چه شرایطی باید وجود داشته باشد تا از حق فسخ معامله زمین برخوردار شویم؟
فسخ معامله زمین اقدامی قانونی است که موجب برهم زدن تعهدات این معامله می‌شود. معامله زمین در واقع رضایت برای امضای یک قرارداد است که در راستای نقل و انتقال مالکیت اراضی معین تنظیم می‌شود. این موافقت نامه یک ماهیت حقوقی است که به وسیله توافق خریدار و فروشنده تحقق پیدا می‌کند. طرفین یک معامله در اغلب موارد حق بر هم زدن این موافقت نامه را ندارند اما ممکن است که خریدار و فروشنده بابت معامله زمین متحمل ضرر و زیان‌های مالی بسیار زیادی شوند.
در همین راستا قانونگذار برای جبران ضرر و زیانی که به خریدار و فروشنده وارد شده شرایط فسخ معامله را در ماده 396 قانون مدنی پیش بینی کرده است. در اصطلاح قانون مدنی به اختیار انحلال یک موافقت نامه لازم الاجرا، خیار می‌گویند. قانونگذار در این ماده 10 نوع خیار را برای فسخ معامله پیش بینی کرده است. بنابراین طرفین در صورتی می‌توانند نسبت به فسخ معامله زمین اقدام کنند که تحقق هر یک از خیارات مقرر در ماده 396 قانون مدنی را به اثبات برسانند.
در این مقاله قصد داریم که شرایط و چگونگی انحلال یک طرفه موافقت نامه مربوط به نقل و انتقال مالکیت زمین و آثار قانونی آن را بررسی کنیم. این اقدام را می‌توانیم حالتی از فسخ قرارداد در نظر بگیریم.
شرایط استناد به خیارات شمارش شده در ماده 396 قانون مدنی برای فسخ معامله زمین چیست؟
در مقدمه این نوشته نیز اشاره کردیم که قانونگذار خیارات مربوط به فسخ قرارداد خرید ملک را در ماده 396 قانون مدنی پیش بینی کرده است. خیار به معنای اختیار انحلال یک ماهیت حقوقی لازم الاجرا توسط یکی از طرفین ایجاد کننده آن است. معامله نیز یک ماهیت حقوقی به حساب می‌آید که با توافق میان خریدار و فروشنده تحقق پیدا می‌کند.
برخی از خیاراتی که در این ماده شمارش شده‌اند، مختص فروشنده هستند. به زبان ساده‌تر می‌توان گفت که قانونگذار برخی از خیارات ماده 396 قانون مدنی را به فروشنده اختصاص داده است. فروشنده اگر بتواند شرایط تحقق خیاراتی که به او اختصاص داده شده است را ثابت کند از حق فسخ موافقت نامه نقل و انتقال مالکیت اراضی برخوردار می‌شود. برخی از خیاراتی که قانونگذار در ماده 396 قانون مدنی شمارش کرده است نیز به خریدار اختصاص دارند. بنابراین، خریدار نیز اگر بتواند شرایط تحقق خیاراتی که به او اختصاص داده شده‌اند را به اثبات برساند از حق فسخ معامله زمین برخوردار می‌شود.
برخی از خیارات شمارش شده در ماده 396 قانون مدنی نیز میان خریدار و فروشنده مشترک هستند. به عبارت دیگر می‌توان گفت که قانونگذار برخی از خیارت شمار شده در ماده مذکور را به فروشنده یا خریدار اختصاص نداده است. بنابراین، خریدار و فروشنده اگر بتوانند شرایط تحقق خیارات مشترک را به اثبات برسانند از حق فسخ معامله زمین برخوردار می‌شوند.
مطابق با ماده 396 قانون مدنی، فروشنده با استناد به کدام خیارات از اختیار فسخ معامله زمین برخوردار می‌شود؟
در اغلب موارد فروشنده حق فسخ قرارداد فروش ملک را ندارد اما نکته قابل توجه این است که قانونگذار برخی از خیارات مقرر در ماده 396 قانون مدنی را به قصد حمایت از حقوق فروشنده و جلوگیری از ضرر و زیان او وضع کرده است. در ادامه خیاراتی که فروشنده با استناد به آنها از اختیار فسخ معامله زمین کشاورزی برخوردار می‌شود را بررسی می‌کنیم:
خیار مجلس برای فروشنده
منظور قانونگذار از مجلس در واقع همان جلسه‌ای است که با حضور طرفین برای انجام مذاکرات و توافق‌های نهایی تشکیل می‌شود. طرفین تا زمانی که این جلسه به اتمام نرسیده است و از یکدیگر جدا نشده‌اند؛ به استناد خیار مجلس می‌توانند موافقت نامه مربوط به نقل و انتقال مالکیت اراضی را فسخ کنند.
خیار تاخیر ثَمَن برای فسخ از جانب فروشنده
ثمن یک واژه عربی و نام فقهی و حقوقی برای مبلغی است که خریدار باید در ازای مال مورد معامله پرداخت کند. فروشنده اگر بتواند تحقق شرایط زیر را ثابت کند با استناد به خیار تاخیر ثَمن از حق انحلال یک طرفه موافقت نامه نقل و انتقال مالکیت زمین برخوردار می‌شود:
- اول: سه روز از امضای موافقت نامه سپری شود اما خریدار بهای اراضی فروخته شده را پرداخت نکرده باشد؛
- دوم: طرفین هنگام تنظیم موافقت نامه مربوط به نقل و انتقال مالکیت اراضی در خصوص پرداخت نسیه یا اقساطی بهای آنها (ثَمن) با یکدیگر توافق نکرده باشند؛
- سوم: طرفین موافقت نامه مربوط به نقل و انتقال مالکیت زمین، هنگام تنظیم آن در خصوص اسقاط خیار تاخیر ثمن یا تمام خیارات مقرر در ماده 396 قانون مدنی با یکدیگر توافق نکرده باشند.
خیار تَدلیس و خیار غَبن برای فسخ از جانب فروشنده
تدلیس به معنای استفاده از حیله، فریب و نیرنگ است. فروشنده در صورتی به استناد خیار تدلیس از حق انحلال یک طرفه موافقت نامه نقل و انتقال مالکیت اراضی برخوردار می‌شود که از خریدار فریب خورده باشد.
و از طرف دیگر، غَبن یک اصطلاح فقهی و به معنای ضرر و زیان در خرید و فروش است. فروشنده در موردی می‌تواند به خیار غبن استناد کند که از قیمت واقعی اراضی فروخته شده اطلاعی نداشته باشد. اگر فروشنده، زمین مورد معامله را بسیار ارزان‌تر از قیمت واقعی آن فروخته باشد؛ با استناد به خیار غبن از اختیار فسخ معامله زمین کشاورزی برخوردار می‌شود؛
آیا خریدار با استناد به خیاراتی که در ماده 396 قانون مدنی شمارش شده است از اختیار فسخ معامله زمین برخوردار می‌شود؟
قانون گذار برخی از خیارات شمارش شده در ماده 396 قانون مدنی را به نفع خریدار و برای جلوگیری از ضرر و زیان او وضع کرده است. خریدار اگر بتواند شرایط تحقق خیارات زیر را ثابت کند به استناد آنها از اختیار فسخ معامله زمین کشاورزی برخوردار می‌شود. در ادامه خیارات و موارد فسخ معامله زمین توسط خریدار را مطابق با ماده 396 قانون مدنی بررسی می‌کنیم:
خیار عیب برای خریدار
عیب به معنی خرابی و نقص آشکار و پنهان است. خیار عیب در صورتی به نفع خریدار تحقق پیدا می‌کند که اراضی فروخته شده خرابی و نقص آشکار یا پنهان داشته باشند. خریدار اگر بتواند تحقق شرایط زیر را اثبات کند به استناد خیار عیب از حق انحلال یک طرفه موافقت نامه مربوط به نقل و انتقال مالکیت زمین برخوردار می‌شود؛
- اول: اراضی فروخته شده نقص و خرابی آشکار یا پنهان داشته باشند؛
- دوم: خریدار در هنگام امضای موافقت نامه از نقص‌ها و خرابی‌های اراضی فروخته شده بی‌اطلاع باشد؛
- سوم: طرفین در هنگام تنظیم و امضای موافقت نامه مربوط به نقل و انتقال مالکیت زمین درباره اسقاط خیار عیب یا تمام خیارات شمارش شده در ماده 396 قانون مدنی با یکدیگر توافق نکرده باشند.
خیار تَعَذُر تسلیم برای فسخ معامله زمین از جانب خریدار
این خیار در صورتی تحقق پیدا می‌کند که فروشنده، زمین مورد معامله را به خریدار تحویل ندهد. اگر خریدار از طریق مراجع قانون و قضایی نیز نتواند زمین مورد معامله را تحویل بگیرد، به استناد خیار تعذر تسلیم از حق فسخ موافقت نامه مربوط به نقل و انتقال مالکیت آنها برخوردار می‌شود؛
خیار غَبن، خیار رؤیت و تدلیس
در صورتی که فروشنده، اراضی را بسیار گران‌تر از بهای واقعی آن فروخته باشد؛ این مساله موجب تحقق شرایط خیار غبن به نفع خریدار می‌شود. در چنین حالتی اگر خریدار از بهای واقعی اراضی فروخته شده بی‌اطلاع باشد به استناد خیار غبن می‌تواند معامله را فسخ کند؛
رؤیت به معنای مشاهده دقیق چیزی است. خیار رویت در صورتی تحقق پیدا می‌کند که خریدار، اراضی فروخته شده را ندیده باشد و آنها را براساس گفته‌های فروشنده معامله کند. عدم مطابقت زمین مورد معامله با گفته‌های فروشنده باعث ایجاد حق فسخ موافقت نامه نقل و انتقال مالکیت زمین به نفع خریدار می‌شود. در خیار تَدلیس، اگر خریدار از فروشنده فریب خورده باشد به استناد خیار تدلیس از اختیار فسخ معامله زمین برخوردار خواهد شد.
آیا خیار شرط یکی از موارد فسخ معامله زمین است؟
خیار شرط یکی از مهمترین خیارات پیش بینی شده در ماده 396 قانون مدنی است که کاربرد زیادی دارد.
خیار شرط در صورتی تحقق پیدا می‌کند که یکی از طرفین این معامله یا هر دوی آنها شرط کنند که خودشان یا یک شخص ثالث، از حق فسخ معامله برخوردار شود.
منظور از شخص ثالث در واقع هر شخصی به غیر از طرفین معامله و نماینده قانونی آنها است.
خیار شرط در صورتی معتبر و نافذ خواهد بود که به بازه زمانی مشخصی محدود شده باشد. به زبان ساده‌تر می‌توان گفت خریدار یا فروشنده‌ای که حق فسخ معامله را به نفع خودش یا شخصی ثالثی شرط کرده است، باید استفاده از این حق را به بازه زمانی مشخصی محدود کند.
در نظر داشته باشید که عدم تعیین مدت خیار شرط، باعث باطل شدن معامله می‌شود.
رسیدگی به دعاوی ناشی از فسخ معامله زمین در صلاحیت کدام مراجع قضایی است؟
طرفین معامله برای طرح دعوا و رسیدگی به دعاوی ناشی از انحلال یک طرفه موافقت نامه مربوط به نقل و انتقال مالکیت اراضی، باید به دادگاه عمومی حقوقی یا شورای حل اختلاف مراجعه کنند.
آنها برای تنظیم دادخواست علیه یکدیگر باید به دادگاه عمومی حقوقی یا شورای حل اختلاف محل تنظیم موافقت نامه یا محل اقامت خوانده مراجعه کنند.
منظور از خوانده، شخصی است که در دادگاه عمومی حقوقی و شورای حل اختلاف علیه او دادخواست تنظیم شده است.
ممکن است که طرفین هنگام تنظیم معامله در خصوص تعیین یک داور مرضی الطرفین به عنوان مرجع حل اختلاف با یکدیگر توافق کرده باشند. در این حالت، طرفین برای طرح دعاوی ناشی از فسخ معامله زمین باید به داور مرضی الطرفین مراجعه کنند.
دریافت مشاوره حقوقی با تمرکز بر حق فسخ
در انواع معاملاتی که موجب انتقال مالکیت می‌شوند، مساله حق فسخ از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است. طرفین معامله تمایل دارند که در خصوص امکان بی اعتبار کردن تعهدات معامله، اطلاعاتی داشته باشند و بدانند که در موارد لزوم چگونه می‌توانند از این حق استفاده کنند. بهترین و مناسب‌ترین شیوه دستیابی به این اطلاعات، استفاده از خدمات مشاوره حقوقی و گفتگو با کارشناسان مجرب در این زمینه است. در این راستا، خدمات مشاوره حقوقی تلفنی را به شما پیشنهاد می‌کنیم.
مشاور حقوقی با بررسی ابعاد مختلف تعهداتی که میان طرفین برقرار شده است، می‌تواند بهترین راهکار برای فسخ معامله را ارائه دهد. علاوه براین، ما نیز به شما پیشنهاد می‌کنیم که در مذاکرات اولیه هر معامله‌ای که در نظر دارید، به این مساله دقت داشته باشید که تمام شروط مدنظر شما لحاظ شود و همچنین به صورت کامل از محتوای معامله مطلع باشید. برای این منظور نیز استفاده از خدمات تنظیم قرارداد برای شما کاربردی خواهد بود.
قرارداد فروش زمین مسکونی
با زدن روی تصویر پایین می‌توانید به سرعت به یک قرارداد کامل برای معامله زمین مسکونی دسترسی داشته باشید.
قرارداد فروش زمین کشاورزی
خریدار و فروشنده زمین کشاورزی، برای انجام معامله خود به یک قرارداد فروش کامل نیاز دارند. با زدن روی تصویر زیر دریافت این قرارداد امکان پذیر می‌شود.
نظرات
