آیا فسخ قرارداد فروش ملک خسارت یا زیان به همراه دارد؟ + شرایط پرداخت کمیسیون آن

فسخ قرارداد فروش ملک ، از جمله مسائلی است که سوالات متنوعی درباره آن پرسیده می‌شود. قراردادی که برای نقل و انتقال مالکیت املاک تنظیم می‌شود یک قرارداد لازم و غیر قابل انحلال است. انتقال دهنده و انتقال گیرنده بعد از امضای این قرارداد نمی‌توانند آن را به هم بزنند. قانونگذار در قانون مدنی برای جلوگیری از ضرر و زیان انتقال گیرنده و انتقال دهنده، شرایطی استثنائی را پیش بینی کرده و به آن‌ها اجازه داده است که این قرارداد را فسخ کنند. فسخ یک عمل حقوقی و به معنای انحلال قرارداد توسط یکی از طرفین آن است.

انتقال گیرنده و انتقال دهنده با میل و اراده خودشان نمی‌توانند قراردادی که برای نقل و انتقال مالکیت ملک تنظیم کرده‌اند را فسخ کنند. این قرارداد در صورتی قابل انحلال است که شرایط قانونی ایجاد کننده حق فسخ به اثبات رسیده باشند. شرایط و موارد مربوط به فسخ قرارداد فروش ملک را باید در قانون مدنی و توافقات مکتوب میان انتقال دهنده و انتقال گیرنده جست و جو کنیم.

انتقال دهنده و انتقال گیرنده املاک در هنگام تنظیم معامله مربوط به نقل و انتقال مالکیت املاک می‌توانند شرایط انحلال آن را پیش بینی کنند. اگر انتقال گیرنده و انتقال دهنده در خصوص شرایط انحلال معامله به اشتراک رسیدند باید در خصوص خسارت‌های ناشی از انحلال آن نیز تعیین تکلیف کنند.

در این مقاله قصد داریم که شرایط قانونی مربوط به انحلال معامله میان انتقال گیرنده و فروشنده و ضمانت اجرای انحلال آن را بررسی کنیم. این اقدام، یکی از انواع فسخ قرارداد است که به صورت اختصاصی بر هم زدن قرارداد فروش ملک را در نظر دارد.

قانون فسخ قرارداد فروش ملک را باید در کدام یک از قوانین لازم الاجرای ایران جست و جو کنیم؟

قانون فسخ قرارداد فروش ملک را باید در شرایط و ضوابط مربوط به تنظیم و انحلال قرارداد بیع جست و جو کنیم. بیع، نام حقوقی قراردادی است که میان انتقال دهنده و انتقال گیرنده املاک تنظیم می‌شود. شرایط فسخ بیع در ماده 396 قانون مدنی پیش بینی شده است. در اصطلاح مدنی به شرایط انحلال بیع، خیار گفته می‌شود. خیار به معنای اختیار قانونی برای انحلال یک قرارداد لازم الاجرا است.

قراردادی که میان انتقال گیرنده و فروشنده املاک تنظیم می‌شود نیز یک قرارداد لازم الاجرا است. یعنی؛ انتقال گیرنده و انتقال دهنده پس از امضای این قرارداد دیگر حق انحلال آن را ندارند. بنابراین، انتقال گیرنده و انتقال دهنده در صورتی می‌توانند معامله مربوط به نقل و انتقال مالکیت املاک را منحل کنند که شرایط لازم برای تحقق یکی از خیارات مقرر در ماده 396 قانون مدنی تحقق پیدا کرده باشد.

آیا انتقال گیرنده و انتقال دهنده می‌توانند شرایط فسخ قرارداد فروش ملک را به نفع خودشان پیش بینی کنند؟

خیار شرط، اختیاری قانونی است که به انتقال گیرنده و انتقال دهنده اجازه می‌دهد که شرایط انحلال معامله را به نفع خودشان پیش بینی کنند.

خیار شرط یکی از خیارات پیش بینی شده در ماده 369 قانون مدنی است. قانونگذار به موجب خیار شرط به طرفین یک معامله اجازه می‌دهد که شرایط انحلال آن را به نفع خودشان پیش بینی کنند. انتقال گیرنده و انتقال دهنده به موجب خیار شرط می‌توانند حق فسخ معامله را به نفع خودشان و شخص ثالث شرط کنند. منظور از شخص ثالث، شخصی غیر از انتقال گیرنده و انتقال دهنده است. برای مثال، انتقال گیرنده شرط می‌کند که خودش و وکیل او از حق فسخ برخودار باشند.

انتقال گیرنده و فروشنده باید مدت فسخ قرارداد فروش ملک را چگونه مشخص کنند؟

در مطالب قبلی توضیح دادیم که انتقال گیرنده و انتقال دهنده به موجب خیار شرط می‌توانند برای خودشان حق فسخ تعیین کنند. ذکر مدت یکی از مهم‌ترین نکاتی است که انتقال گیرنده و انتقال دهنده در هنگام تعیین شرایط حق فسخ باید به آن توجه کنند زیرا مطابق با شرایط و ضوابط مربوط به خیار شرط، تعیین مدت زمان فسخ قرارداد فروش ملک الزامی است. یعنی؛ حق فسخ انتقال گیرنده، فروشنده و شخص ثالث باید محدود به بازه زمانی مشخصی باشد. برای مثال، انتقال گیرنده می‎تواند شرط کند که تا سه هفته بعد از امضای معامله حق انحلال آن را داشته باشد.

مشخص نکردن مدت حق فسخ باعث باطل شدن معامله‌ای می‌شود که حق انحلال انتقال گیرنده، فروشنده یا شخص ثالث در ضمن آن شرط شده است. بنابراین اگر انتقال دهنده و انتقال گیرنده در خصوص حق فسخ با یکدیگر موافقت کردند باید مدت آن را نیز به صورت دقیق معین کنند. برای مثال، انتقال دهنده شرط می‌کند که تا سه ماه پس از امضای معامله، حق انحلال آن را داشته باشد.

آیا انتقال گیرنده و فروشنده با رضایت یکدیگر می‌توانند در خصوص مبلغ جریمه فسخ قرارداد فروش ملک تعیین تکلیف کنند؟

در اغلب موارد، انحلال قرارداد باعث تحمیل هزینه‌هایی به انتقال گیرنده و فروشنده می‌شود. خسارت فسخ قرارداد فروش ملک در واقع همان هزینه‌هایی است که در اثر انحلال معامله به انتقال گیرنده و فروشنده تحمیل شده است.

جریمه‌ای که به دلیل خسارات‌های ناشی از فسخ قرارداد باید پرداخت شود مقدار مشخصی ندارد. انتقال گیرنده و فروشنده می‌توانند با رضایت یکدیگر در خصوص نحوه پرداخت خسارت فسخ قرارداد فروش ملک تعیین تکلیف کنند. برای مثال، انتقال گیرنده و فروشنده با یکدیگر مبلغ 20 میلیون تومان را به عنوان جریمه انحلال معامله تعیین می‌کنند. در این مثال، انتقال گیرنده یا انتقال دهنده‌ای که معامله مربوط به نقل و انتقال ملک را به هم زده است باید مبلغ 20 تومان به عنوان جریمه پرداخت کند.

اگر انتقال گیرنده و فروشنده در خصوص پرداخت مبلغ جریمه فسخ قرارداد فروش ملک با یکدیگر به اتفاق نظر نرسند باید برای حل اختلاف به مراجع قضایی مراجعه کنند. مراجع قضایی با توجه به اوضاع و احوال موجود و شرایط انحلال معامله در خصوص پرداخت خسارت‌های وارده به انتقال گیرنده و فروشنده حکم صادر می‌کند.

چه شخصی باید کمیسیون فسخ قرارداد فروش ملک را پرداخت کند؟

بنگاه املاک در ازای خدماتی که به انتقال دهنده و انتقال گیرنده ارائه می‌دهد از آن‌ها حق کمیسیون می‌گیرد. انحلال معامله مربوط به نقل و انتقال ملک باعث نمی‌شود که بنگاه املاک از حق کمیسون خودش صرفه نظر کند. انتقال گیرنده و انتقال دهنده با رضایت یکدیگر باید در خصوص چگونگی پرداخت کمیسیون فسخ قرارداد فروش ملک تعیین تکلیف کنند.

نکته: مشاورین املاک در صورتی مستحق دریافت حق کمیسیون هستند که خودشان عامل انحلال معامله میان انتقال گیرنده و انتقال دهنده نباشد. بنابراین، اگر بنگاه املاک با اشتباهات خود باعث انحلال معامله شده باشد دیگر مستحق دریافت حق کمیسیون نیست.

انتقال گیرنده و فروشنده در زمان فسخ قرارداد فروش ملک می‌توانند به کدام یک از خیارات قانونی استناد کنند؟

انتقال گیرنده و فروشنده در زمان فسخ قرارداد فروش ملک باید به خیارات مقرر در ماده 396 قانون مدنی استناد کنند. این اشخاص در صورتی با استناد به خیارات قانونی می‌توانند معامله را منحل کنند که شرایط تحقق خیارات قانونی ایجاد شده باشند. انتقال گیرنده و فروشنده پس از اثبات شرایط ایجاد خیارات قانونی می‌توانند نسبت به انحلال این قرارداد اقدام کنند.

آیا انتقال گیرنده و فروشنده می‌توانند در خصوص اسقاط خیارات قرارداد با یکدیگر همکاری کنند؟

در مطالب قبلی گفتیم که قانونگذار در راستای جلوگیری از ضرر و زیان انتقال گیرنده و فروشنده به آن‌ها اجازه داده است که معامله را به استناد خیارات مقرر در ماده 396 قانون مدنی منحل کنند. قانونگذار به طرفین معامله اجازه داده است که در خصوص اسقاط خیارات مقرر در ماده 396 قانون مدنی اقدام کنند. بنابراین، انتقال گیرنده و فروشنده در هنگام تنظیم معامله مربوط به نقل و انتقال املاک می‌توانند در خصوص اسقاط خیارات مقرر در ماده 396 قانون مدنی با یکدیگر تصمیم بگیرند. انتقال گیرنده و فروشنده پس از اسقاط خیارات قانونی دیگر با استناد به آن‌ها نمی‌توانند معامله را منحل کنند.

به یاد داشته باشید که:

یکی از مهمترین قراردادهایی که میان اشخاص امضا می‌شود، قراردادهایی در خصوص انتقال مالکیت اموال و به خصوص املاک است. این مساله از آنجا ناشی می‌شود که هر کدام از این املاک سرمایه و دارایی با ارزشی محسوب می‌شوند و هرگونه اشکال یا ایراد در خصوص آن‌ها، زیان و خسارت بسیار سنگینی را برای طرفین به همراه دارد. به همین دلیل، شیوه صحیح انجام این نوع قرارداد اهمیت زیادی دارد. از طرف دیگر اگر طرفین تصمیم به برهم زدن قرارداد نیز داشته باشند، این اقدام باید به درستی انجام شود.

برای اجرای صحیح فسخ قرارداد، پیشنهاد می‌کنیم که حتما شرایط خود را با یک وکیل یا مشاور حقوقی در میان بگذارید و از او راهنمایی بگیرید. در این راستا، این امکان را نیز دارید که از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی بهره ببرید. همچنین می‌توانید با استفاده از خدمات تنظیم قرارداد ، در متن قراردادی که امضا می‌کنید، به صراحت به شروطی در خصوص فسخ اشاره کنید.