چگونه بدون خسارت و جریمه، فسخ معامله خانه را انجام دهیم؟

این امکان وجود دارد که در انواع معاملات، حالاتی در روابط خریداران و فروشندگان ایجاد شود که موجبات خاتمه روابط آن‌ها را ایجاد کند. در عالم حقوقی، تدابیری در قانون مورد پیش بینی قرار گرفته است که امکان انحلال موافقت نامه‌ها را برای اشخاص فراهم می‌کند. در این زمینه فسخ، به عنوان یکی از موارد انحلال موافقت نامه‌ها محسوب می‌شود و قانونگذار برای آن شرایط خاصی را در نظر گرفته است. فسخ، امکان خاتمه یک جانبه معاملات را برای خریدار یا فروشنده ایجاد خواهد کرد. در این راستا، فسخ معامله خانه ، به عنوان یکی از عوامل سقوط تعهدات و آثار معامله خانه به حساب می‌آید. اینکه چه نکاتی در خصوص فسخ این موافقت نامه حائز اهمیت است، در این مقاله مورد اشاره قرار خواهد گرفت.

این اقدام، در واقع یک نوع از فسخ قرارداد است. برای آشنایی بیشتر با مفهوم فسخ، پیشنهاد می‌کنیم که مقاله‌ای که با این عنوان در مجله حقوقی رکلا منتشر کرده‌ایم را مطالعه کنید.

آیا فسخ معامله خانه ، بر اساس اراده خریدار و فروشنده صورت می‌گیرد؟

خیر. همان طور که به صورت مختصر در ابتدای این مقاله بیان کردیم، فسخ این موافقت نامه بر اساس اراده طرفین آن رخ نمی‌دهد. در نظام حقوقی حاکم بر عقود، شرایطی مورد قانونگذاری قرار گرفته است که به عنوان عوامل توجیه کننده خاتمه و انحلال یک طرفه عقود به حساب می‌آیند. به عبارت دیگر انحلال قرارداد بیع خانه با این روش، برای جلوگیری از ورود ضرر و زیان به اشخاص در نظر گرفته شده است و با تحقق شرایط قانونی، طرفین می‌توانند اقداماتی را جهت خاتمه موافقت نامه خود به عمل آورند. بنابراین باید بیان داشت که فسخ، منشا قانونی دارد اما در خصوص اعمال اراده طرفین در معامله خانه باید خاطر نشان کرد که پس از وقوع شرایط مقرر در قانون، این امکان برای صاحب حق فسخ وجود دارد که موافقت نامه خود را به همان حالت بپذیرد یا آن را منحل کند.

بنابراین با وقوع شرایط موجه، الزامی در خصوص خاتمه موافقت نامه برای اشخاص وجود ندارد. بر خلاف سایر عوامل انحلال که با وقوع شرایط مقرر در قانون، موافقت نامه به صورت خود به خود خاتمه پیدا می‌کند.

آیا ماهیت معامله خانه در خاتمه یک جانبه آن تاثیر دارد؟

برای پاسخ به این سوال، ابتدا نکته‌ای را در خصوص این قرارداد و ماهیت آن بیان می‌کنیم. باید اشاره داشت که موافقت نامه مزبور، از اسنادی است که سبب انتقال مالکیت می‌شود. به این صورت که با انعقاد این موافقت نامه، مالکیت خانه مورد معامله از فروشنده به خریدار منتقل می‌شود. بنابراین موافقت نامه حاضر به عنوان نوعی از موافقت نامه‌های تملیکی قابل شناسایی است. علاوه بر آن، معامله حاضر، ماهیتی لازم دارد. لازم بودن به معنای این است که پس از انعقاد این معامله، خریدار و فروشنده قادر نخواهند بود که توافقات خود را به صورت یک طرفه و بر اساس اراده خود به پایان برسانند.

با توجه به لازم بودن موافقت نامه فوق، فسخ معامله خانه نیز با شرایطی همراه است. این شرایط در ماده 219 قانون مدنی مورد اشاره قرار گرفته‌اند. این ماده، فسخ و اقاله را به عنوان عوامل خاتمه دهنده موافقت نامه‌های لازم معرفی می‌کند. همان طور که بیان شد، فسخ بر اساس شرایط مقرر در قانون رخ می‌دهد و موجبات خاتمه یک طرفه توافقات را برای اشخاص ایجاد می‌کند. در حالی که اقاله، مبنایی توافقی دارد و بر اساس اراده جمعی طرفین رخ می‌دهد. از آن جا که اقاله، از چهارچوب موضوعی این مقاله خارج است، به همین تعریف بسنده می‌کنیم. به طور کلی باید بیان کرد که خاتمه یک جانبه عقود، تنها در خصوص عقود لازم قابل طرح است.

پس از فسخ معامله خانه ، چه تغییری در روابط فی ما بین خریدار و فروشنده رخ خواهد داد؟

پس از فسخ معامله خرید خانه ، کلیه تعهدات و آثار ناشی از معامله خانه میان طرفین به پایان می‌رسد. البته باید اشاره داشت که به موجب فسخ، خریدار و فروشند خود ملزم به انجام اقداماتی خواهند شد. به این بیان که با توجه به از بین رفتن کلیه آثار تملیکی موافقت نامه پس از اعمال حق فسخ، طرفین ملزم می‌شوند که خانه و مبلغ آن را به صاحبان قبلی خود بازگردانند. به این صورت که خریدار باید خانه موضوع موافقت نامه را به فروشنده تحویل دهد و فروشنده نیز باید مبلغ را به خریدار بازگرداند. در غیر این صورت این امکان برای طرفین وجود دارد که از طریق مراجع قانونی، اقداماتی را در این زمینه به عمل آورند.

موضوع دیگری که باید در این قسمت به آن اشاره کرد، در خصوص آثار فسخ است. باید توجه داشت که آثار این نوع خاتمه، نسبت به آینده در نظر گرفته می‌شود. به این صورت که اگر در فاصله زمانی انعقاد معامله تا فسخ آن، منافعی از خانه موضوع موافقت نامه حاصل شود، تمامی این منافع برای خریدار در نظر گرفته می‌شود. چون در طول بازه زمانی مزبور، ایشان به عنوان مالک قانونی این خانه شناخته ‌شده است. از سوی دیگر پس از خاتمه یک جانبه این معامله، کلیه منافع حاصل، در اختیار فروشنده قرار خواهد گرفت زیرا در این مدت می توان فروشنده را به عنوان مالک قانونی معرفی کرد.

آیا به موجب انحلال یک طرفه موافقت نامه، خساراتی به طرفین وارد می‌شود؟

در اثر فسخ معامله فروش خانه ، امکان ورود خسارت برای طرفین این موافقت نامه وجود دارد. برخی از موارد، این خسارات از سوی طرف خاتمه دهنده و در مواردی از طرف مقابل شخص فسخ کننده وارد خواهد شد. در این مواقع کدام یک از طرفین مسئولیت جبران خسارات ناشی از فسخ معامله خانه را بر عهده خواهند داشت؟ در این مواقع طرفی که به عنوان عامل ورود این خسارات بوده است، به عنوان شخص مسئول شناخته می‌شود و موظف است تمامی خسارات را جبران کند. این مسئله، از قانون مسئولیت مدنی نتیجه گیری می‌شود.

منظور از خیارات در شرایط حاکم بر فسخ معامله خانه چیست؟

در خصوص فسخ عقود، اصطلاحی به عنوان خیارات در متون قانونی به کار می‌رود. به طور کلی منظور از خیارات، همان اختیار و مجوزی است که قانونگذار برای فسخ معامله خرید خانه به اشخاص ارائه می‌کند. بنابراین می‌توان بیان کرد که در قانون، کلیه موارد فسخ در قالب خیارات مطرح شده است.

فسخ بر اثر خیار شرط

این امکان وجود دارد که خریدار و فروشنده هنگام تنظیم سند معامله خود، در مورد شرایط فسخ یک طرفه آن نیز به توافق برسند. این شرایط، دارای چهارچوبی هستند. به این صورت که شما باید یک بازه زمانی مشخص را در متن موافقت نامه خود در نظر بگیرید که تا سر رسید آن بازه زمانی، برای طرفین امکان خاتمه موافقت نامه وجود داشته باشد. یکی از نکاتی که شما باید در این زمینه مد نظر قرار دهید، تعیین دقیق زمان آغاز و پایان بازه زمانی مزبور است. در غیر این صورت، موافقت نامه شما و نیز شرط مندرج در آن بی اعتبار خواهد شد.

فسخ معامله خانه بر اثر خیار مجلس

خیار مجلس ، یکی دیگر از عوامل توجیه کننده خاتمه معامله مزبور به حساب می‌آید. طرفین زمانی می‌توانند به این خیار استناد کنند که پس از انعقاد موافقت نامه، هنوز از یکدیگر جدا نشده باشند. به عبارت دیگر، شما تا زمانی که مجلس امضای سند انتقال مالکیت را ترک نکرده و از طرف مقابلتان جدا نشده باشید، می‌توانید موافقت نامه خود را به پایان برسانید. یکی از نکات قابل توجه در خصوص خیار مجلس این است که هم خریدار و هم فروشنده قادرند به این خیار برای خاتمه یک جانبه موافقت نامه خود استناد کنند.

انحلال یک طرفه معامله بر اثر خیار غَبن

خیار غبن زمانی قابل استناد است که میان ارزش مالی یا همان بهای واقعی خانه موضوع معامله و مبلغی که برای آن پرداخت شده است، توازن وجود نداشته باشد. البته این عدم توازن زمانی نمود پیدا می‌کند که تفاوت قیمت بسیار واضح و آشکار باشد. بنابراین شما قادر نخواهید بود برای هر نوع تفاوت قیمتی به این خیار استناد کنید. معیار اصلی برای استناد به این خیار، این است که تفاوت قیمتی که از آن یاد کردیم، موجب ضرر و زیان شود. به موجب این خیار، شخص متضرر در این معامله قادر خواهد بود نسبت به فسخ معامله فروش خانه اقدام کند. علاوه بر این، شخص متضرر می‌تواند خساراتی که به او وارد شده است را از طرف مقابلش مطالبه کند.

برای فسخ معامله در نظر داشته باشید

بدون شک محتوای سند معامله در فسخ آن موثر خواهد بود. تعیین شروط فسخ به شما این امکان را می‌دهد که در صورت بروز آن شروط، بتوانید به سهولت برای فسخ معامله اقدام کنید. بنابراین، نوشتن قرارداد از اولین اقدامات مهمی است که باید برای انجام موضوع یک معامله به آن توجه داشته باشید. به همین منظور پیشنهاد ما به شما بهره برداری از خدمات تنظیم قرارداد است.

علاوه براین، دریافت خدمات مشاوره حقوقی تلفنی به شما کمک می‌کند که با توجه به شرایط خود، مناسب‌ترین شیوه برای فسخ را انتخاب کنید. همچنین می‌توانید از کارشناسان و مشاوران حقوقی بخواهید که فرآیند و مراحل این اقدام حقوقی را برای شما شرح دهند و برای پیگیری این موضوع شما را راهنمایی کنند.