نمونه قرارداد بیع زمین ؛ نمونه قرارداد بیع قطعی زمین چه شرایطی دارد؟

با توجه به افزایش بی‌رویه نرخ تورم و کاهش روزانه ارزش پول، معامله زمین یکی از مطمئن‌ترین و پرسودترین را‌ه‌های سرمایه گذاری است. قرارداد بیع زمین میان خریداران و فروشندگان زمین تنظیم و امضا می‌شود. معامله زمین در ابتدای امر، کار ساده‌ای به نظر می‌رسد اما چه بسا اشخاصی که به دلیل ناآگاه بودن از نکات حقوقی و شیوه اصولی تنظیم قرارداد مورد نظر، مورد سوء استفاده افراد کلاهبردار قرار بگیرند و سرمایه‌ای که در نتیجه سال‌ها کار و تلاش به دست آمده است را از دست بدهند.

پرونده‌های متعددی که روزانه با موضوع کلاهبرداری در دادگاه‌ها مطرح می‌شود، حاکی از این موضوع است. در صورتی که اشخاص قبل از تنظیم این قرارداد با افرادی مشورت کنند که به قوانین قراردادها و شیوه تنظیم آن‌ها آشنا هستند، راه سوء استفاده کلاهبرداران نیز بسته می‌شود. برای آشنایی با طریقه نوشتن قرارداد خرید زمین می‌توانید از مشاوران حقوقی کمک بگیرید.

در قرارداد بیع زمین باید به چه قوانینی توجه داشته باشیم؟

فرم قرارداد بیع زمین مطابق با ماده 338 قانون مدنی تنظیم می‌شود مطابق با این ماده، بیع زمین به وسیله توافق مالک و خریدار آن امضا و ایجاد خواهد شد و مالکیت آن در ازای پرداخت بهای زمین به خریدار منتقل می‌شود.

قانون ثبت مصوب 1310، قانون حفظ اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب سال 1374، قانون زمین شهری مصوب 1366 و همچنین قانون تشکیلات و اختیارت سازمان حج، اوقاف و امور خیریه مصوب سال 1360 از جمله قوانینی هستند که باید توسط طرفین قرارداد بیع زمین مورد توجه بگیرند.

نکته: قوانین اوقاف، زمین شهری، ثبت و اطلاحات اراضی همگی جزء قوانین آمره و لازم الاجرا هستند و به همین دلیل خریدار و مالک زمین نمی‌توانند برخلاف آن‌ها با یکدیگر توافق کنند. توافق برخلاف این قوانین به باطل و بی‌اثر شدن نمونه قرارداد بیع زمین ختم می‌شود.

ارکان قانونی سازنده این قرارداد عبارتند از:

1. بایع : شخصی است که مالکیت زمین مورد معامله متعلق به او است.
2. مشتری: شخصی است که مالکیت زمین پس از تنظیم و امضای قرارداد به او منتقل می‌شود.
3. مبیع : زمینی است که مورد معامله خریدار و فروشنده قرار می‌گیرد.
4. ثمن: بهای زمین مورد معامله است.

انجام قرارداد بیع زمین چه آثاری دارد؟

فرم قرارداد بیع زمین بعد از نوشته شدن و امضای آن توسط طرفین، مانند دیگر قراردادهای بیع تبدیل به یک قرارداد لازم الاجرا و غیر قابل فسخ می‌شود و آثار زیر را به دنبال خواهد داشت:

1. مالکیت زمین به خریدار منتقل و بایع ملزم به تحویل آن به خریدار می‌شود.
2. خریدار به حکم قانون ملزم می‌شود که بهای زمین مورد معامله را به مالک آن پرداخت کند.

در صورتی که این قرارداد به صورت صحیح و قانونی تنظیم شود این آثار را به دنبال خواهد داشت اما در صورتی که معامله زمین به واسطه یک قرارداد باطل و فاسد تنظیم شده باشد، این آثار را ندارد و زمین به مالک آن و بهای آن نیز به خریدار پس داده می‌شود. یکی از انواع قراردادهایی که باید صحت انجام آن را به دقت بررسی کنید، قرارداد بیع زمین کشاورزی است زیرا این قرارداد به طور معمول میان خویشاوندان انجام می‌شود و در مواقع زیادی به شیوه صحیحی انجام نخواهد شد. پیش‌تر در خصوص قرارداد فروش زمین کشاورزی مقاله‌ای را منتشر کرده‌ایم که پیشنهاد می‌کنیم اگر قصد معامله این نوع زمین را دارید، حتما آن مقاله را مطالعه کنید.

پیش از امضای قرارداد بیع زمین به این موارد توجه کنید

پر سود بودن معامله زمین و همچنین علاقه اشخاص به سرمایه‌گذاری در این حوزه، باعث سوء استفاده کلاهبرداران و شیادان، طرح پرونده‌های متعدد در مراجع قضایی و به هدر رفتن سرمایه و وقت مردم شده است. بنابراین پیش از معامله زمین حتما موارد زیر را رعایت کنید؛

1. اوراق شناسایی فروشنده را بررسی کنید و مشخصات او را با سند زمین تطبیق بدهید.
2. در صورتی که فروشنده وکیل مالک زمین است و به نمایندگی از مالک، زمین را معامله می‌کند، لازم است سندی که نمایندگی او را به اثبات می‌رساند را بررسی کنید.
3. مشخصات زمین مورد معامله را با آنچه که در سند آن نوشته شده است مقایسه کنید.
4. بررسی کنید که زمین مورد معامله به واسطه اجرای حکم دادگاه توقیف نشده باشد.
5. اگر زمین مورد معامله مورثی است به گواهی انحصار ورثه توجه کنید.

شیوه نگارش نمونه قرارداد بیع زمین

قانون گذار در خصوص نوع قرارداد مربوط به بیع زمین هیچ گونه الزامی را مقرر نکرده است بنابراین این قرارداد می‌تواند به صورت مکتوب یا غیر مکتوب تنظیم شود اما هیچ به طور معمول هیچ شخصی مال گران‌بها و با ارزشی مانند زمین را به صورت غیر مکتوب مورد معامله قرار نمی‌دهد.

قرارداد بیع زمین به صورت مکتوب در حقیقت سندی معتبر است. هنگامی که این قرارداد توسط مامور رسمی تنظیم و امضا شود یک سند رسمی خواهد بود.

مطابق با ماده 1289 قانون مدنی، اسناد رسمی و عادی از جمله دلایلی هستند که می‌توان برای اثبات ادعا در نزد مراجع قانونی به آن‌ها استناد کرد.

بنابراین تک تک کلماتی که در قرارداد بیع نوشته می‌شود ممکن است به نفع یا به ضرر شما مورد استناد قرار بگیرد. به همین دلیل، بهتر است که تنظیم فرم قرارداد بیع زمین را به افراد متخصص در تنظیم قرارداد بسپارید. برای نوشتن قرارداد، به نوع زمین نیز توجه داشته باشید. بدون شک، محتوای قرارداد خرید زمین زراعی با محتوای قرارداد فروش زمین تجاری تفاوت‌های اساسی خواهند داشت که لازم است درباره آن‌ها توضیح دهید.

شرایط اشخاص حاضر در قرارداد

1. بیع زمین به وسیله توافق مالک و خریدار آن تنظیم، امضا و ایجاد می‌شود. بنابراین باید هر یک از طرفین قرارداد در هنگام امضای قرارداد عاقل، بالغ و رشید باشند. بنابراین معامله‌ای که توسط کودکان و نوجوان زیر 18 سال و همچنین توسط افراد فاقد قوای فکری امضا شده است، هیچ گونه اعتبار حقوقی ندارد و باعث انتقال مالکیت زمین به خریدار نمی‌شود.
2. اشخاصی که به دلیل حکم ورشکستگی از انجام دادن تصرفات مالی ممنوع هستند نیز نمی‌توانند به عنوان خریدار یا فروشنده این قرارداد را امضا کنند.
3. فروشنده باید مالک زمین یا نماینده مالک زمین باشد. در غیر این صورت به او بایع فضولی و به بیع زمین نیز قرارداد فضولی گفته می‌شود. قرارداد بیع فضولی زمین باطل نیست اما تا هنگامی که مالک زمین رضایت خود را اعلام نکند، این قرارداد اثر حقوقی ندارد و باعث انتقال مالکیت زمین به خریدار آن نمی‌شود.
4. اشخاص حقوقی نیز می‌توانند زمین را مورد معامله قرار بدهند؛ البته در صورتی که قانون گذار برای آن‌ها ممنوعیتی در خصوص معاملات زمین قائل نشده باشد.
5. مشخصات هویتی اشخاص حقیقی و همچنین مشخصات تجاری اشخاص حقوقی طرف معامله باید در متن قرارداد ذکر بشود. آدرس شماره تلفن و کد پستی طرفین معامله نیز باید در متن قرارداد نوشته شود.

موضوع نمونه قرارداد بیع زمین

زمینی که به واسطه توافق مشتری و بایع مورد معامله قرار گرفته است موضوع این قرارداد را تشکیل می‌دهد. زمین موضوع قرارداد باید معلوم و معین باشد زیرا نامعین و مجهول بودن آن باعث باطل شدن قرارداد بیع خواهد شد.

زمین اوقافی نمی‌تواند به وسیله بیع مورد معامله قرار بگیرد زیرا بیع اموال موقوفه ممنوع است مگر در صورتی که قانون گذار بیع آن را اجازه داده باشد.

تمام چیز‌هایی که در عرف مردم به عنوان اموال متعلق به زمین و جزئی از آن شناخته می‌شوند بعد از امضای قرارداد بیع همراه با زمین به خریدار منتقل می‌شود حتی اگر در متن قرارداد این اموال را قید نکرده باشند.

زمین مورد معامله باید به گونه‌ای باشد که فروشنده توانایی تحویل دادن آن به خریدار را داشته باشد یا خود خریدار بتواند به زمین دسترسی پیدا کند. برای مثال؛ فروشنده در شهر دیگری ساکن است و توانایی تحویل دادن زمین به خریدار را ندارد اما خریدار در شهر محل وقوع زمین ساکن است و می‌تواند به آن دسترسی پیدا کند.

زمین موضوع معامله، مشخصات مکانی آن و همچنین متراژ زمین و اموال متعلق به آن باید در متن قرارداد تصریح شوند.

مبلغ نمونه قرارداد بیع زمین و شرایط استفاده از خیار غبن

به بهای زمین مورد معامله، مبلغ قرارداد می‌گویند. مبلغ قرارداد به واسطه توافق فروشنده و مالک زمین در مذاکرات پیش از تنظیم قرارداد، تعیین و سپس در سند بیع زمین نوشته می‌شود.

ممکن است به دلیل عدم اطلاع و عدم آگاهی مالک زمین یا خریدار، مبلغی که برای معامله زمین در نظر می‌گیرند، بسیار بیشتر یا بسیار کمتر از میزان واقعی آن تعیین شده باشد. در چنین حالتی هر یک از طرفین قرارداد که به دلیل نا آگاهی خود، متوجه ضرر و زیان شود، می‌تواند به خیار غبن استناد کند و به این وسیله، معامله بیع زمین را فسخ کند.

پیشنهاد ما

معامله زمین، معامله‌ای با سود بالا است. علاوه براین، ریسک این معامله نیز زیاد است. میزان سرمایه‌ای که اشخاص برای معامله زمین در نظر می‌گیرند، سرمایه‌ای قابل توجه خواهد بود. تمام این موارد از مهمترین دلایلی هستند که اهمیت تنظیم قرارداد برای این معامله را مشخص می‌کنند. اگر تمایل دارید که برای معامله زمین قراردادی اختصاصی داشته باشید، می‌توانید با ثبت درخواست تنظیم قرارداد ، مسئولیت نوشتن قرارداد خود را به تیم رکلا بسپارید. علاوه براین، این امکان وجود دارد که در خصوص معامله‌ای که در نظر دارید، درخواست مشاوره تلفنی حقوقی ثبت کنید.