آیا می‌توانیم به سادگی فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک را انجام دهیم؟

قرارداد اجاره به شرط تملیک، یکی از انواع اجاره نامه‌ است. در این قرارداد، مستاجر با پرداخت آخرین مرحله اجاره بها، مالکیت مورد اجاره را کسب خواهد کرد. به همین ترتیب انعقاد این قرارداد، مزایایی را برای موجر به همراه دارد. این قرارداد یک قرارداد محبوب میان مردم است. با این وجود، این امکان وجود دارد که در برخی از مواقع، روابط فی ما بین موجر و مستاجر ادامه پیدا نکند و تغییراتی در ماهیت روابط متقابل آن‌ها ایجاد شود. به عبارت دیگر، ممکن است که برخی از علل موجه و خاتمه دهنده فسخ اجاره نامه فوق به وقوع بپیوندد.

با توجه به این مسئله، در این مقاله تلاش داریم که نکاتی را در خصوص فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک مورد اشاره قرار دهیم و برخی از آثار آن را بیان کنیم. این نوع فسخ، یکی از انواع فسخ قرارداد است.

اجاره نامه به شرط تملیک، چه نوع موافقت نامه‌ای است؟

قبل از توضیح چهارچوب حاکم بر فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک ، ابتدا منظور اصلی از اجاره به شرط تملیک را مورد بحث و بررسی قرار می‌دهیم.

فرض کنید قصد دارید خودرویی را تهیه کنید اما با توجه به شرایط اقتصادی، امکان معامله آن برای شما در این برهه زمانی وجود ندارد. در این زمان شما با انعقاد قرارداد اجاره بشرط تملیک ، بستر تهیه خودروی مورد نظرتان را در طول یک بازه زمانی مشخص فراهم می‌کنید. به عبارت دیگر، در این موافقت نامه، ماهیت روابط شما با مالک ماشین، به شکل روابط استیجاری در می‌آید. به این صورت که شما به عنوان مستاجر و مالک به عنوان موجر شناخته خواهید شد.

در طول مدت اجاره، شما قادر خواهید بود که از مال موضوع موافقت نامه و همچنین از منافع ناشی از آن بهره‌مند شوید. در این میان، شما تعهد دارید که مبلغ موافقت نامه را در موعد مقرر، به موجر پرداخت کنید اما تفاوتی که این موافقت نامه با سایر انواع قرارداد اجاره دارد این است که شما با پرداخت آخرین اجاره بهای ماشین، مالکیت ماشین را به دست خواهید آورد. به عبارت دیگر اجاره به شرط تملیک، به عنوان یکی از انواع خرید و فروش‌های اقساطی به شمار می‌رود. البته باید توجه داشت که در موافقت نامه اخیر، اگر شما آخرین قسط ماشین را نپردازید، به عنوان مالک ماشین شناخته نخواهید شد.

بنابراین می‌توان به مزیت اصلی انعقاد این قرارداد با سایر روش‌های کسب مالکیت اموال پی برد. برای تنظیم اجاره نامه به شرط تملیک، باید یک شرط ضمنی در خصوص تحقق مالکیت مستاجر با پرداخت آخرین اجاره بهای مال موضوع موافقت نامه در متن قرارداد قید شود.

فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک به چه معنا است و چه اثری در موافقت نامه بر جای می‌گذارد؟

به طور کلی فسخ، یکی از عوامل سقوط قراردادها و تعهدات ناشی از آن‌ها است. برای اعمال فسخ، تحقق شرایطی ضرورت دارد. به موجب وقوع شرایطی خاص، این امکان برای یکی از طرفین یا شخصی ثالث ایجاد می‌شود که موافقت نامه منعقد شده را به صورت یک جانبه منحل کند. فسخ در خصوص اجاره به شرط تملیک نیز باعث می‌شود که تعهدات فی ما بین موجر و مستاجر با وقوع علت یا علل قانونی خاتمه پیدا کند.

در اینجا باید اشاره داشت که فسخ، تنها در خصوص عقود لازم قابل بیان است. عقود لازم، از جمله قرارداد اجاره به شرط تملیک، عقودی هستند که طرفین آن قادر به خاتمه موافقت نامه بر اساس اراده یک طرفه خود نخواهند بود اما تحت شرایطی که در ماده ۲۱۹ قانون مدنی بیان شده است، این امکان برای اشخاص ایجاد می‌شود که موافقت نامه‌های لازم خود را به پایان برسانند. در این راستا، فسخ یکی از روش‌های خاتمه قراردادی لازم در این ماده است.

شرایط فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک شامل چه مواردی می‌شود؟

شرایط حاکم بر فسخ اجاره نامه به شرط تملیک ،‌ در قانون مورد پیش بینی قرار گرفته است. به همین دلیل،‌ این امکان برای موجر یا مستاجر وجود ندارد که در هر زمانی و به هر دلیلی این موافقت نامه را به صورت یک جانبه خاتمه دهند. باید خاطر نشان کرد که شرایط فسخ موافقت نامه حاضر، در قانون با نام خیارات مورد توجه قرار می‌گیرد. در اینجا منظور از خیارات، همان مجوزی است که قانون برای خاتمه موافقت نامه به طرفین اعطا می‌کند. در این قسمت، مهم‌ترین موارد خاتمه یک جانبه این موافقت نامه را مورد بحث و بررسی قرار می‌دهیم و نکات لازم آن را بیان می‌کنیم.

شرط خیار؛ در نظر گرفتن شروط خاتمه یک طرفه در متن موافقت نامه

یکی از شرایط مهم فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک ، در نظر گرفتن شرط خیار است. در شرط خیار، موجر و مستاجر در زمان تنظیم موافقت نامه، شرایطی را برای خاتمه یک جانبه موافقت نامه معین می‌کنند. به این صورت که آن‌ها یک بازه زمانی مشخص که آغاز و انتهای آن مشخص است را برای قرارداد خود در نظر می‌گیرند. به همین ترتیب این امکان وجود دارد که موجر یا مستاجر، در این بازه زمانی مشخص،‌ این موافقت نامه را به صورت یک طرفه خاتمه دهد. البته این امکان برای طرفین این موافقت نامه وجود دارد که اعمال این حق را برای شخص ثالث دیگری نیز در نظر بگیرند.

خیار تعذر تسلیم: ناتوانی موجر از تحویل موضوع قرارداد به مستاجر

این خیار، شرایط فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک را برای مستاجر فراهم می‌کند. به عبارت دیگر، در مواقعی که موجر نمی‌تواند موضوع موافقت نامه را به نحو مقرر به مستاجر ارائه کند، ‌مستاجر قادر خواهد بود که موافقت نامه را به صورت یک طرفه خاتمه دهد زیرا در این قرارداد، موجر تعهدی مبنی بر تسلیم موضوع موافقت نامه دارد و عدم تسلیم، امکان استفاده از موضوع موافقت نامه را برای مستاجر ایجاد نخواهد کرد.

برای مثال در فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک خودرو ، اگر مالک، ماشین را به مستاجر تحویل ندهد، مستاجر این اختیار را دارد که موافقت نامه را به صورت یک طرفه خاتمه دهد. در این مثال، فرقی ندارد که ناتوانی موجر به چه دلیلی است و همین که او قادر به تسلیم نباشد برای فسخ کفایت می‌کند. البته اگر منشا ناتوانی موجر ناشی از تقصیر مستاجر باشد، در این مواقع امکان خاتمه موافقت نامه برای مستاجر وجود نخواهد داشت.

خیار عیب: وقوع ایراد و فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک

خیار عیب، یکی دیگر از موارد فسخ این موافقت نامه از سوی مستاجر است. اعمال حق فسخ از طریق این خیار، تنها برای زمانی قابل طرح خواهد بود که مستاجر بدون هیچگونه علم بر وجود این عیوب، موافقت نامه را با موجر منعقد کرده باشد. به همین ترتیب اگر در فاصله زمانی میان انعقاد موافقت نامه تا زمان تسلیم، ایرادی در موضوع موافقت نامه رخ دهد،‌ مستاجر قادر است که موافقت نامه را به صورت یک طرفه خاتمه دهد. حال اگر این حالت پس از تسلیم رخ دهد، تکلیف چگونه خواهد بود؟

در این موارد اگر مشکلات به وقوع پیوسته، ربطی به اقدامات مستاجر نداشته باشد، موجر موظف است که به رفع آن‌ها اقدام کند. در این میان خودداری موجر از به عمل آوردن اقدامات لازم، حق فسخ اجاره به شرط تملیک را برای مستاجر ایجاد خواهد کرد.

توصیه ما این است که:

اگر قرارداد موضوع این مقاله را با شخصی امضا کرده‌اید و تمایل دارید که برای فسخ و برهم زدن آن اقدام کنید یا اگر بیم دارید که طرف مقابل، اجاره نامه را فسخ کند؛ لازم است که حتما درباره ابعاد مختلف این نوع اجاره نامه اطلاعات داشته باشید تا در مواقع لزوم بتوانید بهترین تصمیم را اتخاذ و برای عملی کردن آن اقدام کنید. در این مسیر، بدون شک استفاده از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی برای شما کارآمد خواهد بود. شما می‌توانید به سادگی از مشاوره‌ها و راهنمایی‌های حقوقی اشخاص متخصص بهره‌مند شوید.

همچنین با استفاده از خدمات تنظیم قرارداد اختصاصی ، این امکان را دارید که شروطی برای قرارداد در نظر بگیرید تا ضمانت بیشتری برای انجام شدن موضوع آن وجود داشته باشد.