هزینه‌های نقل و انتقال و شرایط کسب ضمانت در نکات فروش ملک

نقل و انتقال ملک، چالش‌های زیادی را به همراه دارد. در این میان، آگاهی از چهارچوب حاکم بر فروش انواع مستغلات، فرآیند انتقال آن‌ها را هموارتر خواهد کرد. از سوی دیگر در اغلب موارد، اشخاص با انجام معاملات خود، بدون آگاهی، ضرر و زیان‌های بسیار زیادی را متحمل می‌شوند. به همین منظور، در این مقاله تلاش داریم که مهم‌ترین نکات فروش ملک را مورد بررسی و ارزیابی قرار دهیم تا شما قادر باشید با آگاهی هر چه بیشتر، اعمال حقوقی خود را در این زمینه انجام دهید.

در زمان نقل و انتقال مستغلات، چه نکاتی را باید در خصوص قیمت گذاری مورد توجه قرار دهیم؟

یکی از نکات فروش ملک ، قیمت گذاری مستغلات است. باید توجه داشت که در اغلب موارد، قیمت به عنوان مهم‌ترین عامل جذابیت یا عدم جذابیت دارایی به شمار می‌رود. به همین دلیل، شما نباید قیمت را به منظور کسب سود بیشتر یا تخفیف دادن، بیش از عرف بازار تعیین کنید زیرا یکی از تاثیرات منفی این امر، از دست دادن مشتریان خواهد بود.

زمان بازدید ملک توسط مشتری، چه مواردی را باید رعایت کرد؟

یکی از نکات مهم فروش ملک این است که شما ملک مورد نظر را در بهترین شرایط ممکن به مشتری نشان دهید. البته به این نکته توجه داشته باشید که اگر عیوبی در دارایی وجود دارد، خود، آن‌ عیوب را رفع کنید یا مشتری را از وجود آن‌ها مطلع سازید. در این راستا این مسئله ضروری است که شما مشتری را در جریان تعمیراتی که انجام شده است، قرار دهید. به طور کلی اگر شما نسبت به وجود عیوب در دارایی خود سکوت کنید، این امکان برای خریدار وجود خواهد داشت که حتی پس از امضای قرارداد فروش ملک ، قرارداد را فسخ یا مبلغی را از شما درخواست کند.

از سوی دیگر، به این نکته نیز توجه داشته باشید که در زمان بازدید، مشتری را در ارزیابی ملک و جزئیات آن آزاد بگذارید. این امر سبب می‌شود تا مشتری بتواند با استقلال بیشتری تصمیم به خریداری یا عدم خریداری بگیرد. یکی دیگر از نکات کلیدی در فروش ملک ، اشاره به امکانات و موقعیت ملک است. البته این امکان وجود دارد که شما به همه موارد لازم در متن آگهی تبلیغاتی اشاره کنید اما تاکید مجدد مفید به فایده خواهد بود. برای مثال شما می‌توانید به موقعیت دارایی در پروژه‌های راه و شهرسازی یا نزدیک بودن آن به مرکز شهر و سایر خدمات رفاهی اشاره کنید.

از نکات فروش ملک به هزینه‌های نقل و انتقال توجه کنید!

به طور کلی، نقل و انتقال مستغلات، با هزینه‌های مالی همراه خواهد بود. این هزینه‌ها شامل مواردی از قبیل حق مشاوره و کمیسیون، تسویه حساب با شهرداری، مالیات، عوارض، انتقال سند و موارد دیگر می‌شود. یکی از نکات مهم فروش ملک ، توجه به این هزینه‌ها و در نظر گرفتن تدابیری برای پرداخت ‌آن‌ها است.

آیا نقل و انتقال مستغلاتِ در رهن بانک مجاز است؟

یکی از مهم‌ترین نکات حقوقی در فروش ملک ، توجه به آزاد یا توقیف بودن مستغلات مورد نقل و انتقال است. به این معنا که شما قادر نخواهید بود ملکی را که در رهن بانک است به خریدار منتقل کنید زیرا چنین ملکی، در حکم دارایی توقیفی است. در چنین مواقعی شما باید تا آزاد شدن سند منتظر بمانید. همچنین شما قادر خواهید بود که خریدار را از این موضوع مطلع سازید و در خصوص نقل و انتقال مستغلات پس از آزاد شدن توافق کنید.

آیا مالکیت چندین شخص نسبت به یک دارایی، نقل و انتقال آن را با مشکل روبرو می‌سازد؟

این حالت معمول است که یک دارایی، دارای چندین مالک باشد. چنین شرایطی معمولا در مستغلات مشاعی رخ می‌دهد. در راستای بیان نکات مهم هنگام فروش ملک ، به خاطر داشته باشید که شما باید رضایت سایر شرکا را نسبت به نقل و انتقال جلب کنید زیرا عدم کسب رضایت سایر مالکین، همراه با آثاری در فرآیند نقل و انتقال شما است. به این معنا که اگر سایر شرکا نسبت به اقدام شما راضی نباشند، این حق برای آن‌ها وجود دارد که نقل و انتقال شما را فسخ کنند. به عبارت دیگر قانونگذار در چنین مواقعی، حق فسخ قرارداد را در قالب حق شفعه برای سایر مالکین در نظر گرفته است.

در مواردی که شما با رضایت تمام شرکا، سهم خود را بفروشید، آن‌ها قادر نخواهند بود که قرارداد منعقد شده شما را فسخ کنند زیرا با اعلام رضایت آن‌ها، اعمال حق شفعه از آن‌ها سلب خواهد شد.

چرا باید در هنگام نقل و انتقال مستغلات، نسبت به احراز هویت و سمت خود و خریدار اقدام کرد؟

از دیگر نکات حقوقی در فروش ملک ، احراز هویت فروشنده و خریدار است. این مسئله از آن‌ جا اهمیت دارد که امروزه وقوع کلاهبرداری‌ها به واسطه عدم احراز هویت، به امری شایع تبدیل شده است. به عبارت دیگر، این امکان وجود دارد که فروشنده، دارایی شخص دیگری را به فروش برساند یا خریدار، دارای صلاحیت قانونی نقل و انتقال نباشد.

به طور کلی، به شما توصیه می‌کنیم که در زمان انتقال املاک و مستغلات خود، از خریدار بخواهید که اسنادی را دال بر صلاحیت خود به شما ارائه کند. همچنین اگر او ادعا کرد که از سوی شخص دیگری، اقدام به خریداری دارایی شما می‌کند، از او بخواهید که وکالتنامه قانونی خود را به شما نشان دهد. در مقابل، شما نیز به عنوان فروشنده این تکلیف را دارید که اسناد مالکیت خود نسبت به ملک را به خریدار ارائه دهید و در صورتی که عمل فروش از سوی شخص دیگری انجام می‌شود، اسناد وکالتی را ضمیمه مدارک لازم کنید. این موضوع، از نکات مهم هنگام فروش ملک است.

تنظیم و انعقاد قرارداد برای نقل و انتقال مستغلات از نکات فروش ملک

از مهم‌ترین نکات حقوقی در فروش ملک ، انعقاد یک قرارداد مکتوب است. شاید در اینجا بیان شود که ماهیت رضایی نقل و انتقال مستغلات، آن را از تنظیم قرارداد کتبی بی نیاز می‌کند. در پاسخ باید بیان کرد درست است که به محض اعلام رضایت خریدار و فروشنده مبنی بر نقل و انتقال، مالکیت به خریدار منتقل می‌شود اما تنظیم یک قرارداد کتبی برای کسب تضمینات بیشتر لازم است. به عبارت دیگر، در مواقعی که اشخاص قراردادهای خود را به صورت شفاهی تنظیم می‌کنند، امکان تحریف تعهدات و حقوق طرفین وجود دارد. از سوی دیگر، اثبات چنین تعهدات و حقوقی در قراردادهای شفاهی، با دشواری زیادی همراه است. بنابراین در این حالت امکان دارد که حقوق خریدار و فروشنده تضییع شود.

در مقابل، تنظیم یک قرارداد کتبی، این امکان را برای شما فراهم می‌کند که با آرامش خاطر بیشتری، عمل نقل و انتقال مستغلات را انجام دهید زیرا خاصیت مکتوب قرارداد سبب می‌شود که از تحریف وظایف طرفین جلوگیری شود. از سوی دیگر، چنین قراردادی بر تعهدات و شرح وظایف خریدار و فروشنده تاکید می‌ورزد. به همین دلیل، قرارداد شما به عنوان یک سند تلقی می‌گردد. به همین ترتیب اگر فی ما بین شما و طرف مقابلتان اختلافی رخ دهد، شما می‌توانید به راحتی در محاکم صالح به قرارداد خود استناد کنید.

تنظیم و انعقاد قرارداد فروش مستغلات، در چند روش ممکن است؟

به طور کلی، شما می‌توانید مالکیت ملک خود را به واسطه قرارداد عادی یا قرارداد رسمی به خریدار منتقل کنید. نکات مهم فروش ملک در خصوص این موضوع را در ادامه توضیح می‌دهیم:

تنظیم و انعقاد قرارداد عادی یا مبایعه نامه : یکی از روش‌های بسیار مورد توجه، تنظیم قرارداد عادی برای نقل و انتقال مستغلات است. در این روش، شما با طرف مقابل خود، قراردادی را برای فروش، تنظیم و سپس آن را امضا می‌کنید. این قرارداد، در بردارنده شرایط حاکم بر نقل و انتقال مستغلات است و باید براساس استانداردهای قانونی تنظیم و منعقد شود. این قرارداد، به طور مُصطَلَح به عنوان قولنامه خوانده می‌شود. اما باید توجه داشت که استفاده از این واژه برای نقل و انتقال مالکیت مستغلات، از لحاظ حقوقی صحیح نیست.

تنظیم و انعقاد قرارداد رسمی: تنظیم و انعقاد قرارداد رسمی یا سند رسمی برای نقل و انتقال مستغلات، مستلزم طی کردن مراحلی است. به این صورت که تنظیم قرارداد رسمی، از حیطه اراده خریدار و فروشنده خارج خواهد بود زیرا قراردادهای رسمی، باید توسط اشخاص صالح و تحت یکسری شرایط خاص تنظیم شوند. به همین خاطر شما برای تنظیم چنین اسنادی، باید به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنید. به طور کلی، نظر به ماهیت غیر منقول مستغلات، شما باید قرارداد عادی نقل و انتقال آن‌ها را از طریق دفاتر اسناد رسمی به ثبت رسمی برسانید.

برای فروش ملک چه باید کنیم؟

چنانچه قصد شما برای فروش ملک جدی باشد و بخواهید که این قرارداد را امضا کنید، علاوه بر توجه به نکاتی که در مقاله مطرح شد، لازم است که برای تهیه و در اختیار گرفتن یک قرارداد مکتوب نیز اقدام نمایید. برای این منظور، می‌توانید از خدمات تنظیم قرارداد بهره ببرید. به این صورت که تنظیم این قرارداد را به تیم حقوقی رکلا بسپارید.

البته در مراحل فروش یک ملک، گفتگوهای زیادی میان طرفین انجام می‌شود که اگر کارآمد باشند، می‌توانند در نتیجه این قرارداد موثر واقع شوند. برای دستیابی به خدمات مشاوره حقوقی تلفنی نیز به راحتی می‌توانید از طریق لینک، درخواستتان را ثبت کنید.