فسخ اجاره نامه زودتر از موعد توسط مستاجر و موجر و بررسی شرایط قانونی و هزینه این اقدام

فسخ اجاره نامه

در موارد زیادی‌‌، پس از انعقاد اجاره نامه، شرایطی به وقوع می‌پیوندد که موجب پایان عمر عقد اجاره می‌شود. به بیان دیگر، این امکان وجود دارد که پس از شکل گیری چنین عقدی، برخی از علت یا علل قانونی فی ما بین موجر و مستاجر رخ دهد که اتمام اجاره را توجیه کند و ماهیت روابط طرفین را تغییر دهد. هدف اصلی این مقاله، توضیح شرایط حاکم بر چگونگی فسخ اجاره نامه و بررسی قانون فسخ اجاره نامه از طرف مستاجر و موجر است. بنابراین در نوشتار حاضر، ‌سعی داریم کلیه جزئیات این موضوع را مورد بررسی قرار دهیم و نکات اساسی آن را مطرح کنیم.

فسخ اجاره نامه رسمی به چه معنا است و به چه منظور انجام می‌گیرد؟

فسخ، یکی از موارد انحلال یا خاتمه عقود است. در این حالت،‌ شرایطی فی ما بین موجر و مستاجر ایجاد می‌شود که آن‌ها را از ادامه اجرای تعهداتشان باز می‌دارد. این حق در قانون، برای موجر، مستاجر یا هر دوی آن‌ها در نظر گرفته شده است. به موجب اجرای این حق، از ورود خسارات به طرفین جلوگیری می‌شود و اجاره نامه، ‌قبل از سر رسید موعدش به پایان خواهد رسید.

باید توجه داشت که اعمال حق فسخ،‌ در عقود لازم و جایز متفاوت خواهد بود. منظور از عقود جایز، عقودی است که امکان خاتمه آن‌ها برای طرفین به راحتی وجود دارد. به این معنا که در چنین عقودی، طرفین می‌توانند بدون دلیل خاص و در هر زمان ممکن، ‌‌عقد منعقد شده خود را به پایان برسانند. در این خصوص،‌ ماده ۱۸۶ قانون مدنی تعیین و تکلیف کرده است. این ماده بیان می‌کند که برای خاتمه عقود جایز، سپری کردن تشریفات خاصی نیاز نیست.

در مقابل عقود لازم،‌ عقودی هستند که امکان خاتمه آن‌ها بر اساس اراده طرفین وجود ندارد. در این خصوص ماده ۲۱۹ قانون مدنی حکم می‌دهد. این ماده، عقود لازم و آثار ناشی از آن‌ها را میان طرفین لازم الاجرا می‌داند. ماده مذکور‌ نیز دربردارنده شرایطی در زمینه انحلال چنین توافقاتی است. فسخ و اقاله،‌ حالت‌های مورد نظر ماده ۲۱۹ قانون مدنی هستند که به موجب آن‌ها، امکان خاتمه عقود لازم فراهم می‌شود. اقاله به حالتی می‌گویند که طرفین به صورت جمعی بر انحلال عقد توافق می‌کنند. در خصوص فسخ باید بیان داشت که در این حالت، عواملی قانونی برای ختم عقد بروز می‌کند.

با توجه به ماهیت لازم انواع اجاره نامه،‌ نحوه فسخ اجاره نامه نیز از شرایط مندرج در ماده ۲۱۹ قانون مدنی پیروی خواهد کرد.

شرایط فسخ اجاره نامه پیش از موعد ،‌ شامل چه مواردی می‌شود؟ (بررسی خیارات قانونی این اقدام)

با توجه به آنچه که در قسمت‌های قبل بیان شد، فسخ عقد اجاره،‌ نیازمند تحقق برخی دلایل قانونی است. در این راستا، ‌برخی از مهم‌ترین دلایل قانونی توجیه کننده خاتمه انواع اجاره نامه به شرح زیر مطرح می‌شوند. توجه داشته باشید که منظور از واژه «خیار» در موارد مطرح شده زیر، همان اختیار و مجوزی است که قانون در زمینه خاتمه عقود به اشخاص اعطا می‌کند.

شرط خیار برای فسخ اجاره نامه قبل از موعد

مهم‌ترین و قابل توجه‌ترین عامل فسخ اجاره نامه، ‌شرط خیار است. به طور کلی برای تحقق این شرط، موجر و مستاجر باید در زمان تنظیم عقد اجاره، شرایطی را در متن آن در نظر بگیرند. به این صورت که آن‌ها باید یک بازه زمانی مقرر را در متن قرارداد خود قید کنند که تا زمان سر رسید این بازه، ‌امکان خاتمه اجاره برای موجر، مستاجر یا هر دوی آن‌ها وجود داشته باشد.

البته باید خاطر نشان کرد که موجر و مستاجر قادرند اعمال این حق را به شخص دیگری به غیر از خودشان اعطا کنند. توجه داشته باشید که برای در نظر گرفتن این خیار در اجاره نامه، ‌شما باید ابتدا و انتهای بازه زمانی این اختیار را به صورت دقیق قید کنید. در غیر این صورت،‌ عقد شما باطل خواهد شد.

خیار تعذر تسلیم در قانون فسخ اجاره نامه توسط مستاجر

این نوع خیار، به صورت صریح در متون قانونی مورد توجه قرار نگرفته است اما از سوی برخی از فقها مطرح می‌شود. به عقیده این اشخاص، ‌یکی از شرایط صحت انعقاد هر عقد اجاره‌ای، ‌تحویل و تسلیم مورد اجاره (همان چیزی که توسط اجاره دهنده به مستاجر اجاره داده می‌شود) است. بنابراین تا زمانی که مورد اجاره از سوی موجر به مستاجر تسلیم نشود، هدف نهایی عقد اجاره محقق نمی‌شود. به این معنا که مستاجر، تنها با در اختیار داشتن مورد اجاره قادر است که از منافع آن برای یک بازه زمانی موقتی بهره ببرد.

در این میان، عدم ناتوانی موجر بر تسلیم مورد اجاره به مستاجر، از شرایط مطرح در قانون محسوب می‌شود. بنابراین فرقی نمی‌کند که موجر به چه علتی نمی‌تواند مورد اجاره را به شما تحویل دهد. به بیانی دیگر، این که ناتوانایی موجر بر تسلیم مورد اجاره، به دلیل شرایط اضطراری یا به دلیل تقصیر او است،‌ تاثیری در ماهیت این خیار نمی‌گذارد. البته باید توجه خاص داشت در مواردی که مستاجر با علم و آگاهی کامل از این موضوع، نسبت به انعقاد عقد اجاره‌ اقدام می‌کند یا زمانی که عدم امکان تحویل مورد اجاره ناشی از تقصیر او است، امکان اعمال این حق برای مستاجر وجود نخواهد داشت.

خیار عیب از موارد فسخ

از دیگر موارد مشهور در شرایط فسخ، خیار عیب است. به این صورت که اگر در مورد اجاره عیوبی رخ دهد، ‌این امکان برای مستاجر وجود دارد که اجاره نامه را به خاتمه برساند. باید توجه داشت که اعمال این حق، ‌در مورد عیوب پنهان از دید مستاجر در زمان انعقاد اجاره است. بنابراین اگر مستاجر با علم و آگاهی کامل به وجود عیب در مورد اجاره، این عقد را منعقد کرده باشد،‌ امکان استناد به این حق برای او وجود نخواهد داشت. مطابق با ماده ۴۷۹ قانون مدنی، عیبی باعث فسخ اجاره می‌شود که منفعت مورد اجاره را ناقص یا بهره برداری و استفاده از آن را دشوار کند.

در خصوص خاتمه عقد اجاره بر مبنای وقوع عیب در موضوع آن، توجه به دو حالت زیر ضروری است:

  1. ممکن است عیب در زمانی پس از امضای عقد و قبل از تسلیم مورد اجاره به مستاجر رخ داده باشد. در چنین حالتی‌ مستاجر قادر است با رعایت تمام شرایط، به این خیار استناد و عقد اجاره را فسخ کند. این موضوع، یکی از موارد مهم در خصوص شرایط فسخ اجاره نامه پیش از موعد است.
  2. ممکن است عیب، پس از انعقاد قرارداد اجاره و پس از تسلیم مورد اجاره به مستاجر بروز کند. در این مواقع، اگر عیب بدون تقصیر مستاجر رخ داده باشد،‌ موجر وظیفه دارد که به رفع آن عیب، اقدام کند. اگر موجر از این اقدام خودداری کند،‌ امکان خاتمه اجاره نامه برای مستاجر ایجاد خواهد شد زیرا در چنین شرایطی، ‌امکان استفاده کامل از مورد اجاره و امکانات آن برای مستاجر وجود ندارد اما در حالتی که عیوب از تقصیر مستاجر ناشی شده باشند، علاوه بر تکلیف مستاجر نسبت به رفع این عیوب،‌ او حق استناد به اعمال خیار عیب را نخواهد داشت.

در نظر داشته باشیم که:

لازم است در نظر داشته باشید که تمام اقدامات حقوقی و قانونی که انجام می‌دهید را حتما با مشاوران حقوقی یا یک وکیل مجرب هماهنگ کنید و انجام امور این چنینی را بدون مشورت انجام ندهید. برای کسب اطلاعات دقیق در خصوص شرایط فسخ این نوع از اجاره نامه‌ها و همچنین برای بررسی اختصاصی شرایط اجاره نامه خودتان، مناسب‌‎ترین اقدام این است که از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی بهره ببرید.

این نکته مهم را نیز در نظر داشته باشید که اگر در هنگام تنظیم اجاره نامه، به مساله امکان فسخ آن نیز توجه و در خصوص آن، شروط خاصی را بیان کنید؛ در چنین موقعیتی، شرایط برای شما مساعدتر خواهد بود. به همین دلیل، لازم است که از زمان امضای اجاره نامه، به موارد احتمالی در انجام موضوع آن توجه داشته باشید. برای این منظور پیشنهاد می‌کنیم که مسئولیت تهیه و نگارش محتوای اجاره نامه خود را به مشاوران حقوقی و وکلای مجرب بسپارید. برای این مورد، خدمات تنظیم قرارداد را به شما پیشنهاد می‌کنیم.

ثبت نظر یا سوال