معیار موثر در تعیین حق بنگاه ملک و نهاد قانونی تعیین کننده آن
معاملات و قراردادهای مربوط به املاک و مستغلات مانند خرید و فروش، رهن و اجاره در بنگاه‌های معاملات املاک انجام می‌شود. مشاوران املاک برای انجام معامله وساطت می‌کنند و در ازای خدماتی که به طرفین معامله ارائه می‌دهند، مستحق دریافت حق الزحمه یا کمیسیون هستند. منظور از حق بنگاه ملک نیز همان حق الزحمه یا کمیسیونی است که طرفین معامله باید به مشاوران املاک بدهند. نرخ کمیسیون مشاوران املاک توسط اتحادیه صنف مشاوران املاک تعیین می‌شود. در گذشته، نرخ کمیسیون مشاوران املاک به صورت درصد مشخصی از ارزش معاملاتی ملک، تعیین می‌شد. در حال حاضر، نحوه تعیین نرخ کمیسیون مشاوران املاک تغییر کرده و صرفا براساس ارزش منطقه‌ای ملک معین می‌شود که توسط کمیسیون تقویم ملک اعلام شده باشد. مشاوران املاک باید حق کمیسیون خودشان را با توجه به نرخ جدید محاسبه و تعیین کنند.
در ادامه این مقاله با نحوه محاسبه حق بنگاه مشاوران املاک بیشتر آشنا می‌شویم.
ابتدا پیشنهاد می‌کنیم حتما مقاله وظایف مدیر مشاور املاک را مطالعه کنید. در این مقاله به ماهیت فعالیت و تعهدات این مراجع پرداخته‌ایم. علاوه براین، مقاله دیگری که می‌تواند اطلاعات قابل توجهی را در اختیار شما قرار دهد، مقاله پروانه کسب املاک است. در این مقاله نیز، مراحل دریافت این مجوز را بیان کرده‌ایم.
حق بنگاه املاک چیست و چگونه در نظر گرفته می‌شود؟
معاملات املاک، انواع مختلفی دارند. خرید و فروش، رهن، اجاره، مشارکت در ساخت و معاوضه از مهمترین انواع معاملات املاک هستند. هر کدام از انواع این معاملات، حق کمیسیون متفاوتی دارند. ارزش منطقه‌ای ملک مورد معامله از مهمترین موضوعات تاثیرگذار در تعیین میزان حق کمیسیون مشاوران املاک است. به صورت کلی باید بگوییم که ارزش ملک مورد معامله، مهمترین معیار برای تعیین میزان حق کمیسیون است. به عبارت دیگر، حق کمیسیون یک مبلغ ثابت نیست و با توجه به ارزش ملک مورد معامله، متغیر خواهد بود. بنابراین، بالا بودن ارزش ملک مورد معامله باعث افزایش حق کمیسیون می‌شود. لازم به ذکر است اتحادیه مشاوران املاک، نحوه محاسبه حق کمیسیون را هر ساله به روز رسانی می‌کنند. پیشنهاد می‌کنیم در سال جدید، بنگاه‌های املاک، صرفا با توجه به ارزش منطقه‌ای ملک که توسط کمیسیون تقویم ملک تعیین شده است، کمیسیون معامله املاک را اخذ کنند.
مصالح به کار رفته در ملک ، قدمت، تراکم و طریقه استفاده از ملک، نوع مالکیت، نوع کاربری ملک، موقعیت جغرافیایی ملک از نظر تجاری، صنعتی، مسکونی، آموزشی، اداری و کشاورزی، از جمله موارد تاثیرگذار در تعیین ارزش منطقه‌ای ملک هستند. لازم به ذکر است که طرفین معامله و مشاور املاک می‌توانند در خصوص پرداخت کمیسیونی غیر از آنچه که از سوی اتحادیه تعیین شده است نیز با یکدیگر توافق کنند اما در نهایت مبلغی که معین می‌شود نباید با سیاست‌های تعرفه کمیسیون بنگاه‌ها مغایرت داشته باشد زیرا تخلف از قوانینی که اتحادیه به واحدهای صنفی ابلاغ می‌کند، می‌تواند برای آن‌ها جریمه به همراه داشته باشد.
در راستای این توضیحات، پیشنهاد می‌کنیم دو مقاله اختصاصی حق بنگاه خرید خانه و حق بنگاه برای اجاره را نیز مطالعه کنید.
نرخ جدید حق بنگاه برای فروش ملک در سال جدید
مدتی است موضوع تغییر در نحوه محاسبه حق کمیسیون معاملات ملکی بنگاه‌ها مطرح شده و براساس پیشنهادهای جدید، قرار است میزان کمیسیون دیگر صرفا براساس درصدی از مبلغ معامله نباشد و معیارهایی مانند ارزش منطقه‌ای ملک نیز در تعیین آن نقش داشته باشند.
ارزش منطقه‌ای ملک، عددی است که هر ساله توسط کمیسیون تقویم املاک و با توجه به موقعیت جغرافیایی و نوع کاربری ملک تعیین می‌شود. هدف از این تغییرات، ایجاد شفافیت بیشتر، کنترل قیمت‌ها در بازار مسکن و جلوگیری از دریافت مبالغ غیرمنطقی توسط برخی بنگاه‌ها عنوان شده است.
با این حال، تا زمان تصویب و ابلاغ رسمی آیین نامه جدید، نرخ کمیسیون معاملات ملکی همچنان بر اساس مقررات فعلی محاسبه می‌شود.
حق بنگاه ملک، براساس قانون نظام صنفی و کمیسیون نظارت
قانون نظام صنفی کشور، مجموعه قواعد و مقرراتی است که امور مربوط به سازمان، وظایف، حدود و اختیارات افراد و واحدهای صنفی را تعیین می‌کند. مطابق با ماده 2 این قانون، فرد صنفی به هر شخص حقیقی یا حقوقی گفته می‌شود که در یکی از فعالیت‌های صنفی اعم از از تولید، تبدیل، خرید، فروش، توزیع و خدمات، سرمایه گذاری می‌کند و به عنوان پیشه ور یا صاحب شغل و حرفه آزاد شناخته می‌شود.
واحد اقتصادی نیز به فعالیت اقتصادی ثابت یا سیاری گفته می‌شود که توسط افراد صنفی تاسیس شده باشد.
با توجه به تعاریف و توضیحات این قانون می‌توان گفت که بنگاه مشاوران، یک واحد صنفی است و مشاور املاک نیز یک فرد صنفی محسوب می‌شود.
صنف نیز به گروهی از افراد می‌گویند که نوع فعالیت اقتصادی آن‌ها یکسان باشد. از طرف دیگر، اتحادیه نیز یک شخصیت حقوقی است که از افراد یک یا چند صنف که دارای فعالیت‌های اقتصادی مشابه هستند، تشکیل می‌شود.
کمیسیون نظارت نیز کمیسیونی است که به منظور ایجاد ارتباط و هماهنگی بین اتحادیه‌های شهرستان‌ها با سازمان‌ها و دستگاه‌های دولتی تشکیل می‌شود. نظارت بر اتحادیه‌ها و اتاق‌های اصناف شهرستان‌ها نیز از دیگر وظایف کمیسیون نظارت محسوب خواهد شد. همچنین براساس ماده 51 این قانون، کمیسیون نظارت موظف است، آن دسته از کالاها و خدماتی که تعیین نرخ برای آن‌ها ضرورت دارد را مشخص و نرخ آن‌ها را برای یک مدت معین، تعیین کند. تمام واحدهای صنفی ذی‌ربط نیز موظف به رعایت نرخ‌های تعیین شده از سوی کمیسیون نظارت هستند.
بنابراین می‌توان گفت که نرخ حق بنگاه برای فروش ملک در سال جدید نیز باید توسط کمیسیون نظارت شهرستان تعیین شود. تمام بنگاه‌ها و مشاوران املاک باید نرخی که توسط کمیسیون نظارت تعیین شده است را رعایت کنند.
حق بنگاه در خرید و فروش ملک در تهران و دیگر شهرستان‌ها
همانگونه که گفتیم، نرخ حق کمیسیون بنگاه‌های مشاور املاک به واسطه مصوبه کمیسیون نظارت هر شهرستان تعیین می‌شود. به همین دلیل، ملاک و معیار تعیین حق بنگاه در خرید و فروش ملک در هر شهرستان متفاوت با دیگر شهرستان‌ها است.
در ادامه، حداکثر حق الزحمه دریافتی برای واحدهای صنفی مشاوران املاک تهران را براساس مصوبه کمیسیون نظارت شهرستان تهران بررسی می‌کنیم:
- برای مبایعه نامه = بیست و پنج صدم درصد ارزش منطقه‌ای ملک؛
- رهن یا ودیعه اجاره = نیم درصد مبلغ رهن؛
- در قرارداد اجاره = یک چهارم مبلغ اجاره هر ماه؛
- تمدید اجاره = یک دهم حق کمیسیون اجاره؛
- مشارکت = چهار دهم درصد ارزش قرارداد؛
- متمم قرارداد و مبایعه نامه = رایگان.
لازم به ذکر است که مشاوران املاک به محض امضای مبایعه نامه و قراردادهای رهن ، اجاره و مشارکت، مستحق دریافت حق الزحمه می‌شوند. ممکن است که مبایعه نامه، یا قراردادهای رهن، اجاره و مشارکت از سوی طرفین فسخ شوند. در این حالت، فسخ قرارداد یا مبایعه نامه در تعیین میزان حق کمیسیون مشاور املاک تاثیری ندارد. به عبارت دیگر می‌توان گفت که مشاوران املاک در صورت فسخ قرارداد و مبایعه نامه نیز مستحق دریافت حق کمیسیون هستند.
نحوه شکایت بابت محاسبه حق بنگاه خرید ملک
در قسمت‌های قبلی این نوشته توضیح دادیم که حق کمیسبون مشاوران املاک هر شهرستان براساس مصوبه کمیسبون نظارت همان شهرستان تعیین می‌شود. همچنین گفتیم، مشاوران املاک موظف هستند که حق کمیسبون خود را براساس مصوبه کمیسیون نظارت شهرستان تعیین کنند. اگر مشاوران املاک، حق کمیسیون خود را بیشتر از نرخ مصوبه کمیسیون نظارت تعیین کرده باشند ، مرتکب تخلف شده‌اند. در این قسمت از نوشته، نحوه شکایت بابت محاسبه حق بنگاه خرید ملک را بررسی می‌کنیم.
ساکنان تهران برای شکایت بابت حق کمیسبون بنگاه مشاوران املاک می‌توانند با شماره 7334 (شماره ثبت مشکلات مردمی) تماس بگیرند. پس از ثبت شکایت در این سامانه، کارشناسان ذی‌ربط با مشاور املاک تماس می‌گیرند و موضوع شکایت را برای او توضیح می‌دهند و توضیحات لازم را نیز از او دریافت می‌کنند و از مشاور املاک می‌خواهند که برای رفع موضوع شکایت، اقدامات لازم را به عمل بیاورد.
زمان حضور در اتحادیه برای رفع مشکل
در مرحله بعد، اگر مشاور املاک و مشتری، مشکل میان خودشان را حل و فصل نکرده باشند، از آن‌ها دعوت خواهد شد که در اتحادیه حاضر شوند و مشکل خودشان را مطرح کنند. در این مرحله نیز از مشاوره املاک خواسته می‌شود که موضوع شکایت را به صورت دوستانه حل و فصل کند. اگر معلوم شود که مشاور املاک در محاسبه و تعیین حق کمیسیون خود تخلف کرده است، بنگاه او پس از 20 روز پلمپ می‌شود.
اتحادیه صنف مشاوران املاک، اصلی‌ترین مرجعی است که در شهرستان‌ها به تخلفات مشاوران املاک (در خصوص محاسبه و تعیین حق کمیسیون)، رسیدگی می‌کند.
لازم به ذکر است که تخلفات مشاوران املاک در خصوص نحوه محاسبه حق کمیسیون را می‌توان از طریق سازمان تعزیرات حکومتی نیز پیگیری کرد.
همچنین، در صورتی که مشاور املاک مرتکب جرایمی مانند جعل و کلاهبرداری شده باشد، باید از طریق دادسرا و دادگاه بر علیه او شکایت کیفری مطرح کرد.
خدمات ارائه شده توسط گروه حقوقی رکلا
گروه رکلا به عنوان یک مرجع تخصصی، فعالیت‌ها و خدمات خود را به حوزه قراردادها اختصاص داده است.
گروه رکلا با ارائه خدماتی مانند تنظیم قرارداد و مشاوره حقوقی تلفنی به شما امکان می‌دهد که قراردادهای مد نظر خودتان را به صورت اختصاصی و توسط کارشناسان حقوقی تنظیم کنید. برای بهره مندی از این خدمات، روی لینک‌های مشخص شده بزنید و درخواستتان را ثبت کنید.
نظرات