سند رسمی غیر منقول چیست و شرایط صدور و ابطال این اسناد چگونه است؟

سند یا قرارداد مالکیت نوشته قابل استنادی است که باید از شرایطی قانونی برخوردار باشد. به عبارت دیگر، هر سندی یک نوشته است اما نوشته‌ای به عنوان سند، قابل استناد خواهد بود که از برخی ارکان و شرایط قانونی برخوردار باشد. همچنین، اسنادی که مطابق با شرایط و تشریفات قانونی تنظیم شده باشند از ادله اثبات دعوا محسوب می‌شوند. یعنی طرفین دعوا برای اثبات ادعاهای خودشان یا به منظور انکار ادعاهای شخص دیگر می‌توانند به اسناد استناد کنند. مطابق با ماده 1284 قانون مدنی، سند هر نوع نوشته‌ای است که برای اثبات دعوا یا به منظور انکار ادعاهای شخص دیگر قابل استناد باشد. اسناد به دو نوع رسمی و غیر رسمی تقسیم می‌شوند. اسناد رسمی به اسنادی گفته می‌شود که توسط مراجع قانونی صلاحیت دار صادر شده باشند. بنابراین، منظور از سند رسمی غیر منقول ، اسنادی است که از سوی مراجع قانونی صلاحیتدار برای املاک و مستغلات صادر می‌شوند و نقطه مقابل آن، اسناد مرتبط با اموال منقول است که برای اموالی مانند خودرو صادر خواهد شد.

در این نوشته با انواع اسناد رسمی که برای اموال غیر منقول صادر خواهند شد و همچنین با شرایط و تشریفات صدور و استناد به این اسناد آشنا می‌شویم. انتقال مالکیت اموال غیر منقول معمولا به واسطه امضای مبایعه نامه محقق می‌شود یا اینکه طرفین باید یک قولنامه امضا کنند.

سند رسمی غیر منقول یعنی چه؟

قانونگذار در قانون مدنی، اموال را به دو نوع منقول و غیر منقول تقسیم کرده است. مال غیر منقول به اموالی گفته می‌شود که نمی‌توان آنها را از محلی به محل دیگر جا به جا کرد. املاک و مستغلات از جمله اموال غیر منقول هستند. بنابراین منظور از سند غیر منقول، اسنادی است که برای مالکیت اموال غیر منقول صادر و تنظیم می‌شوند.

همانگونه که در مقدمه این نوشته نیز گفتیم، اسناد به دو نوع سند رسمی و غیر رسمی تقسیم خواهند شد. قانونگذار، مراجع قانونی که از صلاحیت صدور، تنظیم و امضای اسناد رسمی برخوردار هستند را مشخص کرده است. با توجه به ماده 1287 قانون مدنی، مراجع زیر از صلاحیت قانونی برای صدور و امضای اسناد رسمی برخوردار هستند:

1. اداره ثبت اسناد و املاک؛
2. دفاتر اسناد رسمی؛
3. سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها.

بنابراین، سند رسمی غیر منقول در صورتی معتبر و قابل استناد است که توسط اداره ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی و سایر مامورین رسمی تنظیم شده باشد. معمولا، اسناد اموال غیر منقول توسط اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی صادر می‌شوند.

بررسی شرایط و تشریفات قانونی تنظیم سند رسمی غیر منقول

قانونگذار در قانون ثبت، مقدمات و تشریفات خاصی را برای صدور سند رسمی غیر منقول در نظر گرفته است. پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت املاک، برای آن‌ها سند صادر می‌شود. صدور تنظیم سند رسمی غیر منقول در صلاحیت اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی است. بنابراین می‌توان گفت که منظور از سند رسمی قطعی غیر منقول ، اسنادی است که پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت و توسط اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی برای اموال غیر منقول صادر می‌شود.

بررسی انواع سند رسمی غیر منقول

همانگونه که گفتیم، منظور از سند رسمی غیر منقول ، اسنادی هستند که از سوی اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی برای املاک و مستغلات صادر می‌شوند. اسنادی که توسط این مراجع برای املاک و مستغلات صادر می‌شوند، انواع مختلفی دارند که در ادامه به بررسی آن‌ها می‌پردازیم.

سند منگوله دار چیست؟

اسناد منگوله دار یکی از انواع سند رسمی غیر منقول هستند که توسط ادارات ثبت اسناد و املاک کشور برای اموال غیر منقول صادر می‌شوند. نام این سند برگرفته از شکل ظاهری آن‌ها است. اسناد منگوله دار در واقع یک دفترچه چند برگ هستند که توسط منگوله و سرب پلمپ می‌شوند.

اگر این اسناد فاقد منگوله و پلمپ باشند، بی اعتبار خواهند بود و اداره ثبت باید نسبت به اصلاح آن‌ها اقدام کند. در حال حاضر، اسناد منگوله دار از اعتبار و ارزش اسناد رسمی برخوردار هستند. اطلاعات اموال غیر منقول و همچنین مشخصات مالک آن‌ها در اسناد منگوله دار به صورت دست نویس نوشته می‌شود. در هنگام معامله و انتقال مالکیت اموال غیر منقول باید مشخصات مالک جدید در این اسناد نوشته شده باشد. به عبارت دیگر، مراجع قانونی و قضایی، شخصی که نام و مشخصات او در سند منگوله دار نوشته شده است را به عنوان مالک قانونی مال غیر منقول می‌شناسند.

سند تک برگ و شرایط قانونی آن

اداره ثبت اسناد و املاک از سال 1390 برای اموال غیر منقول، سند تگ برگ صادر می‌کند. در واقع می‌توان گفت که اسناد تک برگ جایگزین اسناد منگوله دار شده‌اند. اسناد تک برگ برخلاف اسناد قدیمی به صورت دست نویس صادر نمی‌شوند بلکه روند صدور آن‌ها بدون دخالت دست و کاملاً مکانیزه و سیستمی است که باعث افزایش امنیت و کاهش احتمال جعل این اسناد خواهد شد. خوانایی و توجه زیاد به جزئیات املاک و مستغلات نیز از دیگر مزایای تنظیم سند رسمی غیر منقول به صورت تک برگ است.

اسناد املاک مشاع از جمله انواع سند رسمی غیر منقول

املاک مشاع به املاکی گفته می‌شود که مالکیت آن‌ها به واسطه تنظیم و امضای مبایعه نامه ملک مشاع یا مبایعه نامه زمین مشاعی، متعلق به دو یا چند شریک باشد. به عبارت دیگر می‌توان گفت که مالکیت املاک مشاع میان شرکای آن‌ها تقسیم نشده است. سند مشاع نیز از اسناد رسمی است که توسط اداره ثبت اسناد و املاک برای املاک و مستغلات مشاع صادر می‌شود. برای هر یک از شرکای مال مشاع یک سند جداگانه صادر خواهد شد. در این سند، سهم هر یک از شرکا مشخص می‌شود اما محدوده مالکیت آن‌ها در این اسناد تعیین نخواهد شد.

آیا سند شش دانگ، یک سند رسمی غیر منقول است؟

اسناد شش دانگ، یکی دیگر از انواع سند رسمی قطعی غیر منقول هستند. همچنین، این اسناد یکی از معتبرترین نوع سند رسمی غیر منقول به شمار می‌آیند. منظور از کلمه شش دانگ در واقع شش جهت شمال، جنوب، شرق، غرب، بالا و پایین است. شش دانگ مالی که برای آن سند شش دانگ صادر شده، متعلق به صاحب سند است. به عبارت دیگر، سند شش دانگ، مالکیت تام و کامل صاحب سند را نشان می‌دهد. معمولا املاک و مستغلاتی که برای آن‌ها سند شش دانگ صادر شده است، مشکلات حقوقی کمتری دارند.

بررسی شرایط و عوامل قانونی ابطال این سند

سند رسمی غیر منقول از ارزش و اعتبار قانونی زیادی برخوردار است زیرا توسط مراجع قانونی صلاحیت دار صادر می‌شود. به عبارت دیگر، اصل بر اعتبار و عدم بطلان اسناد رسمی است که برای املاک و مستغلات صادر می‌شوند. با این حال، عواملی باعث ایجاد لطمه به اعتبار اسناد مالکیت و ابطال آن‌ها خواهند شد. در ادامه، مهمترین عواملی که باعث ابطال سند رسمی غیر منقول می‌شوند را بررسی می‌کنیم:

1. عدم مطابقت اسناد با شرایط و ضوابط قانون ثبت و قانون مدنی؛
2. صدور سند معارض برای املاک و مستغلات؛
3. صدور اشتباهی اسناد مالکیت؛
4. ثبت املاک موقوفه توسط اشخاص سود جو؛
5. ضرورت‌های خاص.

رسیدگی به دعاوی که برای بطلان اسناد املاک و مستغلات اقامه می‌شوند در صلاحیت دادگاه‌های حقوقی هستند. بنابراین می‌توان گفت که دادگاه محل وقوع مال غیر منقول، صلاحیت رسیدگی به دعاوی مربوط به باطل کردن سند رسمی آن را دارد. باید به این نکته توجه داشته باشیم که شورای حل اختلاف در هیچ شرایطی، صلاحیت رسیدگی به دعاوی ناشی از بطلان این اسناد را ندارد.

خوب است بدانید

در هنگام تنظیم مبایعه نامه و قولنامه‌ای که برای ثبت جزئیات معامله اموال غیر منقول تدوین می‌شوند باید تاریخ و شرایط مشخصی برای تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت مال غیر منقول مورد معامله مشخص شده باشد.

خدمات تنظیم قرارداد رکلا به شما امکان می‌دهد که قولنامه یا مبایعه نامه اموال غیر منقول را به صورت اختصاصی و توسط کارشناسان حقوقی تنظیم کنید.

همچنین، این امکان را دارید که سوالات خود در زمینه شرایط و تشریفات قانونی و اداری صدور انواع اسناد املاک و مستغلات را با کارشناسان حقوقی حاضر در بخش خدمات مشاوره حقوقی تلفنی رکلا در میان بگذارید.