انجام پروژه ساخت و ساز با قرارداد پیمانکاری ساخت خانه و موارد مهمی که باید بدانید!

روند ساخت و ساز خانه فرایندی طاقت فرسا و زمان‌بر دارد و تنها از عهده اشخاصی برمی‌آید که در این زمینه از تخصص و مهارت کافی برخوردار هستند. در گوشه و کنار شهر، خانه‌های در حال احداث بسیار زیادی را مشاهده کنید که مهندسان در حال نظارت بر روند انجام ساخت و ساز آن‌ها هستند. پروژه‌های مربوط به ساخت خانه اغلب به شرکت‌های عمرانی و مهندسی سپرده می‌شوند. شرکت‌های مهندسی به عنوان پیمانکار، نمونه قرارداد پیمانکاری ساخت خانه را امضا می‌کنند و متعهد می‌شوند که پروژه ساخت خانه را در مدت زمان مشخصی به پایان برسانند.

پروژه ساخت خانه لزوماً به شرکت‌های عمرانی سپرده نمی‌شود، بلکه در برخی موارد ممکن است که یک مهندس، به صورت مستقل انجام پروژه ساخت خانه و نظارت بر روند تکمیل آن را بر عهده بگیرد که در این موارد قرارداد پیمانکاری تک نفره تنظیم می‌شود. به موجب امضای قرارداد پیمانکاری تک نفره، پروژه ساخت خانه به پیمانکار سپرده خواهد شد. قراردادهای پیمانکاری ضوابط و شرایط قانونی خاصی دارند که در ادامه به بررسی آن‌ها می‌پردازیم.

گاهی ممکن است که چند سرمایه گذار بخواهند با شراکت یکدیگر، به ساخت و ساز مشغول شوند و پروژه‌ای را انجام دهند. در چنین مواقعی به طور معمول از می‌توان از قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان یا قرارداد مشارکت در ساخت املاک استفاده کرد. در مقاله‌های مجزایی درباره این قراردادها صحبت کرده‌ایم که پیشنهاد می‌کنیم اگر این شرایط را مدنظر دارید، حتما آن مقاله‌ها را مطالعه کنید.

نمونه قرارداد پیمانکاری ساخت خانه مطابق با کدام قانون است؟

در نظام حقوقی ایران قراردادها به دو دسته معین و نامعین دسته بندی می‌شوند؛

انواع قرارداد معین تعداد محدودی دارند. تعریف قراردادهای معین و همچنین شرایط قانونی مربوط به آن در قوانین ایران مشخص شده است.

در مقابل انواع قرارداد نامعین تعداد نامحدود و بی‌شماری دارند. قراردادهای نامعین و شرایط قانونی مربوط به آن‌ها در قوانین ایران مشخص نشده است. تعریف قراردادهای نامعین، موضوع و شرایط انجام آن‌ها براساس توافق طرفین این قراردادها مشخص می‌شود. در ماده 10 قانون مدنی از قراردادهای نامعین به عنوان قراردادهای خصوصی میان اشخاص یاد شده و بر تنظیم مشروع و قانونی آن‌ها نیز تأکید شده است.

قرارداد پیمانکاری یکی از انواع قراردادهای نامعین هستند که در چند سال اخیر رواج زیادی پیدا کرده‌اند. نمونه قرارداد پیمانکاری ساخت خانه یکی از انواع قراردادهای نامعین است که به وسیله توافق میان کارفرما و پیمانکار تحقق پیدا می‌کند. به موجب امضای قرارداد ساخت خانه، انجام پروژه ساخت خانه به پیمانکار واگذار می‌شود. کارفرما نیز به موجب امضای این قرارداد، ملزم خواهد شد که حق الزحمه پیمانکار را پرداخت کند.

تعریف نمونه قرارداد پیمانکاری ساخت منزل ، مدت انجام پروژه ساخت منزل، شرایط انجام پروژه و بسیاری از موارد دیگر به وسیله توافق میان کارفرما و پیمانکار تعیین می‌شود.

آیا می‌توانم در یک نمونه قرارداد پیمانکاری ساخت خانه ، ساخت چند خانه را به صورت همزمان درخواست کنم؟

مطابق با ماده 10 قانون مدنی، مشخص کردن موضوع نمونه قرارداد پیمانکاری ساخت خانه به توافق میان کارفرما و پیمانکار واگذار شده است. موضوع قرارداد در اینجا ساخت خانه است. پیمانکار به موجب امضای این قرارداد متعهد می‌شود خانه مورد نیاز کارفرما را بسازد.

جزئیات مربوط به ساخت خانه با توافق میان کارفرما و پیمانکار تعیین می‌شود. کارفرما و پیمانکار در هنگام مشخص کردن موضوع قرارداد باید به اصول و ضوابط قانونی ساخت خانه نیز توجه کنند. اصول و ضوابط قانونی مربوط به ساخت خانه توسط مراجع قانونی تعیین می‌شوند. به همین دلیل، کارفرما و پیمانکار نمی‌توانند برخلاف این قوانین با یکدیگر توافق کنند.

در برخی مواقع ممکن است که به موجب تنظیم و امضای یک نمونه قرارداد پیمانکاری ساخت خانه ، پروژه مربوط به ساخت دو یا چند خانه به پیمانکار واگذار خواهد شد. در این صورت نیز لازم است که جزئیات مربوط به شیوه ساخت هر خانه در قرارداد پیمانکاری مشخص شود.

یکی از مهم‌ترین مراحل و در واقع اولین مرحله پروژه ساخت خانه، گرفتن مجوزهای لازم و پروانه ساخت از شهرداری یا دیگر مراجع قانونی ذی ربط است. ساخت خانه بدون اخذ پروانه ساخت یک عمل غیر مجاز محسوب می‌شود. کارفرما و پیمانکار باید در خصوص موضوع اخذ مجوزهای لازم و پروانه ساخت نیز تصمیم گیری کنند. براساس توافق میان کارفرما و پیمانکار، گرفتن پروانه ساخت از شهرداری می‌تواند بر عهده هر یک از آن‌ها قرار بگیرد.

مبلغ نمونه قرارداد پیمانکاری ساخت خانه چطور تعیین شود؟

پیمانکار و کارفرما در هنگام تعیین مبلغ نمونه قرارداد پیمانکاری ساخت خانه باید در خصوص موارد زیر تصمیم گیری کنند:

حق الزحمه پیمانکار

میزان حق الزحمه پیمانکار براساس توافق میان کارفرما و پیمانکار تعیین می‌شود. حق الزحمه پیمانکار می‌تواند به صورت نقدی یا اقساطی به او پرداخت شود. کارفرما می‌تواند قسمتی از حق الزحمه پیمانکار را در زمان تنظیم و امضای قرارداد به او پرداخت کند. در این حالت، باقی مانده حق الزحمه پیمانکار به عنوان ضمانت حسن انجام تعهدات در نزد کارفرما باقی می‌ماند. قسمتی از حق الزحمه پیمانکار که به عنوان ضمانت حسن اجرای تعهدات در نزد کارفرما باقی مانده است باید در پایان پروژه و بعد از انجام بی کم و کاست ساخت خانه به پیمانکار داده شود.

هزینه فراهم کردن مصالح و تجهیزات ساخت خانه

ممکن است که هزینه تهیه کردن مصالح مورد نیاز برای ساخت خانه، بر عهده هر یک از کارفرما و پیمانکار قرار بگیرد. در برخی موارد، تمام امور مربوط به ساخت خانه به موجب قرارداد به پیمانکار واگذار می‌شود. در این حالت هزینه فراهم کردن مصالح مورد نیاز برای ساخت خانه بر عهده پیمانکار قرار می‌گیرد و میزان حق الزحمه او نیز با توجه به این موضوع تعیین می‌شود.

این مواردی که بیان شد، در شرایطی که قصد ساخت نداشته باشید و فقط بخواهید قرارداد بازسازی ساختمان را امضا کنید نیز، به همین صورت توافق خواهند شد.

چطور می‌توانم از نمونه قرارداد پیمانکاری ساخت خانه خارج شوم؟

در حقوق مدنی، قراردادها براساس امکان یا عدم امکان انحلال آن‌ها به قراردادهای لازم و جایز تقسیم می‌شوند؛ تداوم قراردادهای جایز به اراده طرفین آن وابسته است زیرا طرفین قرارداد می‌توانند در هر زمان که اراده کردند، قرارداد را به هم بزنند اما قراردادهای لازم برخلاف قراردادهای جایز وابسته به اراده طرفین نیستند.

مطابق با اصل لازم بودن قراردادها، نمونه قرارداد پیمانکاری ساخت خانه نیز قراردادی لازم و غیر قابل انحلال است. هیچ یک از کارفرما و پیمانکار حق برهم زدن و انحلال این قرارداد را ندارند و باید تا پایان مدت قرارداد به تعهدات و تکالیف خودشان عمل کنند. فسخ راهکاری قانونی محسوب می‌شود که برای فسخ قراردادهای لازم از سوی یکی از طرفین آن پیش بینی شده است.

کارفرما و پیمانکار در هنگام تنظیم و امضای نمونه قرارداد پیمانکاری ساخت منزل می‌توانند شرایط فسخ آن را به نفع خودشان پیش بینی کنند که در اصطلاح به آن خیار شرط گفته می‌شود. خیار شرط به این صورت است که هر یک از کارفرما و پیمانکار شرط می‌کنند که خودشان یا شخص ثالثی (شخصی غیر از کارفرما و پیمانکار) تا مدت معینی حق فسخ نمونه قرارداد پیمانکاری ساخت خانه را داشته باشند. برای مثال، کارفرما شرط می‌کند که به مدت یک هفته از تاریخ امضای قرارداد ، خود یا وکیلش یا هر دوی آن‌ها بتوانند قرارداد را فسخ کنند.

کارفرما یا پیمانکار با موافقت یکدیگر نیز می‌توانند نمونه قرارداد پیمانکاری ساخت منزل را منحل کنند که در اصطلاح به آن اقاله قرارداد گفته می‌شود.

در نمونه قرارداد پیمانکاری ساخت خانه اگر در انجام تعهدات تاخیر به وجود بیاید باید چکار کنم؟

در زمان تنظیم نمونه قرارداد پیمانکاری ساخت خانه زمان بندی مشخصی برای انجام پروژه ساخت خانه صورت می‌گیرد و در این برنامه زمان بندی، تاریخ شروع پروژه ساخت خانه و تاریخ اتمام آن مشخص می‌شود. به دلایل مختلفی ممکن است که پیمانکار نتواند پروژه ساخت خانه را مطابق با زمان بندی پیش ببرد. در این حالت، پروژه ساخت خانه همراه با تاخیر اجرا خواهد شد. علت تاخیر پیمانکار در انجام پروژه ساخت خانه می‌تواند موجه یا غیر موجه باشد. در ادامه درباره این دو حالت توضیح می‌دهیم:

تاخیر موجه: در برخی موارد تاخیر در انجام پروژه ساخت ناشی از کوتاهی کارفرما نیست و از رخداد حوادثی خارج از حیطه کنترل و برنامه ریزی او ناشی می‌شود. برای مثال، در اثر اعتصاب همگانی کارگران، تولید مصالح متوقف و کارفرما مجبور به توقف پروژه ساخت خانه خواهد شد و نمی‌تواند پروژه را مطابق با برنامه زمانی تمام کند.

در تاخیر موجه مدت قرارداد ساخت خانه تمدید می‌شود و پیمانکار نیز ملزم نیست که خسارات ناشی از تاخیر در انجام تعهدات را به کارفرما پرداخت کند.

از دلایل تاخیر موجه می‌توان به وقوع آتش سوزی، شیوع اپیدمی، وقوع بلایای طبیعی، اعمال محدودیت‌های قرنطینه‌ای، آتش سوزی و بسیاری از موارد دیگر اشاره کرد که کارفرما در بروز آن‌ها نقشی ندارد.

تاخیر غیر موجه: علت به وجود آمدن تاخیر غیر موجه کوتاهی پیمانکار در روند انجام پروژه ساخت خانه است. در تاخیر غیر موجه، مدت قرارداد تمدید نمی‌شود و پیمانکار نیز ملزم خواهد بود که خسارت و زیان وارد شده به کارفرما را جبران کند.

در برخی موارد نیز تاخیر در انجام پروژه ساخت خانه از کوتاهی و تقصیر کارفرما ناشی می‌شود. برای مثال کارفرما محل احداث خانه را در موعد زمانی مقرر به پیمانکار تحویل نمی‌دهد. در این حالت پروژه ساخت خانه به علت کوتاهی کارفرما با تاخیر انجام خواهد شد. تاخیر در روند انجام پروژه ساخت خانه باعث تحمیل هزینه‌ها اضافه به پیمانکار می‌شود. پیمانکار می‌تواند این هزینه‌های اضافی را از کارفرما مطالبه کند.

برای مرجع حل اختلاف نمونه قرارداد پیمانکاری ساخت خانه چند راهکار دارم؟

به دلایل مختلفی ممکن است که میان کارفرما و پیمانکار پروژه ساخت خانه اختلافات حقوقی بروز پیدا کند. در صورتی که مرجع حل اختلاف در نمونه قرارداد پیمانکاری ساخت خانه مراجع صالح قانونی باشد، کارفرما و پیمانکار برای حل و فصل اختلافات حقوقی میان خودشان باید به شورای حل اختلاف و دادگاه عمومی حقوقی محل تنظیم قرارداد یا محل اقامت خوانده مراجعه کنند:

شورای حل اختلاف به دعاوی مالی میان کارفرما و پیمانکار که حداکثر مبلغ آن 20 میلیون تومان است رسیدگی می‌کند.

دادگاه عمومی حقوقی به دعاوی مالی میان کارفرما و پیمانکار که مبلغ آن بیشتر از 20 میلیون تومان است رسیدگی می‌کند. شورای حل اختلاف در ابتدا سعی می‌کند که میان کارفرما و پیمانکار صلح و سازش برقرار کند.

لازم به ذکر است که کارفرما و پیمانکار می‌توانند نسبت به رأی صادر شده از شورای حل اختلاف، تجدید نظر خواهی کنند. مرجع تجدید نظر از آرای شورای حل اختلاف نیز دادگاه عمومی حقوقی است.

داوری نیز از دیگر مراجع قانونی برای رسیدگی و حل و فصل اختلافات حقوقی میان کارفرما و پیمانکار پروژه ساخت خانه است. کارفرما و پیمانکار پروژه ساخت خانه تنها در صورتی می‌توانند به داور مراجعه کنند که شرط داوری را در قرارداد قید کرده باشند. داور به وسیله توافق میان کارفرما و پیمانکار تعیین می‌شود و مرجع حل اختلاف میان آن‌ها محسوب خواهد شد. کارفرما و پیمانکار ساخت خانه در هنگام بروز اختلاف باید به داور مراجعه کنند و ملزم هستند که مطابق با رای او به اختلاف خودشان پایان بدهند.

کارفرما و پیمانکار برای طرح شکایات علیه یکدیگر نیز باید به دادگاه کیفری 2 و دادسرای مرتبط با آن مراجعه کنند.

اگر نمونه قرارداد پیمانکاری ساخت خانه بدون امضای یکی از طرفین باشد، وضعیت حقوقی آن چگونه است؟

نمونه قرارداد پیمانکاری ساخت خانه یک ماهیت حقوقی دو طرفه است و تنها زمانی تحقق پیدا می‌کند که کارفرما و پیمانکار پروژه ساخت خانه، رضایت خودشان را اعلام کرده باشند. به اعلام رضایت از سوی کارفرما ایجاب و به اعلام رضایت از سوی پیمانکار نیز قبول گفته می‌شود. کارفرما و پیمانکار در قرارداد شفاهی، رضایت خودشان را با بیان الفاظ اعلام می‌کنند. اعلام رضایت کارفرما و پیمانکار در قرارداد کتبی به وسیله امضا انجام می‌شود.

قرارداد کتبی تنها زمانی تحقق پیدا می‌کند و از آثار قانونی برخوردار می‌شود که پیمانکار و کارفرما هر دو آن را امضا کرده باشند. قرارداد مکتوبی که توسط یکی از طرفین امضا شده و طرف دیگر آن را امضا نکرده است؛ از نظر قانونی هیچ اعتباری ندارد. همچنین مفاد این قرارداد نیز برای کارفرما و پیمانکار الزام آور نیست.

این توصیه را جدی بگیرید!

برای انجام موضوع این پروژه، لازم است این توصیه را جدی بگیرید که؛ حتما پیش از امضای قرارداد، با یک مشاور حقوقی مشورت کنید. به همین منظور استفاده از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی را به شما پیشنهاد می‌کنیم. علاوه براین، اگر تمایل دارید که قرارداد شما مطابق با شرایطی که مدنظر دارید، تنظیم شود؛ خدمات ثبت درخواست تنظیم قرارداد اختصاصی برای شما مناسب خواهد بود. بعد از ثبت درخواست، در سریع‌ترین زمان ممکن، با شما ارتباط می‌گیریم.