نحوه نوشتن قولنامه زمین مشاع ؛ چگونه یک زمین مشاع را بفروشیم؟
قولنامه یک قرارداد است که برای نقل و انتقال مالکیت اموال منقول و غیر منقول تنظیم و امضا می‌شود. زمین مشاع نیز به زمینی گفته می‌شود که دو یا چند شخص در مالکیت آن با یکدیگر شریک باشند. به عبارت دیگر می‌توان گفت که در این نوع مالکیت، مالکیت زمین مشاع متعلق به دو یا چند شریک است. قولنامه زمین مشاع به سندی می‌گویند که برای نقل و انتقال سهم یکی از شرکای اراضی مشاع تنظیم و امضا می‌شود. قانون گذار برای نقل و انتقال مالکیت زمین مشاع ضوابط و شرایط خاصی را تعیین کرده است. بنابراین، خریدار و انتقال دهنده در هنگام معامله اراضی مشاع باید از شرایط و ضوابط قانونی آن آگاه باشند. عدم آگاهی از شرایط و ضوابط قانونی معامله اراضی مشاع، ممکن است که باعث ورود ضرر و زیان به هر یک از خریدار و انتقال دهنده شود.
در نوشته پیش رو قصد داریم که شرایط و ضوابط مربوط به نقل و انتقال اراضی مشاع و چگونگی تنظیم سند مربوط به آن را بررسی کنیم. در ابتدا و پیش از شرح این مقاله، پیشنهاد می‌کنیم که مقاله « معنای قولنامه چیست ؟ » را مطالعه کنید. مطالعه آن مقاله، اطلاعاتی جامع و کاربردی از انواع قولنامه را در اختیار شما قرار می‌دهد.
شرایط و ضوابط تنظیم قولنامه زمین مشاع در ماده‌های قانونی
در اصطلاح حقوق مدنی به موافقت نامه شفاهی یا مکتوبی که در هنگام نقل و انتقال مالکیت اموال تنظیم می‌شود، بیع می‌گویند. شرایط و ضوابط تنظیم و امضای قرارداد بیع زمین در مواد 338 الی 463 قانون مدنی مشخص شده است. نمونه قولنامه فروش زمین مشاعی نیز موافقت نامه‌ای است که برای نقل و انتقال مالکیت اموال غیر منقول تنظیم می‌شود و از شرایط و ضوابط بیع تبیعت می‌کند. بنابراین برای بررسی شرایط و ضوابط تنظیم، امضا و اجرای متن قولنامه زمین مشاعی باید به مواد 338 الی 463 قانون مدنی مراجعه کنیم.
مواد 571 الی 606 قانون مدنی نیز در خصوص رابطه میان شرکا صحبت کرده است. بنابراین در هنگام تنظیم و امضای متن قولنامه زمین مشاعی باید شرایط و ضوابط مواد 571 الی 606 قانون مدنی نیز در نظر گرفته شوند.
مطابق با ماده 583 قانون مدنی، هر یک از شرکا بدون اجازه از سایرین می‌تواند تمام یا قسمتی از سهم خودش را به شخص دیگری واگذار کند. قولنامه نیز سندی است که برای واگذاری مالکیت سهم مشاع تنظیم و امضا می‌شود. بنابراین می‌توانیم بگوییم که یکی از شرکای زمین مشاع بدون اجازه از شریک دیگر و به وسیله تنظیم قولنامه می‌تواند تمام یا قسمتی از سهم خودش را واگذار کند.
امضای قولنامه زمین مشاع چه آثاری به دنبال دارد؟
متن قولنامه زمین مشاع یک سند تَملیکی به حساب می‌آید. انتقال مالکیت، مهم‌ترین اثر قانونی امضای اسناد تملیکی است. بنابراین، به محض امضای این سند، مالکیت سهم مشاع به خریدار منتقل می‌شود.
دومین اثر قانونی امضای این سند، ملزم شدن انتقال دهنده در خصوص تحویل سهم خودش به خریدار است.
ایجاد الزام برای خریدار نسبت به پرداخت بهای سهم معامله شده نیز سومین اثر قانونی امضای این سند است.
آیا امضای قولنامه زمین مشاع باعث ایجاد حق شفعه برای سایر شرکا می‌شود؟
شرایط ایجاد حق شفعه عبارتند از:
- مالیکت یک مال غیر منقول متعلق به دو شریک باشد؛
- مال غیر منقول قابل تقسیم باشد؛
- یکی از شرکا مال غیر منقول، سهم خودش را به دیگری فروخته باشد.
حق شفعه به معنای اختیار تَمَلُک سهم فروخته شده یکی از شرکا به وسیله شریک دیگر است. یعنی؛ اگر یکی از دو شریک سهم خودش را به دیگری بفروشد، شریک دیگر می‌تواند مبلغی که خریدار پرداخت کرده است را به او بدهد. پرداخت بهای سهم مورد معامله به خریدار، باعث انتقال مالکیت آن سهم به شریک دیگر می‌شود. با ذکر مثالی این موضوع را بیشتر توضیح می‌دهیم.
فرض کنید که سه دانگ یک زمین متعلق به برادر اول و سه دانگ دیگر آن نیز متعلق به برادر دوم است. اگر هر یک از این دو برادر سهم خودش را به دیگری بفروشد، باعث ایجاد حق شفعه برای برادر دیگر می‌شود. برای مثال، برادر اول سه قانون خودش را به قیمت 500 میلیون تومان می‌فروشد. برادر دوم به استناد حق شفعه می‌تواند 500 میلون تومانی که خریدار پرداخت کرده است را به او بدهد. پرداخت 500 میلیون تومان به خریدار باعث انتقال مالکیت سه دانگ مورد معامله به برادر دوم می‌شود.
آیا در قانون مدنی شرایط تعیین مبلغ قولنامه زمین مشاع مشخص شده است؟
منظور ما از مبلغ در قرارداد فروش ملک مشاع ، در واقع همان بهایی است که مشتری باید بابت سهم مورد معامله به فروشنده پرداخت کند. قانون گذار، تعیین بهای سهم فروخته شده را به اراده طرفین معامله واگذار کرده است. بنابراین، انتقال دهنده و مشتری با توافق یکدیگر باید بهای سهم مورد معامله را تعیین کنند.
مطابق با ماده 344 قانون مدنی، مشتری باید بهای سهم مورد معامله را به صورت نقدی پرداخت کند. اما قانون گذار به طرفین معامله اجازه داده است که در خصوص پرداخت نسیه یا مدت دار سهم مورد معامله نیز با یکدیگر توافق کنند. مشتری به موجب امضای نمونه قولنامه فروش زمین مشاعی متعهد می‌شود که بهای سهم مورد معامله را مطابق با تاریخ و شرایط مقرر در این سند پرداخت کند.
آیا امضای قولنامه زمین مشاع باعث ایجاد حق حبس برای طرفین معامله می‌شود؟
نمونه قولنامه زمین مشاعی یک ماهیت حقوقی مُعاوضی است. به زبان ساده‌تر می‌توان گفت که مالکیت سهم مورد معامله در ازای پرداخت بهای آن به مشتری منتقل می‌شود. امضای یک ماهیت حقوقی معاوضی باعث ایجاد حق حبس برای طرفین آن خواهد شد. حق حبس به طرفین معامله امکان می‌دهد که از انجام تعهدات خودشان خودداری کند. در ادامه، حق حبس هر یک از طرفین معامله را بررسی می‌کنیم:
حق حبس انتقال دهنده:
انتقال دهنده به موجب امضای این سند متعهد می‌شود که سهم مشاع را به مشتری تحویل بدهد. انتقال دهنده به استناد حق حبس می‌تواند تا زمانی که بهای سهم فروخته شده را دریافت نکرده است از تحویل سهم مشاع به خریدار خودداری کند. حق حبس انتقال دهنده در موارد زیر ساقط می‌شود:
- اگر طرفین معامله در خصوص پرداخت نسیه یا مدت دار بهای سهم فروخته شده با یکدیگر توافق کرده باشند؛
- در صورتی که طرفین معامله در خصوص اسقاط حق حبس با یکدیگر توافق کرده باشند؛
- در صورتی که مشتری، بهای سهم فروخته شده را پرداخت کرده باشد.
حق حبس مشتری:
مشتری در اثر امضای این سند متعهد به پرداخت بهای سهم مشاع مورد معامله می‌شود. مشتری به استناد حق حبس می‌تواند تا زمانی که سهم مورد معامله به او تحویل داده نشده است، از پرداخت بهای آن خودداری کند.
حق حبس مشتری در موارد زیر ساقط می‌شود:
- اگر طرفین معامله برای تحویل سهم مورد معامله، مدتی در نظر گرفته باشند؛
- چنانچه طرفین معامله در خصوص اسقاط حق حبس با یکدیگر توافق کرده باشند؛
- اگر انتقال دهنده سهم مورد معامله را به مشتری تحویل داده باشد.
آیا خیارات مقرر در ماده 396 قانون مدنی باعث فسخ قولنامه زمین مشاع می‌شود؟
نمونه قولنامه زمین مشاعی یک سند لازم الاجرا است. به زبان ساده‌تر می‌توان گفت که انتقال دهنده و خریدار پس از امضای این سند، دیگر حق بر هم زدن معامله را ندارند اما در برخی موارد، انجام معامله باعث ورود ضرر و زیان‌های جبران ناپذیر به انتقال دهنده و مشتری می‌شود. در همین راستا، قانون گذار برای جلوگیری از ضرر و زیان طرفین معامله خیارات فسخ این سند را در ماده 396 قانون مدنی پیش بینی کرده است. خیار به انحلال اسناد لازم الاجرا توسط یکی از طرفین آن‌ها گفته می‌شود.
برای امضای این قولنامه در نظر داشته باشید که:
معاملاتی که با موضوع ملک مشاع انجام می‌شوند، حساسیت‌های زیادی دارند زیرا قواعد و شرایط مربوط به این نوع از املاک، شرایط خاصی است که باید در هنگام معامله به آن توجه داشته باشید. به همین دلیل است که پیشنهاد می‌شود، برای انجام چنین معاملاتی حتما با مشاور حقوقی یا وکلای مجرب مشورت کنید. شما می‌توانید از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی بهره ببرید و در مکالمه‌ای که برقرار می‌شود، سوالات خود در خصوص این قولنامه را از کارشناسان مجرب بپرسید.
علاوه براین، برای اینکه آسودگی خاطر بیشتری داشته باشید، پیشنهاد می‌کنیم که برای تنظیم قرارداد اختصاصی اقدام کنید. به این صورت که قولنامه مورد نظر شما، با توجه به توافقات طرفین، به صورت اختصاصی نوشته شود. استفاده از این خدمات به شما کمک می‌کند که تمام شروط و تعهداتی که در نظر دارید را در متن قرارداد اعمال کنید و با استناد به آن تعهدات، از طرف دیگر قولنامه بخواهید که مطابق با آن شرایط عمل کند.
