برای امضای قرارداد پیش فروش ملک چه موضوعاتی مدنظر قرار می‌گیرد؟

پیش فروش ملک به معنای نقل و انتقال مالکیت املاک پیش از احداث یا تکمیل آن‌ها است. خریدار و فروشنده برای نقل و انتقال مالکیت املاکی که هنوز ساخته و تکمیل نشده‌اند باید نمونه قرارداد پیش فروش ملک را تنظیم و امضا کنند. خریدار و فروشنده به وسیله تنظیم این قرارداد می‌توانند در خصوص نقل و انتقال مالکیت املاک و ملک تجاری که هنوز ساخته و تکمیل نشده‌اند، با یکدیگر توافق کنند. املاک به موجب این قرارداد مورد معامله قرار گرفته است، هنوز ساخته نشده و در دسترس خریدار نیز قرار نگرفته است. به همین دلیل، پیش خرید و پیش فروش این املاک پیچیدگی‌های قانونی زیادی دارد.

انتقال دهنده و انتقال گیرنده باید پیش از تنظیم این قرارداد با نکات و شرایط قانونی مربوط به پیش فروش و پیش خرید املاک  آشنایی داشته باشند. ناآشنایی با قوانین مربوط به نقل و انتقال مالکیت اموالی که هنوز ساخته و احداث نشده‌اند باعث بروز اختلاف میان انتقال دهنده و انتقال گیرنده می‌شود.

در این نوشته قصد داریم که نکات قانونی مربوط به نقل و انتقال املاکی که ساخته و احداث نشده‌اند و نحوه تنظیم قرارداد مربوط به آن‌ها را بررسی کنیم.

در این خصوص خوب است یادآوری کنیم که مقالات متعددی با محوریت قراردادهای پیش خرید و پیش فروش در مجله حقوقی رکلا منتشر شده است که مطالعه آن‌ها اطلاعات جامع‌تری به شما خواهد داد. برای مثال قرارداد پیش فروش ساختمان ، قرارداد پيش فروش آپارتمان و قرارداد پیش خرید مغازه  از متداول‌ترین قراردادها هستند که به تعدد مورد استفاده قرار می‌گیرند.

نمونه قرارداد پیش فروش ملک در قانون

عقد بیع، قراردادی لازم الاجرا است که در هنگام نقل و انتقال مالکیت اموال و غیر منقول باید تنظیم شود. طرفین عقد بیع، انتقال دهنده و انتقال گیرنده هستند. انتقال دهنده و انتقال گیرنده باید عقد بیع را مطابق با مواد 338 الی 463 قانون مدنی تنظیم کنند. نمونه فرم قرارداد پیش فروش ملک نیز نوعی عقد بیع است و باید مطابق با مواد 338 الی 463 قانون مدنی تنظیم کنند.

شرایط اجرای این قرارداد به وسیله توافق میان انتقال دهنده و انتقال گیرنده مشخص می‌شود. بنابراین، انتقال دهنده و انتقال گیرنده با توافق میان خودشان باید در خصوص شرایط اجرای این قرارداد تعیین تکلیف کنند. انتقال دهنده و انتقال گیرنده در هنگام تعیین شرایط اجرای این قرارداد نمی‌توانند برخلاف شرایط و ضوابط آمره عقد بیع توافق کنند. قواعد آمره عقد بیع ، لازم الاجرا هستند و رعایت نکردن آن‌ها باعث باطل شدن قراردادی می‌شود که میان انتقال دهنده و انتقال گیرنده تنظیم و امضا شده است.

انتقال دهنده و انتقال گیرنده در هنگام تعیین شرایط این قرارداد می‌توانند برخلاف شرایط و ضوابط تکمیلی عقد بیع با یکدیگر توافق کنند. شرایط و ضوابط تکمیلی عقد بیع در صورتی لازم الاجرا هستند که انتقال دهنده و انتقال گیرنده برخلاف آن‌ها با یکدیگر توافق نکرده باشند.

آیا مدت نمونه فرم قرارداد پیش فروش ملک قابل تمدید است؟

مدت نمونه قرارداد پیش فروش ملک ، بازه زمانی مشخص است که برای تکمیل و تحویل املاک مورد معامله در نظر گرفته می‌شود. مدت این قرارداد به وسیله توافق میان موجر و مستاجر مشخص خواهد شد. بنابراین، موجر و مستاجر با توافق یکدیگر باید مدت این قرارداد را مشخص کنند و مدت مشخصی برای آن از پیش تعیین نشده است. در واقع باید گفت که طرفین قرارداد در تعیین بازه زمانی آن، محدودیتی ندارند می‌توانند با توافق یکدیگر تعیین کنند.

انتقال دهنده باید املاک مورد معامله را مطابق با تاریخ و مدت مقرر در این قرارداد به انتقال گیرنده بدهد. تاخیر انتقال گیرنده در تحویل املاک مورد معامله می‌تواند باعث الزام قانونی او نسبت به پرداخت وجه التزام شود. یعنی، انتقال دهنده ملزم می‌شود که خسارت‌های ناشی از تاخیر در تحویل املاک مورد معامله را به انتقال گیرنده پرداخت کند.

نکته: انتقال دهنده در صورتی ملزم به پرداخت خسارت می‌شود که دلیل موجهی برای تاخیر در تحویل املاک مورد معامله نداشته باشد. موارد فورس ماژور به عنوان دلیل موجه محسوب می‌شود.

مدت این قرارداد قابلیت تمدید دارد. انتقال دهنده و انتقال گیرنده با توافق میان خودشان می‌توانند مدت این قرارداد را تمدید کنند. پیشنهاد می‌کنیم که اگر تمایل به تمدید قرارداد دارید، حتما درباره این اقدام به صورت مکتوب توضیح دهید و از توافقات شفاهی بپرهیزید.

در هنگام تعیین مبلغ نمونه قرارداد پیش فروش ملک باید چه موضوعاتی در نظر گرفته شوند؟

منظور از مبلغ، بهایی است که انتقال دهنده باید بابت املاک مورد معامله پرداخت کند. بهای املاک مورد معامله به وسیله توافق میان موجر و مستاجر مشخص خواهد شد. بنابراین، موجر و مستاجر در هنگام تنظیم نمونه قرارداد پیش فروش ملک باید با توافق یکدیگر بهای املاک مورد معامله را تعیین کنند.

قانونگذار پرداخت مقطوع و غیر مقطوع املاک پیش فروش شده را اجازه داده است. بنابراین انتقال دهنده و انتقال گیرنده می‌توانند در خصوص پرداخت مقطوع یا غیر مقطوع املاک مورد معامله با یکدیگر توافق کنند. بهای مقطوع املاک پیش خرید شده، ثابت و غیر قابل تغییر است. بهای غیر مقطوع با توجه به نرخ تورم و قیمت روز تحویل املاک مورد معامله تعیین می‌شود. مبلغ غیر مقطوع املاک مورد معامله، غیر ثابت و متغیر است.

اصل بر پرداخت نقدی املاک مورد معامله است اما انتقال دهنده و انتقال گیرنده می‌توانند برای پرداخت بهای املاک مورد معامله مهلتی در نظر بگیرند. انتقال گیرنده باید بهای املاک مورد معامله را مطابق با شرایط مورد توافق در این قرارداد پرداخت کند.

آیا قانونگذار شیوه خاصی برای تعیین تعهدات مقرر در نمونه قرارداد پیش فروش ملک مشخص کرده است؟

امضای یک قرارداد باعث ایجاد تکالیف و وظایفی برای طرفین آن می‌شود. تعهدات طرفین این قرارداد در واقع وظایفی است که پس از امضای آن بر عهده انتقال دهنده و انتقال گیرنده گذاشته خواهد شد. مهم‌ترین تعهد انتقال دهنده، تحویل املاک پیش خرید شده مطابق با شرایط و تاریخ مورد توافق در این قرارداد است. مهم‌ترین تعهد انتقال گیرنده نیز پرداخت بهای املاک پیش خرید شده است.

انتقال دهنده و انتقال گیرنده می‌توانند در خصوص جزئیات مربوط به اجرای این قرارداد نیز با یکدیگر توافق کنند. تعهدات فرعی این قرارداد در واقع همان جزئیاتی هستند که انتقال دهنده و انتقال گیرنده درباره اجرای آن‌ها با یکدیگر به توافق رسیده‌اند.

موضوع تعهدات اصلی و فرعی که انتقال دهنده و انتقال گیرنده در خصوص انجام آن‌ها با یکدیگر توافق کرده‌اند می‌توانند مالی یا غیر مالی باشند. انتقال دهنده و انتقال گیرنده باید تمام تعهدات اصلی، فرعی، مالی و غیر مالی خودشان را انجام بدهند.

آیا گرفتن تضمین می‌تواند راهکار مناسبی برای ضمانت حسن انجام تعهدات باشد؟

تضمین، مال نقد یا غیر نقدی است که طرفین یک قرارداد می‌توانند در راستای ضمانت حسن انجام تعهدات مقرر، از یکدیگر بگیرند. انتقال دهنده و انتقال گیرنده نیز در راستای ضمانت حسن اجرای تعهدات مقرر در قرارداد پیش فروش ملک تجاری می‌توانند از یکدیگر تضمین بگیرند. مبلغ و شرایط تضمین ‍‌های مقرر در قرارداد پیش فروش ملک تجاری به وسیله توافق میان طرفین آن مشخص می‌شود.

اگر انتقال دهنده و انتقال گیرنده در خصوص اخذ تضمین با یکدیگر توافق کردند باید مبلغ و شرایط به اجرا گذاشتن آن‌ها را نیز تعیین کنند. در اغلب موارد، طرفین قرارداد پیش فروش به وسیله اسناد تعهد بانکی از یکدیگر تضمین می‌گیرند. منظور از اسناد تعهد آور بانکی، سندهای لازم الاجرایی مانند چک و سفته است.

چک و سفته ضمانت در حکم مال مورد امانت است. بنابراین، دارنده چک و سفته ضمانت نمی‌تواند آن‌ها را بدون دلیل به اجرا بگذارد. به اجرا گذاشتن بدون دلیل چک و سفته ضمانت در حکم ارتکاب جرم خیانت در امانت است و ضمانت اجرای کیفری دارد.

آیا امکان جلوگیری از زیان‌های ناشی از قرارداد پیش فروش ملک از طریق خیار غبن وجود دارد؟

قرارداد پیش فروش ملک از جمله قراردادهای لازم الاجرا و غیر قابل انحلال است. پس از امضای این قرارداد، هیچ یک از طرفین (انتقال‌دهنده یا انتقال‌گیرنده) حق ندارند به صورت یک‌ جانبه به فسخ یا انحلال آن اقدام کنند. با این حال، قانون برای چنین شرایطی نیز، امکانی برای فسخ قرارداد پیش‌بینی کرده است که به واسطه آن، انتقال دهنده و انتقال گیرنده این اجازه را پیدا خواهند کرد که این قرارداد را فسخ کنند. در مجموع به خاطر داشته باشید که فسخ به معنی انحلال یک قرارداد لازم توسط یکی از طرفین آن است. ماده 369 قانون مدنی، شرایط فسخ این نوع قراردادها را بیان می‌کند. به این صورت که به موارد فسخ این قراردادها “خیار” گفته می‌شود که به معنای حق قانونی برای برهم زدن قراردادهای لازم الاجرا است.

یکی از خیارات مطرح شده در ماده 369 قانون مدنی، خیار غبن است. اگر انتقال‌دهنده یا انتقال‌گیرنده از قیمت واقعی ملک اطلاع نداشته باشند، با استناد به خیار غبن می‌توانند زیان‌های مالی خود را جبران کنند.

چگونه از این قرارداد بهره‌مند شویم؟

قدم اول برای استفاده از چنین قرارداد و توافقی، یافتن شخص، شرکت یا سازمانی است که این گونه خدمات را ارائه می‌دهد و شرایطی را مهیا کرده است که بتوانید ملک مورد نظر را به صورت پیش فروش معامله کنید. از طرف دیگر ممکن است خود شما شخصی باشید که بخواهید اموال خود را به این شیوه با اشخاص دیگر معامله کنید. در هر دو حالت، لازم است که طرفین در خصوص شرایط و تعهداتی که برای یکدیگر در نظر می‌گیرند، به توافق برسند و همچنین سایر ابعاد توافق آن‌ها نیز، مطابق قانون باشد. برای بررسی این موارد، می‌توانید به راحتی از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی و همچنین خدمات تنظیم قرارداد اختصاصی بهره ببرید.