استعلام اصالت سند خانه و اوراق شناسایی و توضیح درباره مهمترین نکات معامله خانه
نیاز به سرپناه و خانه و تهیه خانه مناسب برای سکونت یکی از اصلی‌ترین نیازهای انسان‌ها محسوب می‌شود. یکی از راه‌های تهیه خانه مناسب، معامله کردن آن است. انجام معاملات اموال غیر منقول و به خصوص خانه، پیچیدگی‌های قانونی زیادی دارد که ممکن است باعث بروز مشکلاتی برای طرفین معامله شود. نادیده گرفتن و چشم پوشی از کوچک‌ترین و جزئی‌ترین قوانین مربوط به معامله خانه ، می‌تواند برای طرفین معامله نتایج ناگواری به دنبال داشته باشد. برای پیشگیری از بروز مشکلات مدنی و کیفری باید پیش از معامله کردن خانه، نسبت به شروط و مراحل قانونی آن آشنایی پیدا کنیم. آگاهی از نکات قانونی معامله خانه به ما کمک می‌کند که فریب کلاهبرداران را نخوریم و با توجهی همه جانبه نسبت به معامله کردن خانه اقدام کنیم. انتقال دهنده و انتقال گیرنده در صورتی که به قوانین و نکات معامله خانه آگاهی داشته باشند، مبایعه‌نامه‌ای مستحکم تنظیم می‌کنند.
مبایعه‌نامه‌ای که به صورت دقیق و با در نظر گرفتن ضوابط قانونی و نکات معامله خانه تنظیم شده باشد از بروز اختلاف میان طرفین معامله جلوگیری می‌کند. علاوه براین مقاله، در مقاله‌ای دیگر در خصوص نکات معامله ملک ، توضیح دادیم که مناسب است آن را نیز مطالعه کنید.
در این نوشتار مهمترین نکات معامله خانه را مورد بررسی قرار می‌دهیم.
آیا انتقال دهنده در معامله خانه باید مالک آن باشد؟
معامله خانه، یک قرارداد است که به وسیله توافق میان انتقال دهنده و انتقال گیرنده آن تحقق پیدا می‌کند. اطمینان پیدا کردن از مالکیت انتقال دهنده، یکی از مهمترین نکات معامله خانه است. برای اطمینان پیدا کردن از مالکیت انتقال دهنده باید مشخصات هویتی او را با سند خانه تطبیق بدهیم. برای آنکه از جعلی نبودن اوراق شناسایی انتقال دهنده و سند خانه اطمینان پیدا کنیم باید اصالت آن‌ها محرز شود. تشخیص اصالت سند خانه و اوراق شناسایی انتقال دهنده به وسیله استعلام گرفتن از آن‌ها امکان‌پذیر خواهد شد.
مالکیت خانه مشاع متعلق به دو یا چند نفر است. در زمان معامله یک خانه مشاع باید تمام مالکان آن حاضر بشوند و رضایت خودشان را نسبت به معامله کردن آن اعلام کنند.
مطابق با ماده 22 قانون ثبت، دولت فقط کسی را به عنوان مالک اصلی خانه می‌شناسد که در دفتر ثبت اموال غیر منقول، خانه مورد نظر به نام او ثبت شده باشد. شخصی که در دفتر ثبت اموال غیر منقول، خانه به نام او منتقل شده است نیز به عنوان مالک اصلی خانه محسوب می‌شود.
ثبت انتقال خانه در دفتر ثبت اسناد اموال غیر منقول یکی از مهمترین مراحل و نکات معامله خانه به حساب می‌آید. بدون شک آگاهی از این نکات، شما را در تنظیم قولنامه خانه یاری می‌کند.
نکات معامله خانه درباره نماینده مالک خانه
ممکن است فردی که برای معامله خانه اقدام می‌کند، در واقع مالک اصلی خانه یا وکیل مالک باشد. شخصی که به وکالت از مالک اصلی، خانه او را معامله می‌کند باید برای انجام معامله خانه وکالت داشته باشد. یکی از مهمترین نکات معامله خانه بررسی اصالت و صحت وکالت‌نامه شخصی است که به نمایندگی از مالک اصلی، نسبت به معامله خانه اقدام می‌کند.
مالک اصلی خانه باید در وکالت نامه تصریح کرده باشد که وکیل اختیار و اجازه معامله خانه را دارد.
ممکن است که در وکالت نامه به اختیار معامله کردن خانه تصریح نشده باشد. در این حالت، وکیل حق معامله کردن خانه را ندارد. معامله‌ای که وکیل بدون اذن و اجازه از موکل انجام داده باشد، غیر نافذ است و باعث انتقال مالکیت خانه به انتقال گیرنده نمی‌شود.
رونوشت وکالت نامه انتقال دهنده خانه که برابر با اصل شده است باید به مبایعه نامه خانه پیوست شود. این اطلاعات به شما کمک می‌کند که قرارداد خرید خانه را با اطمینان خاطر بیشتری امضا کنید و برای انجام این معامله نگرانی نداشته باشید.
آیا در رهن نبودن خانه یکی از نکات معامله خانه است؟
در رهن و توقیف نبودن خانه یکی از مهمترین نکات معامله خانه محسوب می‌شود که قبل از معامله آن باید بررسی شود. در اصطلاح می‌گویند که خانه مورد معامله باید آزاد باشد. یعنی در رهن نباشد. معامله کردن خانه‌ای که توسط مراجع قضایی و قانونی توقیف شده ممنوع است.
البته باید به این نکته توجه کنید که انتقال دهنده و انتقال گیرنده می‌توانند در خصوص معامله خانه رهنی و توقیفی با یکدیگر توافق کنند اما تنظیم سند رسمی انتقال این خانه امکان پذیر نیست.
انتقال دهنده و انتقال گیرنده خانه پس از فک رهن خانه و رفع توقیف آن می‌توانند نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال خانه اقدام کنند.
یکی از اساسی‌ترین نکات معامله خانه رهنی و توقیفی این است که انتقال دهنده باید قبل از انجام معامله، انتقال گیرنده را از رهنی و توقیفی بودن خانه مطلع کند.
آیا قبل از معامله خانه باید بدهی‌های آن توسط انتقال دهنده پرداخت شود؟
ممکن است که خانه مورد معامله به نهادهای دولتی مانند شهرداری، اداره دارایی و بیمه بدهی داشته باشد. انتقال دهنده باید قبل از معامله کردن خانه تمام بدهی‌های آن را پرداخت کند. انتقال دهنده باید مفاصا حساب بدهی‌های خانه را در زمان معامله آن به انتقال گیرنده ارائه دهد. اگر خانه بدون کسب مجوز از شهرداری ساخته شده باشد باید جریمه ساخت و ساز غیر مجاز خانه پیش از معامله آن به شهرداری پرداخت شود.
همچنین برای معامله کردن خانه لازم است که چهار درصد از بهای آن به اداره دارایی پرداخت شود. این مالیات در اغلب موارد میان انتقال دهنده خانه و انتقال گیرنده آن تقسیم خواهد شد.
معامله خانه اجاره‌ای با حضور مستاجر در نکات معامله خانه
در مواقعی ممکن است بخواهید خانه‌ای که از پیش به یک مستاجر اجاره داده شده است را به شخصی بفروشید اما نمی‌دانید که از نظر قانونی، امکان چنین معامله‌ای فراهم است یا خیر؟ در جواب باید بگوییم که معامله کردن خانه با این شرایط، از نظر قانونی مشکلی ندارد. یعنی شخصی که خانه خود را به مستاجر اجاره داده است، از معامله خانه ممنوع نیست و می‌تواند برای معامله آن اقدام کند. البته باید به این نکته نیز توجه داشته باشد که حتما قبل از امضای معامله به انتقال گیرنده اطلاع بدهد که یک مستاجر در آن خانه ساکن است. در صورتی که انتقال گیرنده نسبت به وجود مستاجر در خانه بی اطلاع باشد، از حق فسخ معامله برخوردار خواهد شد.
یکی از نکات معامله خانه در شرایط اجاره، این است که انتقال مالکیت آن (خانه) باعث فسخ قرارداد اجاره زودتر از موعد (برای مطالعه بیشتر درباره این موضوع، روی همین عبارت بزنید و مقاله مربوط به آن را بخوانید) نمی‌شود. بنابراین انتقال گیرنده نمی‌تواند قبل از اتمام مدت قرارداد اجاره، مستاجر را مجبور به تخلیه خانه کند.
حال که در این بخش درباره عدم فسخ قرارداد اجاره خانه در شرایط معامله آن توضیح دادیم، با توجه به اینکه سوال‌های زیادی نیز درباره فسخ قرارداد اجاره مغازه پرسیده می‌شوند، مطالعه این مقاله را نیز به شما پیشنهاد می‌کنیم.
آیا معامله کردن خانه موقوفه امکان پذیر است؟
مطابق با ماده 349 قانون مدنی، اصل بر جایز نبودن معامله خانه موقوفه است. معامله خانه موقوفه تنها در مواردی امکان پذیر خواهد بود که قانون گذار اجازه داده باشد. در قانون مدنی برای جواز معامله خانه موقوفه سه شرط مقرر شده است که در ادامه آن‌ها را بررسی می‌کنیم:
شرط اول؛ وجود اختلاف میان موقوف علیم
منظور از موقوف علیهم، اشخاصی هستند که خانه به نفع آن‌ها وقف شده است. در مواردی اختلاف میان موقوف علیهم به اندازه‌ای شدت می‌گیرد که ممکن است به کشته شده یکی از آن‌ها ختم شود. در این شرایط قانون مدنی معامله خانه موقوفه را امکان پذیر می‌داند.
دوم؛ خرابی خانه موقوفه
در شرایطی ممکن است خرابی خانه موقوفه، دلیلی برای امکان پذیر بودن معامله آن باشد. این دلایل در ماده 349 قانون مدنی بیان شده است. مطابق با این ماده قانونی خرابی خانه موقوفه باید همراه با یکی از حالت‌های زیر باشد تا بتوان آن را معامله کرد:
- خرابی خانه موقوفه باعث غیر قابل استفاده شدن آن شود؛
- خانه موقوفه در موقعیتی قرار بگیرد که احتمال خرابی و غیر قابل استفاده شدن آن زیاد باشد؛
- تعمیر و بازسازی خانه موقوفه غیر ممکن باشد؛
- تعمیر و بازسازی خانه موقوفه امکان پذیر باشد اما کسی حاضر به تعمیر کردن آن نشود.
سوم؛ اجازه ولی فقیه
ولی فقیه می‌تواند معامله خانه موقوفه را اجازه بدهد. اجازه ولی فقیه باید همراه با رعایت مقررات قانونی و در نظر گرفتن ضرورت و مصلحت خانه موقوفه باشد. رئیس سازمان اوقاف، نماینده ولی فقیه محسوب می‌شود. بنابراین، معامله خانه موقوفه با اجازه رئیس سازمان اوقاف نیز امکان پذیر خواهد شد.
یکی از مهمترین نکات معامله خانه بررسی موقوفه بودن آن است. مشخص کردن وقفیت یا عدم وقفیت خانه مورد معامله به وسیله استعلام از اداره ثبت اسناد و سازمان اوقاف امکان پذیر می‌شود.
آیا تنظیم سند رسمی انتقال خانه در دفتر اسناد رسمی الزامی است؟
یکی از دیگر مراحل و نکات معامله خانه ، تنظیم سند رسمی انتقال خانه در دفاتر اسناد رسمی است.
انتقال دهنده و انتقال گیرنده خانه در زمان تنظیم مبایعه نامه، باید تاریخ سند رسمی انتقال آن را نیز مشخص کنند.
انتقال گیرنده و انتقال دهنده باید بر اساس تاریخی که در مبایعه نامه خانه قید شده است در دفترخانه اسناد رسمی حاضر بشوند.
ممکن است که انتقال دهنده خانه با میل و رغبت خودش در دفترخانه حاضر نشود و از تنظیم سند رسمی انتقال خانه خودداری کند. در این حالت، انتقال گیرنده خانه می‌تواند در مراجع قضایی علیه انتقال دهنده آن اقامه دعوا کند. انتقال گیرنده خانه برای اقامه دعوا علیه انتقال گیرنده باید به دادگاه محل تنظیم مبایعه نامه یا دادگاه محل اقامت انتقال گیرنده خانه مراجعه کند. اقامه دعوا علیه انتقال دهنده خانه مستلزم تقدیم دادخواست است. انتقال دهنده باید به وسیله دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال خانه، علیه انتقال دهنده اقامه دعوا کند.
به خاطر داشته باشید
برای آگاهی از مهمترین و بروزترین نکات مربوط به انواع معاملات، بهترین راهکار استفاده از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی و گفتگو با مشاوران حقوقی و وکلایی است که در این زمینه دارای تخصص باشند. به این منظور، با ثبت درخواست، می‌توانید با مشاوران حقوقی تیم رکلا، گفتگوی تلفنی داشته باشید.
علاوه بر این، اگر در مذاکرات ابتدایی برای انجام این معامله به توافق رسیده‌اید، می‌توانید با ثبت درخواست تنظیم قرارداد اختصاصی ، قرارداد مدنظرتان را در اختیار بگیرید.
قرارداد فروش آپارتمان (نقدی)
زمانی که موضوع معامله شما یک آپارتمان باشد، می‌توانید این نمونه قرارداد را امضا کنید. برای تهیه سریع آن اینجا بزنید.
نمونه قولنامه خانه (نقدی)
برای تهیه یک فرم خام از قولنامه خانه ، اینجا بزنید.
