اموال غیرمنقول چیست؟ بررسی انواع آن و احکام قانونی مرتبط با این نوع اموال

در اصطلاح علم حقوق، مال (Property) به هر چیزی گفته می‌شود که قابلیت تملک و مبادله را داشته باشد. به عبارت دیگر، مال به چیزی اطلاق شده که قابل تقویم (قیمت گذاری) به وجه رایج کشور است و ارزش اقتصادی دارد. در قانون مدنی، اموال براساس ویژگی‌هایی که دارند به انواع مختلفی تقسیم می‌شوند. قانونگذار، شرایط قانونی حاکم بر نحوه مالکیت و نقل و انتقال اموال مختلف را در قانون مدنی مشخص کرده است. اموال در یک دسته بندی کلی به اموال منقول و غیر منقول تقسیم می‌شوند. اموال غیرمنقول ، به هر مالی گفته می‌شود که نقل و انتقال آن، مستلزم خرابی خود مال یا محل استقرار آن نباشد. با توجه به این تعریف می‌توان گفت که ساختمان و زمین از مهمترین انواع اموال غیر منقول هستند.

اهمیت و ارزش اقتصادی اموال غیرمنقول باعث می‌شود که قانونگذار، شرایط و ضوابط خاصی را برای مالکیت و نحوه نقل و انتقال آن‌ها تعیین کند. در این مقاله با تعریف و مصادیق اموال غیرمنقول و شرایط قانونی نقل و انتقال آن‌‌ها، آشنا می‌شویم.

اموال غیرمنقول چیست؟

مطابق با ماده 11 قانون مدنی می‌توان گفت که اموال در یک دسته بندی کلی به منقول و غیر منقول تقسیم می‌شوند.

همچنین، قانونگذار مواد 12 الی 18 قانون مدنی را به تعریف اموال غیر منقول و تعیین مصادیق آن‌ها اختصاص داده است.

مطابق با ماده 12، مال غیر منقول به هر مالی می‌گویند که انتقال آن از محلی به محل دیگر امکان پذیر نباشد. اراضی، درخت‌ها (تا زمانی که قطع نشده باشند)، ساختمان‌ها و همچنین، مصالح به کار رفته در ساختمان از مهمترین مصادیق اموال غیر منقول هستند.

انواع مال غیر منقول

قانونگذار، اموال غیر منقول را براساس نحوه استقرار آن‌ها به انواع مختلفی تقسیم کرده است که در ادامه به بررسی آن‌ها می‌پردازیم.

اموال غیرمنقول ذاتی

به مالی می‌گویند که از ابتدا نقل و انتقال آن امکان پذیر نبوده و به واسطه عمل انسان غیر منقول نشده باشد. زمین، تنها مالی است که غیرمنقول ذاتی محسوب می‌شود.

اموال غیر منقول به واسطه عمل انسان

به هر مالی که توسط انسان به زمین یا ساختمان متصل شده و نقل و انتقال آن نیز امکان پذیر نباشد، اموال غیر منقول به واسطه عمل انسان گفته می‌شود. برای مثال، مصالح به کار رفته در ساختمان، جزء اموال غیر منقول به واسطه عمل انسان هستند.

اموال غیرمنقول تبعی

اموال غیرمنقول تبعی به معنای حقوق و دعاوی ناشی از اموال غیر منقول است. برای مثال، حق مالکیت زمین، یک حق غیر منقول محسوب می‌شود. به دعاوی و اختلافات مربوط به اموال غیر منقول نیز دعوای غیر منقول می‌گویند.

اموال غیرمنقول حکمی

اموال غیرمنقول حکمی به مال منقولی می‌گویند که متعلق به مالک زمین است و برای کشاورزی در زمین از آن استفاده می‌شود. در واقع اموال منقولی مانند گاو، گاو میش، اسباب و ادوات به کار رفته برای کشاورزی، تلمبه و مواردی مانند آن که به مالک زمین تعلق دارند و برای کشاورزی از آن‌ها استفاده می‌شود، در حکم اموال غیر منقول هستند. باید به این نکته توجه داشته باشیم که اموال غیرمنقول حکمی ، صرفا از نظر صلاحیت محاکم و توقیف اموال در حکم مال غیر منقول هستند. یعنی دعاوی مربوط به اموال غیر منقول حکمی باید در دادگاه محل وقوع آن‌ها اقامه شود. توقیف این اموال نیز تابع شرایط مربوط به توقیف اموال غیر منقول است.

معاملات اموال غیرمنقول چیست؟

معامله اموال غیر منقول به معنای قراردادی شفاهی یا کتبی است که به منظور نقل و انتقال مالکیت این اموال تنظیم می‌شود. معامله اموال غیر منقول به واسطه توافق میان خریدار و فروشنده تحقق پیدا خواهد کرد. از سوی دیگر، ارزش اقتصادی و اهمیت قابل توجه اموال غیر منقول باعث می‌شود که قانونگذار در قانون ثبت شرایط و ضوابط ویژه‌ای را برای نقل و انتقال مالکیت آن‌ها تعیین کند. معامله مربوط به نقل و انتقال اموال غیر منقول در صورتی از اعتبار و ارزش قانون برخوردار می‌شوند که مطابق با ضوابط و تشریفات قانون ثبت انجام شده باشند. مطابق با بند 1 ماده 47 قانون ثبت ، تمام اسناد مرتبط با نقل و انتقال مالکیت عین یا منافع اموال غیر منقول باید در دفتر املاک به ثبت برسد.

نکته: دفتر ثبت املاک در اداره ثبت اسناد و املاک قرار دارد و مشخصات املاک و نقل و انتقالات آن‌ها در این دفتر قید می‌‎شود.

باید به این موضوع توجه داشته باشیم که براساس ماده 72 قانون ثبت، معاملات مربوط به اموال غیر منقول در صورتی نسبت به طرفین معامله، قائم مقام قانونی آن‌ها و اشخاص ثالث از ارزش و اعتبار قانونی برخوردار است که مطابق با مقررات و تشریفات قانونی به ثبت رسیده باشد.

همچنین مطابق با ماده 22 این قانون، دولت فقط کسی را به عنوان مالک یک ملک می‌شناسد که نام او در دفتر ثبت املاک به عنوان مالک ملک مزبور قید شده باشد. بنابراین، شخصی که مالکیت ملک به واسطه امضای معامله به او منتقل شده است، در صورتی به عنوان مالک قانونی آن شناخته می‌شود که ملک مورد معامله ، در دفتر املاک به نام او به ثبت برسد.

شرایط و تشریفات طرح دعاوی حقوقی مرتبط با اموال غیرمنقول ساختمان

در ابتدا باید بگوییم که ضوابط، شرایط و تشریفات طرح دعاوی حقوقی در قانون آیین دادرسی مدنی مشخص شده است. مطابق با یک اصل کلی در قانون آیین دادرسی مدنی، رسیدگی به اختلافات حقوقی میان اشخاص در صلاحیت دادگاه محل اقامت خوانده دعوا است. قانونگذار، دعاوی مربوط به اموال غیر منقول را از این اصل کلی، استثناء می‌کند. مطابق با ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی، دعاوی مربوط به اموال غیر منقول مانند اختلافات ناشی از اموال غیرمنقول ساختمان، باید در دادگاهی اقامه شود که مال غیر منقول در حوزه قضایی آن قرار دارد، حتی اگر خوانده دعوا در حوزه قضایی محل وقوع مال غیر منقول اقامت نداشته باشد. برای مثال، ممکن است که محل وقوع مال غیر منقول، شیراز و محل اقامت خوانده نیز تهران باشد. در این حالت، دعاوی و اختلافات مربوط به مال غیر منقول باید در دادگاه حقوقی شیراز اقامه شود.

نکته: خوانده، به شخص می‌گویند که در دادگاه عمومی حقوقی بر علیه او طرح دعوا شده باشد.

قانون مربوط به تملک اموال غیرمنقول اتباع خارجی

تبعه خارجه به هر شخصی گفته می‌شود که تابعیت جمهوری اسلامی ایران را نداشته باشد. قانونگذار، بنا به مصالح حکومتی، ممنوعیت‌ها و محدودیت‌هایی را برای تملک اموال غیر منقول توسط اتباع بیگانه تعیین می‌کند.

مطابق با قانون راجع به تملک اموال غیر منقول اتباع خارجی، تملک اراضی کشاورزی توسط اتباع بیگانه، به هر میزان که باشد، ممنوع است.

همچنین مطابق با تبصره ماده ٢ قانون تشویق و حمایت سرمایه گذاری خارجی مصوب ١٣٨٠، تملک هر نوع زمین به هر میزان، تحت عنوان سرمایه گذاری خارجی، مجاز نخواهد بود.

در تبصره ١ ماده ٢۴ قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری_صنعتی جمهوری اسلامی ایران به این صورت قید شده که اجاره دادن زمین به اتباع خارجی مجاز است اما فروش زمین به آن‌ها مطلقاً ممنوع خواهد بود.

با توجه به قانون مربوط به تملک اموال غیرمنقول اتباع خارجی ، می‌توان گفت که اصل بر ممنوعیت تملک اموال غیر منقول توسط اتباع خارجه است.

نحوه توقیف اموال غیرمنقول ذاتی

هدف از توقیف اموال، جلوگیری از انتقال مال توسط محکوم علیه یا خوانده در جریان دادرسی تا مرحله صدور حکم است که به واسطه حکم دادگاه انجام می‌شود. قانونگذار، شرایط و تشریفات توقیف اموال غیرمنقول را در قانون اجرای احکام مدنی مشخص کرده است. با توجه به قانون اجرای احکام مدنی می‌توان گفت که مال غیر منقول اعم از ملک، خانه، آپارتمان، زمین، ویلا و امثال اینها اگر دارای سابقه ثبتی باشند، نزد اداره ثبت توقیف می‌شوند. از سوی دیگر در صورتی که مال غیر غیر منقول، سابقه ثبتی نداشته باشد، مطابق ماده 87 به بعد قانون اجرای احکام مدنی، نزد ثالث یا خود شخص بدهکار، توقیف خواهد شد.

پیشنهاد می‌کنیم

در اصطلاح معاملات به قراردادی که برای نقل و انتقال اموال غیر منقول تنظیم می‌شود، مبایعه نامه یا قولنامه می‌گویند. تنظیم دقیق و همه جانبه مبایعه نامه یا قولنامه‌ای که به منظور نقل و انتقال اموال غیر منقول تنظیم می‌شود، بسیار دارای اهمیت است. این قولنامه یا مبایعه نامه در صورتی معتبر خواهد بود که از شرایط و ضوابط آمره قانونی تبعیت کند. همچنین، قولنامه و مبایعه نامه مربوط به معامله اموال غیر منقول باید با در نظر گرفتن منافع قانونی خریدار و فروشنده تنظیم شوند.

خدمات تنظیم قرارداد به خریداران و فروشندگان اموال غیر منقول امکان می‌دهد که مبایعه نامه یا قولنامه مد نظر خودشان را به صورت اختصاصی و توسط کارشناسان حقوقی تنظیم کنند.

همچنین، طرفین معامله مال غیر منقول، سوالات حقوقی خودشان در خصوص شرایط قانونی تنظیم و اجرای مبایعه نامه را می‌توانند با کارشناسان حقوقی حاضر در بخش خدمات مشاوره حقوقی تلفنی در میان بگذارند.