قرارداد خرید زمین زراعی ؛ با آگاهی از متن قانون، قرارداد خود را تنظیم کنید!

قرارداد خرید زمین زراعی یکی از انواع قرارداد خرید زمین و از قراردادهای مورد توجه در معاملات انواع زمین‌های مخصوص کشت و کار است. بنابراین در نتیجه‌ این قرارداد، زراعت شکل گرفته و رونق می‌یابد. در اکثر اوقات مشاهده می‌کنیم که با تنظیم متن قرارداد ، هر یک از طرفین، به هدفی که مد نظر دارند، دسترسی پیدا می‌کنند. با این وجود، ممکن است شخصی نمونه قرارداد خرید و فروش زمین زراعی را امضا کند و پس از مدتی متوجه‌ ‌شود که آن زمین، مزروعی نبوده است. همچنین ممکن است شخص فروشنده، مالک زمین مربوطه نباشد یا حتی از سوی مالک نیز اجازه‌ انجام معامله و فروش زمین را نداشته باشد. بنابراین لازم است قبل از تنظیم نمونه قرارداد خرید زمین مزروعی ، شخص مشتری، استعلامات لازم را در خصوص زمین و مالکیت آن، به دست آورد. در ادامه، به این استعلامات، اشاره می‌کنیم.

استعلامات لازم!

از جمله مهمترین اطلاعاتی که باید به وسیله استعلام، به دست آید، عبارت‌اند از:

1. احراز هویت فروشنده: توجه داشته باشید که شخصی که اقدام به امضای فرم قرارداد فروش زمین زراعی می‌کند، حتما باید مالک مال بوده یا حداقل اجازه‌ای از سوی او داشته باشد. اشخاص نمی‌توانند مال دیگران را بدون اجازه آن‌ها، معامله کرده و آن را به فروش رسانند. در این صورت معامله، در اصطلاح حقوق، مصداق معامله فضولی است و در نتیجه تا مالک، اجازه خود را بیان نکند، معامله حاصل نمی‌شود.
2. بررسی نوع مالکیت زمین: گاهی اوقات، زمین‌های مزروعی یک مالک و گاهی چند مالک دارند. اگر زمین یک مالک داشته باشد، امضای او به تنهایی برای اعتبار قرارداد و صحت نمونه قرارداد خرید زمین زراعی کافی است. اما در صورتی که زمین چند مالک داشته باشد، اعتبار نمونه قرارداد فروش زمین زراعی، وابسته به رضایت و امضای هر یک از مالکان زمین است.

به عنوان مثال، وقتی شخصی فوت می‌کند، اموال او، به وراث تعلق می‌گیرد. مالکیت وراث نسبت به اموال او، مالکیتی مشاعی است و در نتیجه تا قبل از تقسیم اموال، تصمیم گیری در خصوص هر یک از اموال، باید با رضایت تمام شرکا، انجام شود. بنابراین برای فروش مالی همچون زمین زراعی، تمام شرکا یا تمام وراث، باید رضایت خود را اعلام کنند. به یاد داشته باشید که در علم حقوق، زمین‌هایی را که دو یا چند مالک دارند، زمین مشاع می‌نامند.

انعقاد قرارداد و فروش این زمین‌ها، از سوی یکی از مالکان و بدون اجازه سایر شرکا، معتبر نیست. البته یکی از راه‌های برقراری معامله و انعقاد نمونه قرارداد خرید زمین زراعی در چنین شرایطی، افراز آن زمین است. برای افراز لازم است هر یک از مالکان درخواست خود را به مرجع صالح تسلیم کنند و آن مرجع، زمین را با در نظر گرفتن درصد مالکیت آن‌ها، تقسیم خواهد کرد.

سایر استعلامات ضروری!

1. بررسی سابقه‌ زمین: زمانی که شما قصد تنظیم قرارداد خرید زمین زراعی را دارید، بهتر است از سابقه‌ی آن نیز مطلع شوید. برای مثال بررسی کنید که آن زمین وقف نشده نباشد، زیرا خرید و فروش مال وقفی امکان پذیر نخواهد بود. همچنین بررسی کنید که آن زمین، همزمان به شخص دیگری فروخته نشده باشد. این امر را می‌توانید با پرس و جو از ساکنان آن محل نیز انجام دهید.
2. استعلام از اداره جهاد: ممکن است زمینی که مشخصات آن در متن قرارداد فروش زمین زراعی نوشته می‌شود، مصادره شده باشد یا حتی کاربری آن زراعی نباشد. بهتر است با استعلام از اداره مربوطه، از این امر اطمینان حاصل کنید.
3. استعلام از اداره منابع طبیعی: با استعلام از این ارگان می‌توانید مطمئن شوید که نمونه قرارداد خرید زمین زراعی را برای یک زمین دولتی یا مرتع تنظیم نکرده‌اید. همچنین در این استعلام مشخص می‌شود که زمین، در حریم جنگل و رودخانه قرار دارد یا خیر.

قانون حاکم بر قرارداد خرید و فروش زمین زراعی !

برای آنکه نمونه قرارداد فروش زمین مزروعی از دیدگاه قانونی معتبر شناخته شود، لازم است که آن را به طور کامل، مطابق با نظر قانون گذار تنظیم کنید. به همین دلیل، شناخت قانون حاکم بر این قرارداد اهمیت دارد. با توجه به این که نمونه قرارداد زمین مزروعی از انواع قراردادهای خرید و فروش به حساب می‌آید، قانون حاکم بر آن، قانون مدنی ایران خواهد بود.

البته ممکن است در طول انعقاد قرارداد، در خصوص بحث‌هایی مانند مالیات، قوانین دیگری نیز مورد توجه واقع شوند، اما به هرحال طریقه‌ انعقاد قرارداد، تابع قانون مدنی خواهد بود. از جمله مواد مهم قانونی در این خصوص، ماده 190 قانون مدنی است که شرایطی را برای صحت انعقاد نمونه قرارداد خرید زمین زراعی بیان می‌کند.
صلاحیت قانونی طرفین، مشخص بودن موضوع قرارداد و قصد و رضایت یکسان آن‌ها از جمله نکات مهمی است که در این ماده، به آن‌ها اشاره می‌شود. علاوه بر این، بخشی از متن قانون مدنی، به مبحث خرید و فروش اختصاص دارد. بنابراین لازم است طرفین، نکاتی را که در متن قانون مدنی، تعیین شده است، مد نظر قرار دهند.

ویژگی‌های قرارداد زمین زراعی !

زمانی که قصد دارید نمونه قرارداد خرید و فروش زمین زراعی را امضا کنید، لازم است که از نوع آن قرارداد مطلع باشید. بر این اساس، مشخصات و ویژگی‌های قرارداد زمین زراعی را بیان می‌کنیم.

لازم بودن قرارداد خرید زمین زراعی !

طبق این ویژگی، هیچ یک از طرفین، حق فسخ قرارداد خرید زمین زراعی را بدون جلب رضایت طرف مقابل، ندارد. البته قانون گذار شرایطی را تعیین کرده است که در صورت وجود آن‌ها، هر یک از طرفین حق فسخ قرارداد را دارند. این شرایط عبارت‌اند از:

1. در صورتی که نمونه قرارداد خرید زمین زراعی ، توسط طرفین امضاء شده باشد اما هیچ یک از حاضران، محل انعقاد قرارداد را ترک نکرده باشند، هر یک از طرفین می‌توانند آن را از اعتبار خارج کنند. به این اختیار، در ماده 397 قانون مدنی، اشاره شده است.
2. ممکن است خریدار، زمین را مشاهده نکرده باشد و در نتیجه آن را تنها با وصفی که فروشنده شرح می‌دهد، معامله ‌کند. پس از تسلیم زمین توسط فروشنده، خریدار متوجه می‌شود که واقعیت، با آنچه توسط فروشنده بیان شده است، متفاوت است. در این صورت می‌تواند فرم قرارداد فروش زمین زارعی را فسخ کند یا آن را به همان شکل بپذیرد. به این اختیار، در ماده 410 قانون مدنی، اشاره شده است.

تصور کنید که قبل از تنظیم نمونه قرارداد خرید زمین زراعی ، خریدار تحقیقات و استعلامات لازم را انجام نداده است. پس از سپری شدن مدتی از امضای آن، متوجه می‌شود که زمین معامله شده زراعی نیست. در این صورت با توجه به این که فروشنده به قصد فریب خریدار آن موضوع را به وی اطلاع نداده است، خریدار حق فسخ خواهد داشت.

سایر شرایط!

1. فرض کنید که در زمان تنظیم نمونه قرارداد خرید و فروش زمین زراعی، فروشنده شرطی را برای خریدار تعیین می‌کند. برای مثال فروشنده بیان می‌کند که زمین را به تو فروختم به شرط آنکه حقوق سه سال نگهبان زمین، توسط شما پرداخت شود. در این صورت اگر خریدار پس از انعقاد نمونه قرارداد زمین مزروعی ، به این شرط عمل نکند، فروشنده حق فسخ خواهد داشت.
2. اگر سه روز از تاریخ انعقاد نمونه قرارداد خرید زمین زراعی بگذرد و تاریخی برای تحویل وجه و تسلیم زمین تعیین نشده باشد و طی این مدت، هیچ یک از طرفین به تعهد خود عمل نکرده باشند، فروشنده حق فسخ خواهد داشت.

رضایی بودن!

متن قرارداد فروش زمین زراعی ، با توجه به توافق طرفین تکمیل می‌شود و هیچ یک از طرفین، بندی را به طرف مقابل تحمیل نخواهد کرد.

معین بودن قرارداد خرید زمین زراعی !

توجه داشته باشید که قانون گذار، طریقه‌ تشکیل، انجام و خاتمه این قرارداد را به شکل دقیقی تعیین کرده است. بنابراین انجام تمامی موارد مندرج در متن قانون و متن قرارداد ، توسط طرفین، یک امر الزامی است.

این قرارداد باید در چند نسخه باشد؟

تعداد نسخه‌هایی که از نمونه قرارداد خرید زمین زراعی تهیه می‌شود، کاملا به توافق طرفین قرارداد نسبت به این موضوع بستگی دارد. البته، در هر صورت باید دو نسخه اصلی از این قرارداد نوشته شود و در اختیار خریدار و فروشنده قرار بگیرد. در نظر داشته باشید که تمام نسخه‌های یک قرارداد باید متحدالشکل باشند و برای تکمیل آن‌ها از عبارت‌های یکسان استفاده ‌شود. شماره صفحات نمونه قرارداد فروش زمین مزروعی باید به صورت چاپی و به شکل جز از کل باشد.

برای مثال صفحه دو از ده. همچنین طرفین می‌توانند یک نسخه از قرارداد را به مرجعی که در متن قرارداد به عنوان داور انتخاب شده است، ارائه دهند. برای امضا کردن نمونه قرارداد خرید زمین زراعی ، الزامی به حضور شاهد نخواهد بود اما اگر بخواهید با حضور یک یا دو شاهد، به قرارداد استحکام بیشتری بدهید، باید نام، نام خانوادگی و امضا‌ی آن‌ها را در قرارداد درج کنید.

پیشنهاد ما

شما می‌توانید تنظیم قرارداد خرید زمین زراعی خود را به ما بسپارید. برای ثبت درخواست تنظیم قرارداد روی لینک قبل بزنید. ضمن اینکه شما می‌توانید مشاوره حقوقی تلفنی را تجربه کنید. در این مورد نیز روی لینک قبل بزنید و درخواست خود را ثبت کنید.