حق شفعه چیست؟ درباره ارکان و شرایط این حق چه می‌دانید؟
املاک مشاع به املاکی گفته می‌شود که مالکیت آن‌ها به دو یا چند شخص تعلق داشته باشد. به اشخاصی که مالکیت املاک مشاع به آن‌ها تعلق دارد نیز شریک می‌گویند. تصرفات مادی و حقوقی هر شریک در مال مشاع باید به گونه‌ای باشد که باعث ورود خسارت به سایر شرکا و تضییع حقوق آن‌ها نشود. قانونگذار در قانون مدنی و قانون افراز و فروش املاک مشاع ، سعی داشته است که از حقوق شرکای املاک مشاع حمایت کند. حق شفعه ، یکی از حقوقی است که مالکان املاک مشاع به واسطه قانون از آن برخوردار می‌شوند. شرایط برخورداری شرکا از این حق و نحوه استناد از آن در ماده 808 قانون مدنی مشخص شده است.
این حق برای کسانی که املاک مشاع دارند، دارای کاربرد زیادی است و فلسفه ایجاد آن جبران ضرر و زیانی خواهد بود که در هنگام معامله سهم مشاع به دیگر شرکا وارد می‌شود.
در ادامه این نوشته با معنای حق شفعه و شرایط استناد به آن بیشتر آشنا می‌شویم.
حق شفعه در قانون مدنی چیست؟
در ابتدا باید بگوییم که حق به معنای سلطه، قدرت و امتیازی است که از جانب قانون به افراد داده می‌شود. حق شفعه نیز به معنای امتیازی است که قانون به شریک املاک مشاع می‌دهد. این حق برگرفته از فقه اسلامی است که در قانون مدنی نیز مورد پذیرش قانونگذار قرار می‌گیرد و مواد 808 الی 824 قانون مدنی را به بیان احکام و شرایط آن اختصاص می‌دهد.
حق شفعه به معنای استحقاق شریک نسبت به تملک سهم مشاع فروخته شده توسط شریک دیگر است. به عبارت دیگر، اگر املاک مشاع متعلق به دو شریک باشند و یکی از آن‌ها سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد، شریک دیگر حق دارد که سهم مورد معامله را به مالکیت خودش درآورد. به عبارت دیگر می‌توان گفت که شریک املاک مشاع در صورتی از این حق برخوردار می‌شود که شریک دیگر، سهم خودش را معامله کرده باشد. شریکی که از این حق برخوردار شده است، شفیع گفته می‌شود. شفیع برای اعمال این حق باید بهایی که شخص ثالث (خریدار) بابت سهم مشاع مورد معامله پرداخت کرده است را به او بدهد.
در پاسخ به این سوال که حق اخذ به شفعه چیست ؟ باید بگوییم که در اصطلاح حقوق مدنی به بازپرداخت بهای سهم مشاع به خریدار و تملک آن (سهم مشاع) توسط شفیع، اخذ به شفعه گفته می‌شود. در این حالت، پرداخت بهای سهم مشاع به خریدار باعث خواهد شد که مالکیت آن به شفیع انتقال پیدا کند. مطابق با بند 3 ماده 140 قانون مدنی می‌توان گفت که اخذ به شفعه، یکی از اسباب تملک است.
در پاسخ به این سوال که قانون حق شفعه چیست ؟ نیز می‌توان گفت که شرایط ایجاد این حق و نحوه استناد به آن در قانون مدنی مشخص شده است.
ماهیت حق شفعه چیست؟
عمل حقوقی به اعمالی گفته می‌شوند که به واسطه اراده اشخاص ایجاد خواهند شد و آثاری حقوقی و قانونی را به دنبال دارند. اعمال حقوقی در یک دسته بندی کلی به عقد و ایقاع تقسیم خواهند شد. عقد یا قرارداد به عمل حقوقی گفته می‌شود که تحقق آن نیازمند اراده دو یا چند شخص است. از سوی دیگر به عمل حقوقی که در اثر اراده یک شخص تحقق پیدا می‌کند، ایقاع می‌گویند.
با توجه به مقدمات بالا می‌توان گفت که اخذ به شفعه، از نظر ماهیت حقوقی، نوعی ایقاع است زیرا اعمال آن، صرفاً به اراده شفیع نیاز دارد.
شرایط ایجاد حق شفعه چیست؟
همانگونه که گفتیم، قانونگذار مواد 808 الی 824 قانون مدنی را به بیان شرایط و احکام ایجاد و اعمال این حق اختصاص می‌دهد. بنابراین در پاسخ به سوال که شرایط قانونی و ارکان حق شفعه چیست؟، باید گفت که با توجه به ماده 808، شرایط و ارکان استناد به این حق، عبارت است از:
سهم مشاع فروخته شده، متعلق به مال غیر منقول باشد
باید به این نکته توجه داشته باشیم که حق شفعه به اموال غیر منقول ذاتی اختصاص دارد. زمین نیز تنها مال غیر منقول ذاتی است. به همین دلیل، شرکای یک مال مشاع منقول نمی‌توانند به این حق استناد کنند.
لازم به ذکر است که بنا (ساختمان) و درخت نیز جزء اموال غیر منقول هستند اما معامله آن‌های در صورتی باعث ایجاد حق شفعه می‌شود که همراه با زمین فروخته شده باشند.
مال مشاع فروخته شده، قابل تقسیم باشد
معامله سهم مشاع در صورتی باعث ایجاد حق شفعه برای شریک دیگر می‌شود که آن املاک قابل تقسیم باشند. در اصطلاح قانون ثبت به تقسیم املاک مشاع، افراز می‌گویند و تشخیص قابل افراز بودن این املاک نیز با اداره ثبت اسناد و املاک است. بنابراین، شفیع در صورتی می‌تواند حق خود را اعمال کند که املاک مشاع مطابق با نظر اداره ثبت اسناد و املاک، قابل افراز باشد. همچنین در صورتی که املاک مشاع پیش از فروش سهم متعلق به یکی از شرکا، تقسیم شده باشد، دیگر استناد به این حق امکان پذیر نیست.
شرکا دو نفر باشند
فروش سهم مشاع در صورتی باعث ایجاد حق شفعه برای شریک دیگر می‌شود که مالکیت املاک مشاع، حداکثر به دو شریک تعلق داشته باشد. به عبارت دیگر، نسبت به املاک مشاعی که مالکیت آن به بیشتر از دو شریک تعلق دارد، حق شفعه قابل اعمال نخواهد بود.
سهم مشاع به واسطه عقد بیع به شخص ثالث انتقال پیدا کرده باشد
قرارداد بیع به عقد شفاهی یا مکتوبی گفته می‌شود که میان خریدار و فروشنده و به منظور معامله اموال منقول و غیر منقول تنظیم می‌شود. شریک دیگر در صورتی از حق شفعه برخوردار خواهد شد که سهم مشاع در اثر تنظیم و امضای عقد بیع به شخص ثالث انتقال پیدا کرده باشد.
عقد بیعی که به منظور فروش سهم مشاع امضا شده است در صورتی باعث ایجاد حق شفعه برای شریک دیگر می‌شود که صحیح و قانونی باشد.
ممکن است که مالکیت سهم مشاع به واسطه عقودی مانند قرارداد هبه و صلح نامه به شخص ثالث انتقال پیدا کند. در این حالت، شریک دیگر از حق اخذ به شفعه برخوردار نمی‌شود.
حق شفعه قابل اسقاط است یعنی چه؟
همانگونه که در مطالب قبلی این نوشته نیز گفتیم، حق به معنای سلطه و اقتداری است که توسط قانونگذار به اشخاص داده می‌شود. همچنین، قانونگذار در برخی موارد به دارنده حق اجازه داده است که حق خود را از بین ببرد.
حق شفعه نیز از حقوق قابل اسقاط است. به عبارت دیگر، شفیع با اراده خود می‌تواند حق شفعه که به واسطه فروش سهم مشاع برای او ایجاد شده است را اسقاط کند. شفیع پس از اسقاط این حق دیگر نمی‌تواند به آن استناد کند.
حق شفعه در صلح نیست یعنی چه؟
عقد صلح یک ماهیت حقوقی دو جانبه است که به واسطه توافق میان مصالح (صلح کننده) و متصالح (قبول کننده صلح) تحقق پیدا می‌کند. این عقد، موضوع مشخصی ندارد. به عبارت دیگر، هر امر قانونی و مشروعی می‌تواند موضوع عقد صلح باشد. شریک املاک مشاع نیز به واسطه تنظیم و امضای عقد صلح می‌تواند سهم خود را به شخص ثالث انتقال بدهد.
همانگونه که در مطلب قبلی این نوشته گفتیم، حق شفعه در صورتی ایجاد می‌شود که سهم مشاع به واسطه امضای عقد بیع به شخص ثالث انتقال پیدا کرده باشد. بنابراین، در صورتی که سهم مشاع به واسطه عقد صلح به شخص ثالث انتقال پیدا کند، باعث ایجاد حق شفعه برای شریک دیگر نمی‌شود.
حق شفعه فوری است یعنی چه؟
همانگونه که گفتیم، حق شفعه به واسطه معامله سهم مشاع برای شفیع ایجاد می‌شود. فوری بودن حق شفعه به این معنا است که شفیع به محض کسب اطلاع از فروش سهم مشاع باید نسبت به اعمال حق شفعه خود اقدام کند. اگر شفیع نسبت به اعمال حق شفعه تاخیر داشته باشد، باعث باطل شدن این حق می‌شود.
خدمات رکلا در خصوص مبایعه نامه املاک مشاع
تنظیم دقیق و همه جانبه مبایعه نامه‌ای که برای معامله املاک مشاع تنظیم می‌شود، بسیار دارای اهمیت است. این مبایعه نامه باید مطابق با شرایط قانونی و به گونه‌ای تنظیم شده باشد که باعث تضییع حقوق خریدار و سایر شرکا نشود. به همین دلیل، بهتر است که کارشناسان حقوقی بر روند تنظیم مبایعه نامه نظارت داشته باشند.
خریداران و فروشندگان املاک مشاع می‌توانند مبایعه نامه این املاک را با استفاده از خدمات تنظیم قرارداد ، به صورت اختصاصی تهیه و در اختیار بگیرند. همچنین، خریداران و فروشندگان املاک مشاع، می‌توانند سوالات خودشان در خصوص شرایط قانونی معامله این املاک را با کارشناسان حقوقی حاضر در بخش خدمات مشاوره حقوقی تلفنی در میان بگذارند.
