نکات فروش خانه ؛ در هنگام فروش خانه چه مواردی باید ارزیابی شوند؟

دلایل بسیار زیادی وجود دارد که باعث می‌شود مالک یک خانه تصمیم به نقل و انتقال آن بگیرد. فردی که می‌خواهد مالکیت خانه خودش را به دیگران منتقل کند، باید با نکات فروش خانه آشنایی داشته باشد. ناآشنایی و بی‌اطلاعی از مراحل و نکات قانونی نقل و انتقال مالکیت باعث می‌شود که انتقال دهنده متحمل ضرر و زیان زیادی شود. مسائل قانونی راجع به نقل و انتقال مالکیت خانه از اهمیت زیادی برخوردار هستند. آشنایی با نکات و مراحل قانونی نقل و انتقال باعث می‌شود که انتقال دهنده، مبایعه‌ نامه مستحکمی تنظیم کند. چنین قراردادی احتمال ضرر و زیان انتقال دهنده را به مقدار قابل توجهی کاهش می‌دهد.

تعداد زیادی از پرونده‌های طرح شده در دادگاه‌ها در ارتباط با اشخاصی است که به دلیل ناآشنایی با نکات قانونی نقل و انتقال مالکیت خانه، با انتقال گیرنده اختلاف پیدا کرده‌اند.

فردی که قصد انتقال مالکیت خانه خودش را دارد باید به این نکته توجه کند که فروختن خانه کار چندان ساده‌ای نیست و پیچیدگی‌های قانونی زیادی دارد. این اقدام هنگامی به صورت صحیح و معتبر انجام می‌شود که تمام شرایط، نکات و مراحل قانونی آن رعایت شده باشد.

در این نوشتار مهم‌ترین نکات، شرایط و مراحل قانونی نقل و انتقال مالکیت این نوع از اموال غیرمنقول و نکات مربوط به قرارداد بیع خانه را بررسی خواهیم کرد.

آیا یکی از مهم‌ترین نکات فروش خانه ، تعیین قیمت آن است؟

قیمت خانه به وسیله توافق میان انتقال دهنده و انتقال گیرنده مشخص می‌شود. انتقال گیرنده و انتقال دهنده پیش از تنظیم و امضای مبایعه نامه باید در خصوص تعیین قیمت مقطوع با یکدیگر به توافق رسیده باشند. انتقال گیرنده و انتقال دهنده تا پیش از امضای مبایعه نامه می‌توانند در خصوص کاهش یا افزایش قیمت خانه با یکدیگر توافق کنند.

بهایی که در مبایعه نامه نوشته می‌شود باید همان قیمت مقطوعی باشد که انتقال گیرنده و انتقال دهنده آن را معین کرده‌اند. بنابراین تعیین قیمت مقطوع به وسیله توافق میان طرفین یکی از نکات مهم در هنگام فروش خانه است که پیش از تنظیم مبایعه نامه باید در خصوص آن تعیین تکلیف شود. در این مورد و در سایر موارد مهم دیگر مربوط به این قرارداد، به شما پیشنهاد می‌کنیم که حتما با یک وکیل مبایعه نامه مجرب در تماس باشید و از او مشاوره دریافت کنید. این اقدام می‌تواند در نتیجه اقدامات شما تاثیرات مثبتی به همراه داشته باشد.

بازگو کردن امکانات؛ از ضروری‌ترین نکات فروش خانه

یکی دیگر از نکات مهم در هنگام فروش خانه ، مشخص کردن امکانات و تجهیزات مربوط به آن است. امکاناتی مانند پارکینگ و انباری می‌تواند تاثیر قابل توجهی در تعیین قیمت اموال غیر منقول داشته باشد. بنابراین، انتقال دهنده باید تمامی امکانات مربوط به خانه را مشخص کند و تمامی آن امکانات باید در مبایعه نامه قید شوند.

امکاناتی مانند دسترسی به مترو و فروشگاه‌ها نیز در تعیین قیمت اموال غیر منقول تاثیر قابل توجهی دارند. انتقال دهنده و انتقال گیرنده در هنگام تعیین بها باید به این امکانات نیز توجه کنند. به موجب تنظیم و امضای مبایعه نامه، مالکیت تمام تجهیزات و امکانات اموال غیر منقول به انتقال گیرنده واگذار می‌شود.

لوازمی که در خانه نصب شده است نیز به موجب امضای مبایعه نامه به انتقال گیرنده واگذار خواهد شد. برای مثال، کابینت، هود آشپزخانه، وسایل گرمایشی و سرمایشی، پرده‌ها‌ و کمد دیواری‌ها از لوازم و تجهیزاتی  هستند که پس از امضای مبایعه نامه به انتقال گیرنده واگذار می‌شوند.

اگر مالک خانه نخواهد مالکیت وسایلی که در آن نصب کرده است را به انتقال گیرنده واگذار کند، باید پیش از تنظیم مبایعه نامه به او (انتقال گیرنده) اطلاع بدهد. این موارد از مهمترین نکات معامله خانه است که باید به آن‌ها توجه داشته باشید.

 چرا تنظیم مبایعه نامه را باید به عنوان یکی از نکات فروش خانه در نظر بگیریم؟

یکی از نکات مهم در هنگام فروش خانه ، تنظیم مبایعه‌نامه‌ای دقیق و مستحکم است. قرارداد نقل و انتقال مالکیت، یک توافق دو جانبه است که به وسیله توافق میان طرفین تحقق پیدا می‌کند. مبایعه نامه در واقع قرارداد مکتوبی است که برای نقل و انتقال مالکیت تنظیم می‌شود. انتقال گیرنده و انتقال دهنده می‌توانند این مبایعه نامه را به صورت رسمی یا به صورت عادی تنظیم کنند. مبایعه نامه زمانی رسمی است که انتقال دهنده و انتقال گیرنده، آن را در دفتر اسناد رسمی تنظیم و امضا کرده باشند. مبایعه نامه‌ای که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده است، یک سند رسمی محسوب می‌شود. مبایعه‌نامه عادی توسط طرفین تنظیم و امضا خواهد شد. بنگاه‌ها صلاحیت تنظیم سند رسمی را ندارند. بنابراین مبایعه نامه‌ای که در بنگاه تنظیم شده باشد نیز یک سند عادی است. این موارد را باید در خصوص نحوه بستن قرارداد خرید خانه در نظر داشته باشید.

در مبایعه نامه به چه مواردی باید اشاره شود؟

1. مشخصات هویتی و اطلاعات مربوط به انتقال دهنده و انتقال گیرنده؛
2. جزئیات ، تجهیزات و امکانات مربوط به موضوع قرارداد؛
3. قیمت مقطوع، تاریخ و شرایط پرداخت آن؛
4. تعهدات انتقال دهنده و انتقال گیرند؛
5. شرایط فسخ مبایعه نامه،
6. مراجع حل اختلاف میان انتقال دهنده و انتقال گیرنده؛
7. تعداد نسخه‌های مبایعه نامه.
8. و موارد مهم دیگر

چرا تنظیم مبایعه نامه در بنگاه باید به عنوان یکی از مراحل قانونی و نکات فروش خانه در نظر گرفته شود؟

تنظیم مبایعه نامه در بنگاه‌های معتبری که جواز کسب دارند یکی از مهم‌ترین نکات فروش خانه محسوب می‌شود. انتقال گیرنده و انتقال دهنده برای تنظیم و امضای مبایعه نامه باید به بنگاهی مراجعه کنند که پروانه کسب و کد رهگیری داشته باشد. مبایعه‌نامه‌ای که بنگاه فاقد پروانه کسب تنظیم کرده است از اعتبار و سندیت قانونی لازم برخوردار نخواهد بود.

مبایعه نامه‌ای که در بنگاه دارای پروانه کسب و همراه با کد رهگیری تنظیم شده یک سند قانونی، معتبر و قابل استناد است. بنگاه باید مبایعه نامه را در سامانه مربوط به آن ثبت کند. هنگامی که مبایعه نامه در سامانه ثبت شد، یک شماره 13 رقمی به فروشنده و انتقال گیرنده پیامک می‌شود. در اصطلاح به این شماره 13 رقمی، کد رهگیری می‌گویند. دریافت کد رهگیری ثابت می‌کند که فروشنده، مالکیت را در گذشته به شخص دیگری واگذار نکرده باشد.

چرا انتقال دهنده به عنوان یکی از نکات فروش خانه باید مشخصات هویتی انتقال گیرنده را بررسی کند؟

بررسی مشخصات هویتی و مدارک شناسایی انتقال گیرنده یکی از مهم‌ترین نکات فروش خانه است. مشخصات مربوط به انتقال گیرنده باید در مبایعه نامه نوشته شود. انتقال دهنده پیش از تنظیم مبایعه نامه باید اسناد و مدارک شناسایی انتقال گیرنده را بررسی کند. اطلاعات مربوط به انتقال گیرنده که در مبایعه نامه نوشته می‌شود باید با اسناد و مدارک شناسایی او مطابقت کند.

شخصی که مبایعه نامه را به نمایندگی از انتقال گیرنده امضا می‌کند باید وکالت نامه رسمی داشته باشد. در این وکالت نامه نقل و انتقال مالکیت به وکیل اجازه داده می‌شود. اگر وکیل انتقال گیرنده اجازه نقل و انتقال مالکیت را نداشته باشد از صلاحیت قانونی لازم برای امضای مبایعه نامه برخوردار نیست. بنابراین، مبایعه‌نامه‌ای که این وکیل امضا کرده باشد، غیر معتبر است و باعث انتقال مالکیت به انتقال گیرنده نمی‌شود.

به این ترتیب، یکی از نکات حقوقی فروش خانه ، بررسی اسناد هویت انتقال گیرنده و وکالت نامه فردی است که به نمایندگی از انتقال گیرنده می‌خواهد مبایعه نامه را امضا کند.

آیا انتقال دهنده باید تعداد انتقال گیرندگان را بررسی کند؟

در برخی موارد، طرف قرارداد فروشنده، دو یا چند نفر هستند. در این موارد، مالکیت به صورت هم زمان به دو یا چند شخص منتقل می‌شود. تمام اشخاصی که مالکیت به آن‌ها منتقل شده است باید مبایعه نامه را امضا کنند. برای مثال، به موجب تنظیم مبایعه نامه سه دانگ خانه به یک نفر و سه دانگ دیگر آن به نفر دیگر منتقل می‌شود. در این مثال، دو نفری که مالکیت خانه به آن‌ها فروخته شده است باید مبایعه نامه را امضا کنند.

زمانی که انتقال گیرنده، بیشتر از یک نفر است باید فروشنده اسناد هویتی مربوط به تمام نفرات را بررسی کند. در این موارد اگر یکی از انتقال گیرندگان خانه به نمایندگی از سایرین بخواهد مبایعه نامه را امضا کند باید از جانب سایرین وکالت نامه رسمی داشته باشد.

اگر انتقال گیرندگان دو یا چند شخص باشند باید بهای خانه به نسبت سهمشان میان آن‌ها تقسیم شود. بنابراین، هریک از انتقال گیرندگان به نسبت سهم خودش، موظف به پرداخت بهای خانه خانه است. برای مثال اگر سه دانگ به یکی از انتقال گیرندگان فروخته می‌شود باید نصف بهای خانه توسط او پرداخت شود. فروشنده برای تضمین پرداخت به موقع بهای مقرر در مبایعه نامه می‌تواند از تمام انتقال گیرندگان تضمین بگیرد.

اهمیت تعیین نحوه پرداخت مبلغ مقرر در مبایعه نامه؛ یکی از نکات فروش خانه

نحوه پرداخت بهای خانه به واسطه توافق میان مالک و مشتری خانه مشخص می‌شود. در واقع مالک و مشتری خانه در هنگام تنظیم و امضای این مبایعه نامه باید در خصوص شیوه پرداخت بهای ملک نیز با یکدیگر توافق کنند. معمولا توافق به این صورت است که بهای مالی که مالکیت آن به مشتری واگذار می‌شود، توسط ایشان به صورت نقدی یا اقساطی پرداخت شود. بنابراین، مالک و مشتری می‌توانند در خصوص پرداخت نقدی یا اقساطی بهای ملک با یکدیگر توافق کنند.

ممکن است طرفین این معامله اینطور توافق کنند که بخشی از مبلغ قرارداد در هنگام تنظیم مبایعه نامه پرداخت شود و مابقی مبلغ قرارداد نیز در هنگام تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت تسویه گردد.

توصیه رکلا در خصوص نکات فروش خانه

علاوه بر مواردی که در متن این مقاله توضیح دادیم، پیشنهاد می‌کنیم که حتما هر قراردادی را با کسب مشورت از مشاوران حقوقی یا وکلا انجام دهید و بخواهید که شرایط موجود را برای شما ارزیابی کنند. برای این منظور بهترین اقدام استفاده از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی است.

نکته بعدی، این است که حتما یک قرارداد اختصاصی تنظیم و امضا کنید. برای این مورد نیز، می‌توانید به سهولت از خدمات تنظیم قرارداد بهره ببرید.