قرارداد اجاره به شرط تملیک چیست + نکات مهم و اساسی قرارداد اجاره بشرط تملیک

یک نوع از قرارداد اجاره ، قرارداد اجاره به شرط تملیک است که امروزه کاربرد بسیاری در معاملات مردم دارد. قرارداد اجاره بشرط تملیک را می‌توانیم همراه با نوعی شرط ضمن عقد در نظر بگیریم که امکان مالکیت را برای مستاجر فراهم می‌کند. امروزه مالکیت نیازمند سرمایه‌های زیادی است. چه خرید خانه در نظرتان باشد چه خرید انواع ماشین، لازم است که سرمایه داشته باشید و مبلغ مشخصی در اختیارتان باشد. یکی از دغدغه‌های مردم، یافتن راهی است که بتواند روند خرید و مالکیت را برای آن‌ها آسان‌ کند. قرارداد معتبر و قانونی که این امکان را ایجاد می‌کند، قرارداد اجاره بشرط تملیک است.

این قرارداد در قالب یک قرارداد اجاره، با شرط به خصوصی امکان مالکیت را برای اشخاص ایجاد می‌کند. قرارداد به شرط تملیک قرارداد پرکاربردی است که چه در حوزه مالکیت شخصی و چه مالکیت تجاری کاربرد فراوان دارد. این نمونه از قرارداد را می‌توانیم از مسائل نوظهور در قراردادها در نظر بگیریم. زیرا استفاده از این روش تنها چند دهه است که متداول شده است. در ادامه این مطلب بیشتر درباره این نوع از قرارداد و بخش‌های مختلف آن صحبت خواهیم کرد.

قرارداد اجاره به شرط تملیک چیست

پرسیدن این سوال که قرارداد اجاره به شرط تملیک یعنی چه چندان دور از انتظار نیست. زیرا علاوه بر متداول بودن و کاربردی بودن این قرارداد، هنوز هم برای بسیاری از اشخاص نا آشنا است. در جواب به سوال قرارداد اجاره به شرط تملیک یعنی چه ، باید بگوییم که قرارداد حاضر در نگاه اصلی یک قرارداد اجاره است. این قرارداد مانند سایر قراردادهای اجاره از قانون مدنی پیروی می‌کند و براساس عقد اجاره تنظیم می‌شود. در متن قرارداد ، موجر، مستاجر و مورد اجاره تعیین خواهد شد و مبلغ اجاره بها نیز مشخص می‌شود.

تفاوت قرارداد اجاره با قرارداد اجاره به شرط تملیک چیست ؟

تفاوت اصلی این دو قرارداد وجود شرطی ضمن عقد است که این امکان را ایجاد می‌کند که بعد از پایان مدت اجاره، مال به تملک مستاجر در بیاید. به بیان ساده‌تر و روان‌تر، قیمت مورد اجاره (مال) به صورت اقساطی تقسیم می‌شود که هر قسط به نوعی مانند اجاره بها به صورت ماهانه به موجر پرداخت می‌شود. مالکیت مال تا تمام شدن اقساط که تاریخ اجاره نامه هم محسوب می‌شود، با موجر است. در پایان قرارداد اگر مستاجر به تمامی تعهدات خود به درستی عمل کرده باشد، می‌تواند مالکیت مورد اجاره را در اختیار بگیرد.

چه اشخاصی از نمونه قرارداد اجاره به شرط تملیک استفاده می‌کنند؟

این قرارداد به طور معمول میان اشخاصی برقرار می‌شود که حداقل یکی از آن‌ها شخص حقوقی باشد. البته هیچ مانعی برای تنظیم این قرارداد میان اشخاص حقیقی وجود ندارد ولی آنچه متداول است حضور اشخاص حقوقی و شرکت‌های بزرگ خصوصی و دولتی است. شرکت‌های خصوصی و دولتی، شرکت‌های لیزینگ انواع ماشین و به خصوص بانک‌ها از جمله اشخاصی هستند که معاملات بسیاری با این نوع قرارداد انجام می‌دهند.

انواع نمونه قرارداد اجاره به شرط تملیک

به طور کلی این قرارداد به دو شکل تنظیم می‌شود. این دو دسته را توضیح می‌دهیم:

اجاره به شرط تملیک با شرط فعل

در این نوع از قرارداد، موجر یا مالک اصلی، مبلغی که بابت مورد اجاره باید پرداخت شود را به عنوان اجاره بها در نظر می‌گیرد. علاوه بر این اجاره بها، شروط خاصی را نیز برای مستاجر در نظر می‌گیرد. مستاجر علاوه بر پرداخت اجاره بها و عمل به شروط تعیین شده، باید رضایت موجر را هم کسب کند. در آخر زمانی مالکیت به مستاجر انتقال پیدا می‌کند که موجر به آن راضی باشد.

اجاره به شرط تملیک با شرط نتیجه

در این نوع از قرارداد، انتقال مالکیت تنها به شرط انجام تمام تعهدات انجام می‌شود. این نوع از قرارداد بیشتر مورد توجه مستاجران است و محبوبیت بیشتری دارد. زیرا تضمین می‌کند که با عمل به قرارداد، در انتها مالکیت به مستاجر منتقل شود. در این قرارداد به مستاجر تضمین داده می‌شود که اگر اجاره بها را پرداخت کند و شروط قرارداد را انجام دهد، مانعی برای انتقال مالکیت وجود ندارد. در واقع با پرداخت آخرین قسط از اجاره، مالکیت خود به خود به مستاجر منتقل می‌شود و اقداماتی مانند تنظیم سند، راهی برای اثبات بیشتر این مالکیت است. برای مثال در نمونه قرارداد اجاره به شرط تملیک که یک طرف قرارداد بانک باشد، ماده 57 آیین نامه قانون عملیات بانکی بدون ربا نیز می‌گوید:

در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به سایر شرایط مندرج در قرارداد، (مستاجر) مال را مالک می‌شود.

علاوه بر این، در ماده ۶۴ همان آیین نامه نیز آمده است:

در قرارداد اجاره بشرط تملیک باید شرط شود که در پایان مدت اجاره و پس از پرداخت آخرین قسط مال الاجاره، در صورتی که تعهدات مستاجر انجام شده باشد، مال به مالکیت مستاجر در می‌آید.

نگاه قانون به این نوع از قرارداد

قرارداد به شرط تملیک ، از جمله قراردادهای تازه‌ای است که از زمان تصویب آن زمان زیادی نمی‌گذرد. نمونه قرارداد اجاره به شرط تملیک به قدری جدید است که پیش از انقلاب از آن صحبت نشده بود. علاوه بر این، فقه و حقوق نیز درباره آن چیزی نگفته است. در کشور ما قرارداد به شرط تملیک ابتدا در آیین نامه اجرایی اجاره به شرط تملیک نام برده شد. این آیین نامه در سال 1361 در شورای پول و اعتبار به تصویب رسید. بعد از آن در سال 1362 در قانون عملیات بانکی بدون ربا (بهره) استفاده شد.

برای اولین بار در ماده 57 آیین نامه تسهیلات اعطایی بانکی و آیین نامه فصل سوم عملیات بانکی بدون ربا مصوب سال 1362 هیات وزیران، به سوال قرارداد اجاره به شرط تملیک چیست پاسخ داده شد و توضیحاتی درباره ماهیت و چگونگی اجرای آن بیان شد. این توضیحات در ماده‌های 58 تا 65 آیین نامه آمده است.

در کشورهای مبدا این قرارداد، ماهیت آن را قرارداد بیع یا خرید و فروش در نظر می‌گیرند. اما در کشور ما، ماهیت اصلی قرارداد براساس عقد اجاره و ماده 466 قانون مدنی درباره اجاره تعریف می‌شود. براساس این عقد ، مستاجر مالک منافع مال در مدت اجاره است. اما با اضافه شدن شرط تملیک، در پایان مدت اجاره نیز با انجام شروط و پرداخت اجاره بها، می‌تواند مالکیت را دریافت کند. از آنجایی که این نوع قرارداد براساس عقد اجاره تنظیم می‌شود، لازم است که از قوانین اجاره نیز تبعیت کند.

شرایط فسخ نمونه قرارداد اجاره به شرط تملیک

از آنجایی که این قرارداد را یک قرارداد اجاره در نظر می‌گیریم، طرفین آن باید به اصول عقد اجاره در قانون مدنی متعهد باشند و متن قرارداد آن‌ها نیز دقیقا مطابق با این قوانین نگارش شود. در نظر داشته باشید که نمونه قرارداد اجاره به شرط تملیک یک قرارداد لازم است و طرفین آن نمی‌توانند قرارداد را یک جانبه ترک یا فسخ کنند. بنابراین، طرفین باید برای انجام تعهدات خود در قرارداد باقی بمانند اما این امکان را نیز خواهند داشت که شروطی را برای فسخ در نظر بگیرند. این شروط می‌توانند مواردی اینچنین باشند:

1. تاخیر در پرداخت اجاره بها در مدت تعیین شده؛
2. تخلف از شروط مندرج در متن قرارداد؛
3. و هر شرط دیگری که هر دو طرف قرارداد به آن توافق کنند.

پیشنهاد ما

تیم حقوقی رکلا، انواع قرارداد اجاره را تنظیم کرده است. روی تصویر زیر بزنید و وارد توضیحات این قراردادها شوید. ضمن آنکه می‌توانید از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی و تنظیم قرارداد بهره مند شوید.