تعریف دقیق قرارداد مشارکت زمانی ؛ قرارداد شراکت زمانی در تفرجگاه‌ها
قرارداد مشارکت زمانی (time-sharing) قراردادی است که براساس آن فرد در دوره معینی از سال، مالک عین و منفعت مال موضوع قرارداد می‌شود. مالکیت مال موضوع قراردادهای مشارکت زمانی متعلق به دو یا چند شریک است و هر یک از آن‌ها برای بازه زمانی خاصی می‌تواند از آن مال استفاده کند. به عبارت دیگر می‌توان گفت که در مشارکت زمانی، عده‌ای از اشخاص مالی را به صورت مشترک خریداری می‌کنند و هر یک از آن‌ها در یک بازه زمانی خاص می‌تواند از آن مال استفاده کند. برای مثال، یک هتلدار، مالکیت یکی از سوئیت‌های خودش را به موجب قرارداد مشارکت زمانی به دوازده نفر منتقل می‌کند. مالکیت سوئیت هتل در هر یک از 12 ماه سال متعلق به یکی از این دوازده نفر است.
از آنجایی که به واسطه این قرارداد، مالکیت منتقل می‌شود، می‌توانیم قرارداد حاضر را یکی از انواع قرارداد بیع در نظر بگیریم زیرا برای اثبات مالکیت هر کدام از مالکان نیز، لازم است که بیع نامه یا قولنامه‌ای تنظیم و امضا شود که سند مالکیت آن‌ها محسوب شود.
قرارداد مشارکت زمانی در ایران و تاثیر آن در صنعت توریسم
مشارکت زمانی برای نخستین بار در کشورهای غربی مورد اسفاده قرار گرفت و بعدها وارد نظام حقوقی ما نیز شد. تفریحگاه زمستانی که در کوهستان آلپ قرار دارد برای اولین بار از قراردادهای مشارکت زمانی استفاده و مالکیت واحدهای اقامتی خودش را از این طریق به دیگران واگذار کرد. در ایران، قراردادهای مشارکت زمانی برای نخستین بار در سال 1375 و توسط شرکتی به نام «شرکت مجتمع‌های توریستی و رفاهی آبادگران ایران» به کار گرفته شد. این شرکت برای واگذاری ویلاهای خود در جزیره کیش، از قراردادهای مشارکت زمانی استفاده کرد.
مال موضوع این قرارداد، در اغلب موارد املاک و مستغلاتی مانند هتل‌ها و واحدهای اقامتی مراکز تفریحی و گردشگری هستند. در برخی موارد، مالکیت قایق‌ها و کشتی‌های تفریحی نیز به وسیله قراردادهای مشارکت زمانی منتقل می‌شود.
قراردادهای مشارکت زمانی باعث رونق صنعت توریسم و افزایش علاقه به سرمایه گذاری در این زمینه خواهد بود. بنابراین لازم است که قوانینی مربوط به این نوع از قرارداد مشارکت وضع شود اما متاسفانه در نظام قانونی ما از قراردادهای مشارکت زمانی صحبتی نشده است.
قرارداد مشارکت زمانی قانونی است؟ این قرارداد از چه قوانینی تبعیت می‌کند؟
همانطور که در قسمت ابتدایی مطلب نیز توضیح دهیم، قراردادهای مشارکت زمانی نوپیدا هستند و طی چند دهه اخیر در ایران رواج پیدا کرده‌اند. به همین دلیل در نظام قانونی ما از قراردادهای مشارکت زمانی و قوانین مربوط به آن صحبتی نشده ولی از سوی دیگر اصل آزادی قراردادها در ماده 10 قانون مدنی مورد پذیرش قرار گرفته است. مطابق با ماده 10 قانون مدنی، اشخاص (اعم از حقیقی و حقوقی) می‌توانند در خصوص موضوعات قانونی و مشروعی که مخالف با نظم عمومی جامعه نیستند به توافق برسند و قرارداد تنظیم کنند.
بنابراین تنظیم و امضای قرارداد مشارکت زمانی در قالب ماده 10 قانون مدنی و به عنوان یک قرارداد خصوصی میان اشخاص امکان پذیر است. قرارداد شراکت زمانی که مطابق با ماده 10 قانون مدنی تنظیم و امضا می‌شود از قراردادهای نامعین به حساب می‌آید و به همین دلیل، شرایط و ضوابط قراردادهای مشارکت زمانی براساس توافق میان مالک و ذینفع مشخص می‌شود.
نکته: به قراردادهایی که در مجموعه قوانین ایران تعریف نشده‌اند و شرایط قانونی مربوط به آن‌ها نیز بیان نشده است در اصطلاح عقد نامعین گفته می‌شود. شرایط و ضوابط قراردادهای مشارکت زمانی براساس توافق طرفین آن‌ها معین خواهد شد اما شرایط اساسی تنظیم و امضای تمام قراردادها در ماده 190 قانون مدنی مشخص شده است. بنابراین، قراردادهای مشارکت زمانی باید مطابق با مواد 10 و 190 قانون مدنی تنظیم شوند.
آیا تنظیم رسمی قرارداد شراکت زمانی در دفترخانه الزامی است؟
قرارداد مشارکت زمانی به وسیله توافق مالک و ذینفع تحقق پیدا می‌کند. توافق مالک و ذینفع نیز تنها با اعلام اراده و رضایت آن‌ها امکان پذیر است. مالک و ذینفع رضایت و اراده خودشان را به صورت کتبی یا شفاهی اعلام می‌کنند. این قرارداد ممکن است به صورت شفاهی یا کتبی تنظیم شود. قرارداد کتبی معتبر است و از آثار قانونی برخوردار خواهد بود اما قرارداد شفاهی مالکیت زمانی از سندیت زیادی برخوردار نیست و در هنگام بروز اختلاف، اثبات مفاد آن به سختی امکان پذیر خواهد شد. بنابراین، تمام قراردادهای مشارکت زمانی به صورت مکتوب تنظیم می‌شوند. هر چند که قانونگذار مکتوب بودن آن‌ها را الزامی نداسته باشد.
قرارداد مکتوب مشارکت زمانی پس از آنکه به وسیله طرفین آن امضا شد از اعتبار یک سند عادی برخوردار می‌شود و در هنگام بروز اختلاف قابل استناد است. قرارداد رسمی مشارکت زمانی در دفترخانه‌های اسناد رسمی تنظیم و امضا خواهد شد.
این نکته بسیار مهم است که؛ قرارداد مکتوب مشارکت زمانی اعم از اینکه به صورت رسمی یا عادی تنظیم شده باشد از نظر قانونی سند این قرارداد محسوب می‌شود. مطابق با ماده 1289 قانون مدنی، اسناد عادی و رسمی قرارداد مشارکت از دلایل اثبات دعوا هستند و در هنگام بروز اختلاف می‌توان به آن‌ها استناد کرد.
مبلغ قرارداد چگونه تعیین می‌شود؟
منظور از مبلغ قرارداد در واقع آن بهایی است که باید در ازای انتقال مالکیت مال موضوع قرارداد، از سوی ذینفع به مالک آن پرداخت شود. این مبلغ به وسیله توافق مالک و ذینفع تعیین می‌شود. مالک و ذینفع، مبلغ قرارداد را با توجه به موضوعاتی مانند بازه زمانی استفاده از مال موضوع قرارداد مشارکت و امکانات مربوط به آن تعیین می‌کنند.
معمولاً، مبلغی که معین می‌شود، به صورت نقدی و در زمان امضای قرارداد پرداخت خواهد شد اما مالک و ذینفع می‌توانند در خصوص پرداخت اقساطی مبلغ قرارداد و تاخیر در پرداخت آن نیز با یکدیکر توافق کنند. ذینفع به موجب امضای قرارداد مشارکت زمانی ملزم می‌شود که مبلغ آن را در موعد زمانی مقرر به مالک پرداخت کند.
آیا خروج از قرارداد مشارکت زمانی امکان پذیر است؟
مطابق با ماده 184 قانون مدنی، قراردادها به دو دسته کلی جایز و لازم دسته بندی می‌شوند:
قراردادهای لازم به صورت قطعی و لازم الاجرا تنظیم خواهند شد و قاعدتاً قابل انحلال نیستند اما انحلال قراردادهای جایز، تنها در برخی موارد قانونی امکان پذیر است. قراردادهای جایز به اراده هر یک از طرفین آن‌ها منحل می‌شوند. در ماده 219 قانون مدنی ، اصل بر لازم و غیر قابل انحلال بودن قراردادها گذاشته شده است.
مطابق با ماده 219 قانون مدنی و اصل لازم بودن قراردادها، قرارداد مشارکت زمانی نیز به صورت لازم و غیر قابل انحلال تنظیم می‌شود. تنها راهکارهای قانونی برای انحلال و خروج از قراردادهای مشارکت عبارت است از:
- فسخ قرارداد: فسخ در اصطلاح حقوقی به معنای انحلال قراردادهای لازم به وسیله اراده یکی از طرفین آن‌ها است. هر یک از طرفین قرارداد مشارکت زمانی در هنگام تنظیم و امضای قرارداد می‌توانند حق فسخ آن را به نفع خودشان شرط کنند. برای مثال، شخصی که به موجب قرارداد مشارکت زمانی حق استفاده از عین و منفعت مال را پیدا کرده است در قرارداد قید می‌کند که تا بازه زمانی معینی حق فسخ آن را داشته باشد. اگر تمایل دارید که اطلاعات جامع‌تری درباره این اقدام حقوقی داشته باشید و درباره فسخ قرارداد بیشتر بدانید، روی همین عبارت در این جمله بزنید و به صفحه مقاله اختصاصی آن وارد شوید. با مطالعه مقاله‌ای که به صورت اختصاصی با همین موضوع نگارش و منتشر شده است، می‌توانید به بسیاری از سوالات ذهنی خود در خصوص فسخ کردن یک قرارداد پاسخ دهید.
- اقاله قرارداد مشارکت زمانی: در اصطلاح حقوقی، اقاله به معنای منحل کردن قرارداد لازم با رضایت طرفین آن است. بنابراین، مالک و ذینفع می‌توانند این قرارداد را به رضایت و توافق یکدیگر اقاله کنند. برای مطالعه بیشتر درباره اقاله قرارداد ، روی همین عبارت بزنید و مقاله اختصاصی آن را بخوانید.
نکته: پس از فسخ یا اقاله قرارداد مشارکت زمانی، تمام آثار قانونی آن از بین می‌رود.
راهکارهای حل اختلاف در قرارداد مشارکت زمانی چیست؟
مالک و ذینفع اگر نتوانستند در خصوص حل و فصل اختلافشان به تفاهم برسند باید به مراجع حل اختلاف مراجعه کنند.
دادگاه حقوقی و شورای حل اختلاف مراجع قانونی رسیدگی و حل و فصل اختلافات حقوقی میان مالک و ذینفع هستند.
دادکاه حقوقی به اختلافات مالی و غیر مالی میان مالک و ذینفع رسیدگی می‌کند.
شورای حل اختلاف نیز صرفاً به دعوی مالی میان ذینفع و مالک رسیدگی خواهد کرد.
نکته: ممکن است که مبلغ اختلافات مالی میان مالک و ذینفع، بیست میلیون تومان یا کمتر از آن برآورد شده باشد. در این حالت، رسیدگی به اختلافات مالی مالک و ذینفع در صلاحیت شورای حل اختلاف است. رسیدگی به دعاوی و اختلافات مالی میان مالک و ذینفع که مبلغ آن‌ها از بیست میلیون تومان بیشتر است در حوزه صلاحیت دادگاه حقوقی قرار می‌گیرد.
داوری نیز از دیگر راهکارهای قانونی برای حل و فصل اختلافات حقوقی میان مالک و ذینفع محسوب می‌شود. مالک و ذینفع در مواردی می‌توانند برای حل و فصل اختلافات حقوقی خودشان به داور مراجعه کنند که شرط داوری را در قرارداد مشارکت زمانی قید کرده باشند. شرط داوری بدین صورت است که مالک و ذینفع با توافق یکدیگر، فردی را به عنوان داور و مرجع حل اختلاف تعیین می‌کنند. در این حالت، مالک و ذینفع برای حل و فصل اختلافات حقوقی خودشان باید به داور مراجعه کنند.
بهتر است که یک نسخه از قراردادهای مشارکت زمانی به داور تقدیم شود.
دادگاه کیفری 2 و دادسرای مرتبط با آن نیز مرجع رسیدگی به شکایت‌هایی هستند که مالک و ذینفع می‌خواهند بر علیه یکدیگر مطرح کنند.
برای انجام این قرارداد به یاد داشته باشیم:
تنظیم قرارداد و به خصوص تنظیم قراردادهای نوظهور، دارای حساسیت‌های زیادی است. به همین دلیل لازم است که برای انجام این قبیل قراردادها، حتما با مشاور حقوقی یا وکلای مجرب گفتگو کنید. تیم حقوقی رکلا با فعالیت تخصصی در زمینه تنظیم انواع قرارداد، خدماتی را در این خصوص ارائه می‌دهد. شما می‌توانید با ثبت درخواست مشاوره حقوقی تلفنی ، در اسرع وقت در خصوص قرارداد مورد نظرتان راهنمایی بگیرید.
علاوه براین، اگر تمایل داشته باشید که یک قرارداد اختصاصی در اختیار داشته باشید، این امکان فراهم است که درخواست تنظیم قرارداد اختصاصی خود را ثبت کنید تا به منظور انجام این قرارداد، با شما ارتباط بگیریم.
