قرارداد اجاره سرقفلی با توجه به قانون روابط موجر و مستاجر چگونه است؟

قرارداد اجاره سرقفلی را می‌توانیم یک قرارداد پر حاشیه بنامیم. اجاره، انتقال یا خرید و فروش سرقفلی، قراردادهایی هستند که به طور خاص درباره حق سرقفلی صحبت می‌کنند. پیش از صحبت درباره نمونه قرارداد اجاره سرقفلی مغازه ، لازم است که کمی درباره ماهیت این حق توضیح دهیم.

به طور کلی، حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه در حوزه املاک تجاری مورد استفاده قرار می‌گیرد. این حق ناشی از یک نوع رابطه خاص است که به شکل قرارداد اجاره تنظیم شده است اما ویژگی‌های منحصر به فرد دیگری دارد. سرقفلی عنوان شناخته‌ شده‌ای است که اگر درباره ماهیت آن بپرسید، کمتر کسی را پیدا می‌کنید که به طور دقیق درباره ابعاد این قرارداد توضیح دهد یا از شرایط خاص اجاره، فروش یا انتقال آن آگاه باشد. به همین دلیل است که گاهی ایرادات و اشکالاتی در این زمینه ایجاد می‌شود و همه روزه بخش قابل توجهی از دعواها و شکایات مربوط به قراردادها، به مساله سرقفلی ارتباط دارد.

سرقفلی چیست؟

سرقفلی حقی است که مستاجر در ازای مدت طولانی کار در یک مغازه یا ملک تجاری کسب می‌کند. در قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 ، سرقفلی را حق کسب و پیشه می‌داند اما در قانون روابط موجر و مستاجر سال 76، با تغییر مفهوم سرقفلی آن را حقی در نظر گرفته‌اند که از جانب مالک به مستاجر منتقل شده باشد. به طور کلی قانون مصوب سال 76 اصل را بر توافق طرفین قرار می‌دهد و بر این اساس، به توافق میان موجر و مستاجر ارزش می‌دهد.

با این تعریف، قراردادهایی که در سال 56 یا پیش از آن تنظیم شده باشند، برآن اساس بررسی می‌شوند و قراردادهایی که بعد از سال 76 تا به امروز تنظیم شده باشند، از این قانون تبعیت می‌کنند.

نحوه نوشتن نمونه قرارداد اجاره مغازه بدون سرقفلی

سوال اصلی این است که اگر بخواهیم ملک تجاری خود را به شخصی اجاره دهیم و مطمئن باشیم که این شخص ادعای حق سرقفلی نخواهد کرد، باید چه کاری انجام دهیم؟ در واقع سوال این است که باید چکار کرد که ادعای حق سرقفلی طرح نشود؟

در جواب توضیح می‌دهیم که قرارداد اجاره بدون سرقفلی به عنوان یکی از انواع اجاره نامه مطابق با قراردادهای اجاره مرسوم تنظیم می‌شود. شما برای اطمینان خاطر می‌توانید در نوشتن قرارداد به این مساله اشاره کنید که ملک تجاری، بدون حق سرقفلی اجاره داده می‌شود و مستاجر موظف است بعد از اتمام مدت قرارداد، بدون ادعای هیچ حقی در جهت تخلیه ملک اقدام کند. برای مثال، عنوانِ نمونه قرارداد اجاره کارگاه بدون سرقفلی ، عنوانی است که به صراحت به اجاره کارگاه، بدون حق سرقفلی اشاره می‌کند.

در مقابل، تنظیم نمونه فرم اجاره نامه سرقفلی نیز شرایطی دارد که برای محقق شدن انتقال حق سرقفلی به مستاجر، باید به آن عمل کنند.

ویژگی اصلی نمونه قرارداد اجاره ملک سرقفلی

در حال حاضر اگر بخواهید که ملک را به صورت سرقفلی اجاره دهید، لازم است که در متن قرارداد، به این مساله اشاره شود که این ملک همراه با حق سرقفلی اجاره داده می‌شود. نکته مهم دیگر این است که به ازای حق سرقفلی، مبلغی از مستاجر اخذ شود. بنابراین، یکی از ملاک‌های اصلی برای انتقال حق سرقفلی به صورت اجاره، مبلغی است که به موجر تعلق می‌گیرد و در قرارداد به آن اشاره می‌شود.

در اجاره نامه رسمی سرقفلی ، مبلغ یا بهای سرقفلی نوشته می‌شود و موجر متعهد خواهد بود که در پایان مدت قرارداد، مبلغ اخذ شده را به مستاجر پرداخت کند. نکته دارای اهمیت این است که برای اجاره سرقفلی به صورت بلند مدت، طرفین می‌توانند شرط کنند که بهای سرقفلی به نرخ روز پرداخت شود. توافق در این زمینه به نظر موجر و مستاجر بستگی دارد. قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 از توافقات میان طرفین قرارداد حمایت می‌کند.

نمونه قرارداد اجاره سرقفلی با تعیین مدت معتبر است. یعنی لازم است برای آن مدت مشخصی را در نظر بگیرند. در پایان مدت قرارداد، طرفین می‌توانند درباره تمدید اجاره نامه سرقفلی با یکدیگر مذاکره کنند. اگر طرفین درباره تمدید اجاره نامه سرقفلی به توافق نرسند، باید با پرداخت تمام حقوق متقابل، این رابطه را به پایان برسانند. به این منظور مبلغی که به عنوان بهای سرقفلی پرداخت شده بود، به مستاجر برمی‌گردد. در مقابل، مستاجر نیز ملزم است که ملک را به همان شکل که اجاره کرده است، به مالک سرقفلی تحویل دهد.

نمونه قرارداد اجاره سرقفلی به مستاجر ثانی (مستاجر دوم)

تصور کنید که سرقفلی یک ملک تجاری را در اختیار دارید. مدتی مشغول به فعالیت در این ملک بودید و در حال حاضر به دلیل شرایط شخصی نمی‌توانید در ملک فعالیت کنید. در این شرایط، ممکن است بخواهید ملک را به شخص دیگری اجاره دهید و سوال شما این است که ابعاد حقوقی چنین رابطه‌ای به چه صورتی خواهد بود؟

اگر بخواهیم به این سوال، یک پاسخ کلی و سریع بدهیم، باید بگوییم که مالک اصلی باید حتما از مساله اجاره مجدد ملک مطلع باشد. در واقع مالک باید بداند که می‌خواهید ملک را به شخص دیگری اجاره دهید. تحت هر شرایطی اجاره مغازه به مستاجر ثانی باید با آگاهی و رضایت مالک اصلی انجام شود زیرا در غیر این صورت، هر زمان که مالک ملک از اجاره دادن مجدد ملک اطلاع پیدا کند، می‌تواند با مالک سرقفلی برخورد کند.

در مواقعی صاحبان سرقفلی که دیگر امکان فعالیت در مغازه را ندارند، ترجیح می‌دهند با امضای انواع قرارداد مشارکت ، با شخص دیگری در خصوص فعالیت در مغازه، شراکت کاری داشته باشند. این شیوه از توافق نیز، امروزه بسیار مرسوم است. البته این نکته مهم را در نظر داشته باشید که رابطه همکاری میان مالک سرقفلی و شریک او در حقیقت نیز باید به صورت شراکت باشد و پیشنهاد می‌کنیم از ایجاد روابط صوری پرهیز کنید.

در بخش بعدی به صورت جزئی‌تر درباره اجاره سرقفلی به شخص دیگر، توضیح می‌دهیم.

آیا مستاجر سرقفلی می‌تواند ملک را به شخص دیگری اجاره دهد؟

برای پاسخ به این سوال باید به این مساله توجه کنیم که قانون ناظر بر این قرارداد، قانون روابط موجر و مستاجر است. این قانون در سال 1356 به تصویب رسید و در سال 1376 اصلاح شد. بنابراین، قراردادهایی که در سال‌های بین 56 تا 76 تنظیم و امضا شدند، عموما مطابق با قانون موجر و مستاجر سال 56 هستند و قراردادهای سال 76 به بعد، اکثرا از این قانون تبعیت می‌کنند. البته باید به این مساله توجه کنیم که بسیاری از قراردادهای حاضر نیز ممکن است که با قانون 56 تنظیم شده باشند یا اینکه قراردادهای قدیمی هستند که تمدید شده‌اند.

با توجه به این توضیحات، لازم است پیش از تنظیم اجاره نامه مغازه بدانیم حق سرقفلی براساس چه قانونی منتقل شده است.

اگر نمونه قرارداد اجاره سرقفلی مربوط به 1356 باشد، محتوای قرارداد ما را یاری می‌کند. در متن اجاره نامه مغازه سرقفلی به صراحت می‌نویسند که مستاجر حق انتقال به غیر دارد یا ندارد. اگر برای مستاجر حق انتقال به غیر لحاظ شده باشد، مستاجر می‌تواند حق سرقفلی را به شخص دیگر اجاره دهد.

در نمونه قرارداد اجاره سرقفلی با تبعیت از قانون 1376، همه چیز به توافق طرفین بستگی دارد. بنابراین اگر در قرارداد حق انتقال منافع تعیین شده باشد، یا اینکه در این خصوص شرطی در نظر گرفته نشده باشد، مستاجر مختار است که ملک را به مستاجر ثانی اجاره دهد. بنابراین اگر به تازگی قصد دارید که نمونه قرارداد اجاره سرقفلی تنظیم کنید یا اینکه حق سرقفلی ملکی را بخرید، می‌توانید این قرارداد را براساس قانون موجر و مستاجر سال 1376 تنظیم کنید و در متن قرارداد اجاره سرقفلی به این مساله اشاره شود که مستاجر می‌تواند ملک را به شخص دیگر اجاره دهد یا اینکه می‌تواند حق سرقفلی را منتقل کند.

پیشنهاد ما درباره این قرارداد

همانطور که می‌دانید تیم حقوقی رکلا، مرجع تخصصی تنظیم قرارداد است. ما تمام تمرکز خودمان را بر روی قراردادها گذاشته‌ایم. شما می‌توانید درخواست مشاوره حقوقی تلفنی یا درخواست تنظیم قرارداد ثبت کنید. ما در زمان مقرر با شما تماس می‌گیریم و جزئیات همکاری با شما در میان گذاشته می‌شود.