قرارداد اجاره زمین صنعتی و بررسی ماهیت و شرایط اجاره نامه زمین صنعتی

در این مقاله، قصد داریم در مورد نمونه قرارداد اجاره زمین صنعتی گفت و گو کنیم. گاهی، اشخاص با توجه به نوع فعالیت و موضوع کسب و کار‌شان نیاز دارند که زمینی برای راه اندازی این کسب و کار داشته باشند تا در این زمین، فعالیت خود را شروع کنند. اگر آن‌ها بخواهند در زمینه امور صنعتی فعالیت کنند، باید، زمین مناسب برای این کار را داشته باشند یا آن را اجاره کنند. موضوع مقاله ما، اجاره نامه زمین صنعتی است.

زمین صنعتی، زمینی است که مجوز هر گونه فعالیت صنعتی اعم از تولید، ساخت و توزیع را داشته باشد. این نوع از املاک معمولا در شهرک‌ها‌‌ی صنعتی یا مناطقی خارج از شهر‌ها قرار دارند. دلیل واقع شدن یا وجود زمین صنعتی در بیرون شهر یا در شهرک‌های صنعتی، این است که سازمان‌های مسئول در کشور، اجازه نمی‌دهند که فعالیت صنعتی در سطح شهر‌ها انجام شود. زیرا فعالیت‌های صنعتی و وجود کارخانه‌ها در سطح شهر، تاثیر زیادی در آلودگی هوا و به تبع آن، سلامت افراد جامعه دارد.

ما در این مقاله، در خصوص موضوع و ماهیت نمونه قرارداد اجاره زمین صنعتی، قوانین و مقررات حاکم بر آن، شرایط قانونی لازم برای اعتبار اجاره نامه دستی ساده و دیگر موضوعات حقوقی و قانونی مرتبط با اجاره نامه زمین صنعتی گفت و گو می‌کنیم.

بررسی ماهیت نمونه قرارداد اجاره زمین صنعتی

این قرارداد یک اجاره نامه است که میان مالک زمین صنعتی و شخصی که می‌خواهد از آن استفاده کند، برای مدت مشخص، تنظیم می‌شود. به مالک زمین، موجر و به شخص مقابل، مستاجر می‌گویند. موجر در مدت اجاره، منافع این زمین را به مستاجر تملیک می‌کند و مستاجر نیز در قبال استفاده از منافع زمین به ایشان اجاره بهاء می‌پردازد. بنابراین، قرارداد اجاره زمین صنعتی تملیکی و در عین حال یک عقد معوض است.

از طرف دیگر، این قرارداد یک قرارداد لازم و معین نیز محسوب می‌شود، زیرا پس از نوشتن قرارداد ، تبعیت از آن برای موجر و مستاجر لازم است و آن‌ها حق فسخ قرارداد را ندارند، مگر اینکه، در قرارداد شرط فسخ پیش بینی شود یا این اجاره نامه به یک علت قانونی، قابل فسخ باشد. لازم است که در خصوص این اجاره نامه بیان کنیم که با توجه به اینکه هم در قانون مدنی و هم در قانون روابط موجر و مستاجر در خصوص اجاره اموال غیرمنقول ، به طور مفصل صحبت شده است و شرایط حاکم بر آن نیز معین و مشخص است، در نتیجه این قرارداد، یک توافق معین محسوب می‌شود.

شرایط موثر در اعتبار نمونه قرارداد اجاره زمین صنعتی

در این قسمت، شرایط و عواملی را بیان می‌کنیم که در اعتبار یا عدم اعتبار و ابطال این قرارداد تاثیرگذار هستند. بعضی از این شرایط، عمومی و مربوط به صحت تمام معاملات و مستند به ماده 190 قانون مدنی است که باید، در اجاره نامه زمین صنعتی نیز رعایت شود. بنابراین، موجر و مستاجر باید اهلیت (صلاحیت مورد نظر قانون برای تنظیم قرارداد) داشته باشند و با قصد و رضایت کامل، این قرارداد را تنظیم کنند. موضوع این قرارداد باید معین و هدف از تنظیم این قرارداد، مشروع و مورد قبول قانون باشد.

دسته دیگر، شرایط اختصاصی مربوط به اجاره زمین صنعتی است که این موارد را نیز بررسی می کنیم:

1. زمین صنعتی موضوع قرارداد نامه معین، باید مشخص، فاقد شک و تردید باشد. در غیر این صورت اجاره نامه باطل است.
2. در این اجاره نامه، باید مدت قرارداد، مشخص و تاریخ آغاز و پایان آن نیز بیان شود، در غیر این صورت، قرارداد باطل است.
3. موجر یا مالک باید، امکان تحویل زمین صنعتی به مستاجر را داشته باشد و موجر، این زمین را در مدت اجاره به مستاجر تسلیم کند.
4. اگر زمین صنعتی عیب و نقص پیدا کند، به طوری که قابلیت استفاده مورد نظر مستاجر را نداشته باشد و موجر نتواند آن عیب را برطرف کند، اجاره نامه، در این شرایط، نیز باطل است.
5. استفاده مستاجر از زمین صنعتی باید با حفظ و بقای اصل آن ممکن باشد تا قرارداد، معتبر محسوب شود.
6. اگر زمین صنعتی در طول مدت اجاره به هر علت، برای مثال، در اثر زلزله نابود شود و کاربری خود را از دست بدهد، اجاره نامه از همین تاریخ یعنی تاریخ تلف زمین، باطل است.

تغییر کاربری زمین در نمونه قرارداد اجاره زمین صنعتی

موضوع دیگر درخصوص این قرارداد اجاره بررسی این مطلب است که آیا موجر بعد از تنظیم قرارداد، این امکان را دارد که کار‌بری زمین صنعتی را تغییر دهد؟

باید در این خصوص ، با استناد به ماده 484 قانون مدنی، بیان کنیم که موجر اجازه ندارد که بعد از تنظیم قرارداد یا در طول مدت اجاره، در زمین صنعتی تغییراتی ایجاد کند که با هدف مستاجر از اجاره دادن این زمین، تضاد و مخالفت داشته باشد.

انجام تعمیرات در نمونه قرارداد اجاره زمین صنعتی

مساله دیگر در خصوص اجاره نامه زمین صنعتی، انجام تعمیرات لازم است. در صورتی که در طول مدت اجاره نیاز باشد که موجر تعمیراتی را در زمین انجام دهد و تاخیر و تعلل در انجام این تعمیرات به ضرر و زیان موجر باشد، برای مثال، موجب تخریب زمین در آینده شود، مستاجر در این شرایط نمی‌تواند از انجام این تعمیرات ضروری جلوگیری کند. اگرچه در کل مدت اجاره نامه یا برای مدت کوتاه نتواند از زمین استفاده مورد نظر را داشته باشد، در چنین شرایطی به استناد ماده 485 قانون مدنی، مستاجر در صورت تمایل حق فسخ اجاره نامه را خواهد داشت.

انتقال مالکیت توسط موجر در نمونه قرارداد اجاره زمین صنعتی

اگر موجر زمین صنعتی را به موجب مبایعه نامه به شخص دیگری بفروشد، در این صورت اجاره نامه چه وضعیتی خواهد داشت؟

باید، در پاسخ به این مساله نیز با استناد به 498 قانون مدنی، بیان کنیم که چون اجاره یک قرارداد لازم محسوب می‌شود، بنابراین، اجاره نامه زمین صنعتی تا پایان مدت اجاره، معتبر است و اجاره نامه به قوت و اعتبار خود باقی خواهد ماند، مگر در صورتی که موجر در اجاره نامه حق فسخ قرارداد اجاره زودتر از موعد را در صورت نقل و انتقال زمین برای خود پیش بینی کند.

بررسی تکالیف و شرایط ضمان مستاجر

مستاجر در این قرارداد تکالیفی را به عهده دارد، برای مثال باید از زمین صنعتی به روش عرفی و متعارف آن استفاده کند و در حفظ و نگهداری این زمین، کوتاهی و سهل انگاری نکند، از زمین صنعتی فقط در خصوص موضوع قرارداد استفاده شود و مستاجر با میل شخصی خود، کاربری زمین را تغییر ندهد. به علاوه، از زمین باید به نحوی استفاده کند که هدف و منظور طرفین از تنظیم این اجاره نامه است و در آخر مستاجر باید اجاره بهاء را طبق تاریخ معین به موجر بپردازد.

با توجه به موارد ذکر شده، مستاجر در این قرارداد در حکم امین یا امانتدار است. بنابراین، ایشان نسبت به اصل زمین هیچ مسئولیت قانونی ندارد. یعنی اگر زمین بدون هیچگونه تقصیر و خطا از سمت مستاجر، نابود شود یا کاربری خود را از دست بدهد، در این شرایط مستاجر هیچ مسئولیتی نخواهد داشت اما اگر مستاجر، اصول و مقررات را در نگهداری از اصل زمین در نظر نگیرد و در استفاده از منافع آن، مرتکب تقصیر یا زیاده روی شود، در این صورت، در هر شرایطی در مقابل موجر مسئول است. حتی زمانی که زمین به علتی غیر از تقصیر او از بین برود.

تصرفات مستاجر پس از پایان مدت اجاره در نمونه قرارداد اجاره زمین صنعتی

اگر مستاجر بعد از پایان مدت قرارداد اجاره، زمین صنعتی را بدون کسب اجازه از موجر برای مدتی در اختیار داشته باشد و به موجر تحویل ندهد، باید اجرت المثل این مدت را به موجر پرداخت کند. حتی اگر در طول این مدت هیچ نوع استفاده‌ای از زمین نشده باشد اما اگر موجر یا مالک به مستاجر اجازه دهند که زمین را پس از پایان مدت اجاره نیز نزد خود نگه دارد، در این صورت فقط در صورتی که از زمین در این مدت استفاده کند، باید اجرت المثل آن را بپردازد. البته اگر موجر به ایشان اجازه دهد که پس از پایان مدت اجاره ، مجانی از زمین استفاده کند، در این حالت، دیگر لازم نیست که مستاجر مبلغی بپردازد.

پیشنهاد ما

قرارداد اجاره زمین صنعتی از جمله قرارادهایی است که لازم است حتما درباره شرایط حقوقی آن اطلاع داشته باشید. پیشنهاد ما به شما، استفاده از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی است. این خدمات شرایطی را فراهم می‌کند که در سریع‌ترین زمان، به پاسخ سوالات حقوقی خود دست پیدا کنید. علاوه براین، تیم حقوقی رکلا در بخش تنظیم قرارداد کنار شما خواهد بود.