مبایعه نامه زمین مشاعی ؛ سندی معتبر برای نقل و انتقال مالکیت سهم زمین مشاع

زمین مشاع به زمینی گفته می‌شود که مالکیت آن میان دو یا چند شخص مشترک است. به عبارت دیگر، همه شرکا در تمامی اجزاء زمین مشاع با یکدیگر شریک هستند که در اصطلاح حقوقی به این وضعیت، اشاعه گفته می‌شود. می‌توان گفت اشاعه به این معنا است که تمام شرکا در جزء به جزء یک زمین مشاع سهم دارند. یک زمین مشاع، چند مالک دارد و هر یک از مالکان آن می‌توانند مالکیت سهم مشاع خود را به شرکا یا دیگر اشخاص منتقل کند. نمونه مبایعه نامه زمین مشاعی ، سندی است که برای نقل و انتقال مالکیت سهم متعلق به یکی از مالکان یک زمین مشاع تنظیم می‌شود.

باید به این نکته توجه داشته باشیم که در اغلب موارد، فروش سهم مشاع پیچیدگی‌ها و چالش‌های زیادی را به همراه دارد. به همین دلیل، تنظیم دقیق مبایعه‌نامه‌ای که برای نقل و انتقال سهم یکی از شرکای زمین مشاع تنظیم شده است، اهمیت بسیار زیادی خواهد داشت. این مبایعه نامه باید به گونه‌ای تنظیم شود که تضمین کننده منافع قانونی و حقوقی هر یک از طرفین معامله و دیگر مالکان زمین مشاع باشد. در ادامه این نوشته شرایط و مفاد مبایعه‌ نامه‌ای که برای انتقال سهم یکی از شرکا تنظیم شده است را بررسی می‌کنیم.

لازم به ذکر است که این مبایعه نامه، یکی از انواع مبایعه نامه ملک مشاع محسوب می‌شود.

آیا نمونه مبایعه نامه زمین مشاعی یک سند معتبر و قانونی است؟

تصرفات شرکا در یک زمین مشاع می‌تواند از نوع تصرفات مادی و حقوقی باشد. اعمال تصرفات مالی در یک زمین مشاع منوط به کسب اجازه از سایر شرکا است. برای مثال، اگر شریکی قصد ساخت و ساز در سهم خود را دارد باید از سایر شرکا اجازه بگیرد. از سوی دیگر، هر مالک زمین مشاع، مجاز به انجام هر گونه دخل و تصرف حقوقی در سهم خود است و برای اینکار به کسب اجازه از سایر شرکا نیازی ندارد. برای مثال، هر شریک می‌تواند سهم خود را بفروشد یا با استفاده از هبه نامه ، هبه کند.

معامله سهم مشاع نیز نوعی تصرف حقوقی است که بدون کسب اجازه از سایر شرکا امکان پذیر می‌شود. بنابراین، مبایعه نامه فروش زمین مشاعی ، یک سند معتبر و قانونی است که بر نقل و انتقال مالکیت سهم مشاع به خریدار دلالت می‌کند. به عبارت دیگر، امضای خریدار و فروشنده برای اعتبار قولنامه زمین مشاع کفایت می‌کند و رضایت سایر شرکا نسبت به فروش سهم مشاع از شرایط صحت و اعتبار این سند نیست.

امضای طرفین معامله؛ از شرایط صحت و اعتبار نمونه مبایعه نامه زمین مشاعی

مبایعه نامه فروش زمین مشاعی ، سندی است که توافق میان خریدار و فروشنده را در خصوص معامله سهم مشاع به اثبات می‌رساند. خریدار و فروشنده به واسطه امضای مبایعه نامه، رضایت و اراده خود را نسبت به معامله زمین مشاع اعلام می‌کنند. در نتیجه باید بگوییم امضای خریدار و فروشنده از شرایط صحت و اعتبار مبایعه نامه‌ای است که برای نقل و انتقال سهم مشاع یک زمین تنظیم شده است. اشخاصی که این سند را به عنوان خریدار و فروشنده امضا کرده‌اند، باید مشخصات هویتی و اطلاعات مربوط به خود را نیز در آن بنویسند.

لازم به ذکر است که اشخاص حقوقی نیز می‌توانند این سند را به عنوان خریدار و فروشنده امضا کنند. در صورتی که خریدار یا فروشنده شخص حقوقی باشد، باید این سند توسط نماینده قانونی او امضا شود. شخصی که این سند را به عنوان نماینده شخص حقوقی امضا کرده است نیز باید مشخصات و اطلاعات شخص حقوقی را در آن بنویسد.

نمونه مبایعه نامه زمین مشاعی بدون ذکر مبلغ، از نظر حقوقی چه وضعیتی دارد؟

مبایعه نامه فروش زمین مشاعی که به صورت قانونی تنظیم شده، یک سند معاوضی است. به این معنا که مالکیت سهم مشاع در ازای پرداخت بهای آن به خریدار منتقل می‌شود. باید بگوییم که تعیین بهای زمین فروخته شده از شرایط صحت نمونه مبایعه نامه زمین مشاعی است.

در اصطلاح حقوق مدنی به بهای مال مورد معامله، ثَمَن گفته می‌شود که قانونگذار تعیین آن را به اراده خریدار و فروشنده واگذار کرده است. بنابراین مبلغی که در این سند به عنوان ثمن زمین مشاع نوشته می‌شود باید به واسطه توافق میان خریدار و فروشنده تعیین شده باشد.

خریدار باید بهای زمین را به صورت نقدی و پس از امضای قرارداد بیع پرداخت کند مگر در صورتی که فروشنده با پرداخت اقساطی یا نسیه آن موافقت کرده باشد.

لازم به ذکر است که خریدار می‌تواند بهای زمین مشاع را به واسطه اسناد مالی تعهد آوری مانند چک نیز پرداخت کند.

ضمانت اجرای تخلف از تعهدات نمونه مبایعه نامه زمین مشاعی چیست؟

امضای این سند باعث ایجاد تعهداتی قانونی و توافقی برای طرفین معامله می‌شود. منظور از تعهدات قانونی، تعهداتی است که به واسطه حکم مستقیم قانون بر عهده هر یک از خریدار و فروشنده گذاشته خواهد شد. تحویل سهم مشاع به خریدار، مهمترین تعهد قانونی فروشنده است. مهمترین تعهد قانونی خریدار را نیز باید پرداخت بهای زمین مشاع بدانیم. تعهدات توافقی طرفین معامله به واسطه توافق میان آن‌ها مشخص می‌شوند.

نمونه مبایعه نامه زمین مشاعی یک سند لازم الاجرا است. بنابراین تمام تعهداتی که به واسطه امضای آن برای طرفین معامله ایجاد شده‌اند نیز باید اجرا شوند. الزام قانونی به انجام تعهدات، پرداخت خسارت به مشروط له و ایجاد حق فسخ از جمله ضمانت اجراهای تخلف از تعهدات قانونی و توافقی تعیین شده در این سند است.

همچنین، طرفین معامله در هنگام تنظیم این سند می‌توانند وجه التزام تنظیم کنند. در خصوص وجه التزام باید بگوییم جریمه‌ای نقدی است که برای این سند تعیین می‌شود و مبلغ و شرایط پرداخت آن را نیز طرفین معامله با توافق یکدیگر معین می‌کنند. در این حالت، هر یک از طرفین معامله که به تعهدات خود عمل نکرد باید مبلغ وجه التزام را تحت عنوان جریمه به مشروط له پرداخت کند.

نکته: مشروط له به شخصی گفته می‌شود که تعهدات مبایعه نامه به نفع او اجرا خواهد شد.

آیا حق حبس در این معامله قابل اسقاط است؟

همانگونه که در مطالب قبلی این مقاله نیز توضیح دادیم، نمونه مبایعه نامه زمین مشاعی یک سند مُعاوضی است. باید به این نکته توجه داشته باشیم که امضای یک سند معاوضی باعث ایجاد حق حبس برای طرفین آن می‌شود. حق حبس به طرفین مبایعه نامه زمین مشاعی امکان می‌دهد که از اجرای تعهدات قانونی خود، خودداری کنند. خریدار یا فروشنده‌ای که با استناد به حق حبس از اجرای تعهدات خود، خودداری کرده است، به پرداخت خسارات ناشی از عدم انجام تعهد محکوم نمی‌‌شود. برای روشن‌تر شدن این مطلب در ادامه، حق حبس هر یک از طرفین مبایعه نامه را بررسی می‌کنیم:

1. حق حبس خریدار: خریدار با استناد به حق حبس می‌تواند تا زمانی که سهم مشاع به او تسلیم نشده است از پرداخت بهای آن به فروشنده خودداری کند؛
2. حق حبس فروشنده: فروشنده نیز با استناد به حق حبس می‌تواند تا زمانی که خریدار، بهای زمین مشاع را پرداخت نکرده است از تحویل زمین مشاع به خریدار خودداری کند.

باید بگوییم که حق حبس، یک حق قانونی و قابل اسقاط است. بنابراین، خریدار و فروشنده در هنگام تنظیم مبایعه نامه می‌توانند موافقت و رضایت خود را نسبت به اسقاط حق حبس اعلام کنند.

این توصیه را جدی بگیرید

تنظیم دقیق مبایعه نامه‌ای که برای معامله یک زمین مشاع تنظیم می‌شود، برای طرفین اهمیت بسیار زیادی دارد. این مبایعه نامه باید به صورتی تنظیم شده باشد که مانع از بروز هر گونه اختلاف میان خریدار و دیگر شرکا شود. بهتر است که تنظیم این مبایعه نامه را به وکلا و افرادی بسپارید که به قانون مدنی و قانون ثبت، تسلط کامل دارند. برای تنظیم اختصاصی این مبایعه نامه می‌توانید از خدمات تنظیم قرارداد رکلا استفاده کنید. همچنین برای آشنایی با شرایط و تشریفات قانونی این مبایعه نامه می‌توانید با وکلای ما در بخش خدمات مشاوره حقوقی تلفنی رکلا در تماس باشید.