مراحل انتقال سند زمین مسکونی و شرایط انتقال سند تک برگی زمین را اینجا بخوانید!
مراحل انتقال سند زمین از جمله مسائل مهمی است که در هنگام معاملات باید از آن آگاه باشید. در اصطلاح حقوقی به عمل خرید و فروش اموال منقول و غیر منقول، قرارداد بیع گفته می‌شود. عقد بیع در واقع، یک قرارداد شفاهی یا کتبی است که بر انتقال مالکیت مال مورد معامله به خریدار دلالت می‌کند. امضای عقد بیع باعث انتقال مالکیت مال مورد معامله به خریدار می‌شود. قانونگذار در قانون ثبت، شرایط و تشریفات خاصی را برای نقل و انتقال مالکیت اموال غیر منقول در نظر می‌گیرد. زمین نیز از جمله اموال غیر منقول است که به واسطه عقد بیع معامله می‌شود. بیع زمین باعث انتقال مالکیت آن به خریدار خواهد شد.
به همین دلیل، سند مالکیت زمین پس از معامله آن باید به خریدار انتقال پیدا کند. قانونگذار در قانون ثبت و قانون مدنی ، تشریفات و مراحل قانونی خاصی را برای انتقال سند مالکیت زمین در نظر می‌گیرد. بنابراین می‌توان گفت که انتقال رسمی و قانونی مالکیت زمین منوط به سپری شدن مراحل انتقال سند زمین است.
در این مقاله، تشریفات و مراحل قانونی مربوط به انتقال سند مالکیت زمین را بررسی می‌کنیم.
منظور از مراحل انتقال سند زمین چیست؟
در اصطلاح حقوقی به هر نوشته قابل استنادی، سند می‌گویند. اشخاص برای اثبات ادعاهای خودشان یا به منظور انکار ادعاهای شخص دیگر، می‌توانند به اسناد استناد کنند. اسناد را در یک دسته بندی کلی به سند عادی و سند رسمی تقسیم می‌کنند. سند رسمی به اسنادی گفته می‌شود که توسط دفتر اسناد رسمی ، سازمان ثبت اسناد و املاک و مامورین دولتی واجد صلاحیت تنظیم و صادر شده باشد. مطابق آنچه که در قانون ثبت آمده است، اموال غیر منقول مانند املاک تجاری و مسکونی باید دارای سند رسمی باشند.
همچنین، مطابق با ماده 22 این قانون، شخصی به عنوان مالک قانونی اموال غیر منقول شناخته می‌شود که نام او در دفتر ثبت اسناد و املاک نوشته شده است. به عبارت دیگر، مراجع قانونی و قضایی، شخصی را به عنوان مالک زمین می‌شناسند که نام او در دفتر ثبت اسناد و املاک نوشته شود. نام انتقال گیرنده زمین در صورتی در دفتر ثبت اسناد و املاک نوشته می‌شود که سند مالکیت زمین به او انتقال پیدا کند. انتقال سند مالکیت زمین به انتقال گیرنده نیز به واسطه قید نام او در سند زمین یا صدور سند جدید برای زمین به نام خریدار انجام می‌شود.
در حال حاضر به سند رسمی که اداره ثبت اسناد و املاک برای اموال غیر منقول صادر می‌کند، سند تک برگ می‌گویند. در هنگام انتقال معامله زمین باید سند تک برگ جدیدی به نام انتقال گیرنده صادر شود. بنابراین می‌توان گفت که مراحل انتقال سند تک برگی زمین ، به معنای شرایط و تشریفات قانونی مربوط به صدور سند تک برگ جدید به نام انتقال گیرنده زمین است.
در ادامه، مراحل انتقال سند مالکیت زمین به نام انتقال گیرنده را بررسی می‌کنیم.
اولین مرحله از مراحل انتقال سند زمین ؛ توافق کتبی
خریدار و فروشنده پس از آنکه در خصوص معامله زمین به توافق قطعی رسیدند باید موضوعات مورد توافق خودشان را به صورت مکتوب ثبت و ضبط کنند. در اصطلاح به سندی که برای ثبت و ضبط موضوعات مورد توافق خریدار و فروشنده تنظیم شده است، مبایعه نامه گفته می‌شود. مبایعه نامه‌ای که به منظور معامله زمین تنظیم شده، سندی عادی است که توافق میان خریدار و فروشنده را نشان می‌دهد. همچنین باید به این نکته توجه داشته باشیم که مبایعه نامه، یک سند قابل استناد محسوب می‌شود و دارای آثار حقوقی خواهد بود. به همین دلیل، تمام موارد فرعی و اصلی مربوط به معامله اراضی باید در مبایعه نامه قید شوند. مهمترین موضوعات قید شده در مبایعه نامه، عبارت است از:
- مشخصات هویتی مربوط به خریدار و فروشنده مانند نام، نام خانوادگی، نشانی محل اقامت، شماره تلفن همراه و ثابت؛
- تعیین کردن ویژگی‌های مربوط به مورد معامله مانند مشخصات ثبتی، جغرافیایی و دیگر اطلاعات مربوط به زمین مورد معامله؛
- مبلغ مورد معامله، تعیین مبلغ نهایی زمین مورد معامله، تاریخ و شرایط پرداخت آن؛
- تعیین تاریخ و شرایط تحویل زمین مورد معامله به خریدار؛
- تعیین شرایط فسخ قرارداد ؛
- مشخص کردن موضوعات اصلی و فرعی مورد معامله؛
- تعیین نحوه پرداخت هزینه‌های مربوط به نقل و انتقال مالکیت مال مورد نظر؛
- تعیین تاریخ مراجعه به دفتر اسناد رسمی برای انتقال سند مالکیت زمین مورد معامله.
باید به این نکته اشاره داشته باشیم که مبایعه نامه در صورتی معتبر و قابل استناد است که توسط طرفین قرارداد یا نمایندگان قانونی آن‌ها امضا شده باشد. امضای یک یا چند شاهد نیز می‌تواند باعث افزایش اعتبار مبایعه نامه شود.
دومین مرحله؛ دریافت کد رهگیری از سامانه ثبت معاملات و املاک
طرفین معامله در دومین مرحله از مراحل انتقال سند زمین ، پس از تنظیم و امضای مبایعه نامه باید نسبت به دریافت کد رهگیری اقدام کنند.
دولت، بخشنامه‌ای را در سال 1387 به منظور ساماندهی معاملات املاک صادر کرد. به موجب این بخشنامه، اسناد معاملات املاک که به صورت دست نویس تنظیم و امضا شده‌اند، بی اعتبار هستند و تمام معاملات املاک باید به صورت هوشمند در سامانه ثبت املاک و مستغلات کشور به آدرس www.Iranamlaak.ir به ثبت برسند.
بنابراین، مبایعه نامه‌ای که به منظور معامله زمین تنظیم شده در صورتی معتبر است که در سامانه ثبت اسناد و املاک کشور به ثبت رسیده باشد. پس از ثبت مبایعه نامه در این سامانه، یک شماره 14 رقمی در اختیار طرفین معامله گذاشته می‌شود. ارسال کد رهگیری نشان دهنده عدم انتقال مالکیت زمین مورد معامله به شخص دیگری غیر از خریدار است. کد رهگیری که از سوی سامانه ثبت اسناد و املاک صادر خواهد شد باید در مبایعه نامه قید شود. کد رهگیری قید شده در مبایعه نامه نیز اثبات کننده صحت و اعتبار قانونی آن است.
سومین مرحله از مراحل انتقال سند زمین در دفتر اسناد رسمی
در سومین مرحله از مراحل مراحل انتقال سند تک برگی زمین ، فروشنده باید برای تشکیل پرونده انتقال سند زمین به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کند. فروشنده زمین در این مرحله باید لیست مدارک مورد نیاز برای انتقال سند تک برگی زمین را از دفتر اسناد رسمی بگیرد و آن‌ها را آماده کند. مدارک مورد نیاز برای انتقال سند زمین، عبارتند از:
- اصل و تصویر سند مالکیت؛
- تصویر (کپی) شناسنامه و کارت ملی خریدار و فروشنده زمین؛
- اصل و تصویر وکالت نامه (در صورتی که فروشنده، وکیل مالک زمین مورد معامله باشد)؛
- اصل و تصویر گواهی انحصار وراثت (در صورتی که زمین مورد معامله موروثی باشد)؛
- اصل و تصویر گواهی انحصار وراثت ( در صورت موروثی بودن زمین مورد معامله).
همچنین، فروشنده در مرحله سوم باید برای پرداخت بدهی‌های زمین مورد نظر به شهرداری و اداره بیمه مراجعه کند. فروشنده، پیش از مراجعه به شهرداری، اداره دارایی و بیمه باید نامه‌ای در این خصوص از دفتر اسناد رسمی گرفته باشد. در این مرحله، فروشنده به منظور پرداخت مالیات مربوط به نقل و انتقال مالکیت زمین باید به اداره دارایی نیز مراجعه کند.
نکته: مالیات نقل و انتقال، معادل با 4 درصد قیمت زمین مورد معامله است که براساس قیمت منطقه‌ای آن تعیین می‌شود.
مرحله چهارم از مراحل انتقال سند زمین در دفتر اسناد رسمی؛ حضور در دفاتر اسناد رسمی
آخرین مرحله از مراحل انتقال سند زمین مسکونی ، مراجعه خریدار و فروشنده به دفتر اسناد رسمی برای انتقال سند مالکیت زمین است.
همانگونه که در قسمت‌های قبلی این مقاله نیز اشاره کردیم، خریدار و فروشنده در هنگام تنظیم مبایعه نامه باید تاریخ مشخصی را برای انتقال سند زمین در نظر بگیرند. بهتر است آدرس دفتر اسناد رسمی که کارهای اداری مربوط به انتقال سند مالکیت زمین در آنجا انجام می‌شود نیز در مبایعه نامه مشخص شده باشد.
در این مرحله، خریدار و فروشنده باید طبق تاریخ مبایعه نامه در یکی از دفاتر اسناد رسمی حاضر شوند. ممکن است که خریدار مطابق با تاریخ مبایعه نامه در یکی از دفاتر اسناد رسمی حاضر شده باشد اما فروشنده حضور پیدا نکند. در این حالت، خریدار باید تا پایان وقت اداری منتظر فروشنده بماند. اگر فروشنده تا پایان وقت اداری در دفتر اسناد رسمی حاضر نشد، خریدار می‌تواند از دفتر اسناد رسمی گواهی عدم حضور بگیرد. خریدار با استناد به گواهی عدم حضور می‌تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را بر علیه فروشنده مطرح کند.
نحوه حل و فصل اختلافات ناشی از مراحل انتقال سند زمین
لازم است به این نکته مهم اشاره کنیم که اختلافات ناشی از مراحل انتقال سند زمین ، جزء دعاوی حقوقی هستند و مطابق با تشریفات و ضوابط مقرر در قانون آیین دادرسی مدنی به آن‌ها رسیدگی می‌شود.
با توجه به تشریفات مقرر در قانون آیین دادرسی می‌توان گفت که خریدار برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید به دادگاه حقوقی یا شورای حل اختلاف محل وقوع زمین مراجعه کند. همچنین، طرح دعوای الزام به تنظیم سند انتقال زمین نیازمند تنظیم دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی است.
خدمات مورد نیاز برای این موضوع
مبایعه نامه‌ای که به منظور نقل و انتقال مالکیت زمین تنظیم شده باشد، در صورتی معتبر و قابل استناد است که از شرایط و ضوابط آمره مقرر در قانون ثبت و قانون مدنی تبعیت کند. به همین دلیل، بهتر است که کارشناسان حقوق مدنی و حقوق ثبت بر تنظیم مبایعه نامه زمین نظارت داشته باشند.
خدمات موجود در بخش خدمات تنظیم قرارداد به شما امکان می‌دهد که مبایعه نامه زمین را به صورت اختصاصی و توسط کارشناسان حقوقی تنظیم کنید.
همچنین می‌توانید سوالات خود در زمینه نحوه تبعیت مبایعه نامه زمین از شرایط و ضوابط مقرر در قانون مدنی و قانون ثبت را با کارشناسان حقوقی در بخش خدمات مشاوره حقوقی تلفنی رکلا در میان بگذارید.
قرارداد فروش زمین کشاورزی
انتقال مالکیت یک زمین کشاورزی به واسطه معامله فروش آن، به امضای یک قرارداد کامل نیاز دارد. برای تهیه این نمونه قرارداد، اینجا بزنید.
قرارداد فروش زمین مسکونی
معامله زمین مسکونی به یک قرارداد فروش نیاز دارد. با زدن روی عکس، این قرارداد را تهیه کنید.
نظرات
