حق بنگاه برای اجاره چگونه محاسبه و دریافت می‌شود؟
مشاوران ملکی، در واقع یک واسطه میان طرفین معامله هستند و خدماتی را به آن‌ها ارائه می‌دهند. مشاوران در ازای خدماتی که طرفین معامله ارائه خواهند داد از آن‌ها مبلغی می‌گیرند که به آن، حق کمیسیون بنگاه گفته می‌شود. نرخ حق کمیسیون مشاوران به ارزش ملک مورد معامله بستگی دارد و براساس قوانین مشخصی محاسبه می‌شود. به عبارت دیگر می‌توان گفت که مشاور به دلیل خدماتی که به طرفین معامله ارائه می‌دهد، مستحق دریافت حق کمیسیون می‌شود. میزان نرخ حق کمیسیون در هر شهرستان نیز با توجه به نرخی تعیین می‌شود که از سوی اتحادیه صنف مشاوران املاک همان شهرستان اعلام شده است. معامله، رهن، اجاره و مشارکت در ساخت از جمله خدمات ارائه شده توسط بنگاه‌های ملکی هستند. بنابراین می‌توان گفت که حق بنگاه برای اجاره ، در واقع همان حق کمیسیونی است که مشاور از موجر و مستاجر می‌گیرد.
رشد جمعیت و بالا رفتن بی رویه نرخ مسکن در سال‌های اخیر باعث افزایش اجاره نشینی شده است. معمولا موجران و مستاجران برای تنظیم قرارداد اجاره به بنگاه مشاوران مراجعه می‌کنند. بهتر است که موجران و مستاجران درباره نحوه محاسبه حق کمیسیونی که بنگاه مشاوره ملکی از آن‌ها بابت تنظیم قرارداد اجاره می‌گیرد، یک سری اطلاعات کلی داشته باشند. در ادامه این نوشته با نحوه محاسبه حق بنگاه و ضمانت اجرای تخلف از آن، بیشتر آشنا می‌شویم.
حق بنگاه برای اجاره ۱۴۰۱
در ابتدا باید بگوییم که بنگاه مشاور ملکی ، یک واحد صنفی است که باید از ضوابط و مقررات مندرج در قانون نظام صنفی کشور تبعیت کند. به همین دلیل، بنگاه‌های مشاوران ملکی باید زیر نظر اتحادیه ذی ربط فعالیت کنند. بنابراین، حق بنگاه برای اجاره که به آن حق کمیسیون و کارمزد نیز گفته می‌شود نیز باید براساس فرمول خاصی مورد محاسبه قرار بگیرد که توسط اتحادیه مشاوران اعلام شده است. بنابراین، مشاوران املاک موظف هستند که براساس تعرفه‌ای که هر ساله توسط اتحادیه مشاوران املاک شهرشان اعلام و ابلاغ می‌شود، از طرفین معامله حق کمیسیون بگیرند.
فرمولی که توسط اتحادیه ذی ربط به منظور محاسبه نرخ کمیسیون بنگاه اعلام می‌شود، براساس نوع معامله، متفاوت است. برای مثال، فرمول محاسبه حق کمیسیونی که مشاور املاک بابت اجاره ملک از موجر و مستاجر می‌گیرد با حق کمیسیونی که بابت تنظیم و انعقاد معامله از طرفین آن می‌گیرد، متفاوت خواهد بود
با توجه به مقدمات بالا می‌توان گفت، حق کمیسیونی که مشاور املاک از موجر و مستاجر می‌گیرد نیز باید براساس نرخی که اتحادیه ذی ربط اعلام کرده، محاسبه شده باشد.
نحوه محاسبه حق بنگاه برای اجاره ۱۴۰۱ چگونه است؟
در ابتدا باید این نکته مهم را یادآور شویم که حق کمسیون بنگاه‌های مشاور املاک، یک نرخ ثابت نیست، بلکه با توجه به ملک مورد معامله و نوع معامله، متفاوت است. همچنین، شهری که ملک و بنگاه مشاوران املاک در آن قرار دارد نیز در محاسبه میزان حق کمسیون مشاور املاک تاثیرگذار خواهد بود. به عبارت دیگر هر چه که ارزش ملک مورد معامله بیشتر باشد، باعث افزایش نرخ حق کمیسیون مشاور املاک می‌شود. بنابراین می‌توان گفت که مبلغ حق کمیسیون براساس معیارهایی از قبیل ارزش ملک مورد معامله، نوع معامله و شهری که معامله در آن، انجام شده، متغیر است.
حق کمیسیونی که بنگاه بابت انعقاد عقد اجاره از موجر و مستاجر می‌گیرد نیز باید براساس معیارهای فوق الذکر تعیین شده باشد.
در گذشته، حق کمیسیون براساس ارزش معاملاتی ملک مورد معامله تعیین می‌شد اما در سال جدید، ارزش منطقه‌ای ملک مورد معامله معیار تعیین حق کمیسیون است.
درصد حق بنگاه برای اجاره
همان گونه که گفتیم معیار تعیین نرخ حق کمیسیون مشاوران املاک در سال جدید تغییر کرده است و براساس ارزش منطقه‌ای ملک مورد معامله تعیین می‌شود. بنابراین، درصد حق بنگاه برای اجاره در سال جدید نیز براساس ارزش منطقه‌ای عین مستاجره محاسبه خواهد شد.
مشاوران، مجاز هستند که 25 درصد از مبلغ اجاره بهای یک ماه را به عنوان حق کمیسیون از طرفین قرارداد اجاره بگیرند. بنابراین به صورت کلی می‌توان گفت، حق کمیسیون بنگاه مشاوران برای تنظیم قرارداد اجاره، یک چهارم مبلغ اجاره بهای تعیین شده برای عین مستاجره است که از طرفین (موجر و مستاجر) گرفته می‌شود. همچنین، حق کمیسیون بنگاه مشاور برای تمدید عقد اجاره، یک دهم مبلغی است که برای تنظیم عقد اجاره دریافت می‌شود.
به این مثال توجه کنید
برای مثال ممکن است که حق کمیسیون مشاور برای تنظیم قرارداد اجاره 10 میلیون تومان باشد. در این حالت، حق کمیسیون مشاور بابت تمدید اجاره نامه ، یک میلیون تومان است که از موجر و مستاجر به صورت جداگانه دریافت می‌شود. لازم به ذکر است که خدمات مربوط به تنظیم متمم قرارداد اجاره، رایگان خواهد بود.
بنابراین، مشاور بابت تنظیم متمم قرارداد اجاره نمی‌تواند از موجر و مستاجر حق کمیسیون بگیرد. همچنین، بنگاه در ازای دریافت کد رهگیری برای اجاره نامه نیز نمی‌تواند حق الزحمه جداگانه‌ای از موجر و مستاجر دریافت کند.
حق کمیسیون بنگاه برای رهن و اجاره
رهن و اجاره به این صورت است که مستاجر در هنگام تنظیم و امضای قرارداد اجاره، مبلغی را تحت عنوان رهن به موجر پرداخت می‌کند. این مبلغ که به آن پول پیش و ودیعه نیز گفته می‌شود، علاوه بر اجاره بهایی است که مستاجر باید ماهانه به موجر بپردازد.
اگر قرارداد تنظیم شده میان موجر و مستاجر به صورت رهن و اجاره باشد، باید 25 درصد اجاره یک ماه به همراه نیم درصد از مبلغ رهن، به عنوان حق کمیسیون بنگاه مشاور تعیین شود. لازم به ذکر است که حق کمیسیون بنگاه برای رهن و اجاره را باید طرفین قرارداد اجاره (موجر و مستاجر) پرداخت کنند.
عرف حق بنگاه برای اجاره در صورت فسخ و اقاله قرارداد
در ابتدا باید بگوییم، هر گونه تغییر در اصل قرارداد اجاره و مبالغ مندرج در آن، نمی‌تواند دلیلی برای پس گرفتن حق کمیسیون بنگاه مشاور باشد. اقاله قرارداد به معنای انحلال قرارداد اجاره با تراضی و توافق میان موجر و مستاجر است. در برخی موارد، موجر و مستاجر پس از امضای قرارداد اجاره و پرداخت حق کمیسیون مشاور تصمیم می‌گیرند که قرارداد اجاره را اقاله کنند. در این حالت، حق کمیسیون دریافت شده توسط مشاور پابرجا است و موجر و مستاجر نمی‌توانند حق کمیسیون را از بنگاه پس بگیرند. همچنین، ممکن است که موجر و مستاجر قرارداد اجاره را پیش از پرداخت حق کمیسیون مشاور ، اقاله کنند. در این حالت نیز موجر و مستاجر ملزم به پرداخت حق کمیسیون مشاور هستند.
باید به این نکته توجه داشته باشیم که پرداخت حق کمیسیون مشاور در صورت اقاله قرارداد اجاره، بر عهده طرفین آن (موجر و مستاجر) است.
فسخ قرارداد به این معنا است که قرارداد اجاره توسط یکی از طرفین آن فسخ شود. مشاور در صورت فسخ قرارداد اجاره نیز مستحق دریافت حق کمیسیون است. بنابراین موجر و مستاجر پس از فسخ قرارداد اجاره نمی‌توانند حق کمیسیون را از مشاور پس بگیرند. طبق عرف حق بنگاه برای اجاره ، موجر یا مستاجری باید حق کمیسیون بنگاه مشاور را پرداخت کند که قرارداد اجاره را فسخ کرده است.
نحوه حل و فصل اختلافات ناشی از حق بنگاه اجاره مسکن
ممکن است که طرفین قرارداد اجاره و مشاور در خصوص تعیین حق بنگاه برای اجاره با یکدیگر اختلاف پیدا کنند. در این حالت، رسیدگی به اختلافات ناشی از حق بنگاه اجاره مسکن در صلاحیت اتحادیه صنف مشاوران است. همچنین در این صورت به اختلافات میان طرفین قرارداد اجاره و مشاور، مطابق با شرایط و ضوابط مقرر در قانون نظام صنفی کشور رسیدگی می‌شود.
در صورتی که طرفین قرارداد اجاره بنا به دلایلی مانند جعل و کلاهبرداری، قصد طرح شکایت کیفری بر علیه بنگاه دار را داشته باشند، باید به دادگاه کیفری و دادسرا مراجعه کنند. شکایت علیه بنگاه دار، باید مطابق با مقررات و تشریفات قانون آیین دادرسی مدنی طرح شود و مورد رسیدگی قرار بگیرد.
چند نکته حقوقی در خصوص تنظیم اجاره نامه
اجاره نامه‌ای که به منظور معامله اموال منقول و غیر منقول تنظیم می‌شود در واقع، سندی است که توافق میان موجر و مستاجر را به اثبات می‌رساند. اجاره نامه، یک قرارداد الزام آور است که امضای آن، آثار قانونی متعددی را به دنبال دارد. این سند باید با در نظر گرفتن حقوق و منافع قانونی موجر و مستاجر تنظیم شود. به همین دلیل، پیشنهاد می‌کنیم که اجاره نامه را با نظارت و مشورت کارشناسان حقوقی تنظیم کنید.
خدمات تنظیم قرارداد و مشاوره حقوقی تلفنی رکلا به موجر و مستاجر امکان می‌دهد که اجاره نامه مدنظر خودشان را با نظارت و مشورت کارشناسان حقوقی گروه رکلا تهیه کنند.
