما انتقال گیرنده بهای املاک مسکونی مورد معامله را پرداخت نکند؛
- دوم: طرفین معامله در خصوص پرداخت اقساطی یا نسیه بهای املاک مسکونی مورد معامله با یکدیگر توافق نکرده باشند؛
- سوم: انتقال دهنده در خصوص اسقاط خیار تاخیر ثمن یا تمامی خیارات شمارش شده در ماده 396 قانون مدنی با انتقال گیرنده توافق نکرده باشد؛
خیار تَدلیس برای فسخ از طرف فروشنده
تَدلیس واژه‌ای عربی و به معنای حیله، نیرنگ و فریب است. انتقال دهنده در صورتی به استناد خیار تدلیس از حق فسخ قرارداد فروش خانه برخوردار میشود که از انتقال گیرنده فریب خورده باشد. انتقال دهنده هنگامی به استناد خیار تدلیس از حق فسخ قرارداد خرید خانه برخوردار میشود که در خصوص اسقاط آن با انتقال گیرنده توافق نکرده باشد.
نکته: برخی از حقوق دانان معتقد هستند که تدلیس نوعی کلاهبرداری است و خیار مربوط به آن (خیار تَدلیس) به وسیله توافق میان طرفین معامله ساقط نمی‌شود.
اگر تصمیم به فسخ قرارداد دارید، خوب است در نظر داشته باشید که:
چنانچه در جریان یک معامله، تصمیم به فسخ قرارداد و برهم زدن آن معامله را داشتید، لازم است از این مساله آگاه باشید که هر قرارداد براساس شروط و تعهداتی که برای آن در نظر گرفته شده است و همچنین از جهت نوع ماهیت، دارای شرایطی است که فسخ آن را نسبت به سایر قراردادها متفاوت می‌کند. دقیقا به همین دلیل است که پیشنهاد می‌کنیم در همان ابتدای انجام معامله و در توافقی که میان طرفین برقرار میشود، حتما به شروط فسخ قرارداد اشاره کنید. برای نوشتن این شروط می‌توانید از اشخاص آگاه و متخصص مانند مشاوران حقوقی و وکلای پایه یک دادگستری کمک بگیرید. همچنین این امکان برای شما فراهم است که از خدمات تنظیم قرارداد اختصاصی تیم حقوقی رکلا نیز استفاده کنید.
از طرف دیگر، دریافت مشاوره حقوقی تلفنی نیز می‌تواند در این زمینه بسیار کارآمد باشد. به این صورت که شما می‌توانید با مشاور حقوقی در خصوص سوالات و ابهاماتی که در ذهن دارید گفتگو کنید و از آن‌ها راهنمایی بگیرید.
نمونه قولنامه خانه (نقدی)
اگر برای معامله یک خانه با یکدیگر توافق کرده‌اید، می‌توانید در مرحله آخر، این قرارداد را امضا کنید.
قرارداد فروش آپارتمان (نقدی)
این نمونه قرارداد زمانی استفاده میشود که بخواهید آپارتمان مشخصی را میان خریدار و فروشنده معامله کنید.
