مهمترین دلایلی که برای فسخ اجاره نامه ملک می‌توانید به آن استناد کنید!

در قانون شرایطی در خصوص خاتمه یک جانبه اجاره نامه ملک توسط طرفین وجود دارد. فسخ، یکی از عوامل خاتمه دهنده عقد اجاره است و باعث از بین رفتن تعهدات و آثار عقد می‌شود. فسخ و شرایط حاکم بر آن،‌ برای حفظ حقوق طرفین و جلوگیری از ورود خسارات به آن‌ها مورد نظر قرار گرفته است. در این مقاله تلاش داریم نکات مهمی در خصوص فسخ اجاره نامه ملک را مورد بحث و بررسی قرار دهیم و عوامل قانونی فسخ اجاره ملک را بیان کنیم.

پیشنهاد می‌کنیم پیش از مطالعه این مقاله برای اینکه به خوبی از این مساله آگاه شوید که فسخ قرارداد یعنی چه ابتدا مقاله‌ای اختصاصی با این عنوان را مطالعه کنید. مطالعه آن مقاله برای شما مفید خواهد بود.

بعد از آگاهی از شروط فسخ، مناسب است که این شروط و ویژگی‌هایی که بیان می‌شوند را در انواع قرارداد فروش ملک ارزیابی کنید. به خصوص اگر خودتان یکی از طرفین چنین معاملاتی هستید.

فسخ اجاره نامه ملک و ماهیت لازم عقد اجاره

همانطور که بیان شد، فسخ به علت یا عللی گفته می‌شود که توسط قانونگذار مورد قانونگذاری قرار گرفته است و در صورت وقوع آن‌ها،‌ خاتمه عقد توجیه پیدا می‌کند. یکی از نکات بسیار مهم در خصوص فسخ عقد اجاره ، اشاره به ماهیت لازم این عقد است. در واقع باید خاطر نشان کرد؛ از آنجا که این عقد ماهیتی لازم دارد، امکان خاتمه آن تنها تحت شرایط خاصی فراهم می‌شود. لازم بودن اجاره به این معنا است که طرفین قادر نخواهند بود در هر زمان عقد خود را به صورت یک جانبه منحل کنند. بنابراین این امکان، تنها تحت شرایطی برای طرفین ایجاد خواهد شد. در اینباره، ‌ماده ۲۱۹ قانون مدنی تعیین و تکلیف کرده است.

البته ماده مذکور،‌ علاوه بر در نظر گرفتن فسخ به عنوان یکی از عوامل انحلال عقود لازم، اقاله قرارداد را نیز بیان می‌کند. اقاله حالتی است که طرفین، به صورت جمعی بر انحلال عقد منعقد شده خود و آثار آن توافق می‌کنند. در این راستا،‌ با عنایت به ماهیت لازم اجاره نامه باید بیان کرد که شرایط فسخ اجاره نامه منزل نیز مشمول ماده ۲۱۹ قانون مدنی می‌شود. در این مقاله، تمرکز اصلی در خصوص فسخ اجاره منزل خواهد بود.

علاوه بر عقود لازم، عقود جایز نوع دیگری از توافقات به حساب می‌آیند. عقود جایز، عقودی هستند که امکان بر هم زدن آن‌ها در هر زمانی برای طرفین امکان پذیر است و طرفین نیاز ندارند که برای خاتمه این عقود، به دلایل خاصی استناد کنند. باید توجه داشت که بحث فسخ، در خصوص عقود جایز مطرح نیست و تنها عقود لازم مشمول فسخ می‌شوند.

فسخ اجاره نامه ملک چه آثاری را برای موجر و مستاجر به همراه دارد؟

پس از اعمال فسخ اجاره نامه ملک ، عقد منعقد شده و آثار ناشی از آن خاتمه پیدا می‌کند. باید اشاره کرد اثر فسخ، نسبت به آینده خواهد بود. به این بیان که فسخ باعث می‌شود تعهدات آتی موجر و مستاجر از بین برود. علاوه بر آن تا زمان تحقق فسخ، هر منفعتی که از ملک حاصل شده باشد،‌ برای شخصی خواهد بود که به واسطه عقد اجاره در حکم مالک بوده است. به همین ترتیب، پس از اعمال فسخ نیز این منافع، در اختیار شخصی قرار می‌گیرد که به واسطه اعمال فسخ اجاره نامه، مالک است.

در راستای بیان شرایط فسخ اجاره نامه خانه ، باید توجه داشت که پس از خاتمه عقد، مستاجر باید ملک را به موجر برگرداند و در مقابل موجر باید اجاره بهای ملک و ودیعه (در صورت وجود) را به مستاجر مسترد کند. در صورت تخلف هر یک از طرفین از این موارد، آن‌ها ملزم به پرداخت ضمانت اجراهایی خواهند شد.

اگر در اثر اعمال حق فسخ، به صاحب حق یا طرف مقابل او خساراتی وارد شود، این خسارات قابل مطالبه خواهند بود. شما می‌توانید در زمان تنظیم عقد اجاره، به جبران این خسارات اشاره کنید. در صورت عدم اشاره به این موضوع، مطالبه جبران خسارات به موجب قانون (قانون مسئولیت مدنی) امکان پذیر خواهد بود.

فسخ اجاره نامه ملک در چه مواقعی امکان پذیر است؟

در این قسمت از مقاله، سعی داریم شرایط فسخ اجاره نامه خانه را مورد بررسی قرار دهیم. قبل از ورود به این بحث باید اشاره داشت که منظور از اصطلاح «خیار» در موارد زیر، همان اختیار و جوازی است که به موجب قانون برای فسخ عقد اجاره، به موجر یا مستاجر اعطا می‌شود.

فسخ بر اساس توافقات بین موجر و مستاجر

این موضوع بسیار رایج است که موجر و مستاجر، شرایطی را برای خاتمه عقد اجاره بر اساس توافقات خود تعیین کنند. به این صورت که آن‌ها می‌توانند در زمان تنظیم عقد اجاره، یک بازه زمانی مشخص را انتخاب کنند که تا زمان سر رسید آن بازه، امکان خاتمه عقد اجاره توسط موجر، مستاجر یا هر دوی آن‌ها وجود داشته باشد. البته این امکان نیز وجود دارد که موجر و مستاجر،‌ اعمال این حق را برای شخص دیگری در نظر بگیرند.

یکی از مواردی که باید درخصوص این نوع فسخ اجاره نامه ملک در نظر گرفت این است که شما باید زمان آغاز و پایان بازه زمانی مزبور را به صورت دقیق مشخص کنید. در غیر این صورت، عقد اجاره شما اساسا باطل خواهد شد. این حالت، به عنوان یکی از مصادیق فسخ اجاره نامه قبل از تحویل ملک تلقی می‌شود که به شرط خیار معروف است.

فسخ اجاره نامه ملک و وجود عیب در ملک مورد اجاره

یکی دیگر از شرایط فسخ اجاره نامه قبل از تحویل ملک ، بروز عیب در مورد اجاره است. به این صورت که اگر پس از انعقاد عقد اجاره، عیوبی در مورد اجاره رخ دهد، مستاجر قادر خواهد بود عقد را به خاتمه برساند. بنابراین باید اشاره داشت که اعمال این حق در قالب خیار عیب ، برای مستاجر قابل تصور است. البته استناد به خیار عیب از سوی مستاجر، شرایطی دارد.

اگر پس از انعقاد عقد اجاره و قبل از تسلیم ملک به مستاجر، مشکلاتی در ملک رخ دهد که در زمان انعقاد از چشم مستاجر پنهان بوده است، ‌امکان استناد به این خیار وجود خواهد داشت. زیرا در مواقعی که مستاجر با علم به وجود عیب در مورد اجاره، نسبت به اجاره کردن آن اقدام کرده باشد، او نمی‌تواند از این حق استفاده کند.

حال اگر پس از انعقاد اجاره و پس از تحویل ملک به مستاجر، مشکلاتی در مورد اجاره ایجاد شود، فسخ اجاره نامه ملک به چه صورت خواهد بود؟ در این مواقع اگر وقوع عیوب در اثر تقصیر و اقدامات مستاجر بوده باشد، مستاجر تعهد دارد نسبت به رفع آن‌ها اقدام کند. در این خصوص، او قادر نخواهد بود که عقد اجاره را با استناد به خیار عیب خاتمه دهد اما اگر بروز مشکلات در مورد اجاره، بدون تقصیر مستاجر باشد،‌ موجر وظیفه بر طرف کردن آن‌ها را بر عهده دارد و اگر او نسبت به این امر خودداری کرد، مستاجر قادر خواهد بود که این اجاره نامه را ختم کند.

فسخ اجاره نامه ملک و عدم عمل به شروط مقرر در اجاره نامه

یکی دیگر از موارد شرایط فسخ اجاره نامه خانه ، عدم اجرای شروط مقرر در اجاره نامه است. این مسئله که خیار تخلف شرط نام دارد، امکان خاتمه یک جانبه عقد اجاره را برای موجر یا مستاجر فراهم می‌آورد. طرفین قادرند این خیار را برای شرایطی که در متون قانونی مورد توجه نگرفته است اعمال کنند.

برای مثال، اگر در اجاره نامه شرط شده باشد که مستاجر حق واگذاری ملک مورد اجاره را تحت هیچ عنوان ندارد و سپس مستاجر نسبت به واگذاری ملک مزبور اقدام کند، موجر قادر است با تکیه بر خیار تخلف شرط، اجاره را به پایان برساند. از سوی دیگر اگر مستاجر در بازه زمانی مورد توافق،‌ اجاره بها را پرداخت نکند، موجر می‌تواند با استناد به این خیار اجاره نامه را به پایان برساند.

البته این حالت نیز متصور است که مستاجر شروطی را در متن قرارداد قید کند تا عدم تحقق آن‌ها از سوی موجر، خاتمه عقد را برای مستاجر امکان سازد. برای مثال ممکن است مستاجر ایجاد تغییراتی را در ملک از موجر درخواست کرده باشد. در این مواقع تخلف موجر از اجرای این شرط، امکان خاتمه اجاره را برای مستاجر فراهم خواهد کرد.

فسخ اجاره نامه ملک به بهانه ناتوانی موجر از تسلیم ملک

از دیگر موارد فسخ اجاره نامه قبل از تحویل ملک از سوی مستاجر، تعذر موجر از تحویل دادن ملک به مستاجر است. یعنی اگر موجر نتواند مورد اجاره (ملک) را به مستاجر تحویل دهد، این امکان برای مستاجر فراهم می‌شود که اجاره نامه‌ای که میان آن‌ها امضا شده است را فسخ کند زیرا مطابق نظر فقها و حقوقدانان و همچنین با توجه به آنچه به صورت متعارف نیز مسلم است،‌ مستاجر تنها با در اختیار داشتن ملک می‌تواند از آن‌ استفاده کند و اگر اینطور نباشد و نتواند از ملک نفع ببرد، هدف نهایی از انعقاد عقد اجاره محقق نخواهد شد.

موجر و مستاجر، پس از گذشت چه مدتی می‌توانند اجاره نامه خود را فسخ کنند؟

حدود بازه زمانی که موجر و مستاجر، امکان فسخ اجاره نامه ملک را دارند، از ضوابط و شرایط خاصی تبعیت می‌کند و موجران و مستاجران نیز، ملزم هستند مطابق همین بازه زمانی عمل کنند و برای انجام اقدامات قانونی جهت فسخ قرارداد، ضوابط مربوط به بازه زمانی معین شده برای استفاده از هر خیار قانونی را در نظر داشته باشند.

منظور از توضیحاتی که ارائه شد این است که برای استفاده از هر کدام از خیارات قانونی فسخ قرارداد، باید محدوده زمانی امکان استفاده از آن خیار قانونی را در نظر داشته باشید. برای مثال استناد به خیار عیب و خیار تخلف وصف ، فوری است. یعنی اینکه مستاجر باید به محض اطلاع از وجود عیب در ملک یا عدم تطابق ملک با اوصاف مقرر در متن قرارداد، به این خیارات استناد کند. در خصوص سایر خیارات، بازه زمانی امکان استناد به آن‌ها، بر اساس عرف محاسبه خواهد شد.

نقش و تاثیر توجه به مسائل حقوقی در این اقدام

چه پیش از اقدام برای فسخ اجاره نامه ملک و چه در حین انجام آن، لازم و ضروری است که درباره نکات حقوقی و قانونی مربوطه اطلاعات داشته باشید. ممکن است تصمیم یا رفتاری اشتباه، خسارت و زیان زیادی برای شما ایجاد کند. دقیقا به همین دلیل است که پیشنهاد می‌کنیم حتما از امکان مشاوره حقوقی تلفنی بهره ببرید.

دریافت این شیوه از مشاوره، هم به سرعت و سهولت انجام می‌شود و هم صرفه اقتصادی زیادی برای شما خواهد داشت. علاوه براین، می‌توانید به سادگی سوالات خود را از مشاوران و کارشناسان مجرب بپرسید. علاوه براین، اگر نیاز به تنظیم متنی برای فسخ باشد یا اگر تمایل داشته باشید که از ابتدا در اجاره نامه شما به مساله فسخ نیز اشاره شود، می‌توانید درخواستتان را در بخش تنظیم قرارداد ثبت کنید تا با شما ارتباط بگیریم.