نمونه قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان و نکات مهم قرارداد مشارکت در پیمانکاری

قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان از انواع قراردادهای مشارکت با موضوع پیمانکاری است. ساخت ساختمان، چه به صورت خانه‌های ویلایی و چه به صورت مجتمع‌های مسکونی- تجاری موضوع مورد علاقه بسیاری از سرمایه گذاران است. معمولاً فرآیند ساخت یک ساختمان، هم نیازمند سرمایه زیاد و هم به همان نسبت، بسیار سودآور و درآمدزا است. به همین دلیل است که بسیاری از سرمایه گذاران و پیمانکاران به این حیطه کاری علاقه‌مند هستند و در آن فعالیت می‌کنند.

نمونه قرارداد مشارکت در پیمانکاری یا اگر به طور خاص‌تر بگوییم؛ نمونه شراکت نامه پیمانکاری ساختمان از مهمترین و پرکاربردترین قراردادهای پیمانکاری است. در ادامه می‌کوشیم که شراکتنامه پیمانکاری ساختمان را به شما معرفی کنیم.

نمونه قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان به چه معنی است؟

فرم قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان قراردادی برای سرمایه گذاری در ساختمان و ساختمان سازی است. در این قرارداد یک یا چند مالک و پیمانکار حضور دارند که بنا به توافق با یکدیگر، اقدام به احداث یک ساختمان یا مجتمع تجاری – مسکونی می‌کنند. ساختمان مورد نظر در متن قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان می‌تواند یک ساختمان اداری، یک ویلا، یک مجتمع مسکونی، یک واحد درمانی یا هر نوع بنای دیگری که جز گروه ساختمان قرار می‌گیرد، باشد. این قرارداد میان طرفین قرارداد تنظیم می‌شود. در عمل هر دو طرف قرارداد یک هدف را دنبال می‌کنند که همان ساختمان است.

نمونه قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان آن قراردادی است که به این منظور میان طرفین قرارداد تنظیم می‌شود و به امضای طرفین می‌رسد. در متن قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان درباره تمامی مواردی که در پیمانکاری ساختمان مورد توجه قرار می‌گیرد، صحبت شده است. هر چیزی که مربوط به پیمان و قول و قرار طرفین قرارداد و توافقات و قانون کار و حقوق طرفین باشد در شراکتنامه پیمانکاری ساختمان آورده می‌شود. در ادامه، درباره نحوه نوشتن و محتوای این قرارداد بیشتر توضیح خواهیم داد.

قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان عنوان صحیحی است؟

در عنوان قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان از دو کلمه مشارکت و پیمانکاری در کنار یکدیگر استفاده شده است. به ظاهر هم مشخص است که میان این دو کلمه تفاوت‌های وجود دارد. اما گاهی مشارکتی همراه با پیمانکاری است. به این شکل که مالک با خود پیمانکار شریک می‌شود. برای مثال یک پروژه را به او می‌سپارد و در ازای پرداخت هزینه پیمانکاری، پیمانکار را شریک پروژه می‌کند. یا برعکس پیمانکاری با سرمایه داری به توافق می‌رسد که پرداخت هزینه‌ها با سرمایه گذار باشد و عملی کردن پیمانکاری ساختمان و به اتمام رساندن پروژه به عهده پیمانکار باشد و در این همکاری با هم شریک شوند.

در اینجا، هم بحث پیمانکاری و هم شراکت مطرح است. پیشنهاد ما این است که از هر بخش که زمینه‌ای‌تر است برای عنوان اصلی استفاده شود. اما در کلام و در میان صحبت‌های معمول این عنوان بیشتر در دهان‌ها چرخیده است. ما نیز در این مقاله از عنوان نمونه قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان نام می‌بریم که برای همه مشخص‌تر و شناخته شده‌تر باشد.

شراکتنامه پیمانکاری ساختمان قرارداد مطمئنی است؟

از آنجایی که ساختمان و پیمانکاری ساختمان، کاری بسیار پرهزینه است، افراد پیش از عقد هرقراردادی لازم می‌دانند از اعتبار و کارایی آن مطمئن شوند. در جواب به این سوال که آیا نمونه شراکت نامه پیمانکاری ساختمان معتبر است یا نه، می‌توانیم به ماده 10 قانون مدنی اشاره کنیم. ماده 10 قانون مدنی می‌گوید:

«قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد (امضا) نموده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است.»

بنابراین و بنا به این ماده، قانون مدنی حق تنظیم و عقد شراکتنامه پیمانکاری ساختمان را به شرط رعایت قانون می‌دهد و می‌توانیم بگوییم که نمونه قرارداد مشارکت در پیمانکاری با توجه به قانون مدنی تنظیم شده است. قراردادهایی که بر اساس قانون مدنی نوشته می‌شوند لازم الاجرا و غیر قابل خروج هستند. همین نکته نیز دلیل محکمی برای معتبر بودن فرم قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان است. با این دلایل می‌توانیم با خیال آسوده‌ای به تنظیم نمونه شراکت نامه پیمانکاری ساختمان فکر کنیم و مطمئن باشیم که برای کارمان از قرارداد محکمی استفاده می‌کنیم. همچنین با تنظیم و عقد شراکتنامه پیمانکاری ساختمان ، سند معتبر و قانونی در اختیارمان است که در مواقع اضطراری می‌تواند بسیار کمک کننده باشد و حقوق شما را اثبات کند.

مراحل قانونی

نمونه قرارداد مشارکت در پیمانکاری از زمان عقد آن تا زمان اتمام پروژه و رونمایی و بهره برداری نهایی دارای مراحلی است. در ادامه به صورت تیتر وار درباره این مراحل توضیحاتی می‌دهیم. این مراحل یا به صورت خودکار یا به اجبار قانونی، عملی می‌شوند.

1. به توافق رسیدن طرفین و امضای نمونه قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان؛
2. اعطای وکالت کاری به یک یا چند نفر از شرکا که فرآیند پیمانکاری و رسیدگی به روند انجام قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان را به ‌عهده داشته باشد؛
3. دریافت دستور نقشه ساختمانی که در نظر دارید؛
4. تهیه نقشه معماری، نقشه محاسبات، برق و مکانیک؛
5. دریافت گواهی‌های مورد نیاز از شهرداری، سازمان آتش‌نشانی، نظام مهندسی، اداره اوقاف (اگر زمین وقفی است)، فضای سبز و غیره؛
6. پرداخت فیش عوارض، مالیات و هزینه‌های جاری؛
7. دریافت جواز ساخت زمین؛
8. تخلیه و تحویل زمین یا ساختمان فرسوده به پیمانکار در زمان اخذ کامل قرض الحسنه و بلاعوض؛
9. تخریب و تجهیز محل کارگاه؛
10. اسکلت؛
11. نازک کاری و پایان عملیات ساختمانی و تحویل کامل آپارتمان؛
12. دریافت اسناد تک برگ مالکیت از سوی پیمانکار ساختمان یا آپارتمان و تحویل به مالک؛
13. آغاز دوره تضمین قرارداد مشارکت ساخت ساختمان.

انوع نمونه قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان

نمونه قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان را می‌توانیم به انواع مختلفی تقسیم کنیم که هرکدام می‌توانند از قراردادهای بسیار کاربری باشند. از جمله انواع نمونه قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان می‌توانیم به مشارکت عادی، مشارکت سهامی، مشارکت تهاتری، مشارکت تکمیلی و مشارکت معاوضه ای اشاره کنیم. در ادامه هر کدام را به صورت مختصر توضیح می‌دهیم.

1. مشارکت عادی یا معمولی: معمولی‌ترین و ساده‌ترین نوع مشارکت است که طرفین قرارداد در آن بین 40 تا 60 درصد از قرارداد سهم می‌برند.
2. مشارکت سهامی (سهمی): در این نوع مشارکت، پیمانکار بخشی از زمین یا یک ساختمان مخروبه که احتیاج به بازسازی دارد را خریداری می‌کند و با طرف دیگر شریک می‌شود. سهم دو طرف براساس مقدار سرمایه‌ و مبلغی که پرداخت می‌کنند محاسبه می‌شود.
3. مشارکت تهاتری: مشارکت تهاتری یا پایاپای نوعی از مشارکت است که در آن همه چیز به صورت کاملا یکسان و برابر اتفاق می‌افتد و طرفین قرارداد در ازای هر کار طرف دیگر، عملی خاص انجام می‌دهند.
4. مشارکت تکمیلی: ممکن است پیش از تنظیم و امضای قرارداد، یکی از طرفین تا حدودی و تا مراحلی کار را پیش رفته باشد. در این صورت قراردادی که تنظیم می‌شود، قرارداد مشارکت تکمیلی است. در این قرارداد برای رعایت حق طرفین، مقدار کار انجام شده به دقت محاسبه می‌شود. در ادامه طرف قرارداد یا ادامه کار را به عهده می‌گیرد یا بابت آن بخش انجام شده، هزینه‌ می‌پردازد و قرارداد جدید امضا می‌شود.
5. مشارکت معاوضه‌ای: این قرارداد زمانی اتفاق می‌افتد که تقریباً کار انجام شده است. در این زمان یک طرف با پرداخت هزینه‌ای به اندازه سهم یک شریک، در آن قرارداد شریک می‌شود و میان آن‌ها قرارداد تنظیم و امضا می‌شود.

تعهدات پیمانکار در نمونه قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان

در نمونه قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان طرفین قرارداد به ویژه پیمانکار تعهداتی دارند که باید به آن عمل کنند. به محض امضای قرارداد، انجام این تعهدات لازم و ضروری می‌شود. در ادامه به چند مورد از مهم‌ترین‌های آن‌ها اشاره می‌کنیم.

1. عملیات پیمانکاری ساختمان و ساخت نباید متوقف شد و پیمانکار باید برای پیشبرد آن بکوشد.
2. ساخت و ساز هزینه‌هایی دارد. هریک از طرفین موظف هستند که این هزینه‌ها را مطابق با مندرجات قرارداد بپردازند. در اینجا ممکن است حالتی پیش بیاید که علاوه بر هزینه‌های جاری ساختمان، یک هزینه دیگری به عنوان پرداخت اجاره بها نیز اضافه ‌شود. زمانی که یکی از طرفین ملک و خانه خود را برای مشارکت آورده باشد و مجبور شود که برای مدتی در جای دیگری مستاجر باشد، هزینه اجاره از مبلغ قرارداد و پیمانکار پرداخت می‌شود. البته در اینجا هم توافق طرفین مهم است و این جزئیات را توافق و نظر طرفین مشخص می‌کند.
3. ساختمان باید در بازه زمانی تعیین شده به اتمام برسد و تکمیل شود.
4. در ساخت ساختمان باید استانداردهای لازم رعایت شود.
5. گزارش کار مراحل ساخت ساختمان باید در اختیار شرکا قرار بگیرد.
6. بعد از اتمام ساخت، پایان کار ساختمان باید گرفته شود.

غیر از موارد گفته شده در بالا، با توجه به نوع قرارداد و توافقی که میان طرفین نمونه قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان برقرار می‌شود، تعهدات دیگری نیز اضافه خواهد شد.

حق پیش فروش و سلب حق پیش فروش

در نمونه قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان حق پیش فروش وجود ندارد. مگر آن‌که در قرارداد این حق به شرکا داده شده باشد. اگر خارج از قرارداد، پیمانکار، یا شریک دیگر ساختمان را پیش فروش کند، کار او غیر قانونی است و می‌شود از او شکایت کرد و قرارداد فسخ شود.

با آنکه از نظر قانونی، حق پیش فروش وجود ندارد، اما برای اطمینان بیشتر می‌توانید در قرارداد به آن اشاره کنید و حق پیش فروش را از طرفین قرارداد بگیرید.

عرف مشارکت در قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان

این که قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان در چه منطقه و شهری و در میان چه اشخاصی برقرار شود یا ساخت چه نوع ساختمانی مد نظر باشد، حق مشارکت را کمی متغیر می‌کند. اما به صورت کلی اگر بخواهیم عرف مشارکت را بیان کنیم می‌توانیم به حالت‌هایی اشاره کنیم. در ادامه از آن‌ها صحبت می‌کنیم:

حق مشارکت 50-50: این نوع سهام بندی بین مالک و سازنده وقتی لحاظ می‌شود که میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در منطقه زمین موضوع مشارکت، برابر یا کمتر از 4 میلیون و 500 هزار تومان باشد.

45-55 به نفع یک طرف قرارداد تا 60 درصد: در صورتی که میانگین قیمت هر متر مربع از آپارتمان در منطقه زمین موضوع نمونه قرارداد سرمایه گذاری در ساخت ساختمان بین 4 میلیون و 500 هزار تومان تا 5 میلیون و 500 هزار تومان باشد، عرف مشارکت برابر با 45 درصد در مقابل 55 درصد به نفع مالک است. البته این عرف مشارکت در ساخت می‌تواند تا 60 درصد به نفع مالک تغییر کند.

40-60 همراه با بلاعوض: کمی قبل‌تر گفتیم که در شرایطی، اجاره خانه مالک باید توسط پیمانکار پرداخت شود. این بلاعوض برای پرداخت همین هزینه‌ است. فرمول محاسبه بلاعوض در نمونه قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان بر اساس اختصاص 1 میلیون تومان به‌ازای هر متر مربع از مساحت ساختمان فرسوده محاسبه می‌شود. این فرمول محاسبه بلاعوض در نمونه قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان مربوط به منطقه‌ای است که میانگین قیمت هر‌متر مربع آپارتمان نوساز در آن، بیشتر از 5 میلیون و 600 هزار تومان باشد.

عرف کمیسیون در نمونه قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان

برای نمونه قرارداد سرمایه گذاری در ساختمان تعرفه خاصی تعیین نشده است. حق کمیسیون با توجه به توافق طرفین و تعرفه اتحادیه املاک مشخص می‌شود.

انقضای مدت نمونه قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان

در نمونه قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان مدت قرارداد تعیین کننده و مهم است. ساختمان باید در بازه زمانی مشخص شده به اتمام برسد. اما اگر اینطور نشد، پیمانکار موظف است آن را به پایان برساند. البته بابت این تاخیر نیز می‌توان طبق ضمانت اجرایی قرارداد عمل کند.

ضمانت اجرایی در نمونه قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان

پیمانکار موظف است که ساختمان را کامل کند. اگر این کار صورت نگرفت، مالک یا شریک دیگر، او را به انجام تعهداتش اجبار می‌کند. این اجبار به وسیله حکم دادگاه است. برای این کار مالک باید دادخواست عدم انجام تعهد را به دادگاه تسلیم کند و بتواند ثابت کند که پیمانکار، تعهداتش را انجام نداده است. اگر در دادگاه ثابت شود، مالک می‌تواند قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان را فسخ کند و خسارت بگیرد. پیمانکار نیز موظف می‌شود که تعهدات عقب افتاده خود را انجام دهد.

فسخ نمونه قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان

همانطور که قبل‌تر گفتیم فسخ قرارداد ممکن نیست مگر زمانی که در متن قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان این حق به طرفین داده شده باشد. برای دادن حق فسخ نیز، بخشی در قرارداد اضافه می‌شود و در آن به مواردی که موجب فسخ قرارداد می‌شود، اشاره می‌کنیم.

پیش‌تر گفتیم که ممکن است پیمانکار به تعهدات خود عمل نکند و در بازه زمانی قرارداد، ساختمان را تمام نکند. طبق قانون، مالک می‌تواند درخواست فسخ بدهد و خسارت بگیرد. ممکن است شرایطی پیش بیاید که ملک همسایه دچار ضرر و زیان شود. اگر همسایه خسارت خود را از مالک بخواهد، پیمانکار موظف است آن خسارت را به مالک بپردازد.

یک نکته مهم

از اقدامات دوراندیشانه در خصوص نوشتن متن قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان ، انتخاب داور برای این قرارداد یا شرح دقیق شروط فسخ قرارداد است. در مذاکرات ابتدایی و پیش از آنکه قرارداد را امضا کنید، حتما در نظر داشته باشید که در خصوص شرایط فسخ قرارداد با شرکای خود گفتگو داشته باشید. در ادامه، لازم است که تمام توافقات طرفین در خصوص این موضوع را به صورت مکتوب در متن قرارداد بنویسید. از اقدامات موثر دیگر، انتخاب یک داور یا حکم برای قرارداد است. این شخص (داور) در واقع مرجع حل اختلافات قراردادی شما خواهد بود و در صورت بروز مشکل یا اختلاف، می‌توانید به او رجوع کنید تا میان شما حکم دهد.

اگر شروط مشخصی در خصوص به اتمام رساندن قرارداد تعیین نکرده باشید یا داوری از جانب طرفین تعیین نشده باشد، شرکا می‌توانند با یکدیگر توافق کنند. به این صورت که با محاسبه هزینه‌ها و سرمایه هر شخص، سهم او را بپردازند یا به همان میزان، او را در مالکیت ساختمان شریک کنند.

درخواست فسخ قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان

این بخش مربوط به شخصی است که حق فسخ قرارداد را داشته است. اگر حق فسخ را داشته باشید، باید چند مرحله را برای فسخ طی کنید.

1. با فرستادن اظهار نامه رسمی، طرف دیگر را در جریان نیت و قصدتان قرار دهید و او را مطلع کنید.
2. تنظیم دادخواست فسخ قرارداد و طرح دعوای حقوقی با موضوع خواسته صدور حکم بر اعلام تایید مراتب فسخ قرارداد
3. دادگاه به درخواست شما رسیدگی می‌کند.

در اینباره در ماده 13 قانون دادرسی مدنی ، اشاره شده است که شخص می‌تواند این دادخواست را به دادگاهی که قرارداد در حوزه آن تنظیم و امضاء شده است تقدیم کند.

آیا برای فسخ شراکت نامه پیمانکاری ساختمان به وکیل پایه یک دادگستری نیاز است؟

خیر!

برای فسخ نمونه قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان نیازی به حضور وکیل پایه یک دادگستری نیست و مشاوران حقوقی نیز می‌توانند به شما کمک کنند. البته پیشنهاد این است که به دلیل سرمایه و هزینه نقدی که برای قرارداد صرف شده است، حتما از مشاوارن حقوقی استفاده کنید.

اختلاف و دعاوی در نمونه شراکت نامه پیمانکاری ساختمان

احتمال به وجود آمدن اختلاف و مشکل در قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان وجود دارد. به هرحال ممکن است اختلافاتی پیش بیاید و طرفین در انجام تعهدات خود کوتاهی کرده باشند. در ابتدا پیشنهاد می‌کنیم که در متن قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان با ریزبینی و دقت، درباره بسیاری از موارد توضیح داده شود. باید شرایط و احتمالات مختلف در نظر گرفته شوند و درباره آن‌ها در قرارداد توضیح داده شود. این کار احتمال بروز اختلاف را تا میزان زیادی کاهش می‌دهد. از جمله مواردی که درباره آ‌ن‌ها باید توضیحات مفصلی در فرم قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان داده شود عبارت است از:

1. رسیدگی به سمت و صلاحیت‌های طرفین قرارداد
2. تعیین مدت کامل قرارداد
3. تعیین مدت خاکبرداری و تجهیز کارگاه
4. تعیین مدت اجرای اسکلت و سفت کاری
5. تعیین زمان نازک کاری
6. تعیین مدت دریافت پایان کار و صورتجلسه تفکیکی
7. جزئیات تقسیم سود و زیان شراکت
8. جزئیات ضمانت اجراهای تأخیر در انجام تعهدات توسط سازنده (تعهدات در مورد احداث ساختمان مطابق با کیفیت و مشخصات مورد توافق در زمان تعیین شده در قرارداد و با شرح دقیق تکالیف سازنده در مقابل مالک، کارگران و همسایه‌ها)

مرجع حل اختلاف یا داوری در قرارداد مشارکت پیمانکاری ساختمان

اختلاف در قراردادها با مراجعه به داوری یا دادگاه حل و فصل می‌شود. اما فرایند رسیدگی دادگاه طولانی است. اگر در متن قرارداد، داور یا داورانی تعیین شده باشند، در صورت بروز اختلاف می‌توان به آن‌ها مراجعه کرد. در این زمان، اختلاف به وسیله داوری رسیدگی می‌شود.

ماده 455 قانون آیین دادرسی مدنی حق تعیین داور را به طرفین داده است.

بنا به قانون، طرفین قرارداد می‌توانند پیش از قرارداد یا بعد از بروز اختلاف، داوری را انتخاب کنند که میان آن‌ها رای بدهد. اگر در متن قرارداد، داوری را انتخاب کرده‌اید، پیشنهاد می‌کنیم که داور با دستخط خود اعلام کند که داوری این قرارداد را قبول کرده‌ است و زیر آن را امضاء کند.

قدرالسهم شهرداری در این قرارداد

قدرالسهم شهرداری در نمونه شراکت نامه پیمانکاری ساختمان مطابق ماده 101 قانون شهرداری‌ها است. براساس تبصره 3 این ماده، در زمین‌های بیشتر از 500 متر مربع که سند شش دانگ دارند، شهرداری موظف است تا سقف 25 درصد از زمین باقی مانده را برای معابر و خیابان‌ها تملک کند. شهرداری مجاز است پس از توافق با مالک زمین، قدرالسهم زمین را مطابق نظر کارشناس دادگستری محاسبه کند و این مبلغ از صاحب زمین دریافت شود. مطابق تبصره 4 آن ماده قانونی نیز، قدرالسهم شهرداری از زمین، در مالکیت آن سازمان است و در این مورد، هیچ مبلغی از سوی شهرداری پرداخت نخواهد شد.

زمین‌های کمتر از 500 متر، مشمول تبصره 3 مادۀ 101 نیست.

پیشنهاد ما

تیم حقوقی رکلا، قرارداد مشارکت در ساخت را تنظیم کرده است. شما می‌توانید این نمونه قرارداد را در بخش نمونه قرارداد رکلا جستجو و تهیه کنید.

همچنین اگر قصد تنظیم قرارداد مشارکت اختصاصی دارید، پیشنهاد می‌کنیم مسئولیت تنظیم قرارداد را به تیم حقوقی رکلا بسپارید. برای این منظور روی لینکی که پیش‌تر مشخص شد بزنید و درخواستتان را ثبت کنید.

برای دریافت خدمات مشاوره نیز، لازم است که به صفحه مشاوره حقوقی تلفنی وارد شوید.