برای قرارداد پیش خرید آپارتمان نیمه کاره و در حال ساخت چه شروطی را باید در نظر بگیریم؟
قرارداد پیش خرید آپارتمان ، قراردادي است که به موجب آن امکان معامله يک يا چندين دستگاه آپارتمان قبل از اتمام کامل آن فراهم مي‌شود. امروزه تهيه مستغلات از اين روش، با تقاضاي بسيار زيادي روبرو شده است. به طوري که روزانه، شاهد انعقاد اين قرارداد هستيم. تنظيم و انعقاد اين قرارداد، در کنار مزاياي فراوان، معايبي را نيز به همراه دارد. در اين خصوص، توجه به برخي نکات در زمان تنظيم اين قرارداد ضروری است. به همين ترتيب، در اين مقاله تلاش داريم اجزاي و ماهيت قرارداد حاضر را مورد بررسي قرار دهيم و شما در تنظيم هر چه ايمن‌تر اين قرارداد ياري کنيم.
علاوه بر قرارداد حاضر، پیش‌تر در مقاله‌ای، قرارداد پیش فروش آپارتمان را مورد بررسی قرار داده‌ایم که پیشنهاد می‌کنیم با زدن روی لینک، آن مقاله را نیز مطالعه کنید. این دو نمونه قرارداد، در واقع زیر مجموعه‌ای از قرارداد بیع آپارتمان محسوب می‌شوند.
قرارداد پیش خرید آپارتمان به چه معنا است و چه کاربردي براي اشخاص دارد؟
به طور کلي، منظور از پيش خريد آپارتمان، معامله در مرحله‌اي است که آپارتمان به حالت قابل سکونت تبديل نشده است. در چنين معامله‌اي، خريدار و فروشنده، پروژه در حال ساخت را مورد معامله قرار مي‌دهند. به همين ترتيب قرارداد پیش خرید آپارتمان نیمه کاره ، قراردادي است که به موجب آن، شخص فروشنده تعهد پيدا مي‌کند که پروژه نهایی را در بازه زماني مورد توافق، در ازاي يک مبلغ مشخص تکمیل و به خريدار تسليم کند. البته اين حالت نيز متصور است که فروشنده در چنين قراردادي، از ابتداي پروژه ساخت و ساز، آپارتمان را مورد معامله قرار دهد.
امضای قرارداد پیش خرید آپارتمان ، چه مزايايي را براي خريداران و فروشندگان به همراه دارد؟
يکي از شاخص‌ترين مزاياي انعقاد اين قرارداد نسبت به قرارداد خرید آپارتمان مسکونی ، در زمينه هزينه‌ها است. به اين صورت که در اين روش معاملاتي، خريدار متقبل پرداخت هزينه‌هاي کمتري نسبت به خريد یک دستگاه آپارتمان آماده مي‌شود. به این ترتیب، براي خريدار هيچ اجباري براي پرداخت یکجا کليه مبالغ وجود ندارد زيرا اين امکان براي او فراهم مي‌شود که مبلغ قرارداد را بر اساس توسعه و پیشرفت کار به فروشنده یا سازنده بپردازد. بنابراین پرداخت به اصطلاح اقساطی، از مزایای اولیه انعقاد این قرارداد به حساب می‌آید.
شاید برخی فکر کنند که در مبایعه نامه پیش خرید آپارتمان ، خریدار باید آپارتمانی را پیش خرید کند که فروشنده آن را بر اساس انتظارات خود طراحی کرده است. در پاسخ باید بیان کرد که این امکان نیز برای خریدار وجود دارد که در زمان انعقاد این قرارداد، شرایطی را برای نقشه یا طراحی داخلی پروژه مورد توافق قرار دهد.
مهم‌ترین دغدغه خریداران در این قرارداد چیست؟
یکی از مهم‌ترین نگرانی‌های خریداران در قرارداد پيش خريد آپارتمان ، تکمیل و تحویل به موقع پروژه است. به عبارت دیگر، باید اشاره داشت که وقوع تاخیر در ارائه پروژه نهایی به خریداران، از بزرگترین مسائلی است که این قرارداد با آن روبرو خواهد بود. این مسئله دلایل بسیار زیادی دارد. برای مثال، شاید فروشنده در فرایند ساخت و ساز، با چالش‌های اقتصادی روبرو شود. به این معنا که وجود نوسانات و تورم در قیمت مصالح و مواد لازم، فروشنده را از ادامه پروژه متوقف سازد.
از سوی دیگر، این حالت نیز مُحتَمل است که فروشنده یا سازنده، آیین نامه‌های لازم را پروسه ساخت و ساز مورد رعایت قرار ندهد. در این مواقع پروژه نیز با وقفه روبرو می‌شود زیرا امکان اخذ مجوز پایان کار برای فروشنده وجود نخواهد داشت. علاوه بر مسئله دیرکرد در ارائه به موقع پروژه، این امکان وجود دارد که فروشنده در پیاده سازی انتظارات شما در ساخت و ساز کوتاهی کند.
آیا تنظیم و انعقاد قرارداد پیش خرید آپارتمان ، مستلزم رعایت احکام خاصی است؟
برای پاسخ به این سوال، ابتدا ماهیت این قرارداد را از لحاظ معین یا نامعین بودن مورد بررسی قرار می‌دهیم. به طور کلی، قراردادهای معین، عقودی هستند که در چهارچوب حقوقی حاکم بر قراردادها، استانداردهای خاصی برای تنظیم و انعقاد آن‌ها وجود دارد. به نوعی که عدم پیروی از استانداردهای مذکور، اعتبار قرارداد منعقد شده را متزلزل می‌کند. در مقابل، قراردادهای نامعین، عقودی هستند که تنها از اراده منعقد کنندگان آن‌ها پیروی می‌کنند زیرا این قراردادها، همانند قراردادهای معین مورد توجه قانونگذار قرار نگرفته‌اند. البته برای صحت قراردادهای نامعین، شرایطی نیز در متون قانونی یافت می‌شود.
حال با توجه به تعریف ارائه شده از قرارداد پيش خريد آپارتمان می‌توان به ماهیت معین این قرارداد پی برد زیرا هدف اصلی فروشنده از انعقاد این قرارداد، انتقال مالکیت پروژه در دست ساخت و هدف اصلی خریدار، کسب مالکیت آن است. در این خصوص، خریدار جهت کسب مالکیت نسبت به پروژه در حال ساخت، به فروشنده یا مالک آن مبلغی را می‌پردازد. با این تفاسیر، این قرارداد از انواع قراردادهای بیع به حساب می‌آید. در نظام حقوقی حاکم بر قراردادها، برای قراردادهای بیع، شرایط خاصی توسط قانونگذار تعیین شده است. این شرایط، ذیل مواد 338 تا 465 قانون مدنی مورد اشاره قرار گرفته‌اند.
علاوه بر چهارچوب حقوقی فوق الذکر باید بیان کرد که در سال 1389، قانونی جهت کاهش کلاهبرداری‌ها و قاعده مند کردن روابط طرفین قراردادهای پیش خرید تصویب شد. این قانون، قانون پیش خرید نام دارد و در 25 ماده، جزئیات لازم در خصوص امر پیش خرید مستغلات را تعیین و تکلیف کرده و شرایط صحت قراردادهای تنظیم شده در این زمینه را مورد قانونگذاری قرار داده است.
آیا می‌توان نمونه قرارداد پیش خرید آپارتمان نیمه کاره را به عنوان یک بیع سلم یا سلف شناسایی کرد؟
به طور کلی، بیع سلم یا سلف، نمونه‌ای از انواع بیع است. در بیع سلف، مَبیع یا موضوع معامله حال نیست. به این معنا که موضوع قرارداد به مرحله عینیت نرسیده است و وجود خارجی ندارد. اما در مقابل، ثَمَن یا مبلغ آن وجود دارد. در واقع می‌توان بیان کرد که بیع سلف، حالت مخالف نسیه است.
در خصوص قرارداد حاضر نیز باید اشاره داشت که در زمان انعقاد این قرارداد، آپارتمان وجود خارجی ندارد و به موضوعی عینی تبدیل نشده است. البته در خصوص ماهیت سلف قولنامه پیش خرید آپارتمان ، میان حقوقدانان و فقها اختلاف وجود دارد زیرا برخی اظهار می‌کنند که در بیع سلف، مبلغ قرارداد باید به صورت نقد به فروشنده پرداخت شود. در صورتی که یکی از شاخصه‌های اصلی پیش خرید مستغلات، پرداخت اقساطی یا تدریجی کل مبلغ قرارداد است.
آیا در فرم قرارداد پیش خرید آپارتمان ، مالکیت به محض انعقاد قرارداد به خریدار منتقل می‌شود؟
در حالتی که بخشی از پروژه به مرحله عینی یا خارجی رسیده باشد، مالکیت خریدار نسبت به آن بخش پس از انعقاد قرارداد محقق می‌شود و در خصوص مابقی پروژه، مالکیت خریدار بر اساس پیشرفت کار و نیز مبالغ پرداختی تحقق پیدا می‌کند. در خصوص پروژه‌هایی که از ابتدای کار مورد معامله قرار می‌گیرند، مالکیت خریدار مجددا بر اساس دو عامل توسعه پروژه و عملیات پرداخت شکل می‌گیرد.
ماده مربوط به مشخصات خریدار و فروشنده در این قولنامه
یک ماده از قولنامه پیش خرید آپارتمان ، در خصوص مشخصات شناسایی و اطلاعات هویتی خریدار و مالک توضیح می‌دهد. شما باید بر حسب نوع شخصیت طرفین این معامله، اطلاعاتی را به شرح ذیل در متن قرارداد آن‌ها بنویسید. همچنین شما می‌توانید برای کسب اطمینان بیشتر، کپی اسناد شناسایی طرفین را به قرارداد خود الصاق کنید. اشخاص در قرارداد، به این صورت معرفی می‌شوند:
- نوشتن مشخصات هویتی اشخاص حقوقی: نام شخص، نام نماینده، کد اقتصادی، شماره ثبتی، آدرس و شماره تلفن؛
- نوشتن مشخصات هویتی اشخاص حقیقی: نام، نام خانوادگی، نام پدر، شماره ملی، آدرس و شماره تلفن.
مبلغ قرارداد پیش خرید آپارتمان
مبلغ قرارداد پیش خرید آپارتمان ، از ارکان اساسی این قرارداد به شمار می‌رود. همانطور که در ابتدای بحث بدان اشاره شد، در این قرارداد عملیات پرداخت بر اساس پیشرفت کار و به صورت تدریجی انجام می‌شود. بنابراین علاوه بر ذکر مبلغ کلی و تمام شده، تبیین روش پرداخت در این قرارداد دارای اهمیت است.
نحوه تسلیم آپارتمان
امر تسلیم، یکی از مراحل مهم در هر معامله خریدی است. در این زمینه نیز شما باید شرایط حاکم بر تسلیم و تحویل پروژه را برای خریدار مشخص کنید. البته توجه به این نکته اهمیت دارد که شما باید بازه زمانی تکمیل پروژه را نیز در این قسمت بنویسید زیرا تعهد فروشنده در این خصوص شامل مرحله دیگری می‌شود. به این صورت که فروشنده ابتدا موظف است پروژه را تکمیل و سپس به خریدار تحویل دهد.
چرا باید فرم قرارداد پیش خرید آپارتمان را به صورت رسمی تنظیم کرد؟
قانون پیش خرید سال 1389، یکی از شرایط صحت این قرارداد را ثبت رسمی آن معرفی کرده است. به این صورت که شما باید برای استناد به آثار این قرارداد، آن را بر حسب توافق با یکدیگر، در یکی از دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسانید.
برای امضای این قرارداد از رکلا بپرسید:
بدون شک برای امضا و انجام تعهدات چنین قراردادهایی، حساسیت‌ها و دلهره‌های زیادی وجود دارد. بنابراین، مناسب است که پیش از امضای قرارداد، حتما تمام جوانب را بسنجید و ارزیابی‌های لازم را انجام دهید. این ارزیابی‌ها به شما امکان می‌دهد که بتوانید برای انجام موضوع این قرارداد تصمیم بگیرید. بهترین انتخاب برای انجام یک گفتگوی تخصصی و حقوقی در خصوص این قرارداد، بهره مندی از اطلاعات و آگاهی مشاوران حقوقی و وکلای متخصص است. به این منظور تیم حقوقی رکلا، خدمات مشاوره حقوقی تلفنی را با شرایط مناسبی ارائه می‌دهد.
همچنین علاوه بر انجام مشاوره، این امکان را خواهید داشت که به طور کلی، تهیه و تنظیم قرارداد مورد نظر خود را به رکلا بسپارید. تیم حقوقی رکلا بعد از دریافت درخواست تنظیم قرارداد ، در اسرع وقت با شما ارتباط می‌گیرد و در خصوص این قرارداد با شما همکاری خواهد کرد.
