زمانی بیش از یک نفر مالکیت یک ملک را در اختیار داشته باشند، اصطلاحا گفته می‌شود که ملک مشاع است. ملک مشاع، ملکی است که میان دو نفر یا بیشتر مشترک باشد. دانش حقوقی به این حالت از مالکیت، اشاعه می‌گوید. مالکین در جزء به جزء ملک مشاع، شریک هستند و به صورت قانونی از آن سهم دارند. قرارداد فروش ملک مشاع ، زمانی مورد استفاده قرار می‌گیرد که یک شریک یا تمام شرکا تمایل داشته باشند که سهم شراکت خود را به شخص ثالث بفروشند. نمونه مبایعه نامه ملک مشاعی در حقیقت یک قرارداد خرید و فروش است که از عقد بیع پیروی می‌کند. به همین دلیل این قرارداد را نمونه مبایعه نامه ملک مشاعی نیز می‌نامند.
ملک مشاع یک نوع از متداول ترین انواع مالکیت ملک در میان مردم است. این حالت از مالکیت، در بیشتر موارد از طریق ارثیه و ما ترک متوفی به وراث منتقل می‌شود. به غیر از انتقال مال مشاع به وسیله ارث، در بسیاری از موارد، به دلیل عدم داشتن سرمایه کافی، اشخاص تصمیم می‌گیرند که با روی هم گذاشتن سرمایه نقدی، یک ملک را خریداری کنند. در این شرایط دو یا چند شخص سرمایه نقدی خود را برای خرید یک ملک به صورت سه دانگ، سه دانگ یا به شکل دیگر سرمایه گذاری می‌کنند. در این شرایط ممکن است سهم هر کدام از طرفین برابر باشد یا اینکه یک شخص سهم بیشتری از ملک را خریداری کرده باشد. در هر صورت ملک خریداری شده، به عنوان یک مال مشاع در مالکیت خریداران خواهد بود.
نمونه قرارداد خرید ملک مشاع چگونه قراردادی است؟
از نظر دانش حقوقی، نمونه قرارداد خرید ملک مشاع یا نمونه قرارداد فروش ملک مشاعی ،یک عقد بیع است. براساس این قرارداد، مالکیت یک ملک منتقل می‌شود. تفاوت بزرگ این قرارداد با سایر قراردادهای خرید و فروش این است که در این قرارداد تعداد مالکان بیش از یک شخص است. در سایر موارد، این قرارداد تفاوتی با دیگر قراردادهای خرید ملک یا قرارداد فروش آن ندارد.
نکته مهم برای تنظیم و اجرای قرارداد فروش ملک مشاع این است که تمام مالکان باید به انتقال مالکیت و فروش ملک راضی باشند. یک شخص از مالکین نمی‌تواند بدون اجاره دیگر اشخاص، ملک مشاع را بفروشد و اجازه فعالیت در آن را به خریدار جدید بدهد. البته به صورت قانونی، مالک اختیار فروش اموال خود را دارد. در قرارداد فروش ملک مشاع نیز فروش یا واگذاری اموال نیاز به رضایت دیگر مالکان ندارد اما بهره برداری از ملک جزء حقوق مادی محسوب می‌شود و باید با رضایت تمام مالکان باشد. به همین دلیل است که تاکید می‌کنند فروش سهم مالکیت از ملک مشاع باید با رضایت و توافق شرکا باشد، زیرا صرف انتقال مالکیت، برای خریدار جدید بهره‌ای ندارد. در ادامه مطلب بیشتر توضیح خواهیم داد.
فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک
یکی از مهمترین شروط برای فروش ملک مشاع ، رضایت شریک است. با این حال هر کدام از شرکا نسبت به سهم خود از مال مشاع، اختیار دارند. هر شریک می‌تواند سهم خود از مال مشاع را تصرف کند. یعنی می‌تواند سهم خود را به شخص ثالث بفروشد، واگذار کند یا اینکه اجاره بدهد. قانون از اصطلاح تصرف حقوقی برای این حالت استفاده کرده است. اما نکته مهم در این رابطه، تصرف مادی ملک مشاع است. در زمینه تصرف مادی، نیاز به رضایت و توافق تمام شرکا است. به همین دلیل است که می‌گویند، فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک مشکل دارد.
جرم فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک
تنظیم و امضای نمونه قرارداد فروش ملک مشاع بدون اجاره شریک ایرادی ندارد. همانطور که اشاره کردیم، این نوع از تصرف در حوزه تصرف حقوقی است و قانون گذار محدودیت یا مانعی برای این کار تعیین نکرده است. ایراد این معامله از زمانی آغاز می‌شود که مالک جدید بخواهد در ملک مشاع فعالیت کند، یا آن را تصرف کند یا به هر طریق دیگری از آن استفاده کند. این نوع از تصرف، تصرف مادی است و تصرف مادی، از نظر قانون فروش ملک مشاع ، با رضایت شرکا امکان پذیر است.
اگر بدون رضایت شرکا، شخص ثالث که خریدار سهم شریک اصلی است، قصد داشته باشد در ملک اقدامی انجام دهد، مالک دیگر می‌تواند شکایت کند و مانع فعالیت مالکیت جدید شود. دعواها و مشکلات مالکین ملک مشاع به دلیل عدم رضایت و توافق آن‌ها برای فروش و نحوه استفاده از ملک است. بنابراین صرف فروش جرم محسوب نمی‌شود.
اظهارنامه فروش ملک مشاع
اگر یک ملک مشاع دارید و قصد دارید که آن را بفروشید یا به یکی از نزدیکان خود واگذار کنید، در ابتدا بهتر است که با سایر مالکان صحبت کنید و به آن‌ها اطلاع بدهید. در ادامه یک نمونه اظهارنامه فروش ملک مشاع تنظیم کنید و ارائه دهید. نمونه اظهارنامه فروش ملک مشاع از طرف مراجع قضایی به سایر مالکان ارسال می‌شود. اظهارنامه، مالکین را مطلع می‌کنند. مالکین نیز باید براساس درخواست شما، اقدامانی انجام دهند.
قانون فروش ملک شریکی
شرایط فروش ملک شریکی از قواعد دو قانون تبعیت می‌کند. یک، قوانین مربوط به عقد بیع و قانون افراز و فروش املاک مشاع که در آذر ماه سال 1357 به تصویب رسید و آیین نامه همین قانون که یک سال بعد ارائه شده است، دو، مجموعه قوانینی هستند که در زمینه تنظیم و اجرای قرارداد فروش ملک مشاع باید به آن توجه کرد. در ابتدا باید روابط مالکین و رضایت آن‌ها کسب شده باشد و در ادامه با توجه به قواعد مربوط به عقد بیع، نمونه قرارداد فروش ملک مشاع تنظیم می‌شود. برای نوشتن قرارداد نیز، تفاوتی میان فروش املاک مشاع با سند رسمی و فروش ملک مشاع قولنامه ای وجود ندارد. قانون فروش ملک شریکی، برای هر دو نوع سند رسمی و قولنامه‌ای به یک صورت عمل می‌کند.
عدم رضایت یا توافق مالک دیگر!
یکی از متداول ترین دعواها میان مالکین یک ملک مشاع، زمانی است که یکی از مالکین تمایل دارد سهم خود را بفروشد اما مالک یا مالکان دیگر، رضایت ندارند. در این شرایط یا مالکان باید با یکدیگر توافق کنند یا اینکه با مراجعه به مراجع قانونی مانند شورای حل اختلاف، درخواست کنند که یک قاضی میان آن‌ها داوری کند و برای حل نزاع آن‌ها رای صادر کند. مالکین موظف هستند که به رای صادر شده احترام بگذارند و براساس آن عمل کنند. معمولا در این شرایط، قاضی رای به افراز ملک می‌دهد. توضیح دادیم که یکی از شرایط فروش ملک شریکی، رضایت مالکین است، اما اگر به هر دلیلی میان مالکین توافقی انجام نشود، چگونه می‌توان این مشکل را حل کرد؟
افراز و تفکیک پیش از تنظیم این قرارداد!
اگر یک ملک مشاع دارید و تمایل دارید که آن را به شخص دیگری بفروشید، پیش از تنظیم مبایعه نامه ملک مشاع ، باید رضایت مالک یا مالکان دیگر را کسب کنید. یکی از مواردی که بسیار به شما کمک می‌کند تا بتوانید با خیال آسوده‌تری درباره اموال خود تصمیم بگیرید، تفکیک اموال مشاع است. برای تفکیک اموال مشاع می‌توانید به اداره ثبت مراجعه کنید و درخواست کنید که ملک مشاع شما را تفکیک کنند. با درخواست شما، اداره ثبت، ملک مشاع را به طریق عادلانه میان مالکان تقسیم می‌کند. تفکیک زمانی انجام می‌شود که طرفین رضایت به تفکیک داشته باشند. بعد از تفکیک، کماکان رابطه مشاع برقرار است.
مواردی پیش می‌آید که طرفین به هیچ طریقی با یکدیگر توافق نمی‌کنند. در این زمان برای رفع مشکل، می‌توانند از دادگاه درخواست کنند که ملک مشاع افراز شود. حکم افزار ملک مشاع تنها از طریق دادگاه اعلام می‌شود. براساس این حکم، ملک مشاع بررسی می‌شود. اگر ملک قابل افراز (یعنی جدا کردن سهم هر مالک) باشد، این کار انجام می‌شود و هر مالک سند جداگانه دریافت می‌کند و رابطه مشاع به پایان میرسد. در این بخش نیز تفاوتی میان ملک مشاع قولنامه ای یا ملک با سند رسمی وجود ندارد. با حکم دادگاه ملک مشاع با هر نوع سند یا قولنامه، افراز می‌شود.
