اصول قانونی نوشتن و امضای یک قولنامه ملک ورثه ای معتبر و لازم الاجرا

ملک ورثه‌ای به ملکی گفته می‌شود که مالک آن فوت کرده و ملک مورد نظر به وراث او منتقل شده است. مالکیت تمام املاک و دارایی‌های متوفی به وراث او منتقل می‌شود. وراث متوفی می‌توانند مالکیت ملک ورثه‌ای را به دیگران منتقل کنند. قانون گذار در قانون مدنی و قانون امور حسبی با هدف جلوگیری از تضییع حقوق وراث و طلبکاران متوفی، شرایط و تشریفات ویژه‌ای را برای نقل و انتقال مالکیت اموال ورثه‌ای پیش بینی کرده است. وراث متوفی با رعایت شرایط و تشریفات مقرر در قوانین فوق الذکر و به وسیله تنظیم قولنامه می‌توانند مالکیت اموال متوفی را به دیگران منتقل کنند. قولنامه ملک ورثه ای ، سند معتبری است که در راستای نقل و انتقال مالکیت ملک متعلق به متوفی تنظیم می‌شود.

وراث متوفی و خریدار ملک موروثی را باید طرفین این سند در نظر بگیریم. این سند در صورتی معتبر است و بر انتقال مالکیت ملک موروثی به خریدار دلالت می‌کند که مطابق با شرایط و تشریفات مقرر در قانون ثبت و قانون امور حسبی تنظیم شده باشد. در این نوشته قصد داریم که از شرایط و تشریفات قانونی نقل و انتقال اموال موروثی و نحوه تنظیم قولنامه‌ای که برای نقل و انتقال مالکیت آن‌ها تنظیم می‌شود، صحبت کنیم.

لزوم گواهی انحصار وراثت برای تنظیم قولنامه ملک ورثه ای

قولنامه ملک ورثه ای ، سندی است که بر وقوع عمل حقوقی بیع دلالت می‌کند. در توضیح قرارداد بیع باید بگوییم؛ بیع در واقع، نام حقوقی موافقت نامه شفاهی یا مکتوبی است که بر خرید و فروش اموال منقول و اموال غیرمنقول دلالت می‌کند. قانونگذار یکی از فصل‌های قانون مدنی را به بیان شرایط و ضوابط بیع اختصاص داده است که مواد 338 الی 463 را شامل می‌شود.

قانون امور حسبی یکی دیگر از قوانینی است که در آن از ترکه متوفی و چگونگی نقل و انتقال آن‌ها صحبت می‌شود. در این قانون، تشریفات و شرایط ویژه‌ای برای نقل و انتقال مالکیت اموال متوفی و نحوه معامله آن‌‌ها پیش بینی شده است. وراث متوفی در صورتی می‌توانند ملک موروثی را به موجب تنظیم قولنامه معامله کنند که شرایط و تشریفات مقرر در این قانون را رعایت کرده باشند. برای مثال، یکی از تشریفات معامله اموال موروثی، انحصار وراثت است. وراث در صورتی می‌توانند ملک موروثی را به وسیله تنظیم قولنامه معامله کنند که از مراجع قضایی، گواهی انحصار وراثت گرفته باشند.

اختلافات احتمالی و مالیات در انتقال ملک ورثه‌ای

در فرآیند تنظیم قولنامه ملک ورثه ای یکی از چالش‌های عملی که بسیار اتفاق میفتد، بروز اختلاف میان وراث است. از آنجا که ملک ورثه‌ای معمولا به صورت مشاع میان وراث تقسیم می‌شود، هر یک از وراث مالک سهم مشاعی هستند و تا زمانی که سهم‌ها تفکیک نشده باشد، هیچ‌ کدام از آنان به‌ تنهایی حق تصمیم‌گیری درباره کل ملک را ندارند. به همین دلیل، اگر برخی از وراث قصد فروش داشته باشند اما سایرین با معامله مخالفت کنند، معامله با توقف و اختلاف مواجه می‌شود. این اختلافات نه‌ تنها روند نگارش و امضای قولنامه ملک ورثه ای را دشوار می‌کند، بلکه می‌تواند مسئولیت‌های حقوقی و حتی کیفری به دنبال داشته باشد.

در چنین شرایطی، چاره کار معمولا مراجعه به دادگاه و طرح دعاوی مانند «تقسیم ترکه»، «تقسیم ملک مشاع»، یا حتی «خلع ید از متصرفین بدون رضایت سایر وراث» است. در برخی پرونده‌ها پیش آمده که یک یا چند وارث بدون جلب رضایت دیگران در ملک ورثه‌ای سکونت کرده‌اند و سایر وراث برای احقاق حق خود ناچار به طرح دعوای خلع ید شده‌اند. از سوی دیگر، گاهی یکی از وراث سهم‌ الارث خود را به‌ صورت مستقل می‌فروشد، اما خریدار به دلیل مشاع بودن ملک، امکان تصرف مفید در آن را پیدا نمی‌کند و همین مسئله موجب طرح دعوای «افراز و فروش ملک مشاع» می‌شود.

برای پیشگیری از چنین مشکلاتی، توصیه می‌کنیم هنگام تنظیم قولنامه ملک ورثه ای بندهایی به‌ صورت دقیق درج شوند که وضعیت اختلافات احتمالی، نحوه تقسیم وجوه حاصل از فروش، مسئولیت هر یک از وراث و ضمانت اجرای تخلف از توافقات را به‌ طور صریح مشخص کنند. توافق میان وراث در خصوص نحوه انتقال، میزان سهم هر شخص، نحوه امضای سند و اختیار نماینده وراث، می‌تواند مانع از بروز اختلافات بعدی و اتلاف وقت و هزینه در مراجع قضایی شود. هرچه مفاد قولنامه دقیق‌تر، شفاف‌تر و مطابق قوانین نوشته شود، ریسک بروز اختلاف و بی‌اعتباری معامله نیز کمتر خواهد بود.

وراث هنگام تنظیم قولنامه ملک ورثه ای باید بدانند که تشریفات حقوقی که برای امضا کردن قرارداد انجام می‌شوند، تنها بخشی از فرآیند انتقال ملک ورثه‌ای است و الزامات مالیاتی و اداری نیز بخش مهم دیگری هستند که در فرآیند انتقال این نوع املاک باید رعایت و پرداخت شوند. یکی از این الزامات مالی مهم، پرداخت مالیات بر ارث است. ارزش روز ملک می‌تواند مبنای محاسبه مالیات قرار گیرد و تا زمانی که وراث مفاصاحساب مالیات بر ارث را از اداره مالیات دریافت نکنند، انجام هرگونه نقل‌ و انتقال رسمی و حتی با وجود قولنامه معتبر، عملا متوقف خواهد شد. دریافت این مفاصاحساب برای جلوگیری از اختلافات بعدی درباره سهم‌الارث و تعهدات مالی نیز ضروری است.

به‌ علاوه، در برخی پرونده‌ها این امکان وجود دارد که ملک ورثه‌ای در اداره ثبت اسناد، پلمپ یا ثبت رسمی وضعیت مالکیت وراث شود. این اقدام به‌ خصوص زمانی اهمیت دارد که تعداد وراث زیاد بوده یا اختلافی درباره حدود سهم‌ الارث وجود داشته باشد. پلمپ ملک ورثه‌ای باعث می‌شود وضعیت حقوقی، ثبتی و سهم‌ بندی ملک روشن شود و که این امر می‌تواند در آینده از ادعاهای معارض، فروش‌های متعدد یا مشکلات انتقال سند جلوگیری کند.

بنابراین، پیش از امضای قولنامه ملک ورثه ای، وراث باید هم تکلیف مالیات بر ارث را مشخص کنند و هم وضعیت ثبتی ملک را در اداره ثبت نهایی سازند تا معامله بدون ریسک و اختلافات بعدی انجام شود.

ویژگی‌هایی که قانون برای طرفین قولنامه ملک ورثه ای در نظر گرفته است!

نمونه قولنامه خرید ملک ورثه ای در صورتی معتبر است که از سوی وراث و خریدار امضا شود. وراث متوفی برای امضای این سند باید از شرایطی برخوردار باشند که در قانون مشخص شده است. بلوغ، عقل و رشد، از جمله شرایط قانونی لازم برای امضای این سند از جانب وراث هستند. وارثی بالغ محسوب می‌شود که به سن بلوغ شرعی رسیده است. سن رشد در قانون مدنی و در نظام حقوقی ما، 18 سال تمام شمسی است و به شخصی که به این سن رسیده باشد، رشید می‌گویند. بنابراین، وارثی که قولنامه را امضا می‌کند، باید به سن 18 سال تمام شمسی رسیده باشد. عاقل نیز به فردی گفته می‌شود که قوای مغزی و ادراکی او مختل نشده‌ باشد و سالم محسوب شود.

در اصطلاح قانون مدنی به اشخاصی که نابالغ، غیر رشید و غیر عاقل هستند، محجور می‌گویند. ولی، وصی و قیم، نمایندگان قانونی وراث محجور هستند و به نمایندگی از آن‌ها می‌توانند سندی که برای خرید و فروش ملک موروثی تنظیم می‌شود را امضا کنند. تمام وراث در هنگام امضای نمونه قولنامه فروش ملک ورثه ای ، باید حضور داشته باشند و رضایت خودشان را اعلام کنند. همچنین، یکی از وراث به نمایندگی از سایرین می‌تواند قولنامه را امضا کند. وارثی که به نمایندگی از سایر وراث می‌خواهد این سند را امضا کند، باید وکالت نامه رسمی داشته باشد. رونوشت برابر با اصل وکالت نامه رسمی وارث مذکور باید به این سند پیوست شود.

شرایط و تشریفات تعیین قیمت در قولنامه ملک ورثه ای

تعیین بهایی که مشتری باید بابت ملک موروثی پرداخت کند، به توافق میان او و ورثه بستگی دارد. این مبلغ می‌تواند به صورت نقدی، نسیه و اقساطی پرداخت شود. در صورتی که وراث با پرداخت نسیه و اقساطی بهای ملک موروثی موافقت نکنند، مشتری باید بهای آن را پس از امضای قولنامه و به صورت نقدی پرداخت کند.

مشتری می‌تواند بهای مال مورد معامله را به نسبت سهم الارث وارث میان آن‌ها تقسیم کند. همچنین، مشتری می‌تواند بهای ملک موروثی را به یکی از وراث بدهد تا او میان سایر ورثه تقسیم کند.

امضای قولنامه ملک ورثه ای چه مسئولیت‌ها و حقوقی برای طرفین به همراه دارد؟

نمونه قولنامه خرید ملک ورثه ای را می‌توانیم یک سند تعهد آور بدانیم زیرا امضای آن باعث ایجاد تعهداتی برای هر یک از طرفین معامله می‌شود. ورثه به موجب امضای این سند متعهد می‌شوند که ملک موروثی را به مشتری تحویل بدهند. مشتری نیز پس از امضای این سند به پرداخت کامل و به موقع بهای ملک موروثی متعهد می‌شود.

درست است که نمونه قولنامه خرید ملک ورثه ای یک سند تعهد آور است اما امضای آن باعث ایجاد حق حبس برای مشتری و ورثه خواهد شد. حق حبس یکی از حقوق قانونی است و به طرفین معامله امکان می‌دهد که به صورت موقت از اجرای تعهدات خودشان خودداری کنند. ورثه با استناد به حق حبس می‎توانند تا زمانی که بهای ملک ورثه‌ای را دریافت نکرده‌اند از تحویل آن به مشتری خودداری کنند.

نکته: ورثه در صورتی می‌توانند به حق حبس استناد کنند که با پرداخت نسیه یا اقساطی بهای املاک مورثی مورد معامله موافقت نکرده باشند.

شرایط صحت و ضمانت اجرای عدم رعایت شرایط آمره و لازم الاجرا

قانون گذار برای نقل و انتقال مالکیت اموال و معامله آن‌ها، شرایط و ضوابط ویژه‌ای را در نظر گفته است. برخی از این شرایط، آمره و لازم الاجرا هستند. به گونه‌ای که عدم رعایت آن‌ها باعث باطل شدن معامله می‌شود. قولنامه‌ای که برای معامله ملک ورثه‌ای تنظیم شده در صورتی معتبر است که تمام شرایط و ضوابط آمره قانونی در آن رعایت شده باشد. در ادامه، برخی از شرایط و ضوابط آمره تنظیم قولنامه و ضمانت اجرای عدم رعایت آن‌ها را بررسی می‌کنیم:

1. اشخاصی که قولنامه ملک ورثه ای را امضا می‌کنند، باید از شرایط قانونی لازم برای انجام اعمال حقوقی مالی برخوردار باشند. اشخاصی که حکم ورشکستگی آن‌ها صادر شده باشد، از انجام تصرفات مالی ممنوع هستند. امضای قولنامه نیز یک تصرف مالی محسوب می‌شود. بنابراین، اشخاص ورشکسته نمی‌توانند این سند را به عنوان مشتری یا یکی از وراث متوفی امضا کنند. قولنامه‌ای که حکم ورشکستگی یکی از طرفین آن صادر شده باشد، غیر معتبر است و باعث انتقال مالکیت ملک ورثه‌ای نمی‌شود؛
2. وراث متوفی و مشتری باید قولنامه را با رضایت و اختیار کامل امضا کنند. قولنامه‌ای که مشتری یا یکی از ورثه در اثر تهدید، مجبور به امضای آن شده باطل و غیر قانونی است؛
3. مشتری و ورثه متوفی در هنگام امضای قولنامه باید قصد انجام معامله را داشته باشند. قولنامه‌ای که به صورت نمایشی یا برای صحنه سازی و به قصد تقلب تنظیم و امضا شده باطل است؛
4. اگر ملک مورثی، وقف شده باشد، خرید و فروش آن جایز نیست مگر در شرایطی که قانونگذار اجازه داده باشد؛
5. املاک موروثی مورد معامله در زمان امضای قولنامه باید وجود خارجی داشته باشند. اگر معلوم شود که ملک مورد معامله وجود خارجی ندارد، قولنامه‌ای که در این راستا تنظیم شده نیز باطل است.

شرایط و تشریفات فسخ نمونه قولنامه فروش ملک ورثه ای

قولنامه‌ای که برای معامله املاک مورثی تنظیم شده است را باید یک سند لازم الاجرا بدانیم. مشتری و ورثه متوفی باید مفاد این قولنامه را اجرا کنند و بعد از امضای آن، دیگر حق بر هم زدن معامله را ندارد. انحلال این سند در شرایطی امکان پذیر می‌شود که قانون گذار پیش بینی کرده است. فسخ، یکی از شرایطی است که از سوی قانون گذار برای انحلال این سند پیش بینی می‌شود. فسخ به معنای بر هم زدن معامله از سوی مشتری یا فروشنده است. طرفین معامله در شرایطی می‌توانند این سند را فسخ کنند که قانون گذار به آن‌ها اجازه داده باشد.

مهم‌ترین خیارات فسخ این سند در ماده 396 قانون مدنی پیش بینی شده‌اند. خیار تدلیس ، خیار تاخیر ثَمن، خیار عیب ، خیار رؤیت، خیار مجلس و خیار تعذر تسلیم از مهم‌ترین خیاراتی هستند که امکان فسخ این سند را برای طرفین معامله فراهم می‌کنند. حق فسخی که به موجب خیارات قانونی برای طرفین معامله به وجود می‌آید یک حق قانونی قابل اسقاط است. بنابراین، طرفین معامله در هنگام امضای قولنامه می‌توانند تمام یا برخی از خیارات قانونی را اسقاط کنند.

فسخ قولنامه ملک ورثه ای با استناد به خیارات قانونی

در ادامه، خیاراتی که باعث ایجاد حق فسخ قولنامه ملک ورثه ای برای طرفین معامله می‌شوند را بررسی می‌کنیم:

1. خیار تَدلیس: این خیار در صورتی تحقق پیدا می‌کند که خریدار یا ورثه متوفی در هنگام انجام معامله و امضای قولنامه، حیله و نیرنگی به کار برده باشند. خریدار در صورتی می‌تواند به این خیار استناد کند که از ورثه فریب خورده باشد. در واقع اگر مشخص شود که خریدار، ورثه را فریب داده است، آن‌ها (ورثه) نیز می‌توانند به خیار تدلیس استناد کنند؛
2. خیار رؤیَت: شرط تحقق خیار رؤیت این است که مشتری، ملک ورثه‌ای را نبیند و آن را براساس گفته‌های ورثه معامله کند. در این شرایط، عدم مطابقت املاک موروثی با گفته‌های ورثه باعث ایجاد شرایط استناد به خیار رؤیت از سوی خریدار می‌شود.

توصیه رکلا برای این معامله

قولنامه‌ای که برای نقل و انتقال املاک موروثی تنظیم می‌شود، در صورتی معتبر است که از قانون مدنی و قانون امور حسبی تبعیت کند. عدم رعایت تشریفات قانونی مربوط به انحصار وراثت ترکه متوفی، می‌تواند باعث باطل و بی‌اعتبار شدن قولنامه‌ای شود که برای نقل و انتقال اموال موروثی تنظیم شده است. پیشنهاد می‌کنیم که تنظیم قولنامه مربوط به معامله ترکه را به افرادی بسپارید که با قانون مدنی و قانون امور حسبی آشنایی کامل دارند. تیم حقوقی رکلا در خدمات تنظیم قرارداد اختصاصی ، انواع قولنامه‌ها را به صورت اختصاصی، مطابق با قانون مدنی و سایر قوانین لازم الاجرا و با در نظر گرفتن شرایط مد نظر طرفین تنظیم می‌کند.

به این نکته توجه داشته باشید که در صورتی می‌توانید اموال موروثی را معامله کنید که برای این کار از شرایط قانونی لازم برخوردار باشید. در برخی مواقع، امضای قولنامه‌ای که برای معامله ترکه متوفی تنظیم شده است، مسئولیت کیفری و حقوقی را برای امضا کنندگان آن به دنبال دارد. وکلای ما در بخش خدمات مشاوره حقوقی ، راهنمایی‌های لازم در خصوص نحوه تنظیم قولنامه و شرایط لازم برای امضای آن را به شما ارائه می‌دهند.