آیا فسخ قرارداد اجاره مغازه پیش از موعد امکان پذیر است؟

فسخ، واژه‌ای عربی و به معنای زایل کردن، شکستن و تباه کردن است. در اصطلاح حقوق مدنی، فسخ یک عمل حقوقی است که باعث خاتمه انواع قرارداد لازم می‌شود. یک قرارداد ممکن است که از سوی هر یک از طرفین آن یا توسط شخص ثالث فسخ شود. منظور از شخص ثالث، شخصی غیر از طرفین قرارداد است. فسخ قرارداد اجاره مغازه یک عمل حقوقی است که باعث پایان دادن به قرارداد اجاره و از بین رفتن رابطه حقوقی موجر و مستاجر می‌شود. این قرارداد می‌تواند با اراده یک طرفه هر یک از موجر و مستاجر فسخ شود.

مطابق با اصول و موازین قانون مدنی، قرارداد اجاره یک قرارداد لازم و غیر قابل انحلال است. به همین دلیل در اغلب موارد، موجر و مستاجر حق انحلال این قرارداد را ندارند. قانونگذار در برخی موارد قصد جلوگیری از ضرر و زیان وارده به موجر و مستاجر را داشته و به آن‌ها حق انحلال این قرارداد را داده است. بنابراین، موجر و مستاجر در صورت وجود شرایط مقرر در قانون مدنی می‌توانند نسبت به انحلال این قرارداد اقدام کنند.

در این مقاله قصد داریم که نکات قانونی و شرایط فسخ قرارداد اجاره مغازه توسط مستاجر و موجر را بررسی کنیم.

یک نکته مهم که در موارد متعددی درباره آن سوال می‌شود، مساله قرارداد اجاره سرقفلی مغازه است. در این خصوص در ابتدا پیشنهاد می‌کنیم که مقاله مرتبط با آن را مطالعه کنید و در ادامه باید تاکید کنیم که این قرارداد یک قرارداد خاص است و دارای قوانین منحصر به فردی است.

آیا قانونگذار به موجر و مستاجر اجازه فسخ قرارداد اجاره مغازه را داده است؟

قانونگذار در قانون مدنی، قرارداد‌ها را به دو دسته لازم و جایز دسته بندی کرده است. قرارداد‌های لازم، پس از آنکه امضا شدند دیگر قابل انحلال نیستند. اصولاً، طرفین یک قرارداد لازم پس از امضای قرارداد دیگر حق انحلال آن را ندارند. قرارداد‌های لازم تنها در شرایط و موارد استثنائی مقرر در قانون قابل انحلال هستند.

ماهیت حقوقی قرارداد‌های جایز به گونه‌ای است که با اراده هر یک از طرفین آن منحل می‌شوند. طرفین یک قرارداد جایز هر زمان که اراده کردند می‌توانند نسبت به انحلال آن اقدام کنند.

در قانون مدنی، اصل بر لازم و غیر قابل انحلال بودن قرارداد‌ها گذاشته شده است. یعنی؛ تمام قرارداد‌ها لازم هستند مگر آنکه در قانون به جایز و قابل انحلال بودن یک قرارداد تصریح شده باشد.

مطابق با اصل لازم بودن قراردادها، قراردادی که برای اجاره مغازه تنظیم می‌شود نیز یک قرارداد لازم و غیر قابل انحلال است. یعنی؛ موجر و مستاجر پس از امضای قرارداد اجاره مغازه دیگر حق انحلال آن را ندارد.

فسخ یکی از موارد قانونی انحلال قرارداد اجاره مغازه محسوب می‌شود. فسخ قرارداد اجاره به معنای انحلال آن توسط هریک از موجر یا مستاجر است. قانونگذار در راستای حمایت از حقوق موجر و مستاجر و برای جلوگیری از ضرر و زیان‌ها در قانون مدنی شرایط فسخ قرارداد اجاره مغازه پیش از موعد را پیش بینی کرده است.

نکته: منظور از موعد، مدتی است که برای قرارداد اجاره در نظر گرفته می‌شود. مدت این قرارداد به وسیله توافق میان موجر و مستاجر مشخص می‌شود. معمولاً، موجر و مستاجر تا پیش از به پایان رسیدن مدت قرارداد حق انحلال آن را ندارند مگر در صورتی که قانونگذار اجازه داده باشد.

شرایط فسخ قرارداد اجاره مغازه پیش از موعد در فصل اجاره قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر پیش بینی شده است.

مبانی قانونی و نحوه فسخ قرارداد اجاره مغازه چگونه است؟

مبنای انحلال قرارداد اجاره می‌تواند توافق موجر یا مستاجر یا حکم مستقیم قانون باشد. در ادامه هر یک از مبانی فسخ این قرارداد را بررسی می‌کنیم:

مبنای اول، توافق طرفین قرارداد (موجر و مستاجر): قانونگذار به طرفین قراردا‌های لازم اجازه داده است که در مذاکرات خودشان شرایط انحلال آن‌ها (قراردادهای لازم) را مشخص کنند. موجر و مستاجر نیز در هنگام تنظیم این قرارداد می‌توانند شرایط فسخ آن را با توافق یکدیگر معین کنند. شرایط انحلال این قرارداد می‌تواند به نفع هر یک از موجر، مستاجر یا هر دوی آن‌ها پیش بینی شوند. موجر و مستاجر می‌توانند شرایط انحلال این قرارداد را به نفع شخص ثالث نیز پیش بینی کنند. برای مثال، موجر می‌تواند شرط کند که خودش و وکلی او تا یک ماه پس از امضای متن قرارداد اجاره حق انحلال این قرارداد را داشته باشند.

مینای دوم، حکم مستقیم قانون: قانون در برخی موارد برای جلوگیری از ضرر و زیان طرفین قرارداد به آن‌ها حق انحلال می‌دهد. قانونگذار در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر شرایط فسخ قرارداد اجاره مغازه توسط مستاجر و موجر را پیش بینی کرده است. قانونگذار برای جلوگیری از ضرر و زیانی که در اثر امضای این قرارداد متوجه موجر و مستاجر می‌شود به آن‌ها حق انحلال این قرارداد را می‌دهد.

بنابراین، مبانی قانونی انحلال قرارداد اجاره مغازه را باید در فصل اجاره قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر جست و جو کرد. برای مثال؛ شخصی مغازه‌ای را اجاره می‌کند و پس از مدتی متوجه می‌شود که راه اندازی کسب و کار در آن اصلا امکان پذیر نیست. در این مثال، مستاجر از حق انحلال قرارداد اجاره برخودار می‌شود. این حق انحلال به موجب حکم مقرر در ماده 477 و 478 قانون مدنی برای مستاجر ایجاد شده است.

این قرارداد کدام آثار حقوقی را به دنبال خواهد داشت؟

فسخ اجاره نامه باعث از بین رفتن ماهیت حقوقی آن می‌شود. رابطه حقوقی میان موجر و مستاجر به موجب انحلال این قرارداد خاتمه پیدا می‌کند. مستاجر پس از انحلال این قرارداد دیگر حقی نسبت به مورد اجاره ندارد و باید آن را به موجر پس بدهد. یکی از مهم‌ترین آثار انحلال قراردادها از بین رفتن تعهدات طرفین آن‌ها است. تمام آثار قانونی و عرفی این قرارداد نیز به موجب انحلال آن از بین می‌روند.

موجر و مستاجر به موجب امضای قرارداد اجاره متعهد به انجام وظایف و تکالیفی می‌شوند. انحلال این قرارداد باعث ساقط شدن و از بین رفتن تمام تعهداتی خواهد شد که به موجب تنظیم و امضای قرارداد اجاره بر عهده هریک از موجر و مستاجر قرار گرفته است.

آیا اهلیت فسخ کننده از شرایط قانونی فسخ قرارداد اجاره مغازه قبل از تحویل است؟

در مطالب قبلی نیز توضیح دادیم که انحلال قرارداد اجاره یک عمل حقوقی است. بنابراین موجر یا مستاجری که می‌خواهد نسبت به انحلال  قرارداد اجاره مغازه قبل از تحویل اقدام کند باید از اهلیت قانونی لازم برای انجام اعمال حقوقی برخوردار باشد. اهلیت به معنای شایستگی قانونی برای انجام اعمال حقوقی است. بلوغ، عقل و رشد از جمله شرایط اهلیت هستند.

در اصطلاح حقوق مدنی گفته می‌شود که کودکان و نوجوانان کمتر از 18 سال غیر رشید محسوب می‌شوند. کودکان و نوجوانان کمتر از 18 سال از اهلیت قانونی لازم برای انحلال این قرارداد برخوردار نیستند. افرادی که قوای عقلی و فکری آن‌ها مختل شده یا از بین رفته است نیز از اهلیت قانونی لازم برای انحلال این قرارداد برخوردار نخواهند بود.

موجر و مستاجری که می‌خواهد نسبت به انحلال این قرارداد اقدام کند باید قصد داشته باشد. یعنی؛ موجر یا مستاجر باید با قصد و اراده‌ای کامل نسبت به انحلال قرارداد اجاره مغازه اقدام کنند.

رضایت از دیگر شرایط لازم برای فسخ کننده است. یعنی، فسخ کننده نباید در اثر فشار مجبور به انحلال این قرارداد شده باشد.

آیا فوت مستاجر باعث فسخ قرارداد اجاره مغازه قبل از تحویل آن می‌شود؟

مطابق با اصول و موازین حقوق مدنی، قراردادهای لازم به وسیله فوت طرفین آن‌ها منحل نمی‌شود.

قراردادی که برای اجاره مغازه تنظیم می‌شود نیز قراردادی لازم است و به وسیله هریک  از موجر و مستاجر منحل نمی‌شود. بنابراین، وراث مستاجر پس از فوت او می‌توانند از مورد اجاره استفاده کنند.

موجر در هنگام تنظیم این قرارداد می‌تواند شرط کند که مستاجر باید شخصاً از مورد اجاره استفاده کند. در این حالت، موجر به موجب فوت مستاجر از حق فسخ این قرارداد برخوردار خواهد شد.

هزینه فسخ قرارداد اجاره مغازه باید از سوی چه شخصی پرداخت شود؟

انحلال این قرارداد ممکن است که باعث تحمیل هزینه‌هایی بر هر یک از طرفین قرارداد، یعنی موجر یا مستاجر شود. به همین دلیل، لازم است که موجر و مستاجر در زمان امضای قرارداد، با توافق یکدیگر در خصوص نحوه پرداخت هزینه‌های انحلال این قرارداد تعیین تکلیف کنند و نتیجه توافق در خصوص این موضوع را در متن قراردادشان بنویسند.

در واقع تعیین تکلیف درباره مسئولیت پرداخت هزینه فسخ قرارداد اجاره مغازه با هدف جلوگیری از بروز اختلاف در خصوص این موضوع انجام می‌شود.

نکته: اگر موجر و مستاجر در خصوص نحوه پرداخت هزینه فسخ قرارداد اجاره مغازه به توافق نرسیدند باید به مراجع قضایی مراجعه کنند.

چگونه قرارداد را فسخ کنیم؟

حال که در این مقاله اطلاعاتی را در خصوص فسخ قرارداد به دست آورده‌اید، تا حدودی می‌توانید برای آن اقدام کنید. با این حال، به شما پیشنهاد می‌کنیم که ابتدا در این خصوص با یک مشاور حقوقی مجرب گفتگو کنید. شما می‌توانید از مشاور حقوقی بخواهید قرارداد میان شما و طرف دیگر را مطالعه کند و با توجه به آن، بهترین راهکار برای فسخ را به شما پیشنهاد دهد. برای دریافت خدمات حقوقی در قالب مشاوره، می‌توانید از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی بهره ببرید. از طرف دیگر، اگر برایتان مهم است که از ابتدا شروطی برای فسخ در قرارداد اعمال شوند، می‌توانید از خدمات تنظیم قرارداد اختصاصی استفاده کنید.