نمونه قرارداد پیش فروش واحد آپارتمان و نکات مهم و اساسی قرارداد پيش خريد آپارتمان
قرارداد پیش فروش آپارتمان یک نوع قرارداد فروش ملک است. سالانه، ساختمان‌ها و برج‌های مسکونی متعددی توسط سرمایه گذاران و مالکان ساختمان، ساخته می‌شوند و با توجه به صرفه اقتصادی که نسبت به املاک ویلایی دارند، درصد معامله آن‌ها و در نتیجه تنظیم قرارداد فروش ساختمان، بسیار بالا است. در اکثر اوقات، واحدهای مسکونی بعد از به پایان رسیدن مراحل ساخت، به مشتریان فروخته می‌شوند و مبلغ معامله نیز به صورت نقدی و بلافاصله به شخص مالک پرداخت می‌شود.
با این حال، ممکن است برخی از واحدهای ساختمان مسکونی، قبل از اتمام ساخت، توسط مالک به مشتریان فروخته شود. در اینجا است که این قرارداد بین طرفین معامله تنظیم خواهد شد. ماهیت این قرارداد، همچون قرارداد فروش ساختمان است. البته علاوه بر شباهت این عقود با یکدیگر، تفاوت‌هایی دارند. به عنوان مثال توافقی که طرفین معامله، نسبت به نحوه پرداخت به عمل می‌آورند ممکن است در هریک از قراردادهای مذکور متفاوت باشد. همانطور که معمولا خریدار طرف نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان ، بخشی از ثمن معامله را در هنگام تنظیم عقد و بخشی را پس از اتمام ساخت و تحویل ساختمان به شخص مالک پرداخت می‌کند.
البته به این نکته مهم نیز توجه داشته باشید که تنظیم قرارداد پيش فروش آپارتمان ، تنها به خرید آپارتمان‌های مسکونی منحصر نمی‌شود بلکه خرید ساختمان‌های تجاری، اداری و… را نیز در بر می‌گیرد.
همانطور که ذکر کردیم، ماهیت این قرارداد و قرارداد بیع، با یکدیگر تفاوتی ندارند. بنابراین نکات این قرارداد، تابع قوانین و مقررات تصویب شده برای عقد بیع است.
قانون حاکم بر این قرارداد
نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان ، نوعی عقد بیع است و در نتیجه، احکام مربوط به عقد بیع بر آن حاکم خواهد بود. قانون گذار، احکام کلی و قوائد حاکم بر عقد بیع را در قانون مدنی ایران تعیین کرده است. مطابق ماده 338 قانون مدنی، عقد بیع عبارت است از «تملیک عین به عوض معلوم (ثمن)» در ادامه همین ماده، نکات مهم دیگری در خصوص مفاد قرارداد و شرایط صحت آن ذکر شده است. نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان نیز با توجه به مواد قانون مدنی تنظیم می‌شود و طرفین نمی‌توانند بر خلاف مواد قانونی، با یکدیگر به توافق برسند.
قرارداد پیش فروش آپارتمان درحال ساخت عقدی لازم یا جایز است؟
منظور از لازم بودن یک عقد، این است که طرفین نتوانند به هر دلیل، آن را به صورت یک طرفه فسخ کنند. در مقابل، عقود جایز، عقودی هستند که طرفین بتوانند در هر زمان که بخواهند آن را به صورت یک طرفه فسخ کنند.
با توجه به اوصافی که ذکر شد، نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان نوعی عقد بیع است. با توجه به اینکه عقد بیع، در دسته عقود لازم قرار می‌گیرد، تنها در صورتی می‌توان آن را فسخ کرد که موارد قانونی مربوط به فسخ قرارداد وجود داشته باشد یا اینکه طرفین، با توافق یکدیگر قرارداد را اقاله کنند. (یعنی وضعیت طرفین به حالت قبل از تنظیم قرارداد برگردد.)
نکات مهم تنظیم متن قرارداد پیش فروش آپارتمان
نوشتن متن قرارداد ، یکی از مهمترین مراحل ایجاد یک رابطه حقوقی بین طرفین است. قابلیت استناد به قرارداد به عنوان یک سند معتبر قانونی، در نظر گرفتن تمام حقوق، وظایف، مسئولیت‌ها و تعهدات طرفین قرارداد، به نحوه تنظیم قرارداد توسط طرفین بستگی دارد.
در این قسمت از نوشتار، مهمترین بندهای متن قرارداد پیش فروش آپارتمان را بررسی می‌کنیم. البته قبل از ذکر این موارد، لازم به ذکر است که طرفین می‌توانند با تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان در دفترخانه ، عین و ثمن معامله را به صورت رسمی منتقل کنند. انتقال عین مورد معامله در دفترخانه اسناد رسمی، با توجه به توافق طرفین انجام می‌شود. توجه داشته باشید که رسمی کردن معامله ضروری نیست.
در ادامه، مطالب مهم مربوط به تنظیم این قرارداد را ذکر خواهیم کرد.
مبلغ قرارداد پیش فروش آپارتمان مسکونی
مبلغ یا بهای قرارداد، یکی از بخش‌های مهم آن است. همانطور که اشاره کردیم، در اکثر اوقات، طرفین قرارداد، موافقت خود را در مورد پرداخت اقساطی ثمن اعلام می‌کنند. به عبارت دیگر، ممکن است شخص خریدار و شخص فروشنده توافق کنند که بخشی از مبلغ قرارداد را در هنگام تنظیم عقد و بخشی از آن را پس از تحویل ساختمان پرداخت یا دریافت کنند. در هر صورت، جزئیات مربوط به پرداخت ثمن، در این قسمت از قرارداد بیان می‌شود و سپس نحوه پرداخت ثمن معامله، توسط طرفین تعیین خواهد شد. به عنوان مثال ممکن است خریدار طی دو فقره چک در تاریخ‌های متفاوت، ثمن را پرداخت کند. همچنین ممکن است در همان ابتدا، مبلغی را به عنوان پیش پرداخت، به حساب شخص فروشنده واریز کند و مشخصات رسید واریزی را در متن قرارداد بنویسد.
توجه داشته باشید که اگر خریدار از اسناد تجاری همچون چک استفاده می‌کند، ذکر مشخصاتی مانند شماره چک، میزان مبلغ چک، نام بانک صادر کننده و… در متن قرارداد پیش فروش آپارتمان ضروری است.
شرایط نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان
شرایط قرارداد، مفهومی عام است. در نتیجه تمامی تعهدات، مسئولیت‌ها، وظایف و حقوق اشخاص را شامل خواهد شد. علاوه بر این هر یک از خیاراتی که در متن قانون مدنی برای طرفین قرارداد در نظر گرفته شده است را می‌توان به عنوان شرایط یک قرارداد مطرح کرد. به عنوان مثال می‌توان به خیار تدلیس اشاره کنیم که در مواقع فریب دادن، برای شخص فروشنده یا خریدار به وجود می‌آید و در نتیجه حق فسخ را برای شخص زیان دیده، ایجاد می‌کند که در ماده 439 قانون مدنی به آن اشاره شده است.
تعیین مرجع حل اختلاف در قرارداد پیش فروش آپارتمان مسکونی
طرفین می‌توانند برای حل و فصل اختلافات احتمالی بین خود، دو راه را انتخاب کنند که هر یک از این راه‌ها، مزایایی را برای طرفین معامله، به همراه خواهد داشت:
- در راه اول، طرفین نمونه قرارداد پیش خرید آپارتمان می‌توانند برای حل اختلافات احتمالی، یک شخص حقیقی یا حقوقی را به عنوان داور مرضی الطرفین تعیین کنند. در این حالت، در خصوص اختلافات، توسط داور تصمیم گیری می‌شود و در نتیجه، طرفین قرارداد پیش خرید آپارتمان نمی‌توانند بدون رضایت هم به دادگاه مراجعه کنند.
- در حالت دوم، طرفین نمونه قرارداد پیش خرید آپارتمان می‌توانند رسیدگی به امور مربوط به اختلافات خود را به مراجع صالح قضایی واگذار کنند. در این صورت، دادگاه رای را صادر خواهد کرد و در صورتی که هر یک از طرفین، اعتراضی نسبت به رای داشته باشند، می‌توانند حداکثر تا 20 روز پس از تاریخ ابلاغ واقعی، درخواست تجدید نظر کنند. به این نکته در ماده 336 قانون آیین دادرسی مدنی اشاره شده است.
فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان
همانطور که در ابتدای این مقاله ذکر کردیم، در صورت وجود هر یک از دلایل یا موارد فسخ قرارداد، طرف زیان دیده می‌تواند برای فسخ قرارداد پیش خرید آپارتمان اقدام کند.
تعداد نسخه‌های نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان
معمولا طرفین نمونه قرارداد پیش خرید آپارتمان نیمه کاره ، قرارداد خود را در دو نسخه متحد الشکل و یکسان تنظیم می‌کنند. البته تعداد نسخه‌های این قرارداد، ممکن است بیشتر از دو عدد باشد. به عنوان مثال، طرفین می‌توانند نسخه سوم قرارداد را تنظیم کنند و آن را به داور مرضی الطرفین تقدیم کنند. در نتیجه در مورد تعداد نسخه‌های این قرارداد، هیچ محدودیتی وجود ندارد.
پیشنهاد ما
شما می‌توانید تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان خود را به ما بسپارید. برای ثبت درخواست تنظیم قرارداد روی همین عبارت بزنید. در صفحه‌ای که به آن وارد می‌شوید، اطلاعات درخواست شده را وارد کنید تا دپارتمان حقوقی در اسرع وقت با شما ارتباط بگیرد.
علاوه بر خدمات تنظیم قرارداد ، شما این امکان را دارید که برای دریافت مشاوره و راهنمایی از مشاوران حقوقی و وکلای مجرب تیم رکلا، درخواست مشاوره حقوقی تلفنی ثبت کنید.
