تعریف قانونی قرارداد بیع غیر منقول و توضیح ابعاد مختلف آن

در ماده 11 قانون مدنی، اموال به دو نوع منقول و غیر منقول تقسیم شده‌اند. ماده 12 این قانون اموال غیر منقول را تعریف می‌کند. اموال غیر منقول به گونه‌ای هستند که جا به ‌جایی آن‌ها مستلزم ورود آسیب به خود این اموال یا مکان آن‌ها است. به طور کلی اموالی که حمل و نقل و منتقل کردن آن‌ها امکان پذیر نیست جزء اموال غیر منقول به حساب می‌آیند. نمونه قرارداد بیع غیر منقول یکی از انواع قرارداد بیع و یک ماهیت حقوقی است که با توافق فروشنده و خریدار اموال غیر منقول امضا و ایجاد می‌شود.

اغلب اماکن تجاری و مسکونی به وسیله این قرارداد مورد معامله قرار می‌گیرند. بنابراین لازم است که تمامی اشخاص فعال زمینه معاملات اموال غیر منقول با نکات حقوقی و همچنین شیوه تنظیم قرارداد بیع اموال غیر منقول آشنا شوند. برای مثال شما برای معامله یک ساختمان یا یک خانه، نیاز دارید که از قرارداد بیع ساختمان یا قرارداد بیع خانه استفاده کنید. بدون شک برای انجام این معاملات، به آگاهی و اطلاعات کافی در خصوص بیع نیاز خواهید داشت. اگر منظور و خواست شما مطالعه درباره هر کدام از این قراردادها است، روی لینک‌های مربوط به آن‌ها بزنید و مقاله مربوطه را مطالعه کنید اما اگر تمایل دارید که به صورت کلی درباره بیع اموال غیر منقول اطلاعات داشته باشید، در ادامه این مقاله، این قرارداد را توضیح خواهیم داد.

نمونه قرارداد بیع غیر منقول چیست؟

مطابق با ماده 338 قانون مدنی به قراردادی که در اثر توافق خریدار و مالک یک مال غیر منقول به وجود می‎آید و اثر آن نیز انتقال مالکیت مال غیر منقول از فروشنده به خریدار در مقابل پرداخت بهای آن است، بیع اموال غیر منقول گفته می‌‌شود.

بیع اموال غیر منقول از چهار رکن اساسی ساخته شده است:

1. بایع: شخصی که مال غیر منقول متعلق به او است.
2. مشتری: شخصی که مالکیت مال غیر منقول به او منتقل می‌شود.
3. مبیع: مال غیر منقولی است که مورد معامله قرار گرفته است.
4. ثمن: بهای مال غیر منقول مورد معامله است و مشتری باید آن را به بایع پرداخت کند.

ملاحظه قانونی قرارداد بیع غیر منقول

مهم‌ترین منابع قانونی بیع اموال غیر منقول مواد 338 الی 463 قانون مدنی هستند.

قانون ثبت و همچنین قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج، اوقاف و امور خیریه از دیگر قوانین مهمی هستند که در آن‌ها برخی از قواعد و ضوابط قانونی مربوط به بیع اموال غیر منقول نیز بیان شده است.

قانون گذار برخی از قواعد و ضوابط بیع اموال غیر منقول را به گونه‌ای تصویب کرده است که خریدار و فروشنده می‌توانند برخلاف آن‌ها با یکدیگر توافق کنند. به این قواعد در اصلاح حقوق مدنی، قوانین تکمیلی بیع گفته می‌شود.

البته بخش عمده‌ای از قوانین بیع اموال غیر منقول در قانون ثبت، قانون اوقاف و قانون مدنی به صورت آمره تصویب شده‎اند و به همین دلیل خریدار و فروشنده ملزم به رعایت این قوانین آمره هستند. باید به این نکته نیز توجه داشته باشیم که در صورت نقض قواعد آمره، قرارداد بیع اموال غیر منقول باطل می‌شود و مالکیت مال غیرمنقول به خریدار منتقل نخواهد شد.

قرارداد بیع غیر منقول از نگاه قانون چه آثاری دارد؟

آثار قرارداد بیع اموال غیر منقول تنها در صورتی به دنبال آن خواهند آمد که این قرارداد به صورت صحیح و قانونی تنظیم شده باشد زیرا قانون گذار از قراردادهای باطل و فاسد هیچ گونه حمایتی نمی‌کند و به همین دلیل تمام آثار آن‌ها را نیز ملغی و منتفی می‌کند.

مهم‌ترین آثار قرارداد بیع عبارتند از:

1. اولین اثر این قرارداد؛ انتقال مالکیت مال غیر منقول از خریدار به فروشنده است.
2. دومین اثر این قرارداد لزوم پرداخت بهای مال غیر منقول مورد معامله، از سوی خریدار به فروشنده خواهد بود.
3. در صورتی که قرارداد بیع به صورت باطل و فاسد تنظیم و امضا شده باشد؛ خریدار باید مال غیر منقول را به فروشنده برگرداند و همچنین مبلغ دریافتی توسط فروشنده باید به خریدار پس داده شود.

بازبینی چند نکته مهم درباره قرارداد بیع غیر منقول

1. معین و لازم الاجرا بودن و همچنین ماهیت تملیکی و معوض قرارداد بیع اموال غیر منقول از جمله نکات مهمی هستند که باید در هنگام تنظیم و امضای این قرارداد مد نظر قرار دهید.
2. قرارداد بیع مهم‌ترین قرارداد معینی است که قانون مدنی در مواد 338 الی 463 به تعریف و مشخص کردن شرایط و ضوابط قانونی آن پرداخته است.
3. منظور از لازم الاجرا بودن بیع اموال غیر منقول این است که خریدار و فروشنده بعد از امضا و ایجاد این قرارداد حق برهم زدن آن را ندارند. زیرا قانون گذار به لازم و غیر قابل انحلال بودن این قرارداد حکم کرده است و تنها در برخی شرایط برای فسخ قرارداد اجازه ‌دهد.
4. موضوع اصلی بیع اموال غیر منقول، انتقال مالکیت از فروشنده به خریدار مال است. به همین دلیل یک قرارداد تملیکی محسوب می‌شود.
5. در این قرارداد مال غیر منقول و عوض آن با یکدیگر مبادله می‌شوند. بنابراین بیع اموال غیر منقول در گروه قراردادهای معوض قرار می‌گیرد.

شیوه نگارش و تنظیم نمونه قرارداد بیع غیر منقول

همانگونه که در ابتدای مطلب نیز اشاره کردیم قرارداد بیع به وسیله اعلام اراده خریدار و فروشنده امضا و ایجاد می‌شود. قانون گذار در خصوص روش اعلام اراده، محدویتی برای طرفین معامله قائل نشده و به آن‌ها اجازه داده است که به هر روشی اراده خود را اعلام کنند.

البته به طور معمول، قراردادهای بیع اموال غیر منقول به دلیل حساسیتی که دارند توسط افراد متخصص و آشنا با امور قراردادها و قوانین حاکم بر آن‌ها به صورت مکتوب تنظیم و امضا می‌شوند.

قرارداد مکتوب، در حقیقت سند بیع مال غیر منقول است. این سند مطابق با ماده 1289 قانون مدنی به عنوان یکی از دلایل اثبات دعوا از سوی خریدار و فروشنده مال غیر منقول در نزد مراجع قانونی قابل استناد است.

اشخاص حاضر در قرارداد بیع غیر منقول دارای چه شرایطی هستند؟

1. خریدار و فروشنده مال غیر منقول باید در هنگام تنظیم و امضای این قرارداد، از اهلیت قانونی لازم برخوردار باشند. بلوغ، عقل و رشد از جمله شرایط اهلیت هستند.
2. اشخاص ورشکسته‌ای که دادگاه حکم ورشکستگی‌ آن‌ها را صادر کرده است، از تمامی تصرفات مالی ممنوع هستند و نمی‌توانند اموال غیر منقول خود را بفروشند یا اموالی را از دیگران خریداری کنند.
3. لازم است که فروشنده، در حقیقت مالک مال غیر منقول یا وکیل قانونی مالک باشد. به فردی که اموال غیر منقول متعلق به دیگران را معامله می‌کند؛ بایع فضول و به عمل او نیز بیع فضولی گفته می‌شود.
4. اشخاص حقوقی نیز می‌توانند اموال غیر منقول را مورد معامله قرار دهند. البته قانون گذار ممکن است برای اشخاص حقوقی در خصوص معاملات اموال غیر منقول ممنوعیت وضع کرده باشد.
5. مشخصات و اطلاعات اشخاص حقیقی و حقوقی که به عنوان خریدار یا فروشنده، اموال غیر منقول را معامله کرده‌اند باید در سند قرارداد نوشته شود.

مال موضوع بیع

1. موضوع این قرارداد، مال غیر منقولی است که مالکیت آن از خریدار به فروشنده منتقل می‌شود. مال غیر منقول مورد معامله باید برای خریدار و فروشنده، معلوم و معین باشد. به این دلیل که مجهول و نامعین بودن مال موضوع معامله باعث باطل شدن آن می‌شود. بنابراین، اگر قصد تنظیم قولنامه خانه دارید، لازم است که موضوع آن را با بیان توضیحات دقیق شرح دهید تا ابهامی وجود نداشته باشد.
2. در مال غیر منقول مشاع نیز هر یک از شرکا می‌تواند سهم خود را معامله کند. در صورتی که مال غیر منقول، مشروط به داشتن مساحت معینی مورد معامله قرار بگیرد و بعد معلوم شود که مساحت آن کمتر است؛ خریدار حق فسخ قرارداد را پیدا می‌کند.
3. مال غیر منقول مورد معامله و همچنین تمامی ویژگی‌ها و مشخصات فنی آن باید در متن قرارداد ذکر شود.
4. لازم به ذکر است که لوازم متعلق به مال غیر منقول در اثر بیع آن به خریدار منتقل می‌شود؛ حتی اگر این اموال در متن قرارداد ذکر نشده باشد. البته خریدار و مشتری می‌توانند درباره عدم انتقال این اموال نیز با یکدیگر توافق کنند.

بیان یک توصیه

اموال غیر منقول به طور معمول از اموال ارزشمندی هستند که برای معامله آن‌ها سرمایه قابل توجهی هزینه می‌شود. به همین دلیل حساسیت زیادی برای معامله آن‌ها وجود دارد. برای جلوگیری از هرگونه اختلاف یا مشکل، به شما پیشنهاد می‌کنیم که از خدمات مشاوره تلفنی حقوقی بهره ببرید. این خدمات در مناسب‌ترین شرایط و توسط تیم حقوقی رکلا ارائه می‌شوند. علاوه براین، با ثبت درخواست تنظیم قرارداد ، این امکان را دارید که تنظیم قرارداد مورد نظرتان را به تیم رکلا بسپارید. در کنار شما هستیم.