مبایعه نامه ملک و شرایط خاص مبایعه نامه خرید و فروش ملک بدون سند
مبایعه نامه به سندی می‌گویند که برای نقل و انتقال مالکیت اموال منقول و غیر منقول تنظیم و امضا می‌شود. مبایعه نامه یک سند معتبر است که انتقال مالکیت مال مورد معامله به انتقال گیرنده را ثابت می‌کند. این سند در صورتی از نفوذ و اعتبار قانونی برخوردار می‌شود که توسط طرفین قرارداد امضا شده باشد. نمونه مبایعه نامه ملک نیز یک سند معتبر است که در راستای نقل و انتقال مالکیت اموال غیرمنقول تنظیم و امضا می‌شود. قانون گذار شرایط و ضوابط مربوط به تنظیم این سند را مشخص کرده است. مبایعه نامه در صورتی باعث نقل و انتقال مالکیت مال مورد معامله می‌شود که مطابق با شرایط قانونی تنظیم و امضا شده باشد. همچنین، این سند در صورتی معتبر خواهد بود که به وسیله انتقال گیرنده و انتقال دهنده امضا شده باشد.
طرفین معامله در هنگام تنظیم این سند باید از شرایط و آثار قانونی آن آگاهی داشته باشند.
در نوشته پیش رو قصد داریم که شرایط تنظیم مبایعه نامه مربوط به نقل و انتقال حق تملک اموال غیر منقول و آثار قانونی آن را بررسی کنیم. برای آشنایی با این مبایعه نامه، پیشنهاد می‌کنیم که حتما مقاله « قرارداد بیع اموال غیر منقول » را مطالعه کنید. این مقاله، پیش‌تر در مجله حقوقی رکلا منتشر شده است.
ماهیت حقوقی مبایعه نامه ملک چیست و شرایط تنظیم و اجرای آن در کدام یک از فصول قانون مدنی مشخص شده است؟
در اصطلاح قانون مدنی به موافقت نامه شفاهی یا مکتوبی که در هنگام نقل و انتقال مالکیت اموال منقول و غیر منقول تنظیم و امضا می‌شود، قرارداد بیع می‌گویند. قانون گذار، مواد 338 الی 463 قانون مدنی را به شرایط تنظیم، امضا و اجرای بیع اختصاص داده است. مبایعه نامه مربوط به نقل و انتقال ملک نیز نوعی بیع مکتوب است و از شرایط قانونی آن تبیعت می‌کند. بنابراین برای بررسی شرایط و ضوابط مربوط به تنظیم، امضا و اجرای نمونه فرم مبایعه نامه فروش ملک باید به مواد 338 الی 463 قانون مدنی مراجعه کنیم.
شرایط اجرای مبایعه نامه باید به وسیله توافق طرفین آن مشخص شود اما قانون گذار به طرفین ایجاد کننده این سند اجازه نداده است که برخلاف ضوابط و شرایط آمره بیع با یکدیگر توافق کنند. بنابراین طرفین معامله باید شرایط اجرای نمونه متن مبایعه نامه ملک را مطابق با شرایط و ضوابط آمره بیع مشخص کنند. عدم رعایت شرایط و ضوابط آمره بیع یا توافق برخلاف آن‌ها باعث بطلان فرم مبایعه نامه خرید ملک می‌شود.
بررسی آثار قانونی امضای نمونه مبایعه نامه ملک
نمونه مبایعه نامه ملک جدید یک ماهیت حقوقی تَملیکی محسوب می‌شود. انتقال مالکیت مهمترین اثر قانونی یک ماهیت حقوقی تملیکی است. بنابراین انتقال مالکیت، مهمترین اثری است که امضای نمونه فرم مبایعه نامه ملک به دنبال دارد. به محض امضای این سند، مالکیت مال غیر منقول مورد معامله به انتقال گیرنده منتقل می‌شود و عملا ایشان به عنوان مالک مال، محسوب خواهد شد.
ایجاد الزام قانونی برای انتقال دهنده در خصوص تحویل ملک مورد معامله به انتقال گیرنده نیز سومین اثر قانونی امضای این سند است. انتقال دهنده باید مال غیر منقول مورد معامله را مطابق با تاریخ و شرایط این سند به انتقال گیرنده تحویل بدهد. ایجاد الزام قانونی برای انتقال گیرنده نسبت به پرداخت بهای مال غیر منقول مورد معامله نیز سومین اثر قانونی امضای این سند خواهد بود. بنابراین، انتقال گیرنده باید بهای مال غیر منقول مورد معامله را مطابق با تاریخ و شرایط این سند پرداخت کند.
آیا شرایط تعیین مبلغ نمونه مبایعه نامه ملکی در فصل بیع قانون مدنی مشخص شده است؟
منظور ما از مبلغ این سند در واقع همان بهایی (مبلغی) است که انتقال گیرنده باید بابت مال غیر منقول مورد معامله، پرداخت کند. قانون گذار در فصل بیع قانون مدنی از بهای مال مورد معامله صحبتی نکرده و تعیین آن را به اراده طرفین معامله واگذار کرده است. بنابراین، طرفین معامله با توافق یکدیگر باید بهای مال غیر منقول مورد معامله را تعیین کنند و باید به توافقی که انجام می‌شود پایبند بمانند.
انتقال گیرنده باید بهای مال غیر منقول مورد معامله را پس از تنظیم مبایعه نامه و به صورت نقدی پرداخت کند اما قانون گذار در فصل بیع قانون مدنی به انتقال گیرنده و انتقال دهنده اجازه داده است که در خصوص پرداخت نسیه یا اقساطی مال غیر منقول مورد معامله نیز با یکدیگر توافق کنند.
بررسی تعهدات نمونه مبایعه نامه خرید ملک برای طرفین معامله
در بندهای قبلی این نوشته نیز توضیح دادیم که مبایعه نامه مربوط به نقل و انتقال مالکیت ملک یک سند تعهدآور است و امضای آن باعث ایجاد تعهداتی برای طرفین معامله می‌شود. تحویل مال غیر منقول مورد معامله به انتقال گیرنده، مهمترین تعهدی است که در اثر امضای این سند برای انتقال دهنده ایجاد می‌شود.
پرداخت بهای مال غیر منقول مورد معامله نیز مهمترین تعهدی است که به موجب امضای این سند بر عهده انتقال گیرنده گذاشته می‌شود. تعهدات فرعی این سند نیز جزئیاتی هستند که طرفین معامله درباره اجرای آن‌ها با یکدیگر توافق کرده‌اند. رعایت تمام تعهدات فرعی و اصلی نوشته شده در این سند الزامی است. بنابراین، طرفین معامله باید به تمام تعهدات اصلی و فرعی مبایعه نامه عمل کنند.
مورد معامله باید از چه ویژگی‌هایی برخوردار باشد؟
قانون گذار در قانون مدنی برای مال مورد معامله ویژگی‌ها و شرایطی را مشخص کرده است. در ادامه، ویژگی‌های قانونی مال غیر منقولی که به موجب امضای این سند معامله می‌شود را بررسی می‌کنیم:
- مال غیر منقول مورد معامله باید معلوم و مشخص باشد. مجهول یا مردد بودن مال غیر منقول مورد معامله باعث ابطال موافقت نامه مربوط به نقل و انتقال مالکیت آن می‌شود.
- مطابق با ماده 348 قانون مدنی، معامله مال غیر منقولی که خرید و فروش آن با ممنوعیت قانونی مواجه شده، باطل است. بنابراین، مال غیر منقولی که مالکیت آن به موجب امضای این سند منتقل می‌شود باید قابل خرید و فروش باشد. برای مثال، خرید و فروش مال غیر منقولی که به موجب اجرای حکم دادگاه توقیف شده ممنوع است. سندی که برای نقل و انتقال مالکیت یک ملک توقیفی تنظیم می‌شود نیز باطل و بلااثر خواهد بود.
- قانونگذار نقل و انتقال مالکیت اموال غیر منقول موقوفه را ممنوع کرده است. بنابراین، نمی‌توان اموال غیر منقول موقوفه را معامله کرد.
- ملک مورد معامله باید به گونه‌ای باشد که فروشنده بتواند آن را به انتقال گیرنده تحویل بدهد. اگر بایع نتواند ملک مورد معامله را به انتقال گیرنده تحویل بدهد و خود انتقال گیرنده نیز نتواند به آن دسترسی پیدا کند، مبایعه نامه باطل می‌شود.
آیا نمونه مبایعه نامه فروش ملک باید به صورت رسمی تنظیم شود؟
متن مبایعه نامه ملکی می‌تواند به صورت سند رسمی یا قرارداد عادی تنظیم شود. مبایعه نامه عادی املاک به وسیله طرفین معامله تنظیم و امضا می‌شود. تنظیم اسناد رسمی در صلاحیت دفتر اسناد رسمی است. بنابراین، مبایعه نامه رسمی ملک در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود و دفتر یار یا سردفتر نیز آن را امضا می‌کنند.
مطابق با ماده 22 قانون ثبت، شخصی به عنوان مالک قانونی ملک مورد معامله شناخته می‌شود که نام او در دفتر ثبت اسناد و املاک نوشته شده است. نام انتقال گیرنده هنگامی در دفتر ثبت اسناد و املاک نوشته می‌شود که ملک مورد معامله به وسیله تنظیم یک مبایعه نامه رسمی به او منتقل شده باشد. بنابراین بهتر است که طرفین معامله، نمونه فرم مبایعه نامه ملکی را به صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و امضا کنند.
در متن مبایعه نامه فروش ملک باید به چه موضوعاتی پرداخته شود؟
مبایعه نامه‌ای که برای نقل و انتقال مالکیت تنظیم می‌شود، از اعتبار یک سند معتبر و محکمه پسند برخوردار است و اگر طرفین معامله با یکدیگر دچار اختلاف شوند، به استناد این سند می‌توانند اختلافات خودشان را حل و فصل کنند. همچنین اگر زمانی طرفین این معامله در مراجع قضایی، علیه یکدیگر طرح دعوا کنند، با استناد به این سند می‌توانند ادعاهای خودشان را به اثبات برسانند. بنابراین، تمام شرایط و جزئیات مربوط به معامله، باید در فرم خام مبایعه نامه فروش ملک نوشته شود. در ادامه، مهمترین موضوعاتی که در مبایعه نامه املاک باید به آن‌ها پرداخته شود را بررسی می‌کنیم:
- مشخصات هویتی و اطلاعات طرفین معامله؛
- متراژ، زیر بنا و موقعیت مکانی ملک مورد معامله؛
- بهای اموال غیر منقول مورد معامله، تاریخ و شرایط پرداخت آن؛
- تاریخ و شرایط تحویل ملک مورد معامله؛
- شرایط و تعهدات طرفین معامله؛
- ضمانت اجرای نقض تعهدات از سوی طرفین معامله؛
- شرایط فسخ معامله؛
- تعیین مرجع حل اختلاف میان طرفین معامله؛
- تعداد نسخه‌های مبایعه نامه.
پیشنهاد ما
اگر برای انجام این معامله اقدام می‌کنید، حتما در نظر داشته باشید که رعایت اصول و قواعد ناظر بر این مبایعه نامه، ضامن صحت و اعتبار آن خواهد بود. بنابراین، لازم است که حتما مراحل نوشتن سند مکتوب و فرآیند انجام موضوع معامله را با مشاوران حقوقی و وکلای مجرب ارزیابی کنید و از این مساله اطمینان داشته باشید که مبایعه نامه مورد نظر به درستی امضا شده باشد. به منظور برقراری ارتباط با مشاوران حقوقی و وکلای پایه یک دادگستری، به شما پیشنهاد می‌کنیم که از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی بهره ببرید.
همچنین برای تنظیم و نوشتن متن مبایعه نامه، می‌توانید درخواستتان را در بخش تنظیم قرارداد اختصاصی ثبت کنید. تیم حقوقی رکلا در اسرع وقت پاسخگوی درخواست‌های شما خواهند بود.
نمونه قولنامه خانه (نقدی)
اگر ملک مورد معامله یک خانه است، به این نمونه قرارداد نیاز خواهید داشت. برای تهیه سریع آن، اینجا بزنید.
قولنامه مغازه
نمونه قولنامه مغازه زمانی کاربرد دارد که موضوع معامله ملک شما، یک مغازه باشد. این نمونه قولنامه را از اینجا بگیرید.
قرارداد فروش زمین مسکونی
با این قرارداد، زمین مسکونی مورد نظر خود را معامله کنید. برای دریافت نمونه قرارداد، کافی است روی تصویر پایین بزنید.
