فسخ قولنامه از طرف فروشنده یا خریدار به چه عواملی بستگی دارد؟

قولنامه ، یک قرارداد مکتوبی است که برای نقل و انتقال حق تملک اموال منقول و غیر منقول تنظیم می‌شود. موضوعات مورد نظر خریدار و فروشنده در قولنامه نوشته خواهند شد. قولنامه از لحاظ حقوقی در حکم سندی است که موضوعات مورد نظر میان طرفین معامله را به اثبات می‌رساند. قولنامه در صورتی معتبر و نافذ است که توسط طرفین معامله تأیید و امضا شده باشد. قولنامه‌ای که برای نقل و انتقال حق تملک اموال منقول و غیر منقول تنظیم می‌شود، در حکم سندی لازم الاجرا و غیر قابل انحلال است. طرفین معامله موظف به اجرای قولنامه‌ای هستند که با رضایت یکدیگر تنظیم و امضا کرده‌اند. مطابق با اصول و ضوابط قانون مدنی، طرفین معامله بعد از امضای قولنامه دیگر حق فسخ آن را ندارند. فسخ قولنامه به معنای برهم زدن قولنامه آن از سوی یکی از طرفین معامله است.

قانونگذار در قانون مدنی برای جلوگیری از ضرر و زیان طرفین معامله، شرایطی استثنائی را پیش بینی کرده و به آن‌ها اجازه فسخ قرارداد را داده است. اگر شرایط قانونی فسخ تحقق پیدا کنند، طرفین معامله از حق انحلال قولنامه برخوردار می‌شوند.

در این نوشته قصد داریم که نکات و شرایط قانونی و آثار مربوط به انحلال قولنامه‌ای که میان طرفین معامله تنظیم و امضا شده است را بررسی کنیم.

شرایط فسخ قولنامه در کدام یک از قوانین ایران پیش بینی شده است؟

در مقدمه این نوشته نیز توضیح دادیم که قولنامه در واقع سند یا پیمان نامه‌ای است که برای نقل و انتقال اموال منقول و غیر منقول تنظیم شده است. عقد بیع نام قانونی پیمان نامه‌ای است که برای نقل و انتقال حق تملک اموال منقول و غیر منقول تنظیم می‌شود.

قرارداد بیع و شرایط مربوط به تنظیم و امضای آن در مواد 338 الی 463 قانون مدنی مشخص شده‌اند. قانونگذار، ماده 369 قانون مدنی را به شمارش شرایط و موارد انحلال عقد بیع اختصاص داده است.

قولنامه‌ای که برای نقل و انتقال حق تملک اموال منقول و غیر منقول تنظیم می‌شود نیز از شرایط قانونی عقد بیع تبعیت می‌کند. شرایط فسخ قولنامه از طرف فروشنده و خریدار باید مطابق با ماده 369 قانون مدنی بررسی شوند. در اصطلاح قانون مدنی به شرایط فسخ قولنامه از طرف فروشنده و خریدار، خیار گفته می‌شود.

خیار به معنای اختیار انحلال یک طرفه پیمان ‌نامه‌ای است که برای نقل و انتقال حق تملک اموال منقول و غیر منقول تنظیم می‌شود. در ماده 369 قانون مدنی، 10 نوع خیار برای انحلال پیمان ‌نامه‌‌های لازم الاجرا پیش بینی شده است.

بنابراین، طرفین پیمان ‌نامه‌‌ای که برای نقل و انتقال حق تملک اموال منقول و غیر منقول تنظیم شده است باید برای یافتن و اثبات شرایط و موارد قانونی انحلال آن به ماده 369 قانون مدنی مراجعه کنند.

آیا فسخ قولنامه دستی امکان پذیر است؟

خریدار و فروشنده می‌توانند قولنامه‌ مربوط به نقل و انتقال اموال منقول و غیر منقول را به صورت سند رسمی یا سند عادی تنظیم کنند. خریدار و فروشنده برای تنظیم قولنامه رسمی باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند. قولنامه عادی توسط خریدار و فروشنده تنظیم و امضا می‌شود. منظور از قولنامه دستی در واقع همان پیمان ‌نامه‌‌ای است که به صورت عادی و توسط طرفین معامله تنظیم و امضا شده است.

قولنامه‌ای که به صورت دستی تنظیم شده است نیز سندی لازم الاجرا و غیر قابل انحلال خواهد بود. شرایط قانونی مربوط به انحلال قولنامه دستی نیز در ماده 369 قانون مدنی پیش بینی شده است.

فسخ قولنامه دستی به معنای برهم زدن آن توسط یکی از طرفین معامله است. بنابراین، طرفین معامله با رعایت شرایط و ضوابط مقرر در ماده 369 قانون مدنی می‌توانند نسبت به فسخ قولنامه دستی اقدام کنند.

موارد قانونی و شرایط فسخ قولنامه از طرف فروشنده و خریدار مطابق با ماده 36 قانون مدنی چگونه است؟

در مطالب ابتدایی این مقاله توضیح دادیم که قانونگذار در ماده 369 قانون شرایط و موارد قانونی انحلال پیمان ‌نامه‌‌ای که میان طرفین معامله تنظیم شده را پیش بینی کرده است. در ادامه شرایط تحقق و استناد به مهم‌ترین خیارات فسخ این پیمان ‌نامه‌ای را بررسی می‌کنیم:

1. خیار مجلس: خریدار و فروشنده تا زمانی که در جلسه تنظیم پیمان ‌نامه‌‌ هستند به استناد خیار مجلس می‌توانند معامله را منحل کنند؛
2. خیار عیب : عیب و نقض ظاهری و فنی مال مورد معامله باعث ایجاد خیار عیب برای خریدار می‌شود.
3. خیار رویت : رؤیت به معنای دیدن چیزی است. خیار رؤیت در شرایطی تحقق پیدا می‌کند که خریدار، مال مورد معامله را ندیده و براساس توضیحات فروشنده نسبت به خریداری آن (مال مورد معامله) اقدام کرده است. عدم مطابقت مال مورد معامله با توضیحات و توصیفات فروشنده باعث ایجاد خیار رؤیت برای خریدار می‌شود؛

نقش خیار غبن و خیار ثمن در فسخ

خیار غبن : غَبن به معنای ضرر و زیان در معامله است. خیار غبن در شرایطی ایجاد می‌شود که خریدار یا فروشنده در زمان امضای پیمان ‌نامه‌‌ نسبت به بهای واقعی مال مورد معامله بی‌اطلاع بوده‌اند. خریداری که نسبت به بهای مال مورد معامله بی‌اطلاع بوده و آن‌ را بسیار گران‌تر از قیمت مرسوم در بازار معامله کرده است به استناد خیار غبن می‌تواند پیمان ‌نامه‌‌ میان خودش و فروشنده را منحل کند. فروشنده‌ای که از بهای واقعی مال مورد معامله بی‌اطلاع بوده و آن‌ را بسیار ارزان‌تر از قیمت مرسوم در بازار فروخته است نیز به استناد خیار غَبن از حق فسخ پیمان ‌نامه‌‌ میان خودش و خریدار برخوردار می‌شود

خیار تاخیر ثَمن: ثَمَن نام حقوقی بهایی است که خریدار باید بابت مال مورد معامله پرداخت کند. تاخیر خریدار در پرداخت بهای مال مورد معامله باعث ایجاد خیار تاخیر ثمن برای فروشنده می‌شود. خریدار در صورتی به استناد خیار تاخیر ثمن می‌تواند قولنامه‌ را منحل کند که سه روز از امضای آن سپری شده باشد اما خریدار بهای مال مورد معامله را پرداخت نکند.

نکته: طرفین معامله در هنگام تنظیم پیمان نامه‌ می‌توانند در خصوص تمام یا برخی از خیارات مقرر در ماده 369 قانون مدنی با یکدیگر مذاکره کنند.

آیا فسخ باعث ساقط شدن تعهدات خریدار و فروشنده می‌شود؟

امضای ‌پیمان ‌نامه‌ای که برای نقل و انتقال حق تملک اموال تنظیم شده است باعث ایجاد یک رابطه حقوقی میان طرفین معامله می‌شود. رابطه حقوقی میان طرفین معامله نیز باعث ایجاد وظایف و تکالیفی برای آن‌ها خواهد شد.  منظور از تعهدات طرفین معامله در واقع همان وظایف و تکالیفی است که به موجب امضای پیمان ‌نامه‌‌ برعهده آن‌ها قرار گرفته است.

به موجب انحلال پیمان ‌نامه‌‌، رابطه حقوقی میان طرفین معامله خاتمه پیدا می‌کند. بنابراین، یکی از آثار انحلال پیمان ‌نامه‌‌، ساقط شدن تعهداتی است که به موجب امضای آن برعهده طرفین معامله قرار می‌گیرد.

نکته: ماهیت و موضوع برخی از تعهدات طرفین معامله به گونه‌ای است که انحلال پیمان ‌نامه‌‌ باعث ساقط شدن آن‌ها نمی‌شود. به زبان ساده‌تر می‌توان گفت که برخی از تعهدات طرفین معامله حتی پس از انحلال پیمان نامه‌ نیز ادامه پیدا می‌کنند.

خریدار پس از انحلال پیمان ‌نامه‌ باید مال مورد معامله را به فروشنده پس بدهد. فروشنده نیز پس از انحلال پیمان ‌نامه‌ باید بهایی که بابت مال مورد معامله از خریدار دریافت کرده است را به او بازگرداند.

فسخ قولنامه با کد رهگیری باید چگونه انجام شود؟

پیمان نامه‌‌‌های مربوط به نقل و انتقال اموال غیر منقول باید در سامانه ثبت معاملات به ثبت برسند. یک شماره 13 رقمی پس از ثبت پیمان نامه‌ به طرفین معامله پیامک می‌شود. منظور از کد رهگیری در واقع همان شماره 13 رقمی است که پس از ثبت پیمان ‌نامه‌ به طرفین معامله پیامک شده است. دریافت کد رهگیری نشان دهنده عدم انتقال حق تملک مال غیر منقول مورد معامله به شخص دیگری غیر از خریدار است.

طرفین معامله با رعایت شرایط و ضوابط مقرر در ماده 396 قانون مدنی می‌تواند نسبت به فسخ قولنامه با کد رهگیری اقدام کنند.

پس از انحلال این قولنامه، باید کد رهگیری معامله نیز ابطال شود.

نکته: فسخ قولنامه با کد رهگیری در صورتی امکان پذیر است که انحلال آن میان طرفین معامله اموال غیر منقول به اثبات رسیده باشد.

آیا فسخ قولنامه تا 24 ساعت امکان پذیر می‌شود؟

در مطالب قبلی گفتیم که خیارات انحلال قولنامه میان خریدار و فروشنده، در ماده 369 قانون مدنی پیش بینی شده است.

یکی از خیارات پیش بینی شده در ماده 369 قانون مدنی، خیار شرط است. طرفین معامله به استناد این خیار می‌توانند شرط کنند که تا بازه زمانی معینی حق انحلال قرارداد مربوط به نقل و انتقال حق تملک اموال منقول و غیر منقول را در اختیار داشته باشند.

بنابراین، فسخ قولنامه تا 24 ساعت بعد از انعقاد آن، در صورتی امکان پذیر می‌شود که یکی از طرفین معامله یا هر دوی آن‌ها شرط کرده باشند که تا 24 ساعت از زمان امضای قولنامه، حق انحلال آن را دارند.

مشاور حقوقی شما در رکلا

از مهمترین خدمات تیم حقوقی رکلا، ارائه خدمات مشاوره حقوقی تلفنی است. شما می‌توانید با توجه به موضوع مورد نظرتان، با مشاوران حقوقی و وکلای مجرب ارتباط بگیرید. برای مثال، در مورد موضوع این مقاله، می‌توانید با مشاوران حقوقی مشورت کنید تا با توجه به شرایطی که دارید، مناسب‌ترین روش را به شما معرفی کنند.

دریافت مشاوره از متخصصان نه تنها در زمان تمایل به فسخ قولنامه، لازم و کاربردی است، بلکه در زمان تنظیم قولنامه نیز مناسب است که با مشاوران حقوقی در ارتباط باشید یا مسئولیت تنظیم قرارداد خود را به آن‌ها بسپارید. همچنین می‌توانید تاکید کنید که از ابتدا در خصوص فسخ قولنامه شروطی برای شما در نظر گرفته شود و در متن قولنامه نیز به آن شروط اشاره کنید.