بررسی تشریفات قانونی مراحل سند زدن زمین ؛ راهنمای قانونی و عملی

قانونگذار، قانون ثبت را در سال 1310 به منظور ساماندهی به وضعیت ثبتی اموال غیر منقول و مشخص کردن مالکان قانونی آن‌ها به تصویب رساند. به موجب این قانون، تمام اموال غیر منقول و نام مالک قانونی آن‌ها باید در دفاتر ثبت اسناد و املاک به ثبت برسند. اداره ثبت اسناد و املاک نیز برای اموال غیر منقولی که در دفتر ثبت اسناد و املاک به ثبت رسیده‌اند، سند رسمی ملک صادر می‌کند. مراجع قانونی و قضایی نیز شخصی را به عنوان مالک قانونی اموال غیر منقول می‌شناسند که نام او در سند رسمی ملک قید شده است. به همین دلیل، در هنگام نقل و انتقال مالکیت اموال غیر منقول، لازم است که نام انتقال گیرنده در سند این اموال قید شود. مراحل سند زدن زمین به معنای شرایط و تشریفات قانونی است که برای قید نام انتقال گیرنده در سند رسمی زمین باید سپری شوند.

همچنین، ممکن است که در هنگام نقل و انتقال مالکیت زمین، سند جدیدی برای آن صادر شود. در این حالت، لازم است که نام انتقال گیرنده در سند جدید زمین قید شده باشد. در این نوشته با شرایط و مراحل قانونی سند زدن زمین به نام انتقال گیرنده آن آشنا می‌شویم.

مراحل سند زدن زمین چیست؟

یکی از مهم‌ترین و اصلی‌ترین نکات قانونی معامله زمین، منتقل کردن سند مالکیت آن به خریدار است. به همین دلیل، خریدار و فروشنده باید پس از معامله زمین نسبت منتقل کردن سند  رسمی مالکیت آن اقدام کنند. سند زدن زمین می‌تواند به واسطه قید نام خریدار در سند یا از طریق صدور سند جدید به نام خریدار انجام خواهد شد. انتقال سند مالکیت زمین به خریدار، مراحل و تشریفات قانونی دارد که باید به دقت سپری شوند. عدم رعایت مراحل سند زدن زمین کشاورزی و تشریفات قانونی مربوط به آن باعث خواهد شد که مراجع اداری و قضایی، خریدار را به عنوان مالک قانونی و رسمی زمین مورد معامله نشناسند. به همین دلیل، خریدار و فروشنده در هنگام معامله زمین باید با شرایط و مراحل قانونی انتقال سند مالکیت آن آشنایی داشته باشند. در ادامه، مراحل بنام زدن سند زمین را بررسی می‌کنیم.

برای کسب اطلاعات بیشتر، علاوه بر این مقاله، پیشنهاد می‌کنیم مقاله مراحل انتقال سند زمین را نیز مطالعه کنید.

مرحله اول از مراحل مراحل سند زدن زمین ؛ توافق میان طرفین معامله

خریدار و فروشنده پس از آنکه در خصوص معامله زمین به توافق رسیدند باید موضوعات مورد توافق خود را در سندی قید کنند. در اصطلاح به سندی که هدف از تنظیم و امضای آن ثبت و ضبط توافقات میان خریدار و فروشنده است، مبایعه نامه گفته می‌شود. مبایعه نامه یک سند معتبر و لازم الاجرا است که طرفین معامله برای اثبات ادعاهای خودشان می‌توانند به آن استناد کنند. به همین دلیل، تمام موضوعات اصلی و جزئیات مورد توافق طرفین معامله باید در مبایعه نامه قید شود. به صورت کلی می‌توان گفت، موضوعات مندرج در مبایعه نامه، عبارت است از:

1. مشخصات و اطلاعات مورد توافق طرفین معامله (خریدار و فروشنده)؛ مانند نام، نام خانوادگی، آدرس محل اقامتگاه قراردادی ، شماره تلفن ثابت و همراه؛
2. مشخصات مربوط به مال مورد معامله؛ مانند مشخصات هندسی، نقشه ثبتی و مشخصات جغرافیایی زمین؛
3. بهای مال مورد معامله: تعیین قیمت مقطع زمین به وجه رایج کشور؛
4. نحوه پرداخت بهای مال مورد معامله: مانند تعیین تاریخ و شرایط پرداخت مبلغ زمین؛
5. تعهدات طرفین معامله: منظور از این تعهدات، موضوعات اصلی و فرعی مورد توافق خریدار و فروشنده است؛
6. شرایط فسخ معامله: شرایطی که خریدار و فروشنده به نفع خودشان و به منظور بر هم زدن معامله پیش بینی کرده‌اند.

دومین مرحله از مراحل بنام زدن سند زمین ؛دریافت کد رهگیری برای زمین مورد معامله از بنگاه معاملات

دولت در سال 1387 بخشنامه‌ای برای ثبت معاملات املاک صادر کرد. به موجب این بخشنامه، تمام معاملات مربوط به اموال غیر منقول باید به صورت هوشمند و سیستماتیک در یک سامانه آنلاین به ثبت برسند. سامانه مذکور در این بخشنامه، سامانه ثبت معاملات و املاک نام دارد. بنابراین، مشاوران املاک از سال 1387 موظف شدند که تمام معاملات و قراردادهای مربوط به املاک و اموال غیر منقول را در سامانه ثبت معاملات و املاک کشور به ثبت برسانند.

کد رهگیری، یک شماره 13 رقمی است که پس از ثبت معامله در سامانه معاملات و املاک کشور به خریدار و فروشنده از طریق پیامک ارسال می‌شود. ارسال کد رهگیری، این موضوع را به اثبات می‌رساند که مالکیت زمین مورد معامله در زمان واحد به شخص دیگری غیر از خریدار منتقل نشده است. همچنین، کد رهگیری می‌تواند از طریق تمام مراجع قضایی ردیابی شود. از سوی دیگر، یکی از مهم‌ترین مزایای دریافت کد رهگیری، تضمین امنیت معاملات مربوط به املاکی مانند زمین است. با توجه به مطالب فوق الذکر می‌توان گفت که دریافت کد رهگیری، یکی از مهمترین مراحل سند زدن زمین مسکونی به شمار می‌آید زیرا خریدار و فروشنده برای سند زمین باید کد رهگیری آن را به دفاتر اسناد رسمی ارائه بدهند.

مراجعه فروشنده به دفاتر اسناد رسمی، سومین مرحله

پس از دریافت کد رهگیری، فروشنده باید برای تشکیل پرونده سند زدن زمین به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کند. پرونده مربوط به سند زدن زمین در صورتی تشکیل می‌شود که فروشنده مدارک زیر را آماده کرده باشد:

1. اصل و تصویر سند مالکیت زمین مورد معامله،
2. کپی شناسنامه و کارت ملی هر یک از خریدار و فروشنده؛
3. اصل و کپی وکالتنامه (در صورتی که فروشنده، وکیل مالک زمین باشد)؛
4. اصل و تصویر گواهی حصر وراثت ( اگر زمین مورد معامله موروثی باشد)؛
5. اصل و تصویر فرم پرداخت مالیات بر ارث (در صورت مورثی بودن زمین مورد معامله).

مرحله چهارم از مراحل سند زدن زمین : استعلام از شهرداری، دریافت مفاصا حساب و پرداخت مالیات مربوط به نقل و انتقال زمین مورد معامله

دفتر اسناد رسمی پس از تشکیل پرونده، نامه‌ای به فروشنده می‌دهد. فروشنده پس از دریافت نامه از دفتر اسناد رسمی باید نسبت به انجام امور زیر اقدام کند:

1. مراجعه به شهرداری به منظور پرداخت جریمه‌ها و عوارض مربوط به زمین مورد معامله؛
2. مراجعه به اداره دارایی برای پرداخت مالیات مربوط به نقل و انتقال زمین مورد معامله.
3. مراجعه به اداره بیمه در صورتی که زمین مورد معامله تجاری باشد.

حضور در محضر به منظور تنظیم سند انتقال زمین مورد معامله، مرحله پنجم

خریدار و فروشنده در هنگام تنظیم مبایعه نامه باید تاریخ مشخصی را برای مراجعه به دفتر اسناد رسمی به منظور تنظیم سند رسمی انتقال زمین تعیین کنند.  طرفین معامله باید مطابق با تاریخی که در مبایعه نامه قید شده است، برای تنظیم سند رسمی انتقال زمین در دفتر اسناد رسمی حاضر شوند. می‌توان گفت که حضور خریدار و فروشنده در دفتر  اسناد رسمی، آخرین مرحله از مراحل سند زدن زمین قولنامه ای است.

در آخرین مرحله از مراحل سند زدن زمین کشاورزی ، ممکن است که یکی از طرفین معامله مطابق با تاریخ مقرر در مبایعه نامه در دفتر اسناد رسمی حاضر شود اما طرف دیگر حضور پیدا نکند. در این حالت، هر یک از طرفین معامله که در دفتر اسناد حاضر شده است باید تا پایان وقت اداری منتظر طرف دیگر بماند. اگر طرف دیگر تا پایان وقت اداری حاضر نشد، هر یک از طرفین معامله که در دفتر اسناد رسمی حاضر شده است، می‌تواند از این دفتر، گواهی عدم حضور بگیرد.

دارنده این گواهی با استناد به آن می‌تواند در دادگاه بر علیه طرف دیگر معامله طرح دعوا کند. در اصطلاح به این دعوا، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی گفته می‌شود.

نکات قانونی در خصوص تنظیم مبایعه نامه زمین

مبایعه نامه زمین، سندی است که امضای آن باعث انتقال مالکیت زمین مورد معامله به خریدار می‌شود. مبایعه نامه در صورتی معتبر است که مطابق با ضوابط و شرایط آمره قانونی تنظیم شده باشد. همچنین، مبایعه نامه باید به گونه‌ای تنظیم شود که از تضییع منافع و حقوق خریدار و فروشنده جلوگیری کند. به همین دلیل، بهتر است که کارشناسان حقوقی بر نگارش مبایعه نامه نظارت داشته باشند.

خدمات مشاوره حقوقی تلفنی به خریداران و فروشندگان زمین و دیگر اموال غیر منقول اجازه می‌دهد که مبایعه نامه مد نظر خود را به صورت اختصاصی و توسط کارشناسان حقوقی تنظیم کنند.

همچنین، طرفین معامله زمین می‌توانند سوالات حقوقی خود در زمینه مراحل نقل و انتقال زمین مورد نظر و مراحل سند زدن آن را با کارشناسان حقوقی حاضر در بخش خدمات مشاوره حقوقی رکلا در میان بگذارند.