قرارداد اجاره با فوت و تاثیر فوت موجر یا مستاجر بر اجاره نامه

قرارداد اجاره با فوت

قرارداد اجاره از متداول‌ترین انواع قرارداد است. این قرارداد به بهانه‌های مختلف میان اشخاص متقاضی، تنظیم می‌شود. قرارداد اجاره از قانون مدنی پیروی می‌کند و مطابق با ماده‌های مربوط به عقد اجاره است. در حقیقت قرارداد اجاره، قراردادی است که میان دو شخص حقیقی یا حقوقی برقرار خواهد شد. قرارداد با رضایت، خواست طرفین و منطبق با توافقات آن‌ها نوشته می‌شود و مانند تمام قراردادها، شروط و تعهداتی دارد. همانطور که گفتیم، قرارداد اجاره میان دو شخص تنظیم می‌شود که ممکن است شخص حقیقی یا حقوقی باشند. در اغلب مواقع طرفین قرارداد اجاره دو شخص حقیقی هستند. به همین دلیل است که در خصوص سرانجام قرارداد اجاره با فوت موجر یا مستاجر، نگرانی‌ها و دغدغه‌هایی پیش می‌آید.

اگر شما هم شخصی هستید که به واسطه قرارداد اجاره، ملکی را اجاره داده‌اید یا اینکه به واسطه این قرارداد ملکی را اجاره کرده‌اید، لازم است که از شرایط قانونی مرگ موجر و مستاجر و تاثیر آن روی قرارداد اجاره آگاه باشید. به خصوص اگر قرارداد اجاره ملک تجاری داشته باشید، باید به طور دقیق بدانید که لازم است در این شرایط چه اقدامی انجام شود، زیرا ملک تجاری منبع درآمد و محل کسب و کار شما است و هر مساله‌ای درباره آن، می‌تواند ابعاد مختلف زندگی شما را تحت تاثیر قرار دهد.

نگرانی‌ها و شرایط قرارداد اجاره با فوت مالک یا مستاجر

قرارداد اجاره بعد از فوت موجر یا در صورت فوت مستاجر ، دچار شرایط ویژه‌ای می‌شود. اگر در مدت اجاره نامه هر کدام از طرفین فوت کنند، ممکن است شرایط قرارداد به طور کلی تغییر کند. بدون شک، قراردادی که توسط طرفین امضا شده است، شخص موجر و مستاجر را معرفی می‌کند. بنابراین، مسئولیت این قرارداد به عهده دو شخصی است که قرارداد را امضا کرده‌اند. حال به نظر شما، بعد از فوت هر کدام از این دو شخص مسئولیت قرارداد به عهده چه اشخاصی خواهد بود؟

اگر مالک فوت شود، مستاجر نگرانی‌های زیادی از بابت شرایط اجاره ملک خواهد داشت. برای مثال در چنین شرایطی بسیار پرسیده می‌شود که آیا ورثه مالک می‌توانند پیش از موعد معین اجاره، قراراد را فسخ کنند؟ در چنین شرایطی مبلغ قرض الحسنه (پول پیش)، چگونه دریافت خواهد شد؟ آیا ورثه موجر ملزم به انجام تعهدات مالک هستند؟

در مقابل، موجر نیز به این مساله می‌اندیشد که قرارداد اجاره با فوت مستاجر چه شرایطی خواهد داشت؟ چه شخصی مسئولیت پرداخت مبلغ اجاره بها را به عهده می‌گیرد یا اینکه مبلغ قرض الحسنه به چه شخصی تحویل داده شود؟

پاسخ به چنین سوالاتی نیازمند مطالعه هدفمند در حوزه علم حقوق است. البته به شما پیشنهاد می‌کنیم که در این زمینه از خدمات مشاوره حقوقی قراردادها نیز استفاده کنید.

آیا قرارداد اجاره با فوت طرفین فسخ می‌شود؟

براساس ماده 497 قانون مدنی اگر مستاجر فوت کند یا مرگ موجر پیش بیاید، قرارداد اجاره با فوت آن‌ها باطل نمی‌شود. قرارداد اجاره یک عقد لازم است. لازم بودن این قرارداد، به این معنی است که موجر و مستاجر تا پایان مدت قرارداد، ملزم خواهند بود که به آن عمل کنند. حال اگر پیش از مدت تعیین شده برای قرارداد، هر کدام از طرفین فوت کنند، باز هم شرط لازم بودن قرارداد، برقرار است. البته باید ذکر کنیم که در صورت وجود چند شرط بعد از فوت موجر یا مستاجر، قرارداد اجاره نیز باطل می‌شود.

در ادامه این مقاله به شرایطی که قرارداد اجاره پس از فوت مستاجر یا موجر باطل می‌شود، اشاره خواهیم کرد و هر کدام از این شرایط را شرح خواهیم داد.

شرط مباشرت در قانون فوت مستاجر

فوت مستاجر در عقد اجاره یکی از شرایطی است که ممکن است قرارداد اجاره‌ را تحت تاثیر قرار دهد. این شرط، در هنگام امضای قرارداد، باید به این شرط توجه شود. اگر در حین نوشتن قرارداد ، شرط گذاشته شود که اجاره به شرط مباشرت مستاجر است، پس از فوت مستاجر، مالک می‌تواند قرارداد اجاره را باطل اعلام کند.

شرط مباشرت به این معنی است که ملک استیجاری، فقط توسط مستاجر استفاده شود. با مرگ مستاجر ، عملا یکی از طرفین قرارداد وجود ندارد. در این شرایط، با توجه به ماده 497، می‌توانید قرارداد را فسخ کنید.

البته در این خصوص مساله دیگری نیز وجود دارد. گروهی با اشاره به قانون روابط موجر و مستاجر به این مساله اشاره می‌کنند که براساس ماده 14، شرط مباشرت را از جمله شروط باطل شدن قرارداد نیست.

شرط طول عمر موجر در اجاره نامه

فوت موجر در عقد اجاره، دو حالت را ایجاد می‌کند. اگر در متن قرارداد به شرط عمر موجر اشاره شده باشد، قرارداد صرفا در زمان حیات او انجام شود. بنابراین، با فوت در اجاره ، قرارداد باطل می‌شود. این شرایط اغلب زمانی ایجاد می‌شود که شخص ثالث وجود داشته باشد. یعنی شخصی به غیر از موجر، مالک ملک اجاره‌ای باشد. در این شرایط، به محض فوت موجر، قرارداد باطل خواهد بود.

صلح عمری مالک پیش از عقد اجاره

یکی از متداول‌ترین عواملی که به موجب آن شرط طول عمر برقرار می‌شود، صلح عمری است. اگر مالک، ملک خود را صلح عمری کرده باشد، به این معنا است که فقط در طول عمر می‌تواند از منافع ملک استفاه کند. یعنی ملک را اجاره دهد یا از آن به نحو دیگری بهره ببرد.

در چنین شرایطی با فوت مالک، حق بهره برداری از این اموال به متصالح می‌رسد و به این ترتیب، قرارداد اجاره نیز باطل می‌شود. با توجه به این توضیحات، به شما پیشنهاد می‌کنیم که پیش از امضای قرارداد اجاره به محتوای قرارداد توجه کنید. اگر ملک به شخص دیگری صلح عمری شده است، بهتر است که در این زمینه شروطی در قرارداد نوشته شود تا در صورت فوت موجر، قرارداد کماکان برقرار باشد.

ودیعه قرارداد اجاره با فوت

مساله پرداخت ودیعه قرارداد اجاره با فوت طرفین، از مهمترین مواردی است که باید از آن آگاهی داشته باشید. ودیعه مبلغی است که در هنگام تنظیم قرارداد اجاره، از جانب مستاجر به مالک پرداخت می‌شود. اگر مستاجر فوت کند، مالک ملزم است که مبلغ ودیعه را به مراجع ذی صلاح پرداخت کند تا دادگاه مبلغ قرض الحسنه را در میان وراث تقسیم کند.

از طرف دیگر، ودیعه قرارداد اجاره بعد از فوت موجر نیز باید به مستاجر پرداخت شود. در این صورت وارث‌های موجر ملزم به پرداخت ودیعه خواهند بود.

پرداخت اجاره بها در قرارداد اجاره با فوت موجر و مستاجر چگونه خواهد بود؟

در صورت فوت مستاجر ، مالک نگران اجاره بها خواهد بود. به طور کلی بعد از مرگ مستاجر ، امکان استفاده از منافع ملک اجاره‌ای به وراث او منتقل می‌شوند. یعنی تا پایان مدت قرارداد، ورثه می‌توانند از منافع ملک استفاده کنند. در این شرایط اجاره بها توسط ورثه مستاجر پرداخت خواهد شد یا با توجه به شرایط قرارداد و توافق طرفین، اجاره نامه باطل می‌شود.

ثبت نظر یا سوال

دیدگاه ها
user-img
زارعی
13:03
04 شهریور 1400
1
باسلام. منزلی از طریق بنگاه املاک رهن کامل کردم. موجر شش ماه قبل از سرسید قرارداد به رحمت حق رفتند. شخصی که خود را شریک متوفی می‌داند از طریق بنگاه اعلام بر تخلیه ملک و پرداخت کامل مبلغ رهن (تسویه) به اینجانب (مستاجر) نموده. خواستم راهنمایی بفرمایید تکلیف بنده چیست؟ از وراث متوفی هم هیچ خبری نیست. باتشکر.
user-img
سلام. در این مورد، ملاک نام کسی است که در قرارداد اجاره شما به عنوان موجر مورد اشاره قرار گرفته است. در صورتی که نام ایشان در اجاره نامه شما به عنوان موجر نبوده است به عنوان شخص ثالث محسوب می‌شود و چنین حقی ندارد. ضمن آنکه قرارداد اجاره تا پایان مدت اعتبار آن لازم الاجرا است مگر آنکه شرایط فسخ قرارداد در متن آن مورد اشاره قرار گرفته باشد.
user-img
عرب رهی
05:46
24 آبان 1400
با سلام. بنده مغازه‌ای را به یک بانک به مدت چهار سال اجاره داده‌ام که در دفتر حقوقی آن بانک تنظیم شده است. در یکی از بندهایش این عبارت نوشته شده است: موجر ضمن عقد خارج لازم قبول نمود که با انقضای مدت قرارداد و در صورت درخواست و رضایت مستاجر، مورد اجاره را با رعایت شرایط این قرارداد و طبق نظر کارشناسان برای مدت مشابه تمدید نماید. بنده مفهوم حقوقی عقد خارج لازم را نمی‌دانستم و آن را امضاءنمودم و به علت نیاز شخصی، نمی‌خواهم بعد از انقضای مدت اجاره، آن را تمدید کنم. آیا به موجب قانون روابط موجر و مستاجر درخواست تخلیه درپایان مدت اجاره بدهم؟
user-img
سلام. در متنی که به توافق طرفین رسیده است اعلام شده است که ملاک تمدید قرارداد، درخواست و تایید توسط مستاجر است لذا ایشان می‌تواند در صورت نظر موافق خود پس از جلب نظر کارشناس، نسبت به تمدید قرارداد اقدام کند. البته لازم است که متن کامل قرارداد را مطالعه کنیم تا بتوانیم در این باره، اظهار نظر کاملی را ارائه کنیم.
user-img
سرمد
08:14
27 آذر 1400
2
سلام. ملک تجاری توسط پدر اجاره داده شده و مدت سه ماه است صاحب ملک به رحمت خدا رفته است. آیا وارث می‌توانند فسخ قرارداد کنند؟
user-img
سلام. این حق برای وراث وجود ندارد مگر آنکه در متن قرارداد در این مورد، حقی قائل شوید.
user-img
رضا حسینی
15:33
27 بهمن 1400
با سلام. پدر بنده یک ملک را رهن کرده و قبل از موعد قرارداد پدرم به رحمت خدا رفته و الان ما پول رهن را لازم داریم و صاحب خانه میگوید من تا زمان سر رسید قولنامه، هیچگونه مبلغی به شما پرداخت نمی‌کنم. الان تکلیف ما چیست می‌توانیم از صاحب خانه شکایت کنیم؟
user-img
سلام. با توجه به اینکه قرارداد اجاره لازم (غیر قابل فسخ جز در موارد مشخص و مذکور در قانون) است، در صورت فوت پدر گرامی شما نیز، به اعتبار خود باقی خواهد بود. بنابراین شما صرفا پس پایان مدت قرارداد، می‌توانید وجه را از ایشان مطالبه کنید.
user-img
مهدی گوهری
13:19
06 اسفند 1400
با سلام چنانچه در قرارداد اجاره مستاجر ذکر کند که پس از مرگ یا اتفاق اینچنینی مبلغ رهن به یکی از فرزندانم تعلق گیرد پس از فوت اعتبار دارد یا خیر؟
user-img
سلام. لازم است متن قرارداد به دقت بررسی شود اما شاید بتواند با فرض تحقق سایر شرایط، مصداق وصیت باشد. در نهایت، احراز شرایط توسط مرجع محترم قضاوت انجام خواهد شد.
user-img
شیخ
21:54
07 اردیبهشت 1401
سلام من ملکی را به خانمی به همراه دخترش اجاره داده‌ام و البته قرارداد را مادر ایشان امضا کرده و ایشان چند ماه پیش فوت نموده‌اند و قراداد نیز دو هفته بعد به اتمام میرسد. اما دختر نامبرده قصد تخلیه ملک را ندارد تکلیف چیست؟
user-img
سلام. وقت بخیر. قرارداد اجاره با فوت از درجه اعتبار خارج نخواهد شد. در صورتی که بنا به تشخیص شورای حل اختلاف، مشمول مصوبات ملی کرونا در خصوص روابط استیجاری نباشید امکان خاتمه همکاری به محض خاتمه قرارداد وجود دارد.
user-img
رجایی
08:39
10 اردیبهشت 1401
سلام شب بخیر اگه فردی ملکی را اجاره بدهد بعد از مدتی بمیرد آیا وارثان می‌توانند قرارداد اجاره را لغو کنند؟
user-img
سلام. وقت بخیر. قرارداد اجاره همچنان اعتبار خواهد داشت.
user-img
بهنام
08:17
28 اردیبهشت 1401
1
سلام. مستاجر من یک خانم بود که سه ماه هست فوت کرده. ورثه می‌گویند تا آخر تاریخ قولنامه، ما خانه را نمی‌دهیم. البته مستاجر من یک نفر و منزل هم به یک نفر اجاره داده بودم. تکلیف چیست؟
user-img
سلام. قرارداد اجاره آن‌ها معتبر است و می‌توانند تا پایان مدت اعتبار، از منافع ملک استفاده کنند.
user-img
روح الله سبزواری
14:22
06 تیر 1401
با سلام برادر من مستاجر بودند و ۳ خرداد مرحوم شدند و تا ۲۱ مهر قرارداد دارند. هنوز انحصار وراثت نکرده‌ایم و وراث ایشان من و برادرم هستیم با ۳۰ میلیون پول پیش و ماهی یک میلیون و نیم اجاره. لطفا بگویید تکلیف اجاره ماهانه و پول پیش چه می‌شود چون نه من دخالت کرده‌ام و نه برادرم. حالا تکلیف چیست با تشکر.
user-img
سلام. قرارداد اجاره تا زمانی که اشاره کردید به اعتبار خود باقی خواهد بود.