مبایعه نامه ملک روستایی را چگونه بنویسیم؟ + شرایط ابطال مبایعه نامه ملک مشاعی
اشخاصی که قصد نقل و انتقال مالکیت یک ملک روستایی را دارند باید یک قرارداد تنظیم کنند. در اصطلاح حقوق مدنی به موافقت نامه‌ای که برای خرید و فروش املاک تنظیم می‌شود، مبایعه نامه می‌گویند. قانون گذار در قانون مدنی و قانون ثبت شرایط ویژه‌ای را برای نقل و انتقال مالکیت املاک در نظر گرفته است. بنابراین طرفین معامله باید مبایعه نامه ملک روستایی را با توجه به قانون مدنی و قانون ثبت تنظیم کنند. عدم توجه به شرایط مقرر در قانون مدنی و قانون ثبت، می‌تواند باعث ایجاد مشکلات حقوقی متعددی برای طرفین معامله شود. به همین دلیل، طرفین معامله در هنگام امضای این مبایعه نامه باید با قانون ثبت و قانون مدنی آشنایی داشته باشند.
در ادامه این نوشته می‌خواهیم شرایط و نکات حقوقی مبایعه نامه‌ای که برای معامله ملک روستایی تنظیم شده است را با توجه به قانون مدنی و قانون ثبت بررسی کنیم.
کدام یک از ماده‌های قانون مدنی و قانون ثبت به بیان شرایط تنظیم مبایعه نامه ملک روستایی اختصاص پیدا کرده است؟
در اصطلاح قانون مدنی به خرید و فروش اموال، قرارداد بیع گفته می‌شود. قانون گذار، فصل اول از باب سوم قانون مدنی را به بیع اختصاص داده است. این فصل مواد 338 الی 463 قانون مدنی را در بر می‌گیرد. مبایعه نامه نیز سندی است که برای معامله اموال تنظیم می‌شود. با بیان مقدمات مذکور در بالا به این نتیجه می‌رسیم که شرایط تنظیم و امضای مبایعه نامه ملک روستایی در مواد 338 الی 463 قانون مدنی مشخص شده است. مطابق با ماده 338، این مبایعه نامه در صورتی معتبر خواهد بود که طرفین معامله با نقل و انتقال مالکیت املاک واقع در روستا موافقت کرده باشند.
قانون گذار در قانون ثبت، شرایط ویژه‌ای برای نقل و انتقال مالکیت اموال غیر منقول تعیین کرده است. مطابق با ماده 22 این قانون، دولت شخصی را به عنوان مالک قانونی اموال غیر منقول می‌شناسد که نام او در دفتر ثبت املاک نوشته می‌شود. بنابراین، خریدار و فروشنده باید نقل و انتقال مالکیت ملک را در دفاتر اداره ثبت اسناد و املاک به ثبت برسانند.
طرفین معامله در مبایعه نامه ملک روستایی
در اصطلاح حقوق مدنی به طرفین مبایعه نامه، بایع و مشتری می‌گویند. بایع به شخصی گفته می‌شود که ملک واقع در روستا، متعلق به او باشد. در واقع شخصی می‌تواند این سند را به عنوان بایع امضا کند که مالک قانونی ملک واقع در روستا است. نماینده قانونی مالک نیز اجازه امضای این سند را دارد. مشتری نیز شخصی خواهد بود که مالکیت ملک روستایی در ازای پرداخت بهای آن به او منتقل می‌شود. امضای مبایعه نامه یک عمل حقوقی به حساب می‌آید. قانون گذار برخی اشخاص را از انجام اعمال حقوقی ممنوع کرده است. این اشخاص از شرایط لازم برای انجام اعمال حقوقی برخوردار نیستند.
طرفین معامله در صورتی می‌توانند مبایعه نامه را امضا کنند که عاقل، بالغ و رشید باشند. افرادی عاقل هستند که قوای فکری و مغزی آنها مختل نشده یا از بین نرفته است. به فردی که به سن بلوغ شرعی رسیده باشد نیز بالغ می‌گویند. از طرف دیگر، رشید به فردی گفته می‌شود که قادر به تشخیص سود و زیان باشد. در نظام حقوقی ایران، افراد در صورتی رشید فرض می‌شوند که به سن 18 سال تمام شمسی رسیده باشند.
قانون گذار، اشخاصی که حکم ورشستگی آنها صادر شده را از اعمال تصرف در اموال و حقوق مالی خودشان ممنوع کرده است. امضای مبایعه نامه نیز یک تصرف مالی محسوب می‌شود. بنابراین، اشخاص ورشکسته نمی‌توانند این سند را به عنوان بایع ملک روستایی یا خریدار آن امضا کنند.
آیا اشخاص حقوقی می‌توانند این سند را امضا کنند؟
قانون گذار به اشخاص حقوقی نیز اجازه امضای مبایعه نامه ملک روستایی را داده است. در اصطلاح به شرکت‌ها، موسسات و نهادهایی که مطابق با قوانین تشکیل شده‌اند، شخص حقوقی گفته می‌شود. بنابراین، اشخاص حقوقی نیز می‌توانند مالک املاک واقع در روستا باشند و آنها را معامله کنند. همچنین، اشخاص حقوقی می‌توانند املاک واقع در روستا را خریداری کنند.
آیا مبایعه نامه ملک روستایی یک سند مُعَوَض است؟
اینطور باید بگوییم که؛ بیع یک ماهیت حقوقی معوض است. سندی که برای انجام بیع تنظیم می‌شود نیز یک سند معوض به حساب می‌آید. بنابراین، مبایعه نامه‌ای که برای معامله ملک واقع در روستا تنظیم شده است نیز یک سند معوض محسوب می‌شود. منظور از معوض بودن مبایعه نامه ملک روستایی این است که مشتری در ازای انتقال مالکیت ملک روستایی باید بهای آن را پرداخت کند. بایع نیز در عوض بهایی که مشتری به او می‌پردازد، باید ملک روستایی را به او تحویل بدهد. تعیین بهای مال مورد معامله یکی از شرایط صحت مبایعه نامه خواهد بود. طرفین معامله در هنگام تنظیم مبایعه نامه باید بهای ملک روستایی را تعیین کنند.
آیا امضای مبایعه نامه ملک روستایی باعث ایجاد حق حبس برای طرفین معامله می‌شود؟
امضای اسناد معاوضی، باعث ایجاد حق حبس برای طرفین آنها می‌شود. حق حبس به طرفین معامله امکان می‌دهد که از اجرای تعهدات خودشان خودداری کنند.
بایع به موجب امضای این سند متعهد می‌شود که ملک روستایی مورد معامله را به مشتری تحویل بدهد. البته بایع با استناد به حق حبس می‌تواند تا زمانی که بهای املاک واقع در روستا را دریافت نکرده است، از تحویل آنها به خریدار خودداری کند.
بایع در موارد زیر نمی‌تواند به حق حبس خودش استناد کند:
- اگر بایع با پرداخت اقساطی یا نسیه املاک واقع در روستا موافقت کرده باشد؛
- چنانچه بایع در زمان امضای این سند با اسقاط حق حبس خودش موافقت کند؛
- اگر مشتری بهای املاک واقع در روستا را به بایع تحویل بدهد.
به موجب امضای این سند، مشتری متعهد می‌شود که بهای ملک مورد معامله را بپردازد. مشتری با استناد به حق حبس می‌تواند تا زمانی که املاک واقع در روستا به او تحویل داده نشده است، از پرداخت بهای آنها خودداری کند.
قانون گذار در موارد زیر به مشتری اجازه استناد به حق حبس را نداده است:
- اگر مشتری موافقت کرده باشد که املاک مورد معامله با تاخیر به او تحویل داده شود؛
- چنانچه مشتری در زمان امضای این سند با اسقاط حق حبس خودش موافقت کرده باشد؛
- اگر بایع، املاک مورد معامله را به مشتری تحویل بدهد.
با استناد به کدام خیارات می‌توان مبایعه نامه ملک روستایی را فسخ کرد؟
در ادامه مهم‌ترین خیاراتی که باعث ایجاد حق فسخ برای طرفین معامله می‌شود را بررسی می‌کنیم:
- خیار شرط: قانون گذار به بایع اجازه داده است که در هنگام امضای مبایعه نامه شرایط فسخ قرارداد را به نفع خودش پیش بینی کند. مشتری نیز در صورتی حق استناد به خیار شرط را دارد که شرایط فسخ معامله را در راستای حفظ منافع خودش پیش بینی کرده باشد؛
- خیار مجلس: طرفین معامله تا زمانی حق استناد به خیار مجلس را دارند که متفرق نشده‌اند و جلسه امضای مبایعه نامه نیز به پایان نرسیده است؛
- خیار غَبن: غَبن به معنای ضرر و زیان حاصل از معامله است. این خیار در صورتی تحقق پیدا می‌کند که یکی از طرفین معامله نسبت به بهای واقعی املاکی که فروخته شده‌اند، بی اطلاع باشد. بایع در صورتی حق استناد به خیار غَبن را دارد که املاک واقع در روستا را بسیار ارزان‌تر از قیمت واقعی آنها فروخته باشد. مشتری نیز در صورتی حق استناد به خیار غبن را پیدا می‌کند که املاک واقع در روستا را بسیار گران‌تر از قیمت واقعی آنها خریداری کند.
آیا این سند با استناد به خیار عیب و خیار رؤیت نیز فسخ می‌شود؟
برای پاسخ به این سوال، لازم است که در خصوص این دو خیار نیز توضیحاتی را بیان کنیم:
خیار عیب: شرط تحقق خیار عیب این است که ملک روستایی مورد معامله، خرابی و نقص آشکار یا پنهان داشته باشد. خریدار در صورتی می‌تواند مبایعه نامه را با استناد به خیار عیب فسخ کند که از خرابی و نقص ملک مورد معامله اطلاعی نداشته باشد.
خیار رؤیت: شرط تحقق خیار رؤیت این است که مشتری، ملک روستایی مورد معامله را نبیند و آن را براساس گفته‌های بایع خریداری کند. مشتری در صورتی حق استناد به خیار رویت را پیدا می‌کند که املاک مورد معامله با گفته‌های بایع مطابقت نداشته باشند.
توصیه پایانی رکلا:
مبایعه نامه‌ای که برای نقل و انتقال مالکیت املاک تنظیم می‌شود، یک سند لازم الاجرا است. شما پس از امضای این مبایعه نامه، دیگر حق بر هم زدن معامله را ندارید. بنابراین در هنگام امضای مبایعه نامه باید با تمام شرایط و آثار قانونی آن آشنایی داشته باشید. وکلای رکلا خدمات مشاوره حقوقی تلفنی را در زمینه تنظیم انواع اسناد ارائه می‌دهند.
از طرف دیگر، مبایعه نامه سندی است که شما در مراجع قانونی و قضایی می‌توانید به آن استناد کنید. بنابراین لازم است که تنظیم مبایعه نامه را به اشخاصی بسپارید که با نکات قانونی معاملات به طور کامل آشنایی دارند. خدمات تنظیم قرارداد از جمله خدماتی است که در این راستا توسط تیم حقوقی رکلا ارائه می‌شود.
قرارداد فروش زمین مسکونی
این نمونه قرارداد برای ثبت معامله فروش زمین مسکونی مناسب است. برای دریافت سریع آن، اینجا بزنید.
قرارداد فروش زمین کشاورزی
برای خرید و فروش زمین کشاورزی در روستا از این فرم قرارداد استفاده کنید.
