شرط خیار در عقد چیست و آیا شرط خیار ، یک شرط قانونی است؟

در قانون مدنی، عقود و قراردادها به دو گروه لازم و جایز دسته بندی می‌شوند. عقد جایز، عقدی است که هر یک از طرفین هر زمان که اراده کند، می‌تواند آن (عقد) را به هم بزند. قرارداد لازم نیز به قراردادی گفته می‌شود که هیچ یک از طرفین حق فسخ آن را ندارند مگر در مواردی که در قانون مشخص شده باشد. خیارات از جمله موارد قانونی هستند که فسخ قراردادهای لازم را امکان پذیر می‌کنند. خیار از نظر اصطلاحی به معنای، اختیار فسخ یک جانبه عقود لازم است. طرفین عقود لازم می‌توانند توافق کنند که هر یک از آن‌ها یا شخص ثالث تا مدت معینی از حق فسخ عقد برخوردار باشند که در اصطلاح به آن، شرط خیار فسخ گفته می‌شود.

به عبارت دیگر، شرط خیار به این معنا است که هر یک از طرفین قرارداد شرط کند که خودش یا شخص ثالثی برای مدت معینی از حق فسخ برخوردار باشند. با توجه به اینکه شرط خیار، دارای احکام و شرایط قانونی خاصی است که در صورت عدم رعایت آن‌ها نه تنها این شرط، باطل محسوب می‌شود بلکه ممکن است دلیلی برای بطلان عقد اصلی نیز باشد؛ در این مقاله از ماهیت شرط خیار و احکام قانونی آن صحبت می‌کنیم.

شرط خیار در عقد چیست ؟

خیار به معنای اختیار فسخ قرارداد است. منشاء به وجود آمدن خیار فسخ برای طرفین عقود لازم، می‌تواند تراضی و توافق آن‌ها یا حکم مستقیم قانون باشد. شرط خیار، شرطی است که اختیار فسخ عقود لازم الاجرا را ایجاد می‌کند. به زبان ساده‌تر، شرط خیار به معنای اختیار فسخ عقود لازم الاجرا است که در نتیجه تراضی و توافق میان طرفین آن‌ها ایجاد می‌‌شود. بنابراین، طرفین یک عقد لازم با تراضی و توافق یکدیگر می‌توانند حق فسخ آن را به نفع خودشان یا شخص ثالثی شرط کنند. شرط خیار در ماده 399 قانون مدنی تعریف شده است. به موجب این ماده، هر یک از طرفین عقود لازم الاجرا مانند بیع و اجاره می‌توانند اختیار فسخ این عقود را به نفع خودشان یا شخص ثالث شرط کنند. شرایط و تشریفات قانونی مربوط به شرط خیار فسخ نیز در مواد 400 و 401 آمده است.

احکام و ضوابط قانونی شرط خیار در عقد کدام است؟

همان گونه که در مطالب قبلی این نوشته توضیح دادیم، شرایط و تشریفات قانونی مربوط به شرط خیار در مواد 399، 400 و 401 قانون مدنی آمده است. به موجب ماده 399، این شرط می‌تواند به نفع هر یک از طرفین معامله یا هر شخص ثالث تعیین شود. باید به این نکته توجه کنیم که تعیین این شرط در یک قرارداد لازم الاجرا به تراضی و توافق طرفین آن بستگی دارد. مطابق با ماده 400، این شرط باید مدت داشته باشد. به عبارت دیگر، طرفین عقود لازم الاجرا یا شخصی ثالث که به واسطه این شرط از حق فسخ برخوردار شده‌اند، صرفاً برای بازه زمانی محدود و مشخصی می‌توانند این حق را اعمال کنند. ابتدای مدت این شرط به توافق میان طرفین عقد بستگی دارد. اگر طرفین ابتدای مدت این شرط را تعیین نکرده باشند، می‌توانند تاریخ امضای قرارداد را به عنوان تاریخ شروع این شرط در نظر بگیرند.

براساس ماده 400، شرط خیاری که مدت آن تعیین نشده، نه تنها باطل است بلکه باعث بطلان قرارداد نیز می‌شود. بنابراین، انتهای مدت این شرط باید معلوم و مشخص باشد. باید به این نکته توجه داشته باشیم که معلوم نبودن مدت شرط خیار در عقد می‌تواند باعث ورود ضرر و زیان به طرفین شود زیرا در صورت عدم تعیین مدت، طرفین یا شخص ثالت هر زمان که بخواهند، می‌توانند نسبت به فسخ عقد لازم اقدام کنند.

در کدام عقود نمی‌توانیم از این شروط استفاده کنیم؟

ماهیت و آثار قانونی برخی از عقود به گونه‌ای است که انحلال یک جانبه آن‌ها را غیر ممکن می‌کند. به همین دلیل، تعیین خیار شرط در این عقود، ممنوع است. عقد نکاح، وقف، و ضمان، عقودی هستند که تعیین این شرط در آن‌ها امکان پذیر نیست. ماهیت عقد نکاح اقتضاء می‌کند که تعیین این شرط در آن غیر ممکن باشد. امضای عقد وقف نیز باعث انتقال دائم منافع عین موقوفه به موقوف علیهم می‌شود و به همین دلیل، تعیین این شرط در عقد وقف با ماهیت حقوقی این عقد در تضاد است. عقد ضمانت نیز میان ضامن و مضون له (طلبکار) تنظیم می‌شود. هدف از تنظیم عقد ضمان این است که ضامن، بدهی‌های مضمون عنه (بدهکار) را به مضون له (طلبکار) پرداخت کند. بنابراین، تعیین این شرط در عقد ضمان با هدفی که ضامن و مضمون له از تنظیم آن دارند، در تضاد است.

آیا تعیین شرط خیار در عقد رهن امکان پذیر است؟

قرارداد رهن در ماده 771 قانون مدنی تعریف شده است. با توجه به این ماده، ارکان عقد رهن عبارت است از:

1. راهن: شخصی است که به دیگری بدهی دارد و مالی را به عنوان وثیقه یا رهن به او می‌دهد؛
2. مُرتَهِن: به شخصی که طلبکار است و مالی را به عنوان رهن یا وثیقه می‌گیرد، مرتهن گفته می‌شود؛
3. عین مَرهونه: مالی است که به عنوان وثیقه یا رهن در نزد مرتهن گذاشته خواهد شد.

عقد رهن به واسطه توافق میان راهن (بدهکار) و مرتهن (طلبکار) تحقق پیدا می‌کند. این عقد از جانب مرتهن، جایز اما از سوی راهن، لازم است. یعنی، مرتهن (طلبکار) هر زمان که اراده کرد، می‌تواند نسبت به فسخ عقد رهن اقدام کند اما راهن (بدهکار) از حق فسخ برخوردار نیست. بنابراین، شرط خیار در عقد رهن صرفاً می‌تواند به نفع راهن تعیین شود زیرا این عقد از جانب مرتهن، جایز بوده و او در هر حال از حق فسخ آن برخوردار است. برای مثال، راهن شرط می‌کند که به مدت یک ماه از فسخ عقد رهن برخوردار باشد.

منظور از شرط خیار در عقد حواله

عقد حواله در ماده 724 قانون مدنی تعریف شده است. به موجب این ماده، حواله عقدی است که باعث انتقال دین (بدهی) از ذمه مدیون به ذمه شخص ثالث شود. به زبان ساده‌تر، حواله عقدی است که باعث انتقال طلب از ذمه بدهکار به ذمه شخص ثالثی خواهد شد. با توجه به این ماده، عقد حواله از ارکان زیر تشکیل شده است:

1. مُحیل: شخصی است که به دیگری بدهی دارد (بدهکار)؛
2. محتال: به شخصی که محیل به او بدهکار است، محتال گفته می‌شود (طلبکار)؛
3. محال علیه: شخص ثالثی است که مسئولیت پرداخت بدهی محیل (بدهکار) به او منتقل می‌شود.

به موجب ماده 732 قانون مدنی، حواله از عقود لازم است و هیچ یک از محیل، محتال و محال علیه حق فسخ آن را ندارند. با توجه به این ماده، فسخ عقد حواله در صورتی امکان پذیر می‌شود که شرط خیار آن پیش بینی شده باشد. بنابراین تعیین شرط خیار در عقد حواله از سوی هر یک از محیل، محتال و محال علیه امکان پذیر خواهد بود.

آثار و شرایط قانونی شرط خیار در عقد اجاره چیست؟

قرارداد اجاره یک عقد لازم الاجرا است که برای تملیک موقت منافع عین مستاجره تنظیم می‌شود و به واسطه توافق میان موجر و مستاجر تحقق پیدا می‌کند. اجاره یک عقد موقت محسوب می‌شود و اعتبار آن محدود به بازه زمانی مشخصی است که به واسطه توافق میان موجر و مستاجر تعیین خواهد شد. علی‌الاصول، موجر و مستاجر تا پیش از پایان مدت عقد اجاره ، حق فسخ آن را ندارند. باید به این نکته اشاره کنیم که تعیین شرط خیار در عقد اجاره از سوی هر یک از موجر، مستاجر یا هر دوی آن‌ها امکان پذیر است. برای مثال، موجر شرط کند که تا یک ماه پس از امضای اجاره نامه از حق فسخ عقد اجاره برخوردار باشد. همچنین موجر و مستاجر می‌توانند حق فسخ عقد اجاره را به نفع یک شخص ثالث نیز شرط کنند.

توصیه می‌کنیم

تعیین شرط خیار در یک عقد لازم می‌تواند شرایط مطلوب‌تری را برای طرفین آن ایجاد کند. همچنین، تعیین این شرط در یک قرارداد لازم می‌تواند تاثیر بسزایی در جلوگیری از ورود ضرر و زیان به طرفین آن داشته باشد. اگر می‌خواهید این شرط را در ضمن یک عقد لازم بیاورید، بهتر است که با شرایط و ضوابط قانونی آن آشنایی داشته باشید زیرا عدم رعایت شرایط قانونی مربوط به این خیار باعث باطل شدن قرارداد می‌شود.

به شما توصیه می‌کنیم که برای تعیین این شرط در قراردادهای لازم با افرادی مشورت کنید که با قانون مدنی و نظام حقوقی حاکم بر قراردادها آشنایی کامل دارند. برای تنظیم قراردادی که این شرط در آن تعیین شده باشد، می‌توانید از خدمات تنظیم قرارداد رکلا استفاده کنید. همچنین برای آشنایی با شرایط و احکام قانونی این شرط می‌توانید با وکلای ما در بخش خدمات مشاوره حقوقی تلفنی رکلا در تماس باشید.